Сервитут на земельный

Содержание

Что такое сервитут на земельный участок

Сервитут — это официальное разрешение на ограниченное пользование определенным участком земли, которое выдается третьему лицу (заявителю) для обеспечения собственных нужд. Право собственности на землю дает возможность полностью ограничить доступ третьих лиц на свою территорию. Однако такое ограничение можно обойти. Для этого потребуется оформить специальный юридический документ. О том, что такое сервитут земельного участка простым языком, расскажем в нашей статье.

Что такое сервитут

Что такое сервитут на земельный участок простыми словами? Это ограниченное право воспользоваться чужой территорией для собственных нужд. Такое разрешение потребуется получить для проезда или прохода по чужой территории, например, для строительства недвижимости или для проведения ремонтных работ.

Важно отметить, что получить такое разрешение можно двумя способами:

  • заключив соглашение с собственником;
  • добившись разрешения через суд.

Однако в обоих случаях документ придется зарегистрировать в Едином госреестре недвижимости. В противном случае он считается ничтожным (то есть недействительным).

Ключевое условие получения сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком) — это невозможность удовлетворить нужды заявителя другим путем. То есть земельный участок обязательно нужен для проезда или провоза чего бы то ни было и обойти его другим путем невозможно. Например, если существует возможность обеспечить потребности заявителя иным способом, то получить официальные документы не получится.

ВАЖНО! Собственник земли, которая подлежит обременению, имеет полное право требовать платы за предоставление возможности пользоваться его землей. Для определения периодичности и размера выплат потребуется составить исковое заявление в суд общей юрисдикции.

Вам также может быть полезно: Что такое межевание и как оно проводится?

Виды сервитутов по земельному законодательству

Законодатели определили несколько действующих видов документального разрешения на ограниченное использование частных и государственных земель. Так, например, официальные разрешения принято классифицировать на частные и публичные, а также на срочные и постоянные. Теперь рассмотрим каждый из видов подробнее.

Частный сервитут на земельный участок оформляется между физическими лицами. То есть один гражданин получает возможность использовать земучасток другого лица. Условия предоставления определяются путем переговоров, а достигнутые соглашения регистрируются в госорганах. Если же собственник земли не желает идти на компромисс, то получить разрешение можно через соответствующую судебную инстанцию. Однако перед обращением в суд необходимо реально оценить ситуацию и просчитать все возможные пути решения возникшей проблемы. В ином случае суд откажет в выдаче разрешительного документа.

Публичный сервитут на земельный участок устанавливается в ином порядке. Это право закрепляется специальным законом либо иным нормативно-правовым актом соответствующего органа власти (федерального, регионального или муниципального уровней). Ключевое значение публичных разрешений — это возможность решения государственных и муниципальных задач без постоянного или временного занятия частных земель. Например, для ремонта коммунальных сетей, прогона сельскохозяйственного скота, прохода строительной техники, установки специальных знаков, проведения изыскательных исследований и прочих нужд.

Отметим, что публичный сервитут можно оспорить. То есть если собственник земли установит, что его права и свободы нарушены (например, обеспечить госнужды можно через другие участки), то суд может отменить установление публичного сервитута на земельный участок.

Не стоит забывать, что при оформлении публичного обременения на землю собственник вправе истребовать соответствующую плату с органа государственной власти, который утвердит данное ограничение. Для назначения выплат придется обратиться в суд. Однако плату назначат только при существенном обременении. Например, если использовать участок по назначению уже нельзя (скажем, там проложили ЛЭП и теперь уже ничего не посадить).

Срочные и постоянные разрешения классифицируют по сроку действия. То есть постоянное право выдается без какого-либо временного ограничения, а срочное оформляется на конкретный период времени.

Земельный сервитут

Документация Основные инструменты градорегулирования Типы градостроительных образований Планировочные единицы

В этой статье не хватает ссылок на источники информации. Информация должна быть проверяема, иначе она может быть поставлена под сомнение и удалена.
Вы можете отредактировать эту статью, добавив ссылки на авторитетные источники.
Эта отметка установлена 6 ноября 2016 года.

Земе́льный сервиту́т — право ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, подъезда (подхода) к пунктам государственной геодезической сети и их охранным зонам, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

При этом выделяют частный сервитут и публичный сервитут. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Сервитут может быть срочным или постоянным.

Что не относится к публичным сервитутам в городах?

Некоторые виды использования территории, населённой гражданами или занимаемой предприятиями, организациями, используются для общественных нужд, но сервитутом не облагаются. К таковым относятся линейные объекты:

  1. линии электропередач;
  2. опоры линий электропередач (столбы);
  3. подвод газа к участкам;
  4. водопроводные трубы, проведённые к жилым домам;
  5. канализационные трубы.

> См. также

  • Земельный кодекс
  • Гражданский кодекс РФ
  • Лесной сервитут
  • Сервитут

Примечания

  1. ст.23 Земельного Кодекса РФ
  2. ст. 274 Гражданского кодекса РФ
  3. ст. 277 Гражданского кодекса РФ
  4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст. 1 «ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута…»
  5. ч.3 ст.274 Гражданского кодекса
  6. ч.5. ст.274 Гражданского кодекса РФ
  7. п. 10 Правил установления охранных зон пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной и государственной геодезической сети, утвержденных Постановлением Правительства от 12.10.2016 № 1037
  8. абз2 ч.1 ст.274 Гражданского кодекса РФ
  9. ч.2. ст.23 Земельного кодекса РФ
  10. Публичный сервитут устанавливается на земельный участок по нормативно правовым актам, также как и частный: а что к публичными сервитутам в городах не относится?. myrealproperty.ru. Дата обращения 4 сентября 2018.

Литература

  • Остапенко А. Г. Гражданско-правовая характеристика земельного сервитута // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета : журнал. — 2011. — С. 7.
  • САВЕЛьЕВ В. А. Сервитуты и узуфрукт в римском классическом праве // Журнал российского права : журнал. — 2011. — С. 11.
  • Емелькина И. А. = Система ограниченных вещных прав на земельный участок. — Москва: Волтерас Клувер, 2011. — С. 368. — ISBN 978-5-466-00757-2.

К вопросу об основаниях возникновения сервитутных отношений Текст научной статьи по специальности «Право»

К ВОПРОСУ ОБ ОСНОВАНИЯХ ВОЗНИКНОВЕНИЯ СЕРВИТУТНЫХ ОТНОШЕНИЙ

АНАНЬЕВ Андрей Г еннадьевич

Аннотация: в статье анализируются основные способы установления сервитута по действующему законодательству. Дается характеристика основания возникновения публичного сервитута. Анализируются судебный акт и договор о частном сервитуте как основание возникновения сервитута. Делаются соответствующие предложения по совершенствованию Гражданского кодекса РФ в этой части.

Ключевые слова: публичный сервитут, нормативный акт о сервитуте, решение суда, частный сервитут, договор о сервитуте.

Key words: public servitude, normative act of servitude, court act (decision), private servitude, contract about servitude.

В теории права основания возникновения правоотношений чаще именуется юридическим фактом, но ни одно юридическое последствие непосредственно из самой нормы права не проистекает. Здесь везде необходимы конкретные жизненные обстоятельства, предусмотренные юридическими нормами. Это означает, что сам закон не порождает правоотношение в силу своего существования1. Юридические факты, следовательно, есть обстоятельства, с которыми сопряжена вся жизнь правоотношения вне зависимости от его вида. В силу того, что подобных обстоятельств очень много, как в теории права в целом, так и в теории гражданского права, их принято классифицировать. Данная классификация юридических фактов проводится по нескольким основаниям. Первое и самое распространенное — по волевому принципу2. Наиболее существенное значение имеет подразделение юридических фактов в зависимости от их связи с индивидуальной волей, в силу чего имеет место деление фактов на юридические действия и юридические события.

Проецируя данный критерий на сервитут-ные отношения, следует сказать, что действующее законодательство в качестве юридических фактов применительно к указанным правоотношениям допускает только юридическое действие, но не событие, которое, однако, име-

1 Кечекьян С.Ф. Правоотношение в социалистическом обществе. М., 1958. С. 176.

2 Толстой Ю.К. К теории правоотношений. Л., 1959. С. 7-8.

ло место быть в такого рода отношениях в дореволюционной России и было сопряжено с категорией приобретательной давности3.

В теории гражданского права, как и в общей теории права, юридические действия означают волевое поведение людей, внешнее выражение воли и сознания физических лиц, а также воли организаций, государственных и муниципальных образований4. Отличительная черта рассматриваемого вида юридического факта состоит в том, что нормы права связывают с ним юридические последствия именно в силу волевого характера совершаемых действий. Через волевое поведение людей юридические нормы оказывают свое целенаправленное влияние на общественные отношения. При помощи правового регулирования можно добиться либо сокращения числа действий, не соответствующих интересам общества, либо, наоборот, увеличить объем таковых, ибо они отвечают интересам последних5.

Юридический акт (действие) в сервитут-ных правоотношениях и является основным юридическим фактом, который вызывает их к жизни. Он заключается в непосредственном достижении соглашения (договора) об установлении сервитута. Не вдаваясь в более де-

3 См., например: Мейер Д.И. Русское гражданское право : в 2 ч. Изд. 2-е / испр. и доп. с 8-го изд. 1902 г. М. : Статут, 2000. С. 437.

4 Коркунов Н.М. Лекции по общей теории права / пре-дисл. И.Ю. Козлихина. СПб. : Юридический центр Пресс, 2003. С. 204-205.

5 Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М., 1974. С. 280-281.

тальную общетеоретическую классификацию юридических фактов, можно сказать, что основания возникновения сервитутов следует разделить прежде всего по способу возникновения, различая объективный и субъективный способ. Первый способ относится к публичным сервитутам, ибо он проявляется в прямом предписании нормативно-правового акта об установлении сервитута публичного характера (ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ)). В силу этого, некоторыми авторами, в частности А.В. Копыловым6, высказывается мнение о том, что данный вид серви-тутных отношений по существу является не прямым правом лица на действие, а обременение собственника в виде допущения действий в своем имуществе неограниченному кругу лиц. Иными словами, данная конструкция формирует одну из разновидностей обременения права собственности7.

В то же время закрепление нормативноправового акта как основания возникновения публичных сервитутных правоотношений не всегда однозначно понимается и применяется в правоприменительной деятельности, что подтверждается и судебной практикой. Так, садоводческое некоммерческое товарищество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации района и садоводческому некоммерческому товариществу (СНТ) о признании недействительным постановления главы администрации «Об установлении постоянного права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута)», об обязании установить частный сервитут или заключить договор аренды земли, установить плату за землю, а равно право пользования насосной станцией.

Материалами дела установлено, что истец и СНТ, наряду с другими садоводческими товариществами, расположены на одном садоводческом массиве и граничат друг с другом. Через территорию истца проходит дорога, ведущая к насосной станции и находящаяся в коллективном пользовании.

Поскольку возникли разногласия по поводу пользования дорогой, администрацией области было вынесено оспариваемое постанов-

6 Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М. : Статут, 2000. С. 61-62.

7 Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев А.А. К вопросу

об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право, 2000. № 10. С. 68-69.

ление об установлении публичного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в коллективном пользовании Истца. В соответствии со ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельного участка. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. В силу того, что надлежащей доказательственной базы в судебное заседание не было представлено, суд в своем решении от 03.04.2003 г. отказал в удовлетворении требований истца8.

По нашему мнению, рассматриваемый сервитут установлен в отношении конкретного круга юридических лиц, а, следовательно, говорить о его публично-правовом характере является не совсем верным, ибо множественность субъекта со стороны сервитуария не является основанием для признания его публичным. Подобная практика не является исключительным случаем, а носит более систематический характер. Данное обстоятельство также подтверждает необходимость производить дифференциацию публичных и частных сервитутов, а не воспринимать их в качестве явлений, обладающих единой правовой природой.

Один из вариантов возникновения частного сервитута определен п. 4 ст. 340 ГК РФ, в силу которого если при ипотеке земельного участка договором не предусмотрено иного, право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя. В указанном случае, при неустановлении сторонами в договоре о залоге земельного участка положений в отношении здания или сооружения, находящегося на нем, при обращении взыскания на заложенный земельный участок за залогодателем сохраняется право ограниченного пользования той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия сервитута, обременяющего участок, определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом.

Если объективный способ возникновения сервитута рассмотреть в историческом аспекте, то ранее к нему можно было отнести и дав-

8 Дело № А12-10887/02-С6 Арбитражного суда Волгоградской области // СПС «Референт».

ностный срок (сродни приобретательной давности), так как законодательно предусматривался такой способ, как установление сервитута по давности владения9. Подобный способ приобретения сервитутного права в определенной мере носит негативный характер для собственника обременяемого имущества, и в современных реалиях, пожалуй, не имеет оснований для своего возобновления. Недаром в ряде стран применение давностных сроков для установления сервитута прямо запрещено законодательством (например, ст. 1181 ГК Квебека)10.

Исходя из ГК РФ, наиболее типичным следует признать субъективный способ порождения сервитутных правоотношений. Так, согласно ч. 3 ст. 274 ГК РФ основным способом установления сервитута является соглашение между соответствующими субъектами. Иными словами, законодатель увязал возникновение сервитутного правоотношения, имеющего вещно-правовую характеристику, на основании договора, ибо соглашение двух лиц (субъектов) об установлении сервитута, по определению, и есть заключение соответствующего договора11. Следует также отметить, что из числа перечисленных в ст. 216 ГК РФ, сервитут — это единственное ограниченное вещное право, которое возникает по общему правилу, из договора12. Соглашение заключается только в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии со ст. 27 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Подобное требование о регистрации сервитута в установленном порядке существовало и в дореволюционной России13.

Раскрывая договор в качестве основания возникновения сервитутных правоотношений, надо подчеркнуть, что он был всегда известен

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

9 См., например: Энгельман И.Е. О давности по русскому гражданскому праву: Историко-догматическое исследование. М. : Статут, 2003. Отд. III, § 31. С. 481^90.

10 См., например: Гражданское и торговое право зарубежных государств : учеб. : в 2 т. // отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. 4-е изд., перераб. и доп. М. : Междунар. отношения, 2004. Т. I. С. 385.

11 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. доп., стер. М. : Статут, 2002. С. 18.

12 Гуев А. Н. Постатейный комментарий к части первой ГК РФ. М. : Инфра-М, 2000. С. 463-464.

13 См., например: Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского

права. Тула : Автограф, 2001. С. 301 ; Победоносцев К.П. Курс

гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М. : Ста-

тут, 2002. С. 507-508 и др.

в данном качестве, начиная от римского права14, пройдя через века, и сохранился до наших

дней .

Как отмечено выше, согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, нуждающимся в его установлении, и собственником соседнего земельного участка и подлежит регистрации в порядке, предусмотренном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается в судебном порядке по иску лица, требующего установления сервитута. В отношении служащей недвижимости сервитут может устанавливаться (исключая судебное решение) только с согласия ее собственника. На подобное обстоятельство в свое время указывал и Е.В. Васьковский, говоря об общих положениях прав сервитутного типа16. И это справедливо, так как сервитут определенным образом умаляет ценность служащего недвижимого имущества, в связи с чем ни арендатор, ни эмфитевт, ни иное лицо, обладающее правом пожизненного наследуемого владения или правом бессрочного пользования земельным участком, не вправе решать этот вопрос за собственника17. Касательно господствующего участка, согласно п. 4 ст. 274 ГК сервитут может быть установлен не только в интересах собственника, но также и по требованию лица, владеющего предоставленным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования. Иначе говоря, по требованию лиц, которым принадлежат права, опосредующие необходимость долговременного удовлетворения нужд, для которых сервитут устанавливается. Такой владелец не нуждается в согласии собственника для приобретения сервитута в пользу принадлежащего ему участка.

Однако в случае трансформации права пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования в абсолютное (полное) вещное право собственник служебного участка

14 См., например: Римское частное право : учеб. / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М. : Юриспруденция, 1999. С. 201 ; Дождев Д.В. Римское частное право : учеб. для вузов / под ред. В.С. Нерсесянца. М. : ИНФРА*М-Норма, 1997. С. 408-409 и др.

15 См., например: Гражданское право : учеб. / под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М. : ТЕИС, 1996. Ч. I. С. 397.

16 Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М. : Статут, 2003. С. 359-361.

17 Косарев И. Э. Право пользования чужим недвижимым имуществом // Правоведение. 1996. № 3. С. 107.

или иной недвижимой вещи вправе потребовать изменения условий осуществления сервитута или отказаться от него, если он не представляет для него интереса, или новый собственник (он же и сервитуарий в ранее существовавшем правоотношении) не желает возмещать стоимость ограниченного пользования владельцу служащего участка. Плата за ограниченное пользование участком должна вноситься собственнику служащего участка, кроме случаев, когда договором между собственником и титульным владельцем не предусмотрено иного.

В юридической литературе имеются суждения о том, что договор об установлении сервитута прекращается в момент его исполнения. На наш взгляд, они не в полной мере отражают ту объективную картину, которая складывается в подобного рода отношениях. Данный не-объективизм проистекает из упущения двойственной природы заключаемого договора, выражающейся в том, что: изначально договор -юридический факт, вторично он — индивидуальный регулятор длящихся конкретных отношений между известными субъектами. Отмеченные же выше суждения усматривают в договоре только юридический факт, проявляющийся в юридическом действии (заключение соглашения), порождающем сервитутное правоотношение. Между тем, порожденное данным обстоятельством отношение носит длящийся, а не одномоментный характер, а значит и договор как основа построения отношения сервитутного типа имеет длящуюся природу, действуя на протяжении всего того времени, пока будет существовать порожденное им право. В противном случае, при отмирании договора в момент установления искомого права привело бы к вольному усмотрению сторон в его реализации, что, в свою очередь, негативно сказалось бы на праве собственности в отношении того объекта, который обременен, и на ином вещном праве, в пользу которого установлен сервитут.

Основываясь на вышеизложенном, можно утверждать, что договор здесь выступает не только основанием возникновения обязательств, но и служит для определения границ и способов реализации возникшего права, а также иных прав и обязанностей сторон18.

Закрепление договора как основания возникновения сервитутных правоотношений привело к появлению целой системы его основных условий, напрямую не соотносящихся с положениями ГК РФ. Важной особенностью современного российского подхода к регулированию сервитутных отношений и соответственно обязательным условием договора цивилисты настоящего времени называют факт его возмездности19. О принципе возмездности при установлении частных сервитутов говорит и ЗК РФ (п. 6 ст. 23). Следовательно, как считает Л.В. Щенникова, «возмездность сервитут-ных отношений — это специфическая новелла, которая свидетельствует о самостоятельности российского законодателя в подходах к нормативному регулированию сервитутов»20. На наш взгляд, это действительно так, но применяемая в п. 5 ст. 274 ГК РФ конструкция о возмездности сервитута вовсе не свидетельствует о том, что положение о цене является обязательным условием договора, поскольку собственник обремененного имущества обладает диспозитивной возможностью требовать соразмерную плату, а не императивную обязанность сер-витуария платить за осуществляемое пользование.

В соответствии с этим возможность возмездного осуществления сервитута может быть предусмотрена только оглашением сторон на время осуществления прав конкретными субъектами. С переходом права собственности на служащий участок к другому лицу у нового собственника появляется право требовать платы за сервитут, если до отчуждения участка договором не было установлено иное. Положения императивного характера о безвозмездности сервитута могут быть установлены только законом. В соответствии с п. 4 ст. 131 ГК РФ существование сервитута не должно утаиваться от заинтересованных лиц.

В соответствии с тем, что сделка, которой устанавливается сервитут, так же как и сам сервитут, в силу ст. 131, 164 ГК подлежит государственной регистрации (из чего следует необходимость ее совершения в простой письменной форме), несоблюдение данного требования влечет ее недействительность. Это означает, что право ограниченного пользования чужой недвижимостью возникает лишь с момента его государственной регистрации.

18 См.: Корецкий А.Д. Теоретико-правовые основы учения 19 Копылов А.В. Указ. соч. С. 68.

о договоре / отв. ред. П.П. Баранов. СПб. : Юридический центр 20 Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство

Пресс, 2001. С. 42. и судебная практика // Законодательство. 2002. № 5. С. 34.

Указывая на то, что сервитут устанавливается по соглашению сторон (здесь возможен любой, не противоречащий законодательству, договор) их взаимным волеизъявлением, закон подразумевает невозможность установления сервитута односторонней сделкой, например легатом21. Возможность введения подобного основания возникновения сервитута рассматривалась и ранее, и в настоящее время. Однако большинством авторов делается вывод о невозможности применять одностороннюю сделку к подобного рода отношениям. Так, В.И. Синайский писал, что сервитут не может быть установлен по завещанию, ибо наследник может лишь обязываться установить сервитут. Обязанность же эта есть обязательственное право, 22

а не вещное .

Полагаем, что в качестве главного основания возникновения сервитутов договор должен получить более обстоятельное регулирование нормами ГК РФ. Прежде всего, следует прямо обозначить его как «договор об установлении сервитута», четко определив существенные условия. В законодательном порядке важно установить перечень документов, необходимых для заключения такого договора. Думается, что нужна специальная статья, указывающая случаи безвозмездности отношений по договору об установлении сервитута. Специальному регулированию должен подлежать и срок как условие данного договора.

Помимо объективного и субъективного способов, основания возникновения сервитута следует различать и по критерию добровольности, выделяя соответственно добровольные и принудительные способы. Добровольная установка сервитута сопряжена с субъективным способом и выражена в прямом заключении соглашения (договора). Помимо добровольного установления сервитута, имеется и противоположный вариант — вопреки воле собственника служебного имущества. Данный способ делится на два подвида: установление сервитута через нормативно-правовой акт, а также через судебное решение.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Больший интерес представляет введение судебного решения как основания возникновения сервитутов. О судебном решении упоминает п. 3 ст. 274 ГК РФ, ч. 3 ст. 43 Водного ко-

декса РФ, ч. 2 ст. 21 Лесного кодекса РФ, ч. 1 ст. 23 Земельного кодекса РФ, ч. 2 п. 5 ст. 8 ФЗ РФ «О товариществах собственников жилья», ч. 1 п. 1 ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч. 3 ст. 26 ФЗ РФ «О мелиорации земель»23. Эту новеллу российского законодателя следует считать достижением гражданско-правового регулирования, поскольку ни римское частное право, ни дореволюционное гражданское право России не знали принудительного судебного порядка создания сервитутных прав. С другой стороны, данная заслуга подрывает вещноправовые границы сервитута.

На практике по вопросу установления сервитута через судебное решение имеются общие рекомендации, выразившиеся, в частности, в информационных письмах Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ), а также конкретные примеры. К числу первых можно отнести Письмо ВАС РФ от 15 июля 1996 года № С5-7/0З-411 «О федеральном законе «О товариществах собственников жилья»», Письмо ВАС РФ от 28 февраля 1996 года № С5-7/ОЗ-121 «О федеральном законе «О мелиорации земель»», а также Информационное письмо ВАС РФ от 27 февраля 2002 года № 61 «О применении арбитражными судами земельного законодательства». В качестве частных случаев можно привести пример из судебной практики г. Рязани. В суд был заявлен иск об установлении бессрочного ограниченного пользования (сервитута) коридором в целях использования его для доступа к электрощитам и рубильникам в пределах границ согласно схемы. Истец обращался к ответчику с предложением о заключении договора о сервитуте ввиду того, что в коридоре на цокольном этаже здания, принадлежащем на праве собственности ответчику, установлены электрощиты и рубильники для обеспечения электрической энергией помещений, принадлежащих истцу, а также имеется противопожарный эвакуационный выход. Соглашение между сторонами об установлении сервитута достигнуто не было. Согласно электротехническим нормам и нормам противопожарной безопасности данные объекты размещению в помещении истца

21 Мисник Н.Н., Мисник Г.А. Вещные права на землю в Российской Федерации // Основы государства и права : учеб. 4-е изд., доп. и перераб. Ростов н/Д : Феникс, 2003. С. 545.

22 Синайский В.И. Русское гражданское право. М. : Ста-

тут, 2002. С. 258.

23 Следует отметить, что некоторые законы напрямую не содержат указания на судебное решение как способ установления сервитута, а просто делают отсылку к нормам ГК РФ. Например, это сделано в Земельном кодексе РФ, в ФЗ РФ «О мелиорации земель» и др.

не подлежат, ответчик же своими действиями препятствовал в пользовании электрощитовой и противопожарным эвакуационным выходом.

Позиция суда сводится к следующему. Решением от 27 ноября 2002 года за истцом было установлено бессрочное право ограниченного пользования (сервитута) коридором, расположенным в цокольном этаже здания, в пределах границ согласно схемы. Так как доступ к электрощитам и рубильникам в коридоре является существенными для осуществления нормальной деятельности истца, суд при вынесении решения руководствовался п. 1

ст. 274 ГК РФ, согласно которой собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитутом). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи…, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Можно привести и иной случай, когда ответчик, являясь соседом по даче, построил забор, после чего истец обнаружил, что его сарай частично оказался на участке ответчика. В соответствии с представленной документацией на землю ответчику было дополнительно выделено несколько соток земли, границу участка соответственно удлинили, вследствие чего из-за своего расположения угол сарая попал на соседскую территорию. В добровольном порядке ответчик отказался заключить договор о предоставлении сервитута, и истец обратился с этим в суд. По результатам рассмотрения дела, суд удовлетворил исковые требования об установлении сервитута и определил размер платы за таковой в сумме 50 рублей в месяц24.

При анализе указанных решений судов обращает на себя внимание тот факт, что хотя судьями и применяются нормы о сервитутах, но не во всех отношениях, где они подлежат применению. На это указывает и Л.В. Щенни-кова25. К сожалению, имеются и случаи, когда судебные работники и иные правоприменительные субъекты смешивают различные виды сервитутов, в связи с чем нормы относительно одних применяются в отношении других.

Следует сказать, что судебный способ установления сервитута напрямую содержит в себе элемент принуждения. С этой позиции он более соотносится со способом защиты своих нарушенных субъективных прав26. С другой стороны, в данном механизме присутствуют элементы такого явления, как понуждение к заключению договора, что тесно связано с первым27. На наш взгляд, указанный факт вновь отдаляет сервитут от вещноправовой природы, сближая его с обязательствами. Иными словами, введение законодателем данного основания возникновения сервитута превращает соглашение об установлении такового, при наличии определенных условий, в обязательное.

В заключение необходимо отметить, что негативной чертой ГК является отсутствие в нем полного и четкого перечня оснований возникновения сервитутных правоотношений. Тексты ст. 274-277 ГК РФ приводят к выводу, что главным основанием, как мы и указывали ранее, является договор, а в случае разногласия собственников дополняет его судебное решение. Думается, что общий закрытый перечень оснований возникновения сервитутов также должен найти отражение в особой статье ГК РФ, притом с четким разграничением для каждого вида сервитута (частного или публичного). Она могла бы называться — «Основания установления сервитутов» — и включать следующие виды оснований: договор, прямое указание закона, судебное решение -для частных сервитутов; акты государственных органов и органов местного самоуправления — для публичных сервитутов.

24 Устанавливаем сервитут // Аргументы и факты на даче. 05.09.2002 г., № 17(132). С. 6.

25 Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 35.

26 Яковлев В.Ф. Принуждение в гражданском праве // Проблемы современного гражданского права : сб. ст. М. : Горо-дец, 2000. С. 215.

27 Хохлов С.А. Понуждение заключить договор как правовая форма регулирования хозяйственных связей в капиталистических странах // Антология уральской цивилистики. 1952-1989 : сб. ст. М. : Статут, 2001. С. 228.

Сервитутные отношения

  • Прописаться в саду 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН Принят Государственной Думой 11 марта 1998 года Одобрен Советом Федерации 1 апреля 1998 года (в ред. Федеральных законов от 22.11.2000 N 137-ФЗ, … 10005452 / Авг. 8, 2008, полночь
  • Нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения в российской федерации Нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения в Российской Федерации Вопрос: Какое законодательство регулирует земельные правоотношения в настоящее время в Российской Федерации? Ответ: Основным правовым актом, регулирующим земельные и аграрные отношения, является Конституция РФ 1993 года, которая в ст. cт. 9 и … 62692 / Ноя. 7, 2008, полночь
  • Понятие и функции земли ПОНЯТИЕ И ФУНКЦИИ ЗЕМЛИ Объектом земельного кадастра в любом государстве является его земельный фонд. В жизни современного государства и общества земля имеет важное значение как предел суверенитета государства, как основа жизнедеятельности народов, как природный ресурс, как территориальный базис, как средство … 37185 / Окт. 26, 2011, полночь
  • Понятие и признаки жилого помещения ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Понятие жилого помещения также установлено п. 2 СТ. 15 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Таким образом, жилое помещение согласно ЖК РФ, обладает целым … 32358 / Апрель 16, 2010, полночь
  • Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения НОРМА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ И УЧЕТНАЯ НОРМА ПЛОЩАДИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В отличие от ЖК РСФСР ЖК РФ не определяет размер минимальной нормы жилой площади. Он вводит новый критерий определения площади жилого помещения, предоставляемого по договорам социального найма. Таким критерием является норма предоставления … 29691 / Апрель 14, 2010, полночь
  • Социальная норма жилой площади на одного человека По Жилищному кодексу социальная норма жилой площади на одного человека — минимальный размер общей жилой площади, устанавливаемый органом местного самоуправления в зависимости от уровня обеспеченности жилой площадью и других факторов. Кроме того, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации категориям … 25240 / Окт. 29, 2010, полночь
  • Недвижимость с обременением Недвижимость с обременением Различные операции с недвижимостью и земельными участками нередко сопровождаются обременениями. Обременения – именно так в градостроительной практике называют установленные законом условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. … 20745 / Фев. 27, 2009, полночь
  • Какие документы должны быть у продавца земельного участка Какие документы должны быть у продавца земельного участка или загородного дома:Собственник жилого дома, для того чтобы распорядиться своей собственностью, должен позаботиться о том, чтобы у него имелись надлежаще оформленные документы. Что же это за документы?1. Правоустанавливающий документ на дом. Это … 20065 / Авг. 19, 2012, 9:26 п.п.
  • Как «выписать» старого хозяина при покупке квартиры? Общеизвестно, что при приобретении квартиры на вторичном рынке покупатель сталкивается с проблемой — как вытурить с занимаемой площади продавца. Причем освобождение необходимо не только физическое (вывез свои вещи и передал ключи), но и юридическое чтобы снялся с регистрации по месту … 16486 / Ноя. 9, 2010, полночь
  • Права собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в частной собственности Права собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в частной собственности. Пункт 5 статьи 1 Земельного Кодекса РФ провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют … 16405 / Окт. 23, 2008, полночь
  • Субъекты и объекты жилищного права. Субъекты и объекты жилищного права. Субъекты жилищного права — это лица, участвующие в данных правоотношениях. Субъектами жилищных правоотношений являются граждане и юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с … 16097 / Июль 26, 2010, полночь
  • Классификация земельного фонда страны КЛАССИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА СТРАНЫ Весь земельный фонд в пределах границ Российской Федерации, независимо от форм владения, собственности или пользования им, является объектом ГЗК. Общая площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2002 г. составляла 1709,8 млн га (12,5 % … 14354 / Ноя. 7, 2011, полночь
  • Особенности строительства на садовых участках Строительство на садовых и дачных участках имеет определенные особенности, которые обусловлены их нахождением на ограниченной территории садового (дачного) объединения. Особенности планировки и застройки садовых участков определяются СП 53.13330.2011. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения (актуализированная … 14178 / Июль 8, 2013, 5:19 п.п.
  • Функции, методы и принципы управления земельными ресурсами ФУНКЦИИ, МЕТОДЫ И ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ В процессе управления земельными ресурсами вышеуказанные задачи реализуются через конкретные мероприятия или функции. Следует учитывать, что управляют земельными ресурсами по двум направлениям: прямому и опосредованному. Первое связано с созданием конкретных форм и условий … 13852 / Март 15, 2012, полночь
  • Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок До принятия нового Земельного кодекса РФ действовал (с 1991 года) Земельный кодекс РСФСР. Но действовали также еще 40 законов России, касающихся земельных правоотношений и имеющих, в принципе, такую же юридическую силу, как и Земельный кодекс РСФСР. Кроме того, земельные вопросы … 13139 / Ноя. 29, 2010, полночь
  • ДЕЛИМЫЕ И НЕДЕЛИМЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЕЛИМЫЕ И НЕДЕЛИМЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок неделимым признается земельный участок, … 12890 / Май 16, 2012, 8:25 п.п.
  • Виды и задачи управления земельными ресурсами ВИДЫ И ЗАДАЧИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ НА РАЗЛИЧНЫХ АДМИНИСТРАТИВНО-ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ УРОВНЯХ Государственное управление может быть подразделено на общее и ведомственное (отраслевое) управление. Общее государственное управление осуществляют государственные органы общей и специальной компетенции, и оно имеет территориальный характер. Оно распространяется на все … 12012 / Март 15, 2012, полночь
  • Линии Градостроительного регулирования Градостроительная деятельность деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Территориальное планирование планирование развития территорий, в том числе для … 12010 / Сен. 23, 2013, 1:10 п.п.
  • Программа доступное жилье Программа доступное жилье. По причине остро стоящей проблемы обеспечения жильем своих граждан, правительство Росси в 2006 году приняло национальные проект «Доступное комфортное жилье – гражданам России». В рамках этого проекта утверждены различные ипотечные, а также социальные программы приобретения жилья. Было … 11808 / Ноя. 5, 2008, полночь
  • Понятие и виды жилищного фонда ПОНЯТИЕ и ВИДЫ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Согласно СТ. 19 ЖК РФ жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Существует классификация жилищных фондов по различным основаниям. В зависимости от формы собственности: частный жилищный фонд: индивидуальные жилые … 11432 / Апрель 16, 2010, полночь

Сервитут на земельный участок: что это такое?

ВНИМАНИЕ. Сервитут является крайним решением возникшей проблемы с земельным пользованием, когда остальные способы исчерпаны.

Данный способ ограниченного использования нельзя применять для несущественных целей. Например, к участку приходится добираться по короткой дороге, но сделать это по соседней территории намного ближе.

Оформлять разрешение для сокращения пути недопустимо.
По своей сути сервитут похож с арендой, разница только в возникновении заключения договора как вынужденной меры решения спора с обеих сторон. Это позволяет собственнику земельного надела наряду с получателем сервитута продолжать использовать обремененную часть участка.

Земельное обременение накладывается в случаях:

  • обоюдного соглашения сторон, которые желают пользоваться землей наряду с ее собственником;
  • без обоюдного соглашения в принудительном судебном порядке.

ВАЖНО. Претендовать на регистрацию сервитута может только лицо, которое не располагает возможностями реализации своих прав по эксплуатации чужой земли без специального на то разрешения.

Разновидности земельных сервитутов

Сервитуты на земельные участки классифицируются несколькими способами в зависимости от временного фактора использования наделов:

  • срочный — требуется для регистрации определить точный срок действия обременения. Необходимость в договоре возникает, когда требуется срочная прокладка коммуникационных кабелей, труб. После выполнения срочных работ обременение снимается;
  • постоянный — оформляется, когда требуется использовать надел на постоянной основе (например, на участке расположен государственный природный объект);
  • постоянно-временный — фактическое использование территории возникает в определенный момент в течение бессрочного периода.

Например, ведущую дорогу к собственному участку весной размывает, тогда гражданин договаривается с соседом о проходе через его территорию. Сервитут в таком случае может устанавливаться в бессрочном порядке, но с указанием весеннего периода пользования.

Согласно правовой стороне накладывания обременения договор классифицируется на частный и публичный. В связи с чем возникает вопрос: что такое частный сервитут на земельный участок и что такое публичный сервитут на земельный участок и в чем их отличие?

Для граждан в Земельном кодексе дается ответ на определение этих видов:

  1. Что такое частный сервитут на земельный участок —такой вид обременения налагается при затрагивании интересов конкретного землевладельца (физического или юридического). Ограничение устанавливают на основании договора либо судебного решения в пользу землевладельца.
  2. Что такое публичный сервитут на земельный участок —такой вид обременения подразумевает регистрацию в Росреестре согласно законодательным основам либо по нормативно-правовому документу, который приняли на федеральном уровне или муниципалитетом. Часто сервитут публичного образования накладывается при проведении коммуникаций обеспечения и общественного пользования (газ, вода, свет и т.п.).

Различия между сервитутами

Договор на ограниченное использование земли отличается по своему содержанию и ситуациям применения:

  • публичный сервитут оформляется согласно потребности введения на ограничения использования земельного надела в государственных интересах или муниципальных, а также для большого круга лиц и частного обеспечения гражданских прав;
  • частный сервитут имеет преимущество в возмездном характере, а публичный отличает безвозмездный. Для первого случая отсутствует плата за обременение, которая осуществляется только в исключительных ситуациях, установленных законом. Для остальных случаев владелец земли располагает правом требовать денежную компенсацию за обременение. Плата может и отсутствовать при отказе землевладельца от нее;
  • основания для возникновения ограниченного использования также отличаются. Ограничения публичных образований основываются на нормативно-правовых документах, а частный обоснован требованиями гражданина-землевладельца, организации или группы граждан.

Основные причины для регистрации частных сервитутов

Для регистрации частных сервитутов существует несколько основных причин:

  • требуется проезд или проход к участку земли;
  • возникла необходимость проложить коммуникации;
  • требуется произвести обслуживание и ремонтные работы газового
  • оборудования, электросетей, фасада дома, водопровода и т.п.;
  • требуется установить какой-либо объект на соседней земле;
  • иные случаи, которые не осуществляться без обременения.

Для регистрации публичных сервитутов предусмотрены случаи использование земли государством, муниципалитетом или местным населением. Среди них основными причинами накладывания обременения являются:

  • требуется проход или проезд через территорию участка частного владельца (например, прокладывание дороги общего значения);
  • проведение коммуникационных сетей общественного пользования;
    предоставление владельцем общего пользования расположенным на его участке государственном объекте (например, природный источник);
  • требуются последовательные работы, которые необходимо провести на частном участке;
  • при расположении надела около прибрежной зоны необходимо сделать через него проход к воде;
  • при проведении работ геодезического характера, прокладывании межи, требуется разместить знаки работ;
  • для получения разрешения на выпас или прогон скота.

Как устанавливают сервитуты?

Сервитуты устанавливаются согласно 3 основным вариантам, закрепленным законодательно:

  • На основании подписания резолюции полномочным подразделением местного самоуправления, муниципалитетом или государством.
  • Резолюция принимается в ходе публичного слушания о наложении ограничений.
  • На основании общего соглашения группы землевладельцев или заинтересованных лиц.
  • По судебному постановлению.

Порядок установления публичного сервитута на земельный участок следующий:

  1. Объявления слушания муниципалитетом или администрацией.
  2. Оформление резолюции.
  3. Оглашение результатов согласования пользования участком — требования, компенсация.
  4. Регистрация сервитута в Росреестре.

Также существует порядок добровольного согласования по использованию земельного надела и накладывания сервитут на земельный участок находящийся в частной собственности:

  1. Заинтересованное лицо обращается к землевладельцу с просьбой о частичном пользовании землей.
  2. Сторонам необходимо оформить соглашение следующего содержания: графа о согласии землевладельца о накладывании обременения, права сторон, обязательства сторон, цели использования, площадь и координаты требуемой территории, срок пользования.
  3. Далее следует регистрация соглашения в Росреестре.

Для регистрации потребуются следующие документы:

  • заявление;
  • квитанция об оплате государственной пошлины (для физических лиц — 1 500 рублей, для юридических — 6 000 рублей);
  • соглашение в количестве 3 экземпляров;
  • согласие от третьих лиц требуется когда нужно установление сервитута на земельный участок находящийся в залоге, если надел находится в совместной собственности, ипотечном закладе, аренде.

ВАЖНО. Действие сервитута начинается с момента прохождения государственной процедуры регистрации. После этого законом разрешается использовать участок земли согласно указаниям в договоре, а собственник имеет право требовать компенсацию.

Судебное наложение сервитутов

Если гражданин или заинтересованное лицо желает пользоваться чужой землей, а владелец отказывается, то сервитут можно оформить через судебное разбирательство.

Если землевладелец не согласен оформлять обременение, даже в ситуации, когда заинтересованное лицо фактически использует землю, то требуется официально получить правомочия на ограниченное использование земельного надела.

Как устанавливается публичный сервитут на земельный участок согласно судебному решению:

  • заинтересованное лицо подает иск или ходатайство в суд;
  • предоставляет доказательство о необходимости пользования чужим наделом;
  • если суд видит весомость доказательств, то дает положительное решение для заинтересованного лица;
  • оформляется сервитут и регистрируется в Росреестре;
  • собственнику обремененного надела позволяет назначить компенсационную плату за пользование землей.

ВНИМАНИЕ. Судебное решение гарантирует беспрепятственную эксплуатацию чужого участка. Без такого документа владелец земли может в любой момент запретить пользоваться своей землей.

На решение суда по большей части влияет отсутствие у истца альтернативной возможности владеть своим участков без использования чужого надела.

Например, при близком расположении к участку природных источников судья разрешит его пользование через чужой участок, если это единственный объект воды и, наоборот, запретит, если есть еще общедоступные источники.

Для доказательной базы заинтересованное лицо должно предоставить 5 фактов:

  1. Отсутствие реальных возможностей по реализации собственных прав без вторжения на чужую землю.
  2. Наличие спора по обременению между соседями.
  3. Обоснованность пользования чужим наделом.
  4. Наличие согласия на денежную компенсацию в разумном размере.
  5. Срок ограничения.

Перед обращением в суд необходимо:

  • составить соглашение о сервитуте и направить его ответчику;
  • провести землеустроительное исследование для обоснования наложения обременения;
  • провести оценку стоимости пользования чужим наделом.

Обычно в таких судебных разбирательствах ответчик чинит препятствия для эксплуатации своей земли (возведение забора, закрытый участок, посадка деревьев на месте требуемой закладки коммуникаций и т.п.).

Истцу стоит учитывать, что накладывание сервитута должно минимизировать неудобства для собственника земельного надела, а также компенсировать обременение.

Учитывая это, суд устанавливает условия ограниченного пользования, основываясь на принципе разумного баланса прав собственности и интересов сторон.

Например, когда истцу необходимо проложить водопроводные трубы, в его пользование выделять только ограниченную долю участка для монтажа и настройки. После чего потребуется восстановить первоначальный вид участка.

СПРАВКА. От судьи требуется выслушать доводы обеих сторон и выбрать наиболее оптимальные условия для накладываемого обременения.

Например, согласованный маршрут проезда, разумная плата за пользование. Если ситуация затруднительная, то суд по собственной инициативе или желанию одной из сторон может назначить проведение землеустроительной экспертизы для решения спорного момента.

Плата за использование земли

Законодательством разрешено землевладельца требовать плата за публичный сервитут на земельный участок, чтобы компенсировать его эксплуатацию. Размер компенсации и порядок ее выплаты определяется решением сторон или судьей.

Размер выплат согласуется на основании общего правила определения:

  • расчет оплаты исходит из соразмерности материальной выгоды от использования земли без обременения.

Например, собственник может требовать сумму равную арендной плате или по стоимости площади нужного участка.

На размер платежей за сервитуты также влияют факторы:

  • действительные расходы владельца земельного участка — поддержание состояния дороги, очистка прохода к источнику, освобождение места под закладку коммуникаций;
  • характер использования земли, на которую накладывается обременение;
  • размер понесенного ущерба;
  • упущенная выгода.

ВНИМАНИЕ. Стороны не обязаны руководствоваться правилами определения расчета, если у них имеются свои основания для размера оплаты либо предусмотрено безвозмездное пользование наделом. При возникновении спора на этой почве суд может назначить специальную экспертизы для назначения суммы.

Прекращение действия сервитута

Обременение прекращает свое действие в следующих случаях:

  • окончился срок соглашения;
  • стороны договорились о снятии ограничения;
  • исчерпались основания для ограничения;
  • изменились требования к форме пользования землей;
  • иные ситуации.

Прекращение обременения наступает после погашения его в Росреестре. Для этого необходимо составить заявление и приложить пакет документов:

  • судебный акт;
  • договор;
  • соглашение сторон и прочее.

ВАЖНО. В ситуации, когда меняется собственник обремененной территории или пользователь сервитута, условия ограниченного пользования не меняются. Например, при заключении договора купли-продажи в документе было указано обременение на участок. После покупки новый владелец должен его соблюдать.

Также в ГК указано — можно ли обременить сервитутом весь земельный участок. Данный вид обременения не применяется, так как будет нарушать права собственности. Решить проблему с обременением поможет согласие владельца сдать полностью участок в аренду и продать его заинтересованному лицу.

В ГК статье 274 отвечают на вопрос — что означает сервитут на земельный участок. Это официальное разрешение на ограниченное пользование чужой территорией.

Сервитуты в российском гражданском праве Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.26 ББК 67

DOI 10.24411/2312-0444-2019-10017

СЕРВИТУТЫ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

Курум Давудовна ГАЙБАТОВА, доцент кафедры Муслимат Магомедовна AЙГyMОВA,

гражданского права Дагестанского государственного магистрант кафедры гражданского права

университета, кандидат юридических наук Дагестанского государственного университета

E-mail: Kuruma13@yandex.ru

Научная специальность: 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;

семейное право; международное частное право

Аннотация. В статье дано авторское определение понятия сервитута, проанализированы способы установления сервитута. Актуальность темы статьи обусловлена недостаточной законодательной регламентацией и высокой значимостью данного института.

В статье рассматриваются виды сервитутов. Обращается внимание на то, что основными дискуссионными вопросами являются вопросы, связанные с правовой природой сервитутов; ролью сервитутов в современном российском законодательстве; содержанием и порядком осуществления сервитутных прав; способами установления сервитута.

Анализируются позиции ученых относительно возможности возникновения сервитута в силу при-обретательной давности, принудительного установления сервитута, а также платы за пользование сервитутом исходя из соразмерности.

Результатом исследования стали выводы и предложения по совершенствованию гражданского законодательства, касающегося сервитутов.

Ключевые слова: сервитуты, публичные серви-туты, российское гражданское право, земельный участок, недвижимое имущество, приобретательная давность.

The result of the research was the conclusions and proposals for the improvement of civil law regarding easements.

Keywords: easements, public easements, Russian civil law, land, real estate, acquisitive prescription.

Сервитут представляет собой один из видов ограниченных вещных прав, получивших закрепление в современном Гражданском кодексе Российской Федерации. Сервитут (от лат. ввт^Шв — обязанность, обязательство, повинность) является одним из древнейших институтов законодательства. Возникнув в эпоху древнего римского права, сервитут широко применяется в современном законодательстве разных стран мира, однако в России до настоящего времени он не получил заслуженного признания.

Как представляется, одной из причин этого можно считать то, что в российском гражданс-

ком праве еще не сложилась развитая система ограниченных вещных прав, тогда как ее формирование имеет большое значение для повышения эффективности вовлечения недвижимого имущества в гражданский оборот. Значимую роль здесь играет сервитут, что обусловлено тем, что благодаря сервитутам появляется возможность разумного сочетания права собственности и иных вещных прав на недвижимость.

Говоря о сервитуте в российском гражданском праве, прежде всего, как представляется, следует определить понятие, правовую природу, способы возникновения сервитутов, виды сервитутов,

№ 1/2019

Хотя в гражданском праве существует много определений понятия «сервитут», разработаны его общие признаки, основания возникновения и проблемы защиты, некоторые вопросы по-прежнему не разрешены, в силу чего необходимо дальнейшее изучение сущности правоотношений, возникающих из сервитутов. Остаются дискуссионными и вопросы о составе сервитут-ных правоотношений, видах сервитутов.

Ряд дискуссионных вопросов отражен в Концепции развития гражданского законодательства РФ и проекте Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», где сервитутам отводится значимое место.

В законодательстве сервитут определяется как право ограниченного пользования чужим земельным участком.

В пункте 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ отмечено, что «собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)». Как видим, здесь содержатся два разных определения, связанных с сервитутом, однако ни одно из них нельзя назвать определением сервитута. Другими словами, в гражданском законодательстве отсутствует полное и точное определение сервитута.

Представляется более правильным следующее определение: сервитут — это вещное право ограниченного целевого пользования собственника земельного участка другим, непосредственно граничащим земельным участком или другим соседним земельным участком.

Рассматривая природу сервитута, его можно понимать как ограниченное вещное право, представляющее собой право на чужую вещь, которая уже присвоена другим лицом. В основе правовой природы сервитута, выражающей его специфику, лежит идея дуализма, которая заключается в том, что, с одной стороны, сервитут — это право (благо), дающее возможность ограниченного пользования чужой вещью, а с другой — это обременение права собственности, определенным образом сужающее имеющиеся у собственника возможности.

Неоднозначное понимание сервитутов является следствием непрекращающихся в науке споров относительно возможности четкого раз-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

граничения вещных и обязательственных прав, а также целесообразности подобного деления в силу переплетения в одних и тех же конструкциях вещно-правовых и обязательственно-правовых элементов.

Причина этого видится в том, что распространение практики применения сервитутов в нашей стране происходит в условиях недостаточной законодательной регламентации, что вызывает значительные трудности.

В частности, в гл. 17 ГК РФ закреплено всего пять статей (статьи 274—277), содержащих лишь общие положения о признаках, целях установления, основаниях приобретения и прекращения сервитутов, подробная же их регламентация отсутствует.

Например, в гл. 274 сказано, что «сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Научные дискуссии вызывает проблема способов установления сервитута.

Так, в п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ сказано, что сервитут может быть приобретен в силу соглашения о его установлении либо на основании решения суда. С одной стороны, существует позиция о необходимости исключения такого способа, как установление сервитута в судебном порядке, а с другой — мнение о возможности расширения этого перечня путем включения в него приобретения сервитута по давности1.

Однако многие ученые считают необходимым установление сервитута в судебном порядке.

В то же время ряд других исследователей высказываются против судебного порядка установления сервитута в связи с тем, что, по их мнению, судебный акт как основание установления сервитута нарушает один из важных принципов: приобретение и осуществление лицами прав своей волей и в своем интересе2.

Как считает М.М. Пестов, «установление принудительного сервитута является реакцией законодателя на потребности современного общества, обусловленные увеличением численности населения при сохранении общей сухопутной площади земного шара»3.

В подтверждение этому данный автор обращается к истории развития сервитутного пра-

№ 1/2019

ва, в частности, в римском праве сервитут мог быть установлен в судебном порядке только в случае раздела общей собственности на земельный участок. В дореволюционном российском праве сервитуты возникали практически по тем же основаниям, что и в римском праве (добавлялось возникновение сервитута в силу закона и не предусматривалось однозначное закрепление указанного дорожного сервитута)4. При этом набор подобных прав весьма разнообразен и включает, в том числе, право прохода по соседскому земельному участку, что сближает их с сервитутом.

В настоящее время подобный способ возникновения сервитута в отечественном законодательстве отсутствует.

Представляется, что введение института соседских прав станет оптимальной альтернативой установлению как принудительного, так и давностного сервитутов, уменьшив, в первом случае судебную нагрузку, а во втором — исключив необходимость в наличии оценочных критериев, составляющих элементы приобрета-тельной давности.

Как было сказано выше, современное российское законодательство допускает установление принудительного сервитута. В силу этого нам представляется, что установление принудительного сервитута допустимо, но при этом, как отмечает М.М. Пестов, «должен обеспечиваться баланс интересов как сервитуария, так и сервитутодателя»5.

Что касается вопроса о возможности возникновения сервитута в силу приобретательной давности, то некоторые ученые полагают, что сервитут не подлежит установлению по давности, поскольку, во-первых, он не дает правообладателю возможности владеть чужой вещью, а, во-вторых, подобное допущение навредит добрососедским отношениям, поскольку, зная о таком ограничении, собственник вряд ли позволит свободно пользоваться своим участком соседу6.

Однако большинство исследователей выступают за введение данного основания приобретения сервитутного права. Отмечается, что в таком случае перед законодателем встанет задача ограничить негаторный иск определенным сроком исковой давности7.

Не отрицая возможности возникновения сервитута по приобретательной давности, мы считаем, что приобретение сервитута в данном случае должно являться безвозмездным. К тому же для использования чужого земельного участка во многих правопорядках совсем не обязатель-

но установление сервитута. Данная потребность может удовлетворяться путем реализации соседских прав.

Эти права, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «в противоположность сервитутам не дают соседям никаких самостоятельных прав на чужой земле, а только стесняют собственника участка в осуществлении своего права»8.

Следует подчеркнуть, что, составляя сферу регулирования гражданского права, сервитут-ные отношения испытывают воздействие норм других отраслей права, в особенности земельного права.

Так, в Земельном кодексе РФ (в ред. от 03.08.2018 г.) содержится ряд статей, где дано понятие публичного сервитута и определены особенности установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в собственности государства или муниципального образования (статьи 11.8, 23, 39.23—39.26).

Указанные правовые нормы дополняют представления о сервитуте. Однако остаются неурегулированными многие очень важные вопросы, такие, как определение соразмерной платы за сервитут, границы установления сервитута и т.д.9.

Например, в ст. 23 Земельного кодекса РФ сказано, что «правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом», без уточнения, какую именно плату.

С точки зрения Д.Р. Файзуллиной, плата за пользование сервитутом, если говорить о соразмерности, должна быть определена исходя из платежей за землю; собственник земли не должен обогащаться на этих платежах, так как тоже пользуется участком, на который установлен сервитут10.

Такого же мнения придерживается Е.В. Козлова, отмечая, что «собственник не имеет права обогащаться за счет сервитута. Тем не менее сервитуарий должен возместить все убытки собственника, включая упущенную выгоду, в том числе будущую»11.

Полностью соглашаясь с указанными авторами, хотелось бы обратить внимание на то, что в размер платы за установленный сервитут следует включать затраты, которые несет собственник, в том числе вызванные прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими

№ 1/2019

лицами. Вместе с тем данная позиция не охватывает случаи, когда существующее обязательство сохраняется, однако на собственника как должника по такому обязательству возлагаются дополнительные обязанности: компенсация затрат, вызванных уменьшением стоимости заложенного имущества, уменьшением покупной цены, арендных платежей и т.п.

Что касается содержания сервитутов в российском гражданском праве, то Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (п. 5.1.) констатирует как недостаток действующего регу-лирования отсутствие норм о разрешении коллизий и защите сервитутов, неясность определения содержания сервитутов.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Как полагает С.А. Синицин, с которым мы солидарны, «именно в Гражданском ко-дексе Российской Федерации должен быть закреплен содер-жательно целостный перечень возможных сервитутов, состоящих из: сер-витутов перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза; коммунальных сервитутов; строительных сервитутов, обеспечивающих строительство использованием чужого зда-ния или земельного участка; сервитутов для пользования участками недр; сервитутов мелиорации»12.

В данной статье хотелось бы также сказать о видах сервитутов. Существует множество видов сервитутов, одним из которых являются земельные сервитуты. Следует подчеркнуть, что в российском законодательстве регули-руются, главным образом, земельные сервитуты, без учета правовой идентификации водных, строительных и лесных сервитутов, что свидетельствует о правовой определенности. Концепция развития гражданского законодательства устанавливает новые виды земельных сервитутов: сервитут перемещения; коммунальный сервитут; строительный сервитут; сервитут для пользования участком недр (горный сервитут); сервитут мелиорации.

Согласно Земельному кодексу РФ (в ред. от 03.08.2018 г.) существуют такие виды сервитута, как сервитут (ранее — частный сервитут) и публичный сервитут.

Среди ученых-юристов также возникают дискуссии относительно отнесения к сервиту-там публичных сервитутов. Отдельные из них считают, что публичный сервитут по своей правовой природе следует считать не вещным правом, а ограничением права собственности. Это связано с тем, что, во-первых, публичный сер-

витут не является субъективным правом какого-либо лица в силу отсутствия конкретного управомоченного субъекта права. Во-вторых, нарушается основополагающее правило сервитута, а именно, сервитут неотделим от господствующего участка. При публичных сервитутах господствующая вещь отсутствует, и речи о служении определенной вещи, восполнении ее недостатков не идет. Также надо отметить, что публичный сервитут не зависит от воли собственника, в отношении участка которого устанавливается. К тому же сервитуты устанавливаются согласно нормам гражданского права, а публичные сервитуты — согласно нормам земельного законодательства, чем обусловливаются формальные разграничения13.

Как представляется, данная точка зрения является правильной, к тому же термин «публичный сервитут» не упоминается в действующем ГК РФ.

Существует также классификация сервитута на положительный и отрицательный14.

Положительный сервитут предоставляет управомоченному лицу право оказывать физическое воздействие на чужую недвижимость. Например, проходить, проезжать по ней, прокладывать линейные объекты.

Отрицательный сервитут предоставляет уп-равомоченному лицу право запретить обязанному лицу совершать те или иные действия в отношении собственного имущества последнего, например, строить здания определенной высоты, высаживать тенистые деревья, выводить окна на соседний земельный участок.

По нашему мнению, разделять сервитуты на положительные и отрицательные бессмысленно; и не требуется вводить категорию отрицательного сервитута тем более при одновременном существовании отрицательных сервитутов и соседских прав.

В заключение можно сделать следующие выводы.

Сервитут — это сложный правовой институт. Имеющийся потенциал сервитутов, позволяющий раскрыть сферы их применения, по-прежнему не исчерпан, что позволяет вести дальнейший теоретический поиск и практические наработки по расширению спектра применения сервитутов.

Как представляется, следует согласиться с И.В. Афанасьевым в том, что все имеющиеся пробелы регламентации сервитута можно разрешить в рамках изменений Гражданского кодекса РФ. Однако отдельные вопросы регламентации сервитутов, относящиеся не к общему

№ 1/2019

содержанию сервитута, а к его определенным видам, могут быть закреплены специальным законодательством.

Иными словами, в ГК РФ формируются общие положения о каком-либо виде сервитута, включающие его содержание, с указанием на то, что отдельные характеристики такого вида могут уточняться специальными законами15.

По нашему мнению, нет необходимости разделять сервитуты на положительные и отрицательные, в том числе по причине существования отрицательных сервитутов и соседских прав.

Думается, что введение института соседских прав станет оптимальной альтернативой установлению как принудительного, так и давност-ного сервитутов, уменьшив, в первом случае судебную нагрузку, а во втором — исключив необходимость в наличии оценочных критериев, составляющих элементы приобретательной давности.

1 Пестов М.М. К вопросу о способах установления сервитута // Эволюция российского права: Сб. ст. XVI Междунар. науч. конф. молодых ученых и студентов. 2018. С. 183—185.

2 Щенникова Л.В. Сервитуты: история и современная судебно-арбитражная практика // Вестник Пермского ун-та. Сер.: Юрид. науки. 2009. № 2. С. 168.

3 Пестов М.М. Указ. соч. С. 184.

4 Краснова Т.С. Отрицательный сервитут в российском праве // Ленинградский юрид. журнал. 2017. № 1. С. 104.

5 Пестов М.М. Указ. соч. С. 184.

6 Останина ЕА. Приобретательная давность в контексте правоприменительной практики // Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сб. ст. / Под ред. М.А. Рожковой. М.: Статут, 2011. С. 301.

7 Подшивалов Т.П. Установление сервитута по давности // Вестник гражданского права. 2017. № 2. С. 141.

8 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: СПАРК, 1995. С. 180.

9 Юсибов Г.Б. Понятие и юридическая природа сервитута // Вестник Владимирского ин-та. 2010. № 3 (16). С. 183.

10 Файзуллина Д.Р. Некоторые вопросы определения размера платы за сервитут // Вестник Восточно-Сибирской Открытой Академии. 2015. № 17 (17). С. 21.

11 Козлова Е.В. Соразмерная плата за сервитут // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 4 (163). С. 63.

12 Синицын СЛ. Частные и публичные сервитуты в российском и зарубежном праве // Право. Журнал Высшей школы экономики. 2018. №2 2. С. 33.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

13 Афанасьев И.В. Сервитут в гражданском праве Российской Федерации: теория и практика применения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2017. С. 23.

14 См.: Рудоквас А.Д. Частные сервитуты в гражданском праве России // Вестник ВАС РФ. 2009. № 4. С. 194—196;

Копылов A.B. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000.

15 Афанасьев И.В. Указ. соч. С. 18.

Библиографический список

1. Афанасьев И.В. Сервитут в гражданском праве Российской Федерации: теория и практика применения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2017.

2. Козлова Е.В. Соразмерная плата за сервитут // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 4 (163). С. 62—82.

3. Копылов A.B. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000.

4. Краснова Т.С. Отрицательный сервитут в российском праве // Ленинградский юрид. журнал. 2017. №1. С. 102—112.

5. Останина ЕА. Приобретательная давность в контексте правоприменительной практики // Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сб. ст. / Под ред. М.А. Рожковой. М.: Статут, 2011. С. 274—302.

6. Пестов М.М. К вопросу о способах установления сервитута // Эволюция российского права: Сб. ст. XVI Междунар. науч. конф. молодых ученых и студентов. 2018. С. 183—185.

7. Подшивалов Т.П. Установление сервитута по давности // Вестник гражданского права.

2017. № 2. С. 115—146.

8. Рудоквас А.Д. Частные сервитуты в гражданском праве России // Вестник ВАС РФ. 2009. № 4. С. 194—196.

9. Синицын СА. Частные и публичные сер-витуты в российском и зарубежном праве // Право. Журнал Высшей школы экономики.

2018. № 2. С. 26—45.

10. Файзуллина Д.Р. Некоторые вопросы определения размера платы за сервитут // Вестник Восточно-Сибирской Открытой Академии. 2015. № 17 (17). С. 21 — 24.

11. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: СПАРК, 1995.

12. Щенникова Л.В. Сервитуты: история и современная судебно-арбитражная практика // Вестник Пермского ун-та. Сер.: Юрид. науки. 2009. № 2. С. 162—168.

13. Юсибов Г.Б. Понятие и юридическая природа сервитута // Вестник Владимирского инта. 2010. № 3 (16). С. 178—184.

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий к Ст. 274 ГК РФ

1. Исторически сервитут сложился как отношение, при котором вещь — земельный участок служит не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод .

———————————
См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1994. С. 204.

Современный сервитут — ограниченное вещное право, право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею. Обремененная сервитутом вещь именуется служащей, а вещь, в пользу владельца которой установлен сервитут, — господствующей. Поскольку сервитут устанавливается исключительно для обеспечения нужд, связанных с использованием господствующей вещи, это ограниченное вещное право следует судьбе имущества. Как известно, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (ст. 216 ГК). Право следования — неотъемлемая характеристика ограниченного вещного права. В случае с сервитутом при отчуждении служащей вещи ее собственник должен предупредить о таком обременении приобретателя. В противном случае, например, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что он знал или должен был знать об обременении (ст. 460 ГК).

Объектами сервитутов могут быть исключительно земельные участки или здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК) . Так, например, в судебной практике распространены споры об установлении сервитутов в отношении железнодорожных путей .

———————————
В Концепции развития законодательства о вещном праве предлагается исключить возможность обременения сервитутом помещений.

См., например, Определения ВАС РФ от 8 февраля 2007 г. N 15903/06 по делу N А43-43136/2005-17-1166; от 23 июля 2008 г. N 9061/08 по делу N А78-6341/2006-С1-6/213.

Субъектом этого ограниченного вещного права (сервитуарием) может быть не только собственник господствующей вещи, но также и лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, в соответствии с п. 4 комментируемой статьи допускается возможность установления сервитута также в интересах и по требованию иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В этой связи необходимо отметить крайнюю неудачность попытки, предпринятой в Земельном кодексе РФ, применить конструкцию сервитута к публичным ограничениям субъективных прав, объектами которых являются земельные участки, и тем самым расширить круг субъектов сервитутов. Так называемый публичный сервитут может устанавливаться законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, «если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения», а именно для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

В перечисленных случаях по существу в силу закона ограничиваются пределы осуществления права собственности или иного вещного права на земельный участок. Конкретных субъектов, в пользу которых устанавливается «публичный сервитут», не существует. В этой связи, несмотря на то что статья 23 Земельного кодекса РФ предполагает даже государственную регистрацию «публичных сервитутов», рассматривать перечисленные ограничения в качестве субъективного гражданского права — права на чужую вещь — нет никаких оснований.

2. Собственник служащей вещи, будучи стеснен наличием сервитута, претерпевает действия управомоченного лица: проход, проезд через участок и т.п. Как известно, по общему правилу к положительным действиям сервитут обязывать не может.

В этой связи необходимо отметить, что основания установления сервитутов, а следовательно, и возможное содержание ограничений прав собственника служащей вещи сформулированы в комментируемой статье достаточно широко: «Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Следует отметить, что приведенный в комментируемой статье примерный перечень оснований установления сервитутов (видов сервитутов) не охватывает все возможные ситуации. В то же время, будучи открытым, этот перечень оставляет простор для судебного усмотрения, стесненного в данном случае лишь соображениями добросовестности, разумности и справедливости.

Целевое назначение господствующей вещи может продиктовать необходимость установления сервитута в отношении нескольких служащих вещей. Приведем пример. ООО, являясь собственником ряда объектов недвижимого имущества, в том числе здания склада, а также двух железнодорожных путей, в связи с необходимостью создания условий для беспрепятственного использования принадлежащего ему имущества, обратилось в арбитражный суд с требованием об установлении сервитута в отношении имущества ОАО, являющегося собственником примыкающих железнодорожных путей, здания и помещений проходных, ограждения, автомобильной дороги. В ходе рассмотрения заявленных исковых требований арбитражный суд первой инстанции исходя из оценки собранных по делу доказательств пришел к выводу о том, что доступ к имуществу ООО, включая доставку адресованных последнему грузов, возможен только при ограниченном использовании принадлежащих ответчику подъездных путей и необходимых для этого объектов инфраструктуры .

———————————
Определение ВАС РФ от 24 сентября 2008 г. N 11839/08 по делу N А60-15651/2007.

Юридическими фактами, служащими непосредственными основаниями возникновения сервитута, в силу п. 3 комментируемой статьи является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или судебное решение. Кроме того, завершающим фактом в юридическом составе является акт государственной регистрации сервитута. В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о сервитуте вносится в подразд. III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество.

Своеобразие соглашения между указанными лицами проявляется в том, что оно порождает вещное право. Между тем следует признать и то обстоятельство, что в силу свободы договора стороны соглашения — сервитуарий и собственник служащей вещи — могут максимально конкретно определить порядок и условия ограниченного пользования, в том числе установить круг действий, которые так или иначе придется предпринять собственнику служащей вещи для обеспечения прав сервитуария (например, обязательство по выдаче пропусков сотрудникам или посетителям для прохода в здание). В подобного рода случаях может возникнуть конкуренция между различными способами защиты прав, поскольку не исключается обращение сервитуария с требованием о понуждении к исполнению договора.

Смешанный характер такого правоотношения охарактеризован авторами Концепции развития законодательства о вещном праве как «допущение в регулировании сервитутов определенной доли обязательственного отношения». В этой связи приведем высказывание М.И. Брагинского о том, что «едва ли не большинство гражданских правоотношений являются смешанными — «вещно-обязательственными» и что в современном гражданском праве в гораздо большем объеме, чем ранее, «в вещноправовых конструкциях проявляют себя обязательственно-правовые элементы» .

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 223 и сл.

Судебное решение об установлении сервитута может быть вынесено в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута. По смыслу материально-правовых положений, относящихся к сервитутам, текст резолютивной части судебного решения должен содержать конкретные условия ограниченного пользования служащей вещью, в том числе описание той ее части, которая подвергнется использованию, период и интенсивность использования и т.п. Неисполнение такого судебного решения имеет своим последствием лишь применение положений ст. 105 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Статья 27 Закона о регистрации недвижимости, определяя порядок государственной регистрации сервитутов, не учитывает того обстоятельства, что сервитут может быть установлен судебным решением. В ней указывается, что на основании заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, государственная регистрация сервитутов проводится при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Это недоразумение устранено в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденных Приказом Минюста России от 26 июля 2004 г. N 132.

3. Специфика правового положения собственника служащей вещи определяется п. п. 2 и 5 комментируемой статьи. Оставаясь собственником вещи, сохраняя правомочия по владению, пользованию и распоряжению ею, он ограничен в своих возможностях необходимостью претерпевать действия сервитуария, определенные условиями установления сервитута.

В то же время собственник служащей вещи вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерной платы за пользование этой вещью — земельным участком. Сказанное не означает, что соглашение об установлении сервитута следует квалифицировать как основание возникновения договорного обязательства, например обязательства по возмездному оказанию услуг. Соглашение об установлении сервитута обременяет служащую вещь и сохраняет свою силу в случае отчуждения третьим лицам как служащей, так и господствующей вещи.

Употребляя термин «соразмерная плата», законодатель, как это часто бывает, использовал оценочную категорию. Наполнить ее содержанием должны стороны соглашения об установлении сервитута либо суд, разрешающий спор о его установлении или условиях. И в этом случае суд также должен руководствоваться исключительно соображениями разумности и справедливости. Утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут при этом применению не подлежат, поскольку комментируемой статьей не предусмотрено принятие какого-либо нормативного правового акта, определяющего порядок расчета платы за пользование участком при сервитуте. В соответствии с п. 7 ст. 3 Гражданского кодекса федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, исключительно в случаях и в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами.

Правовая сфера призвана облегчать обыденную жизнь, в которой огромное значение придается частной собственности. Очень часто это касается земельных участков и объектов недвижимости.

Еще древние римляне ради всеобщего блага ввели в юридическую практику понятие сервитут — ограниченное право пользования с обоснованной целью чужим имуществом. Чаще всего это касается земельных участков. Например, всему поселку требуется проходить через частную территорию, чтобы добраться до воды. В этом случае закон предусматривает установление публичного сервитута.

Проще говоря, сервитут — это соглашение на определенное пользование частного земельного участка. Если стороны согласны, заключается обоюдный договор.

При наличии противоречий у сторон, дело решает судья.

Это не такая уж и легкая процедура, которая регламентируется законом. Итоговое решение об установлении сервитута подлежит государственной регистрации в уполномоченных госорганах.

Еще один юридический нюанс — в договоре или в судебном решении указывается срок, на который накладывается сервитут. По временному признаку выделяют два вида обременения. На территории РФ сервитутное право регулируется ГК, ЗК, ФЗ и местными нормативными актами.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Сервитут может быть срочным или постоянным, временным или бессрочным. Давайте рассмотрим этот вопрос более подробно.

Срочный и бессрочный сервитут

Срочный сервитут накладывается строго на определенный временной период, который указывается в устанавливающих юридических документах.

Обременение автоматически снимается, как только оговоренный срок заканчивается.

Чаще всего такую форму применяют для сезонных хозяйственных работ:

  • охотничий сезон;
  • рыболовный сезон;
  • сенокос;
  • период выпаса скота;
  • сбор урожая.

Также срочный сервитут используют при проведении ремонтных или строительных работ, ограниченных официальными сроками.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Бессрочный сервитут не имеет строго срока действия. Он имеет юридическую силу, пока существует его необходимость. Проще говоря, пока актуальна та или иная проблема, связанная с ограниченным использованием земли сторонним лицом, которое не является собственником.

Бессрочное обременение будет действовать постоянно, пока не изменятся реальные условия. Такая форма часто применяется при наложении публичного сервитута, например, при прокладывании дороги или электрических сетей.

Временный и постоянный сервитут

Также в юридической литературе можно встретить другое деление по временному фактору. Суть остается та же, только применяются другие термины.

Постоянный сервитут (бессрочный) не имеет ограничений во времени и действует до тех пор, пока не отпадает в нем необходимость. Также он лишается юридической силы при следующих обстоятельствах:

  • нарушение условий договора одной из сторон;
  • смена реальных условий;
  • смерть одной из сторон.

Временный сервитут (срочный) накладывается на оговоренный срок, в течение которого будут проводиться те или иные необходимые, как правило, срочные работа.

Проверка квартиры перед покупкой является очень важным этапом, который стоит провести максимально внимательно и скрупулезно.
Необходимо составить договор купли-продажи дачного участка? В нашей статье описаны особенности данной сделки, а также есть образец договора.
Хотите получить землю в аренду под ЛПХ? Полезная информация есть по .

Ключевые отличия

Само отличие между видами сервитутов кроется в их терминологии. Рассмотрим ключевые моменты, отображенные в таблице:

Признак Срочный/временный сервитут Бессрочный/постоянный сервитут
Срок Строго определенный срок (прописывается в договоре) Не имеет четкого срока действия
(в договоре не указывается)
Причина прекращения Окончание срока служит главной причиной прекращения договора наряду с другими законными основаниями Обременение снимается в связи с прекращением актуальности действующего сервитута наряду с прочими законными основаниями

Стоит учесть, что срок действия любого обременения не привязывается к конкретному владельцу земельного участка. Сервитут продолжает действовать даже при продаже объекта. Новый землевладелец будет также обязан соблюдать условия договора.

Поэтому при совершении сделки собственник обязан сообщить покупателю о действующем обременении. Если этот факт будет скрыт, то новый владелец имеет право расторгнуть сделку, вернуть потраченные средства и возместить свой ущерб.

При заключении сервитутного договора следует предусмотреть сроки его действия, если это представляется возможным. Это поможет в будущем избежать неприятных коллизий и лишних юридических манипуляций. Публичное и частное обременение имеют свои юридические нюансы, но и в этом случае срок сервитута остается важным условием договора.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно! Автор статьи Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Под сервитутом понимается предоставленное лицу или группе граждан право на ограниченное использование определённой территории (например, для получения доступа к колодцу, расположенному на чужой земле).

И публичный, и частный сервитут обладают сроком действия. В течение какого периода обременение имеет юридическую силу? Ответ зависит от целей и разновидности ограничения.

Каким по времени может быть сервитут?

Сервитуты устанавливаются исключительно при наличии соглашения между сторонами, в силу закона, после принятия органом власти соответствующего акта или при вынесении судом решения в пользу одобрения обременения.

При этом документ, на основании которого был оформлен сервитут, должен содержать период его действительности. Иными словами, временной отрезок, на протяжении которого будет действовать обременение.

По срокам действия сервитуты на земельный участок могут подразделяться:

  • на бессрочные (иначе постоянные);
  • на срочные (иначе временные).

Чтобы ограничение имело законную силу, сведения о нём должны быть включены в базу данных ЕГРН. Иными словами, заинтересованное лицо, получившее право на пользование чужой территорией для собственных нужд, должно обратиться в ТО Росреестра и зарегистрировать данный сервитут.

В противном случае обременение считается не установленным и не имеет юридической силы. Стоит отметить, что регистрационная процедура обязательна для всех разновидностей сервитутов.

Что такое временный сервитут?

В данном случае речь идёт об обременении, имеющем срок действия, установленный документом, на основании которого был оформлен тот или иной сервитут.

Период действительности может быть зафиксирован:

  • в акте органа власти (то есть вынесенном субъектом РФ, правительством или органами местного самоуправления);
  • в соглашении, оформленном владельцами соседних земель;
  • в постановлении, вынесенном уполномоченным судьёй (при рассмотрении вопроса об установлении обременения на землю через судебную инстанцию).

После окончания сроков, указанных в перечисленных документах, сервитут теряет свою юридическую силу. При этом снятие ограничения происходит автоматически.

Примерами назначения срочного сервитута выступают:

  • открытие охотничьего сезона;
  • необходимость сбора урожая;
  • предоставление угодий под пастбища или для прогона животных;
  • открытие рыболовного сезона;
  • выделение земли под сенокос;
  • проведение срочных ремонтных, строительных или иных работ, ограниченных временными рамками;
  • и т. д.

Чтобы данный сервитут обрёл законную силу, даже если территория предоставляется на несколько дней, он подлежит регистрации в ТО Росреестра.

Особенности постоянного сервитута

В этом случае обременение является бессрочным, то есть устанавливается на постоянной основе. Чтобы избавиться от данного ограничения, заинтересованное лицо должно обратиться в суд с соответствующим иском.

Основанием для прекращения сроков действия постоянного сервитута может выступать:

  • нарушение второй стороной правил пользования чужой территорией;
  • отсутствие оснований, в связи с которыми данное обременение было оформлено ранее.

Постоянный сервитут обладает юридической силой с момента регистрации информации о нём в ТО Росреестра и до момента, пока в нём имеется потребность.

Примером данной разновидности обременения можно считать:

  • прокладку дороги;
  • проведение электрических линий;
  • изъятие ресурсов из водного объекта;
  • получение свободного доступа к той или иной территории (например, прибрежной полосе);
  • и т. д.

Как можно снять обременение с участка?

Как указывалось выше, владелец земли, в отношении которой был установлен тот или иной сервитут, может дождаться завершения его сроков действия. Однако это может наступить нескоро. Именно поэтому существует два других способа снятия обременения с земли:

  • замена сервитута иной формой сделки (например, стороны вправе вместо соглашения об установлении права на ограниченное использование территории подписать договор об аренде этой земли);
  • обращение в суд с исковым заявлением о снятии ограничения.

Первый вариант допустим далеко не в каждом случае. Во-первых, подобный способ возможно реализовать, если речь идёт о частном сервитуте. Во-вторых, владельцы смежных земель должны достичь договорённости.

В случае обращения в суд с соответствующим иском заявитель обязан доказать, что у него имеется основание для снятия обременения. Например, если обстоятельств, благодаря которым было установлено ограничение, больше нет, это должно быть подтверждено документально.

Отличия срочных и постоянных сервитутов

Сроки, в течение которых действительно данное обременение, не привязываются к пользователям сервитутов. Иными словами, после гибели собственника участка, на который установлено ограничение, оно сохраняет юридическую силу. То же касается смены владельца земли.

Основные отличия между постоянными и срочными сервитутами указаны в приведённой ниже таблице.

Признак, используемый для сравнения

Бессрочные сервитуты

Временные сервитуты

Основание для снятия обременения

При наличии законных оснований:

  • при отсутствии у владельца земли возможности использовать её по назначению;
  • при нарушении пользователем сервитута условий договорённости;
  • при отсутствии обстоятельств, в связи с которыми было установлено обременение.

Завершение срока действия, указанного в документах.

Период действия

Обладает юридической силой до момента, пока в нём не отпадёт необходимость (срок не прописывается в документах, допустима формулировка «бессрочный сервитут»).

Определяется уполномоченным должностным лицом или по договорённости сторон и указывается в соответствующем документе.

Гражданин, на чей участок было установлено обременение, вправе требовать от получателя сервитута платы за использование территории.

Если стороны не способны разрешить данный спор мирным путём, допускается обращение ссоответствующим искомв судебную инстанцию.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *