Заключение СРО на отчет об оценке

Порядок оплаты судебной экспертизы: кто, когда и сколько?

Заключение эксперта является доказательством в суде, и стороны по делу нередко прибегают к помощи судебной экспертизы, чтобы подтвердить свою позицию. Подобные исследования всегда проводятся за плату. Поэтому при вынесении итогового вердикта по делу может возникнуть проблема компенсации издержек, связанных с проведением экспертизы. Простой, казалось бы, вопрос оплаты услуг экспертов имеет множество нюансов и подвод­ных камней.

В процессе судебного разбирательства иногда возникает необходимость в проведении различных экспертиз (финансовая, автотехническая, строительная, лингвис­тическая, медицинская и др.) для установления всех юридически значимых обстоятельств по делу с целью правильного разрешения спора. Экспертное заключение является одним из доказательств по делу, оно учитывается в совокупности с другими имеющимися доказательствами.

Если в процессе судебного разбирательства к участию в деле привлекался эксперт для проведения исследования и вынесения профессионального компетентного суждения по поставленным судом вопросам, расходы на оплату его услуг выиг­равшая спор сторона может компенсировать в составе своих издержек за счет проигравшей стороны (ст. 98 ГПК РФ, ст. 110 АПК РФ). Причем одни суды считают, что для этого необходимо, чтобы выполненное по делу экспертное заключение было использовано судом в качестве доказательства по делу и положено в основу судебного решения, а факт несения расходов по оплате экспертизы был доказан (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 01.04.2013 по делу № 33-3126/20131).

Другие суды следуют иной логике: не имеет значения, основывал свое решение суд именно на данном экспертном заключении или нет. Даже если экспертное заключение в рамках дела оспаривалось, с ним не соглашался процессуальный оппонент, в удовлетворении требования о компенсации расходов по подготовке экспертного заключения на этом основании не может быть отказано. Расходы на оплату услуг эксперта вызваны необходимостью представлять доказательства по делу в обоснование правовой позиции, занятой в деле соответствующей стороной, поэтому они должны быть отнесены к издержкам, необходимым для рассмотрения судебного дела, и подлежат компенсации за счет проигравшей стороны (Определение Самарского областного суда от 27.02.2013 по делу № 33-1967/2013).

Предварительные расходы на экспертизу: платит тот, кто настаивал на исследовании

Указанный порядок — отнесение судебных расходов на счет проигравшей спор стороны — касается только окончательного распределения судебных расходов по делу. Однако экспертам необходимо заплатить еще до того, как они проведут свое исследование, то есть до принятия судом решения по существу.

На стадии судебного разбирательства, когда возникает необходимость привлечь к учас­тию в деле эксперта, суд при вынесении об этом Определения разрешает вопрос о распределении расходов на оплату услуг эксперта. Как правило, на этой стадии услуги экспертов должна оплатить та сторона, которая ходатайствовала о привлечении к участию в деле экспертов. Исключением может быть случай, когда экспертиза назначается и проводится по причине недобросовестных действий второй стороны спора. Например, когда идет речь о достовернос­ти документов, составленных другой стороной (постановление ФАС Центрального округа от 11.06.2008 по делу № А36-588/2006).

В судебном процессе могут одновременно участвовать сразу несколько лиц на стороне истца (соистцы) или ответчика (соответчики). Если инициатива в проведении экспертизы исходит, например, от одного соответчика, то суд может возложить расходы по экспертизе в равных долях на него и второго соответчика, если установит, что в проведении экспертизы также заинтересован и второй ответчик. Особенно если последний осуществлял свидетельствующие о таком интересе действия, например, предлагал вопросы экспертам, экспертное учреждение и т.д. (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 08.11.2012 № 33-10846).

Однако если суд в итоге выбрал не то экспертное учреждение или не те вопросы, которые предлагала ходатайствующая о проведении экспертизы сторона, это не освобождает ее от обязанности оплатить услуги экспертов на данной стадии судебного процесса. Для возложения обязанности по оплате правовое значение имеет лишь то, что именно данная сторона представила ходатайство о проведении экспертизы (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 19.07.2012 по делу № 33-6929/2012). Если же стороны не ходатайствовали о назначении экспертизы, однако суд, рассматривающий дело, пришел к выводу о необходимости ее проведения, соответствующие расходы относятся на федеральный бюджет (Апелляционное определение Мосгорсуда от 02.11.2012 по делу № 11-24999/2012).

Важно иметь в виду, что поскольку расходы по оплате стои­мости экспертиз связаны с рассмотрением именно тех гражданских дел, в рамках которых они проводятся, то и вопрос о распределении судебных расходов, связанных с проведением экспертиз, может быть рассмотрен и разрешен судом лишь в рамках таких гражданских дел, а не в рамках отдельного гражданского дела (Определение Кемеровского областного суда от 27.09.2012 по делу № 33-10283).

Прекращение производства по делу: расходы распределяют по общим правилам

В ходе судебного процесса стороны могут прийти к мировому соглашению, прекратив конф­ликт в добровольном порядке. Проект такого соглашения они представляют на утверждение суду вместе с соответствую­щими заявлениями, и если соглашение закону не противоречит, права и законные интересы третьих лиц не нарушает, то суд его утверждает, прекращая производство по делу. Спор в этом случае остается не разрешенным по существу, поэтому правило об отнесении судебных расходов на счет проигравшей стороны в таком случае применению не подлежит. В связи с этим возмещение понесенных по делу судебных расходов, в том числе и на проведение экспертизы, не может быть поставлено в зависимость от условий заключенного сторонами мирового соглашения, определившего размер взыскиваемых с одной стороны в пользу другой стороны денежных сумм. В такой ситуации, когда невозможно определить выигравшую и проигравшую спор стороны, при решении вопроса о расходах на проведение экспертизы суд исходит из того, по чьей инициативе она проводилась, то есть исходит из общего правила (Определение ВС РФ от 17.05.2013 № 45-КГ13-4.

Аналогичным образом решается вопрос об оплате экспертизы и в случае, когда поданное исковое заявление было оставлено судом без рассмотрения. В данном случае решение по существу дела не принимается, и определить победителя процесса не представляется возможным. Истец, чье исковое заявление оставлено без рассмотрения, в дальнейшем не лишен возможности повторно обратиться в суд с таким же иском, устранив недостатки, послужившие основанием для его оставления без рассмот­рения (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.08.2012 № 33-12314, см. также материал на с. 10).

Заметим, что в случае отказа истца от иска расходы на проведенную экспертизу с большой вероятностью будут возложены на последнего в силу того, что таким отказом истец исключает возможность установить «победителя» спора (см., например, постановление ФАС Московского округа от 18.08.2011 № КГ-А41/7913-11 по делу № А41-6297/08, Северо-Кавказского округа от 30.03.2011 по делу № А32-22525/2009, Уральского округа от 16.09.2010 № Ф09-7179/10-С4 по делу № А50-5635/2008).

Стоимость судебной экспертизы определяется по правилу all inclusive

Составившие заключение эксперты, как правило, вызываются в суд для дачи ответов на дополнительные вопросы, возникающие у участников процесса, для устранения противоречий в толковании сделанных в заключении выводов. За такие выезды эксперты обычно требуют дополнительную плату, однако такое требование является неправомерным.

Российское процессуальное законодательство предусмат­ривает, что вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций, и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации (п. 2 ст. 13 ГПК РФ, п. 1 ст. 16 АПК РФ). При неявке по вызову суда может быть наложен судебный штраф (ст. 168 ГПК РФ, ст. 119 АПК РФ).

Действия, выполнять которые лицо обязано в силу закона или иного правового акта, не могут одновременно рассмат­риваться в качестве объекта гражданского оборота и осуществляться под условием выплаты денежного вознаграждения. Эксперт обязан явиться по вызову суда в любом случае и не вправе требовать оплаты своего выезда в суд, поскольку возможность явки в суд законом не поставлена в зависимость от внесения эксперту какой-либо платы со стороны суда или участников судебного процесса (Апелляционное определение Брянского областного суда от 19.07.2012 по делу № 33-2171(2012)).

Эксперт лишь вправе претендовать на компенсацию издержек, связанных с явкой в судебное заседание для дачи необходимых пояснений, например расходов на проезд, гос­тиницу в другом городе и т.п. Причем не авансом, а только при наличии документов, подтверждающих такие расходы (постановление ФАС Центрального округа от 06.03.2012 по делу № А09-5906/2009). Плату за сам выезд в судебное заседание эксперт требовать не вправе, подобные издержки должны учитываться уже в составе стоимости судебной экспертизы (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 01.04.2013 по делу № 33-3126/2013).

Качество экспертизы может повлиять на размер судебных расходов

Далеко не всегда в заключениях эксперты дают ответы на все поставленные перед ними вопросы. Некоторые из них эксперты оставляют без ответа со ссылкой на то, что их разрешение находится вне сферы компетенции эксперта либо не входит в круг его задач. В такой ситуации возникает резонный вопрос: вправе ли про­игравшая сторона при отнесении на нее расходов по оплате экспертизы ставить вопрос об их соразмерном уменьшении, учитывая, что не все вопросы в экспертном заключении получили разрешение?

В арбитражных судах некоторое время назад уменьшение расходов на экспертизу в такой ситуации не применялось в связи с правовой позицией, изложенной Пленумом ВАС РФ в п. 16 постановления от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе». Согласно этому разъяснению если эксперт выполнил исследование в полном объеме, однако на поставленные вопросы не ответил по независящим от него причинам, размер вознаграждения эксперту не может быть уменьшен. Ответы на дополнительные вопросы также не служат основанием для повышения вознаграждения. В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбит­ражными судами законодательства об экспертизе» (далее — постановление № 23) высказана уже иная позиция: эксперту оплачивается стоимость фактически проведенных им исследований с учетом представленного экспертом финансово-экономического обоснования расчета затрат. Однако при невыполнении участвующим в деле лицом процессуальных обязанностей, если это привело к невозможнос­ти продолжения проведения экспертизы (например, в случае уклонения лица от представления эксперту объектов исследования либо доступа к ним), суд вправе отнести на это лицо понесенные экспертом расходы в размере стои­мости фактически проведенного исследования.

А в отношении превышения необходимого объема исследования судьи подтвердили и уточнили позицию, высказанную ранее. Проведение экспертом дополнительных работ, увеличение количества экспертных часов, затраченных экспертом на производство экспертизы, по общему правилу, если это не связано с не зависящими от эксперта обстоятельствами, например, постановкой перед экспертом дополнительных вопросов, представлением ему дополнительных материалов, не являются основаниями для изменения размера вознаграждения, установленного по согласованию с участвующими в деле лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) в определении о назначении экспертизы. ­Отражение экспертом в заключении выводов по вопросам, ­которые не были перед ним ­поставлены, не может служить основанием для увеличения ему судом размера возна­граждения (п. 23 постановления № 23).

В исключительных случаях, когда по объективным причинам эксперт не может заранее рассчитать затраты на проведение экспертизы (например, ввиду характера и объема исследуемых объектов), по согласованию с участвующими в деле лицами, по ходатайству или с согласия которых назначается экспертиза, и экспертом (экспертным учреждением, организацией) суд при назначении экспертизы может определить предварительный размер вознаграждения эксперта. При этом эксперт информирует суд, а также лиц, участвующих в деле, о пределах возможного увеличения размера вознаграждения ввиду невозможности заранее рассчитать все затраты на производство экспертизы, а также об обстоятельствах, влияющих на увеличение стоимости исследований (п. 24 постановления № 23).

В сложившейся на сегодняшний день судебной арбитражной практике выплата вознаграждения эксперту, как правило, не ставится в зависимость от соответствия или несоответствия экспертного заключения требованиям, предъявленным судом (постановления Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 № 15659/10 по делу № А08-8887/2009-30, ФАС Северо-Кавказского округа от 15.09.2010 по делу № А53-13633/2008).

Между тем к решению вопроса об оплате экспертизы не следует подходить формально, ограничиваясь лишь указанием на то, что экспертное заключение в том или ином виде все-таки было подготовлено, а оставление экспертами без ответов поставленные перед ними вопросы не влияет на обязанность участников процесса произвести оплату.

Стороны обычно предлагают суду на утверждение конкретные экспертные организации, руководствуясь теми ценами, которые были названы этими организациями. После утверждения конкретной экспертной организации судом стоимость ее услуг всегда возрастает, поскольку эксперты не упускают возможности увеличить свой гонорар, пользуясь тем, что их уже выбрали. Поскольку эксперты уже располагают информацией о поставленных вопросах, то выставленная ими цена на услуги охватывает все вопросы, и предполагается, что она установлена с учетом их количества. Если же в ходе исследования эксперты дают ответы не на все вопросы, то получение вознаграждения в размере, первоначально определенном перед проведением исследования, является неправомерным. Если эксперт не обладает необходимыми знаниями для ответа на поставленные перед ними вопросы, то услуга по проведению экспертизы не считается оказанной, и он не вправе претендовать на все вознаграждение целиком.

Конкретная сторона спора (истец или ответчик), в зависимости от того, по чьей ини­циативе экспертиза проводится, оплачивает услуги эксперта, что, по сути, означает возникновение между ней и экспертной организацией правоотношений из договора возмездного оказания услуг. По смыслу ст. 779 и 780 ГК РФ заказчик в договоре возмездного оказания услуг не обязан оплачивать те услуги, которые фактически ему оказаны не были. Значит, если экспертная организация услуги выполняет некачественно, на ряд поставленных вопросов ответы не дает или дает неполные ответы, то заказчик экспертизы вправе потребовать соразмерного уменьшения вознаграждения экспертов.

Некачественное выполнение экспертами своих обязательств должно быть установлено в судебном разбирательстве, в рамках которого проводилась экспертиза. Экспертов необходимо вызвать в процесс для устранения неясностей, а если они не смогут предоставить исчерпывающие ответы по предмету исследования или вообще не явятся в процесс, этот факт свидетельствует в пользу того, что они не провели экспертизу должным образом и уклонились от устранения недостатков, что дает право уменьшить размер вознаграждения.

Такой подход позволяет достичь определенного баланса между всеми участниками процесса, поскольку проигравшая сторона не должна нести расходы по некачественно проведенной экспертизе. При этом выигравшая спор сторона вправе в самостоятельном порядке ставить вопрос о возмещении части вознаграждения, поскольку услуги по экспертизе оказаны ненадлежащим образом или вообще не оказаны, основываясь на правоотношении из догово­­ра возмездного оказания услуг. Проигравшая спор сторона такого права лишена, поскольку стороной до­говора с экспертами не является и оплату им не производила.

Заметим, что в судах общей юрисдикции практика снижения стоимости экспертизы пока не сложилась.

Если вознаграждение экспертам фактически еще не было выплачено, а было депонировано на счете суда, при решении вопроса о судебных расходах суд может самостоятельно уменьшить размер причитаю­щейся суммы вознаграждения (ст. 71, ч. 3 ст. 86 АПК РФ). В практике встречаются и случаи отказа в выплате вознаграждения в полном объеме при некачественно проведенной экспертизе (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.10.2011 № А33-5881/2010).

1 Здесь и далее приводится судебная практика как судов общей юрисдикции, так и судов арбитражных, поскольку их позиции по вопросу возмещения расходов на судебную экспертизу не содержат серьезных расхождений, в то время как распределение подобных затрат предусмотрено и АПК РФ, и ГПК РФ. — Примеч. авт.

Судебные расходы: Верховный суд разъяснил, кто заплатит за экспертизу

Судебные расходы всегда несет проигравшая сторона. Как быть, если суд прекратил производство по делу, а значит, не установил, кто выиграл, а кто проиграл? И нужно ли возмещать в составе судебных расходов расходы на экспертизу, если она не легла в основу решения о прекращении производства по делу? Суды первой и апелляционной инстанций не сразу смогли найти ответы на эти вопросы, и тогда на помощь пришел Верховный суд.

Автозаводский районный суд взыскал с Ивана Егорова* в пользу ОАО «СК «РЕГИОНГАРАНТ» ущерб в порядке суброгации. Однако апелляция отменила это решение и прекратила производство по делу. Причина – неподведомственность спора суду общей юрисдикции. После этого Егоров подал иск о взыскании с ОАО «СК «РЕГИОНГАРАНТ» судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб. и по оплате судебной экспертизы в размере 15 000 руб. Суд первой инстанции взыскал только расходы на оплату услуг представителя, и то снизив их до 5000 руб. Апелляционный суд с ним согласился. При этом суды полагали, что оплата экспертизы в указанном случае не относится к судебным издержкам, подлежащим взысканию с истца, т. к. спор по существу разрешен не был, а заключение экспертизы не явилось доказательством по делу при его прекращении.

Егоров обратился в Верховный Суд. Тот напомнил, что при прекращении производства по делу судебные издержки взыскиваются с истца (п. 25 Постановления ВС). К таким издержкам относятся в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам. Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных издержек и должны быть оплачены истцом – ОАО «СК «РЕГИОНГАРАНТ» (ст. 94 ГПК). Поскольку этого сделано не было, судебная коллегия по гражданским делам отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение (№ 9-КГ16-19). До настоящего времени дело не пересмотрено.

Партнёр, адвокат ЮГ «Яковлев и Партнеры» Алина Тарасова назвала выводы ВС справедливыми, способствующими балансу интересов сторон. С ней согласилась руководитель судебной практики Инфралекс Юлия Карпова, которая добавила: «Возбуждение производства по делу, которое не подлежит рассмотрению в этом суде, может являться следствием не только ошибки истца, но процессуальной ошибки суда, который такое дело возбудил. Поэтому истец несет судебные расходы и за свои действия, и за действия суда». Что касается экспертизы, то, по мнению адвоката ЮГ «Яковлев и Партнеры» Марины Костиной, расходы на ее проведение подлежат взысканию в случае, если экспертиза была проведена на основании соответствующего определения суда, даже если ее результат и не был положен в основу вынесенного решения.

Замешательство нижестоящих судов, которые отказались взыскивать расходы за судебную экспертизу, понятно. Еще несколько лет назад практика по аналогичным спорам была очень разнородной. По одним делам суды присуждали истцам компенсировать все судебные расходы (№ 53-КГ12-18). Они руководствовались тем, что предъявление иска, который не может быть предметом рассмотрения в суде, следует расценивать как ошибочное инициирование истцом судебного процесса. А значит, для истца, обратившегося в суд без достаточных оснований, должны возникнуть неблагоприятные последствия, в частности в форме возмещения ответчику понесенных судебных расходов.

По другим делам суды, напротив, отказывали во взыскании судебных расходов (№ 306-ЭС15-12920, № 306-ЭС15-6749). При вынесении таких решений суды исходили из буквального толкования норм, делая вывод о том, что определение о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью не может быть оценено как судебный акт, принятый в пользу какой-либо стороны, в связи с чем судебные расходы распределению не подлежат.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Еще раз об экспертизе отчетов об оценке

Законодательная база

В соответствии с законодательством РФ обязательная экспертизы отчетов об оценке проводится в следующих трех случаях.

1. Согласно статье 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, проверяет отчет об оценке и готовит мотивированное заключение, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, которое направляется арбитражному управляющему и в саморегулируемую организацию оценщиков (далее — СРОО), членом которой является оценщик, составивший данный отчет. СРОО обязана представить арбитражному управляющему и в уполномоченный орган экспертное заключение по отчету об оценке с обоснованием его соответствия или несоответствия вышеуказанным требованиям.

В случае если СРОО представила экспертное заключение о несоответствии отчета об оценке требованиям к данному отчету, рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с данным отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи предприятия должника, иного имущества должника.

2. Согласно статье 77 «Определение цены (денежной оценки) имущества» Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» «в случае, если владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества (далее — цена объектов) в соответствии с настоящей статьей осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, обязательным является уведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о принятом советом директоров (наблюдательным советом) общества решении об определении цены объектов.» В уполномоченный орган1 представляется копия отчета оценщика об оценке в случае, если его привлечение для определения цены объектов в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, и в иных случаях, если для определения цены объектов привлекался оценщик. Уполномоченный орган, в случае принятия им решения о несоответствии отчета об оценке, подготовленного оценщиком, стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности, вправе направить мотивированное заключение в СРОО, членом которой является оценщик, осуществивший оценку, для проведения его экспертизы.

В случае подготовки СРОО по итогам экспертизы отрицательного заключения, цена объектов, определенная советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии с настоящей статьей, признается недостоверной.

3. Согласно статье 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об акционерных обществах», статьи 84.7 и 84.8 Федерального закона «Об акционерных обществах» при выкупе лицом, которое приобрело более 95 процентов акций открытого общества, ценных бумаг открытого общества по требованию данного лица или владельцев оставшихся акций цена выкупаемых ценных бумаг в случаях, предусмотренных настоящей статьей, не может быть ниже стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке ценных бумаг и подтвержденной СРОО при проведении экспертизы такого отчета. Порядок проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, а также требования и порядок выбора СРОО, осуществляющей проведение экспертизы, определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности.

В отличие от двух первых случаев, экспертиза может проводиться СРОО, членом которой оценщик, составивший отчет, не является.

Таким образом, во всех трех случаях обязательного проведения экспертизы, предусмотренных законодательством, экспертиза направлена, в первую очередь, на проверку стоимости, определенной в отчете об оценке, в рамках проверки соблюдения оценщиком требований законодательства. При этом отсутствует единый подход в части принятия решения по результатам экспертизы: в первом случае — это признание недостоверной стоимости, полученной в отчете, во втором — цены, установленной на основе отчета об оценке, в третьем — результатом экспертизы должно стать подтверждение стоимости в отчете.

Порядок проведения экспертизы отчетов об оценке

Законодатель не установил единый порядок проведения экспертизы отчетов об оценке. Согласно п.11 Федерального стандарта оценки № 1 «При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.»

Термины достаточности и достоверности раскрыты далее в п. 19 ФСО №1. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Порядок проведения экспертизы применительно к вышеуказанному третьему случаю обязательного проведения экспертизы установлен Приказом Минэкономразвития России от 29 сентября 2006 г. N 303. Данный порядок в обобщенной форме содержит требования законодательства к отчету об оценке применительно к проведению экспертизы, и уточняет, что в результате экспертизы выдается либо мотивированное положительное экспертное заключение, которое является подтверждением рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, либо отрицательное.

Кроме порядка проведения экспертизы отчетов об оценке, установленного для третьего случая, порядок экспертизы был регламентирован для Росимущества Приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 09.10.2007 №185 «Об утверждении порядка проведения экспертизы отчетов об оценке», однако в связи с преобразованием ФАУФИ в ФАУГИ данный приказ утратил силу.

Национальным советом по оценочной деятельности (НСОД) подготовлены «Рекомендации НСОД по проведению экспертизы отчетов по оценке» (Протокол № 3 от 05 марта 2009 г.). В данном документе НСОД рекомендует всем потребителям услуг по оценке, с целью получения квалифицированных объективных экспертных заключений, привлекать для проведения экспертиз отчетов об оценке экспертные советы СРОО.

В законодательстве СРОО в общем случае не ограничены в отношении проведения экспертизы отчетов об оценки оценщиков, являющихся членами других СРОО. Кроме того, законодательством в отношении экспертизы отчетов об оценке не установлены какие-либо ограничения в отношении субъектов, имеющих право проводить экспертизу отчетов об оценке. Вместе с тем во всех случаях обязательного проведения экспертизы отчетов об оценке в качестве такого субъекта определены СРОО, при этом как указано в статье 24.2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством осуществляет экспертный совет СРОО.

СРОО самостоятельно утверждают собственные положения о проведении экспертизы. При этом, например, у Российского общества оценщиков есть два документа: «Положение о порядке проведения экспертизы отчетов Российским обществом оценщиков» от 27 мая 2009 года и «Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке» 25 июня 2008 г. В первом описываются общие и организационные положения, во втором методические.

Проблемы экспертизы отчетов об оценке

Краеугольным камнем противоречий существующих положений по экспертизе отчетов об оценке является отношение к выявлению и указанию замечаний, существенно влияющих на стоимость, в терминах законодательства: проверка достоверности информации, содержащейся в отчете и наличия фактов введения в заблуждение. Существующие положения различных СРОО предполагают возможность проведения экспертизы на соответствие законодательству без проверки отчета на наличие таких замечаний. В частности, вышеуказанные Методические рекомендации РОО содержат административную экспертизу (экспертизу соблюдения) и техническую экспертизу, которые допускают отсутствие проверки точности расчетов и достоверности данных. При этом в определении административной экспертизы указано, что она проводится для проверки всем требованиям или нормам (Федеральным стандартам оценки и Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г).

Таким образом, в настоящее время отсутствуют четкие единые требования к процедуре экспертизы отчётов об оценке и к содержанию экспертных заключений, понятные всем субъектам рынка оценочных услуг. В тоже время экспертные советы СРОО, множество государственных и коммерческих организаций (в т.ч. ФАУГИ и его территориальные органы, Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ и муниципальных образований, РЖД, МРСК, Газпром, Лукойл, Госкорпорации, банки и многие другие) проводят экспертизу отчетов об оценке и выносят своё решение о качестве работы оценщиков. Опыт общения с экспертами, проверяющими отчеты об оценке, показывает, что далеко не все они понимают сложность, важность и ответственность своей работы. Нередки случаи, когда экспертизу отчетов об оценке проводят специалисты, не имеющие необходимых знаний и опыта даже по оценке. В результате в таких заключениях замечания носят не просто формальный, но зачастую и ошибочный характер. Оценщики, получив такое «заключение-рекламацию», не знают, что делать, и как реагировать на замечания эксперта. Подобное положение характерно для всех регионов России. На наш взгляд, также недопустима ситуация, когда на один и тот же отчёт об оценке в зависимости от того, кто проводит экспертизу, может быть выдано как положительное, так и отрицательное заключение или два отрицательных, но с замечаниями взаимоисключающими друг друга.

Не лучше и другая ситуация, когда выдаётся положительное заключение на отчёт об оценке, в котором содержатся ошибки, необходимость исправления которых очевидна, например, наличие двойного счёта или арифметические ошибки, существенно влияющие на величину рыночной стоимости. Вред такого «государственного» и «профессионального» подхода к экспертизе отчётов об оценке очевиден: в случае своевременного выявления факта подготовки такого «положительного» заключения и исправления ошибок, содержащихся в отчёте об оценке, итоговая величина рыночной стоимости изменяется в разы или в десятки раз, что, при совершении сделки по стоимости указанной в первоначальной версии отчёта, могло нанести ущерб, например, государству в миллиарды рублей.

SRG в СМИ

09.06.2016

Федеральный закон № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» подписан Президентом России, несмотря на многочисленные обращения оценочного сообщества к Владимиру Путину с просьбой отклонить подписание законопроекта. Документом вносятся существенные изменения в закон N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изменения, внесенные в закон об оценочной деятельности:

• введен обязательный квалификационный экзамен;
• отменена обязательная экспертиза СРО отчетов об оценке;
• введена ответственность заказчика за предоставление данных об объекте оценки;
• изменены полномочия Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.

Принятие закона прокомментировала Ирина Вишневская, генеральный директорBerkshire Advisory Group, эксперт Рабочего органа по методическому обеспечению и экспертизе при Совете по оценочной деятельности Минэкономразвития РФ, эксперт Рабочего органа по защите прав и законных интересов оценщиков и СРОО Совета по оценочной деятельности Минэкономразвития РФ:

«Это закон, который уже подписал президент РФ, и для его выполнения всем придется начать работать по-новому. Началась новая эпоха работы в отрасли. Перезагрузка».

Обязательный квалификационный экзамен. Для всех

Законопроектом для всех оценщиков устанавливается обязательный квалификационный экзамен. К сдаче экзамена допускается оценщик, имеющий высшее образование и/или прошедший профессиональную переподготовку по направлению оценки. Периодичность сдачи экзамена – раз в три года. После успешного прохождения испытаний оценщик сможет работать только по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Изменения комментирует Олейников Владимир, Партнер, руководитель направления «Финансовый консалтинг» группы компаний SRG:

«В соответствии с новым законом оценщик может осуществлять оценочную деятельность только по направлениям, указанным в его квалификационном аттестате. Таким образом, в оценочной деятельности будет выделено несколько направлений — оценка движимого имущества, оценка недвижимого имущества, оценка бизнеса и т.д. Раньше, к примеру, оценщик оборудования, который ни разу не оценивал бизнес, мог подписать отчет об оценке пакетов акций, не обладая необходимым уровнем компетенций. С введением меры сертификации по направлениям оценщик вначале должен будет подтвердить свой экспертный уровень по оценке имущества определенного типа, после чего получит право подписывать отчеты об оценке».

Пересдать экзамен можно не раньше, чем через 90 дней. Пока у оценщика нет квалификационного аттестата, он не может стать членом СРОО, осуществлять оценочную деятельность и составлять отчеты об оценке.

«Обязательный экзамен означает, что государство предприняло меры по зачистке рынка, в результате которого ожидается сокращение числа оценщиков в стране с 20 тысяч до примерно 4 тысяч. Сдача экзамена превратится в многомесячный «бич», аналогично тому, как проходят экзамены у аудиторов», – комментирует Ирина Вишневская.

Квалификационный аттестат выдается органом, уполномоченным на проведение квалификационного экзамена, при условии, что претендент сдал экзамен, а также имеет стаж (опыт) работы в сфере оценки не менее трех лет. Причем из них минимум год — в должности помощника оценщика или оценщика.

Олейников Владимир оценивает введение требований к опыту работы оценщика положительно:

«Введение данной меры абсолютно оправданно и является показателем повышения статуса профессии. Ранее выпускник Вуза, получивший диплом об оценочном образовании, не имеющий ни года практики в оценочной деятельности, мог получить членство в СРО и статус оценщика. Ничего не мешало такому оценщику подписывать отчеты об оценке самого сложного имущества рыночной стоимостью свыше нескольких миллиардов рублей».

Какой именно орган будет проводить экзамен, как будет проходить оценка квалификации и по каким направлениям – в Федеральном законе не указано. Стоит отметить, что отсутствие указания конкретных направлений создает предпосылки для дробления профессии на узкие специализации. Специалисты, практикующие оценку нескольких видов собственности, очевидно, будут вынуждены либо сдавать экзамены по всем направлениям, либо сузить поле своей профессиональной деятельности. Следствием принятия данного законопроекта неизбежно станет увеличение финансовой нагрузки на оценщиков.

«К росту стоимости услуг это вряд ли приведет, – отмечает Ирина Вишневская, – скорее это означает предел рынка: фирмы из 1-2 человек, существующие как «витрины» в интернете, будут объединяться. Укрупнение коснется и компаний с именем. Скорее всего, в следующем рейтинге «Эксперт РА» мы увидим совершенно других игроков рынка оценки».

Введение обязательного квалификационного экзамена для оценщиков поддержала Ольга Косец, президент МОО поддержки и защиты малого и среднего бизнеса «Деловые люди», муниципальный депутат Москвы:

«Я считаю, что государство как заинтересованная сторона имеет право предъявлять чёткие требования к людям, осуществляющим оценку. Обязательный экзамен позволит не только определить уровень квалификации, но и простимулирует получение соответствующего уровня знаний. Сопротивление и возмущение экспертного сообщества в данном случае мне непонятно. Хотя бы даже потому, что недобросовестные участники рынка — как ложка дегтя в бочке с мёдом наносят ущерб имиджу оценщиков в целом. Хотя я разделяю озабоченность некоторых специалистов, которые считают, что на квалификационный аттестат можно будет сдать «за деньги».

Напомним, что вопросы определения уровня компетенции и профессионализма оценщиков последнее время активно обсуждались в рамках Совета по профессиональным квалификациям финансового рынка, действующего в целях выполнения поручений Президента России о создании системы независимой оценки квалификаций. Разработан профстандарт «Специалист в оценочной деятельности». В настоящий момент идет апробация профстандарта, а также разработка оценочных средств центрами оценки квалификаций.

Независимая оценка квалификации будет регулироваться специальным Федеральным законом «О независимой оценке квалификации» (проект федерального закона № 1029618-6). В части 3 статьи 1 законопроекта указано:

В случае, если федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации установлен иной порядок оценки квалификации, чем установлен настоящим Федеральным законом, то оценка квалификации осуществляется в порядке, установленном соответствующим федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Такая редакция противоречит позиции Конституционного Суда РФ, высказанной в постановлении от 29 июня 2004 года №13-П и устанавливающей, что приоритетными признаются нормы того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений. Кроме того, эта норма проекта закона допускает приоритет иных нормативных правовых актов РФ перед законом, что не соответствует конституционному принципу верховенства федеральных законов.

Пока сложно сказать, в каком виде будут сосуществовать две системы оценки квалификации оценщиков: обязательная (предусмотренная новой редакцией 135-ФЗ) и добровольная (в рамках системы независимой оценки квалификаций).

Отмена обязательной экспертизы СРО отчетов об оценке

Решение отменить обязательную экспертизу СРО выглядит непоследовательным: в течение последних нескольких лет вводились изменения, направленные именно на усиление ответственности экспертов при проведении экспертиз отчетов об оценке.

2011-2013 гг. — разработаны и утверждены требования к уровню знаний экспертов, введен единый квалификационный экзамен для подтверждения их профессионализма;

2014 г. — ответственность экспертов за возможные убытки перед потребителями увеличена до 5 000 000 руб.;

2015 г. — изменен предмет экспертизы: обязанностью эксперта стало проверять отчет об оценке не только на его соответствие требованиям законодательства, но и в части подтверждения рыночной стоимости объекта оценки.

Ирина Вишневская полагает, что отмена обязательной экспертизы неизбежно приведет к снижению качества отчетов об оценке:

«Из-за отмены обязательной экспертизы оценочных СРО я ожидаю ухудшения качества услуг, в силу теперь уже бесконтрольности оценщиков, особенно региональных, где качество экспертизы и ранее существенно отставало от стандартов лидеров рынка — крупных московских и питерских компаний. Как следствие – мы увидим рост количества жалоб со стороны потребителей услуг и наложенных дисциплинарных взысканий, особенно в связи с ужесточение требований по линии дисциплинарного кодекса СРОО.
С учетом масштабного плана приватизации на 2016 год, возникает новая угроза. Экспертиза СРО, которая ранее была обязательной, более не требуется, и как следствие, давление госзаказчика на оценщиков, которое всегда было существенным, но ограничивалось аргументом, что СРОО не пропустят отчет, исчезнет. Также система саморегулирования, помимо контрольных функций, обеспечивала обмен знаниями, обучение оценщиков. Теперь этого не будет».

Ольга Косец напротив, уверена в полезности отмены обязательной экспертизы:

«Моё мнение — институт СРО на сегодняшний день у нас не прижился, его создание является преждевременным. Мы не готовы объединяться в профессиональные сообщества ради достижения государственных целей. Чаще всего СРО являются дополнительной прокладкой, в результате существования которой предприниматели несут дополнительные расходы. Обязательная экспертиза хоть и является бесплатной, но имеет явные коррупционные признаки, поэтому её отмена будет положительным фактором».

Государство давно выражало неудовлетворение работой экспертов СРО, однако планомерно решало эту проблему, усиливая ответственность экспертов. Теперь обязательной экспертизы нет вообще. Кому это понадобилось? Действительно сложно игнорировать факт, на который указала Ирина Вишневская: отмена обязательной экспертизы совпала с предстоящей масштабной приватизацией государственного имущества.

Ответственность заказчика за предоставление данных об объекте оценки

Законопроект содержит и позитивные изменения, в частности, вводит ответственность заказчика за предоставление данных об объекте оценки. Ранее за объективность оценки отвечал оценщик и саморегулируемая организация, выполнявшая экспертизу. Однако на объективность оценки, без сомнения, существенно влияет полнота и достоверность исходной информации, которую в ряде случаев было весьма проблематично поучить от заказчика.

«Любая сделка предполагает ответственность двух сторон — заказчика и исполнителя, именно этот пункт теперь закреплен законодательно. Ранее вся ответственность за объективность оценки была возложена на оценщика и СРО, выполнявшую экспертизу отчета. Для создания прозрачной процедуры сделок с имуществом, особенно когда речь идет о государственном и муниципальном имуществе, исходные данные для оценки, полученные от заказчика, являются необходимым пунктом», – отмечает Ольга Косец.

Изменения, касающиеся ответственности заказчика, без сомнения, являются позитивными. Алина Тухватуллина, юрист «Конструктор документов FreshDoc.ru» считает, что абсолютно новой эту норму назвать нельзя:

«Поправки в закон об оценочной деятельности в основном затрагивают вопросы ответственности оценщиков. Но предусмотрено кое-что и про заказчика оценки, ему наконец-то будет посвящена отдельная статья в законе (15.2). Оговариваются права и обязанности заказчика; выделяется, например, обязанность заказчика давать оценщику всю необходимую информацию и документацию. Теперь оценщик сможет прямо апеллировать к обязанности заказчика всемерно содействовать проведению оценки. Абсолютно новой эту норму, скорее всего, назвать нельзя, речь идет об уточнении имевшихся ранее обязанностей. Ведь и сейчас оценщики направляют заказчику требование о предоставлении информации по объекту оценки, ссылаясь статью 14 закона об оценочной деятельности. Но если сейчас предоставление доступа к информации, являющейся коммерческой тайной, зависит от доброй воли заказчика, то в новом законе установлена прямая обязанность заказчика давать доступ к документам, хранящим коммерческую тайну. Сейчас на практике наши клиенты прописывают доступ к коммерческой тайне в договоре об оказании оценочных услуг или в отдельном соглашении о конфиденциальности».

По мнению Ирины Вишневской, изменения, касающиеся ответственности заказчика, вряд ли смогут применяться в полной мере:

«Что касается попыток возложить ответственность на заказчика — я не верю в работоспособность данного механизма. Если это декларируется как способ снять с оценщиков возложенную на них ответственность за необходимость перепроверки фактов и данных, мы продолжим это делать».

Полномочия Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России

Из полномочий Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России исключается полномочие по рассмотрению проектов нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности и представлению рекомендации по их утверждению.

«Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития России — теперь факультативный орган, – объясняет Ирина Вишневская. – Пока непонятны дальнейшие действия, вероятно СРОО предпримут попытку его сохранения и легитимизации материалов, которые там разрабатываются».

Оценочное сообщество опасается, что такие изменения могут привести к переходу от саморегулирования оценочной деятельности (принятия нормативных актов с учетом позиции как профессионального оценочного сообщества, так и мнения потребителей оценочных услуг) к государственному регулированию данной области.

Важно!

Большинство норм Закона вступает в силу с 01 июля 2017 года. Однако в документе имеется оговорка: для членов СРОО (для лиц, являющихся членами по состоянию на 01.01.2017 года):

• норма о том, что «оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате» будет применяться с 01 апреля 2018 года;
• норма, устанавливающая обязательное условие членства в СРОО, помимо ныне действующих требований, а именно «наличие квалификационного аттестата», применяется с 01 апреля 2018 года.

Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке

Приложение № 2
к Регламенту деятельности

Экспертного совета НП СРОО «СПО»

Утверждено решением Совета Партнерства,

Протокол № 13 от 25.04.2012 г.

Изменения утверждены
Решением Совета НП СРОО «СПО»
Протокол № 26 от 30 сентября 2015 г.

Изменения утверждены
Решением Совета СРО Ассоциации оценщиков «СПО»
Протокол № 9 от 21 марта 2018 г.

Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке

1. Общие положения

Настоящие методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке (далее – Методические рекомендации) разработаны на основе требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон), Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 (далее – ФСО № 1), Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, (далее при совместном упоминании ФЗ № 135, ФСО № 1–3 – законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности), Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (далее – ФСО № 4), Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 (далее – ФСО № 5).

1.1. Цель и область применения

Целью Методических рекомендаций является формирование единого методического подхода к экспертизе отчетов об оценке в рамках Экспертного совета Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (далее – СРО Ассоциации оценщиков «СПО»).

Методические рекомендации предназначены для использования экспертами-оценщиками при проведении экспертизы отчетов об оценке; заказчиками экспертизы; оценщиками и пользователями результатов экспертизы и носят рекомендательный характер.

1.2. Термины и определения

Под экспертизой отчета об оценке (п. 4 ФСО № 5)понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета об оценке, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, осуществляемые в соответствии с видом проводимой экспертизы.

Экспертиза отчетов об оценке (п. 11 ФСО № 1) – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и условий договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой в отчете информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В соответствии с п. 19 ФСО № 1:

— информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, примененных при проведении оценки оцениваемого объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

— информация считается достоверной, если использованные данные соответствуют действительности и позволяют пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Виды экспертизы отчетов об оценке (п. 5 ФСО № 5):

— нормативно-методическая экспертиза – экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности;

— экспертиза на подтверждение стоимости – экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Экспертное заключение на отчет об оценке – документ, составленный по результатам экспертизы отчета об оценке в соответствии с требованиями ч. IV ФСО № 5.

Эксперт (п. 4, п. 9 ФСО № 5) – член экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, наделенный полномочиями и обладающий квалификацией, необходимой для проведения экспертизы. Эксперт не может являться лицом (оценщиком), подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – заказчика экспертизы, собственника объекта оценки. Экспертом не может быть лицо, имеющее имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо состоящее с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица – заказчика экспертизы, физическим лицом – заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а лицо, в отношении которого юридическое лицо – заказчик экспертизы выступает кредитором или страховщиком.

Нарушение – несоблюдение в отчете об оценке требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Нарушения включают существенные ошибки и несоблюдение общих требований.

Несоблюдение общих требований – невыполнение требований ст. 11 Закона об оценочной деятельности и п. 8 ФСО № 3 относительно содержания и оформления отчета об оценке.

Существенные ошибки (определяются по усмотрению эксперта):

— при проведении нормативно-методической экспертизы – технические ошибки (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка) и другие или совокупность ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также приводят к неоднозначному толкованию результатов оценки (п.18 ФСО № 5).

— при проведении стоимостной экспертизы – ошибки, выявленные при нормативно-методической экспертизе, а также другие ошибки, устранение которых может отразиться на итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки (п.18 ФСО № 5) и/или привести к нецелесообразному управленческому решению, для принятия которого подготовлен отчет об оценке.

Существенность ошибки определяется экспертом-оценщиком, проводящим экспертизу отчета об оценке.

Замечание – фрагмент экспертного заключения, содержащий аргументированное указание на выявленные нарушения (существенные ошибки и нарушения общих требований) и прочие ошибки отчета об оценке.

Существенное замечание – замечание, указывающее на существенную ошибку, а также обоснование этого замечания.

В случае возникновения споров между сторонами величина искажения, произошедшего вследствие допущения существенной ошибки, может выноситься на рассмотрение коллегиального органа СРО Ассоциации оценщиков «СПО» – Экспертного совета.

Доказательством существенности ошибки может быть анализ чувствительности, который показывает, как изменится итоговое значение стоимости в случае исправления ошибки.

Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения (п.18 ФСО № 5).

2. Проведение экспертизы

2.1. Принципы экспертизы отчетов об оценке

Основанием для проведения экспертизы является договор на проведение экспертизы, плановая проверка деятельности оценщика, требование Совета СРО Ассоциации оценщиков «СПО», требование суда или органа государственной власти. В договоре на проведение экспертизы в обязательном порядке устанавливаются:

— сроки проведения экспертизы,

— эксперт (эксперты), осуществляющий (осуществляющие) экспертизу,

— допущения и ограничительные условия, с учетом которых должна проводиться экспертиза,

— размер оплаты за проведение экспертизы. Размер оплаты за проведение экспертизы отчета об оценке не может зависеть от вывода, содержащегося в экспертном заключении, подготовленном по результатам проведения экспертизы.

Наличие выявленных нарушений должно быть доказано в соответствии с требованиями обоснованности (п. 17 ФСО № 5), достаточности и достоверности.

В экспертном заключении должны быть указаны все существенные замечания к отчету об оценке (п 18 ФСО № 5).

Экспертиза отчета об оценке не предполагает проведения повторной оценки (п. 4 ФСО № 5), что не исключает возможность осуществления альтернативных расчетов – в случае проведения стоимостной экспертизы (подтверждения стоимости).

Проверка соблюдения оценщиком требований договора об оценке осуществляется путем выявления соответствия отчета об оценке требованиям, установленным договором об оценке и заданием на оценку. В случае непредоставления договора на оценку эксперт делает соответствующее допущение и проводит экспертизу исходя из соответствия отчета об оценке требованиям, установленным договором об оценке. Отсутствие задания на оценку служит основанием отказа от проведения экспертизы.

Экспертиза отчета об оценке проводится на основе информации, доступной на дату оценки.

Экспертиза отчета об оценке осуществляется при условии допущения, что описание характеристик объекта оценки в отчете об оценке достоверно, если у Эксперта отсутствуют основания считать иначе. При экспертизе отчета об оценке проведение осмотра объекта оценки не является обязательным, если иное не предусмотрено Заданием на экспертизу.

Экспертиза отчета об оценке не может содержать проверку соответствия отчета отдельным требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, например, только общим требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и п. 8 ФСО № 3.
2.2. Порядок экспертизы отчета об оценке:

Проведение нормативно-методической экспертизы и экспертизы на подтверждение стоимости осуществляется в несколько этапов.

Отчет, предоставленный на экспертизу, должен быть составлен, в соответствии с принципами существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (п. 4 ФСО № 3). На этих же принципах должно быть основано осуществление и экспертизы отчета об оценке.

Нормативно-методическая экспертиза осуществляется в следующем порядке:

1) Проводится проверка на соответствие условиям Договора и Задания на оценку исходных данных, допущений и характеристик объекта оценки. Информация, предоставленная заказчиком оценки (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном порядке (п. 11 ФСО № 3).

2) Проводится проверка на наличие личной подписи оценщика и, при необходимости, подписи руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, наличие постраничной нумерации и прошивки (п. 6 ФСО № 3).

3) Проводится проверка на наличие, полноту и корректность изложения обязательных разделов в отчете вне зависимости от вида объекта оценки:

— основные факты и выводы (п. 8а ФСО № 3);

— задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки (п. 8б ФСО № 3);

— сведения о заказчике оценки и об оценщике (п. 8в ФСО № 3);

— допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (п. 8г ФСО № 3);

— применяемые стандарты оценочной деятельности (п. 8д ФСО № 3);

— описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (п. 8е ФСО № 3);

— анализ рынка объекта оценки, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость
(п. 8ж ФСО № 3);

— описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке или обоснованный отказ от их применения (п. 8з ФСО № 3);

— согласование результатов (п. 8 и ФСО № 3);

— приложения к отчету об оценке (п. 9 ФСО № 3).

Отчет проверяется на наличие ссылок на источники информации, используемой в отчете, либо приложения копий материалов и распечаток, подтверждающих использованные сведения. (п. 10 ФСО №3). Экспертные мнения, приведенные в отчете, относительно стоимости объекта оценки должны проверяться на соответствие рыночным данным, приведенным в разделе, посвященном анализу рынка (п.12 ФСО № 3).

Проводится проверка на наличие описания последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки
(п. 13 ФСО № 3).

Проводится проверка обоснованности выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов при их применении (п 14 ФСО № 3).

Проверяются расчеты, описания расчетов и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (п 15 ФСО № 3).

По результатам проверки делается вывод о соответствии отчета нормам и требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. В случае проведения нормативно-методической экспертизы проверка отчета считается выполненной.

При проведении стоимостной экспертизы, помимо перечисленных действий, необходимо выполнить проверку на подтверждение стоимости.

Подтверждение стоимости осуществляется посредством воспроизведения примененных в отчете подходов и методов расчета стоимости объекта оценки, а также приведения альтернативных данных или проведения альтернативных расчетов.

Проведение проверки стоимости объекта оценки посредством воспроизведения примененных в отчете подходов и методов выполняется экспертом в следующем порядке:

— Эксперт проверяет все расчеты оценщика, влияющие на результат оценки, и получает результат близкий (с учетом округления) итоговому значению стоимости объекта оценки, приведенному в отчете об оценке. Если оценщик предоставил эксперту файлы своих расчетов, эксперт может произвести их проверку. В противном случае эксперт самостоятельно воспроизводит расчеты оценщика.

Предпочтительным способом проверки является воспроизведение расчетов. Отказ эксперта от воспроизведения расчетов в пользу других способов проверки должен быть обоснован.

— В случае отрицательного результата проверки на воспроизведение расчетов, эксперт не подтверждает стоимость.

— В случае положительного результата проверки на воспроизведение расчетов эксперт приводит альтернативные данные или проводит альтернативные расчеты.

Проведение проверки стоимости объекта оценки с применением альтернативных данных или альтернативных расчетов выполняется экспертом в следующем порядке:

1) Выбирается один или несколько подходов или методов (исходя из целесообразности применения, вида объекта и целей оценки), по которым производятся альтернативные расчеты.

2) Выбираются альтернативные исходные данные, которые не применялись при составлении отчета. Реализуются методы оценки, использованные в отчете и альтернативные методы с использованием альтернативных исходных данных.

3) По результатам приведенных данных или проведенных расчетов определяется интервал стоимости объекта оценки как минимальное и максимальное значения стоимости, полученные экспертом в результате альтернативных расчетов. В случае необходимости проводится анализ чувствительности;

4) Делается вывод эксперта о том, попадает или нет значение стоимости объекта оценки, определенное в отчете об оценке, в указанный интервал стоимости;

5) Делается вывод о подтверждении стоимости экспертом.

3. Составление экспертного заключения

3.1. Требования к замечаниям экспертного заключения

Замечания должны позволять пользователю, имеющему специальные знания в области оценочной деятельности, понять суть выявленных ошибок и нарушений и степень их влияния на итоговую величину стоимости. Рекомендуется каждое замечание сопровождать мнением эксперта о его существенности.

Замечания и альтернативные расчеты должны позволять пользователю экспертного заключения воспроизвести анализ, проведенный экспертом-оценщиком, и прийти к аналогичным выводам.

Замечания, по возможности, должны давать пользователю экспертного заключения представление о нарушениях, содержащихся в отчете об оценке, без обращения к самому отчету об оценке.

Замечания не должны допускать неоднозначное толкование, вводить в заблуждение, содержать избыточную информацию.

Замечания не должны быть чрезмерными и должны допускать возможность устранения выявленных ошибок и нарушений в соответствии с общепринятой оценочной практикой; эксперт, в случае необходимости, должен показать, что усилия, требуемые для устранения выявленных ошибок и нарушений, соразмерны цели оценки и условиям договора на оценку.

Замечания должны содержать указания на нарушение конкретных положений законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, правил формальной логики и математики, несоответствие здравому смыслу.

Замечания должны содержать ссылки на страницы отчета об оценке, содержащие нарушения.

При использовании информации из альтернативных источников должны присутствовать ссылки на эти источники информации, позволяющие делать выводы об ее авторстве и дате подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток примененных при проведении экспертизы данных.

Замечания не должны содержать требования о конкретных методических способах исправления выявленных нарушений, но могут содержать рекомендации на этот счет.

3.2. Существенные нарушения при проведении экспертизы

Эксперты при проведении экспертизы должны проявлять такие качества как честность и объективность. Эксперт должен исходить из того, что рассматриваемая оценка была выполнена компетентно и является приемлемой, пока процесс экспертизы не докажет обратного.

Серьезными искажениями и нарушениями в экспертизе отчета являются:

1) Анализ только части отчета об оценке и представление результата такого рассмотрения за экспертизу оценки без проведения исследования всего отчета об оценке;

2) Опровержение данных, приведенных в отчете, без удостоверения в том, что представленные сведения являются неточными;

3) Критика методологии, применяемой в оценке, без исчерпывающего объяснения, почему она является несостоятельной;

4) Применение оценки, полученной в другое время, в качестве критерия для суждения о рассматриваемом отчете об оценке;

5) Использование в экспертизе оценки суждений, основанных на событиях, произошедших позднее даты оценки, если только такие события невозможно было предвидеть на дату оценки;

6) Игнорирование или изменение каких-либо ограничивающих условий и конкретных допущений отчета об оценке без приведения сведений, подтверждающих, что допущения являются, очевидно, неправомерными;

7) Преувеличение важности малозначимых ошибок в данных, расчетах или обработке текста, которые могут содержаться в отчете;

8) Подмена собственным суждением эксперта мнения оценщика, если первоначально оно было правильным;

9) Представление заключений, которые содержат субъективные или уничижительные замечания.

Эксперт нарушает правила справедливости и объективности, когда он подвергает неправомерной критике отчет об оценке.

3.3. Требования к содержанию и оформлению экспертного заключения

В случае привлечения при проведении экспертизы отчета об оценке прочих специалистов в экспертном заключении должна быть обоснована необходимость их привлечения, указана их квалификация и степень их участия.

Рекомендуемая форма экспертного заключения включает следующие части: вводная, исследовательская, расчетная и результирующая части, а также приложения.

Во вводной части экспертного заключения указываются:

Идентификация экспертного заключения (п. 16 а-д, ж ФСО № 5):

— порядковый номер;

— дата составления;

— основание для проведения экспертизы;

— реквизиты заказчика экспертизы или идентификация органа, принявшего решение об экспертизе;

— реквизиты экспертной организации;

— сведения об эксперте: ФИО, образование, квалификация, информация о страховании профессиональной ответственности (при наличии страхового полиса);

— сведения о прочих специалистах, привлеченных при проведении экспертизы отчета об оценке (при наличии таковых).

Идентификация отчета об оценке:

— порядковый номер;

— дата составления;

— наименование;

— идентификация стороны, заверившей копию отчета об оценке (при предоставлении на экспертизу копии отчета об оценке);

— ФИО подписавшего оценщика (оценщиков); информация о его (их) членстве в СРОО;

— наименование юридического лица, с которым у оценщика заключен трудовой договор или — договор подряда;

— предполагаемое использование результатов оценки;

— основание для проведения оценки;

— вид стоимости;

— итоговая величина стоимости объекта оценки;

— использованные стандарты оценки;

— принятые при оценке допущения и ограничительные условия.

Описание объекта оценки:

— наименование;

— краткая характеристика.

Допущения и ограничения, на основании которых проводится оценка.

В экспертном заключении обязательно указываются основные допущения и ограничения, при которых может выполняться экспертиза отчета об оценке (п.16 е ФСО № 5):

— юридическая экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, не проводится;

— результаты экспертизы отчета об оценке достоверны при условии соответствия содержания отчета об оценке его представленной копии;

— осмотр объекта оценки не проводится, если договором на экспертизу не предусмотрено иное. Экспертиза отчета об оценке проводится на основе допущения, что описание характеристик объекта оценки в отчете об оценке достоверно, если у эксперта-оценщика отсутствуют основания считать иначе.

В исследовательской части указываются замечания к отчету об оценке при их наличии.

Из содержания экспертного заключения должно быть однозначно понятно, к какому из нижеперечисленных типов относится замечание. Например, они могут быть сгруппированы следующим образом:

— несоблюдение общих требований — невыполнение, несоблюдение требований ст. 11 Закона об оценочной деятельности и п. 8 ФСО №3 относительно содержания и оформления отчета об оценке.

— существенные замечания;

— несущественные замечания;

Несущественные замечания указываются (либо не указываются) в экспертном заключении на усмотрение эксперта.

В расчетной части приводятся все выполненные экспертом расчеты и их описание с соблюдением требований, предъявляемым к отчету об оценке.

В итоговой части приводится однозначный и обоснованный вывод о соответствии (несоответствии) отчета об оценке (п. 16 л ФСО № 5) требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков (п.16 з ФСО № 5).

Достаточным обоснованием для признания отчета об оценке несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности может служить:

— наличие в экспертном заключении существенных замечаний, при этом в выводах экспертизы должно быть указано, что отчет содержит существенные ошибки, исправление которых может привести к значительному изменению итогового результата. При проведении стоимостной экспертизы необходимо указать возможную величину отклонения и(или) интервал возможного изменения результата;

— наличие замечаний относительно невыполнения общих требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, при этом в выводах экспертизы должно быть указано, что отчет не содержит (либо, при наличии, содержит) существенные ошибки, исправление которых может привести к значительному изменению итогового результата, а вывод о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности является следствием несоблюдения общих требований законодательства.

Экспертное заключение может содержать контрольный лист, представляющий собой перечень требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности к отчету об оценке с отметками об их соблюдении или несоблюдении. Рекомендуемая форма экспертного заключения приведена в Приложении № 4 к Регламенту деятельности Экспертного совета СРО Ассоциации оценщиков «СПО».

В приложениях и пояснительной записке к экспертному заключению в произвольной форме приводятся копии документов и прочих материалов, не содержащихся в отчете об оценке, альтернативные данные или альтернативные расчеты, подтверждающие корректность замечаний и выводов, сделанных в экспертном заключении.

Экспертное заключение должно быть пронумеровано постранично, прошито, подписано экспертом-оценщиком и полномочным лицом экспертной организации, а также скреплено печатью экспертной организации.