Риски в договоре

>Как минимизировать риски при заключении договора?

Напишешь пером, не вырубишь и топором.

Русская народная поговорка.

Для начала давайте разберем, что такое риск?

Предприниматель или иная коммерческая организация, осуществляет свою предпринимательскую деятельность на свой риск.

Риск- это опасность возникновения непредвиденных потерь, дохода, убытков, денежных средств, имущества и других ресурсов организации.

Возникновение рисков может быть связано с экономической ситуацией в стране, неблагоприятными обстоятельствами, форс-мажорными обстоятельствами которые мы предугадать не можем и т.д.

Наиболее опасны риски с реальной вероятностью уровня потерь, которые приводят к убыткам. Предпринимательский риск это вероятностная категория и зависит от непосредственной деятельности самого предпринимателя.

Почему нужно серьезно отнестись к подписанию договора?

Во первых: суд трактует договора буквально! Как написано, так и понимаем.

Во вторых: Вы минимизируете риски и тем самым уменьшаете вероятность наступления неблагоприятных последствий.

Что при заключении договора может привести к рискам, а в последствие к убыткам организации.

• Как ни странно это звучит, но это излишняя доверчивость. Да Вы не ошиблись, доверчивость и не желание подумать, чем может обернутся, то или иное действие.

Доверчивость руководителя или предпринимателя к своим контрагентам, которые могут и злоупотребить этой доверчивостью, себе в угоду. Например: «Подписывай, там все стандартно, ничего страшного. Ты, что мне не доверяешь?»

• Отсутствие специальных знаний. Предприниматели не обязаны иметь юридическое образование, но они могут повышать свою юридическую грамотность.

Многие поясняют: «Да я откуда знал, что этот пункт мне боком выйдет? Я не юрист!»

• Не хватает времени.

Нехватка времени – это основная причина, по которой люди в спешке подписывают все не читая. А если еще сроки горят и объект срочно сдавать надо, то здесь точно никто читать договора не будет.

• Небрежность. Действия из разряда, «и так сойдет!»

Какие риски могут возникнуть?

Никто не говорит, что предприниматель обязан работать без ошибок. Вести бизнес в современных условиях это уже риск и каждый предприниматель имеет право ошибаться, но при этом его должен защищать закон, а предприниматель должен действовать разумно и осмотрительно.

Существует большое количество видов рисков производственный, коммерческий, финансовый (кредитный), инвестиционный, рыночный и т.д.. Я не буду описывать все эти глобальные риски, а остановлюсь только на маленькой части рисков, которые могут возникнуть, если не уделить должного внимания к заключаемому договору.

• Риск не своевременного исполнения обязательств (не своевременной поставки, выполнения работ и т.д.)

К примеру, когда в договоре не прописан срок исполнения обязательств или прописан короткий срок «без запаса» времени на непредвиденные ситуации (поломка машины доставляющей товар и т.д.)

• Риск увеличения дебиторской задолженности.

Например: Вы в договоре предоставили большую отсрочку платежа, что в последствии может привести к увеличению дебиторской задолженности и не своевременному исполнению Ваших обязательств перед другими кредиторами (платеж по кредиту) и т.д.

• Риск возникновения убытков, неустоек, пеней, штрафов и т.д.

Скажем в договоре на Вашу сторону возложено много санкций «на все случаи жизни и за любую провинность».

Указана подсудность в другом городе, что может привести к увеличению судебных расходов на представителя, так как юристу нужно будет оплачивать дорогу и командировочные.

Возложены обязанности произвести такие действия, которые могут привести к большим финансовым затратам например: обязанность застраховать свою ответственность перед заказчиком. Получить разрешение на работы, которое в принципе должен получать заказчик, а не исполнитель.

Может быть возложена обязанность за соблюдение норм пожарной безопасности в помещении, что в последствии приведет к возложении административного штрафа на Вас как на арендатора этого помещения и т.д.

• Налоговые риски.

Например: Вы являетесь плательщиком НДС и подаете декларацию на возмещение НДС. Налоговая инспекция в ходе камеральной проверки декларации с НДС, может потребовать любые документы, подтверждающие заявленные вычеты. Это счета-фактуры; договора; первичные бухгалтерские документы и т.д. и налогоплательщик обязан выполнять законные требования налогового органа, в том числе в части представления документов, необходимых для контроля за исчислением и уплатой налога.

Иначе налоговый орган может отказать в возмещении НДС.

А теперь представьте, что в Вашем договоре не возложена ответственность на контрагента за предоставление тех или иных документов, которые Вы будете обязаны предоставить в налоговую? Что сделает налоговая в этом случае? Правильно, откажет Вам в возмещении НДС и доначислит налог на прибль! Деньги потеряны.

Еще, это может побудить налоговый орган для дальнейшей проверки, например: получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды. То есть, использование в хозяйственной деятельности “фирм-однодневок”. Но об этом, мы поговорим подробней в другой статье.

И многое, многое другое….

Как можно минимизировать риски при заключении договора?

• Привлекать к разработке, проверке договоров, контрактов специалиста, юриста, адвоката;
• Проявление осмотрительности, анализ существующей проблемы, для достижения эффективного результата. Проверка своих контрагентов и т.д.;
• Прогнозирование направления развития рыночных условий (спроса и предложения и т.д.)
• Страхование рисков своей деятельности
• Резервирование денежных средств на возмещение непредвиденных расходов (резервный фонд)

Что нужно сделать для минимизации рисков, перед заключением договора?

• Не спешим, читаем, изучаем, отстаиваем. Боритесь за каждый пункт договора, путем подписания протокола согласования разногласий.
• Прописывайте в договоре все как можно подробней (работы, сроки, специальные условия, ответственность и т.д.) Обезопасьте себя заранее.
• Поступивший договор от контрагента изучаем «под микроскопом», тщательно фиксируя те пункты, которые Вас не устраивают. Отстаивайте их в переговорах. Оформляйте изменения в письменном виде с подписями двух сторон. (например: в виде дополнительного соглашения)
• Привлекайте к проверке юристов по арбитражным спорам или адвокатов, людей специализирующимся в этой области.
• Разработайте договор именно для Вашей организации, под Ваш вид деятельности. Используйте его при работе с контрагентами. Вам будет спокойней.
• Проверьте контрагента на нескольких сервисах:

kaluga.arbitr.ru (Арбитражный суд Калужской области, в разделе картотека дел); nalog.ru (Федеральная налоговая служба в разделе риски бизнеса: проверь себя и контрагента);

fssprus.ru (Федеральная служба судебных приставов в разделе: банк данных исполнительных производств).

Вы узнаете не только о том действующая ли организация заключает с вами договор, а так же не находится ли она в стадии ликвидации или банкротства, не находятся ли руководители этой организации в списке дисквалифицированных лиц, а так же имеется ли у контрагента невыплаченная задолженность по исполнительным листам и многое другое.

• Запросите у контрагента правоустанавливающие документы (копию устава, выписки, свидетельств, приказа и протокола на директора, копию его паспорта, доверенности и т.д. (сохраните эти документы на случай проверки налоговой).
• Если Вы работаете в достаточно рисковом сегменте рынка, застрахуйте свою ответственность.

Заключаем договор.

• Внимательно читайте, то что Вы подписываете. Если Вы не согласны или сомневаетесь, возьмите паузу, не подписывайте документы до тех пор пока все сомнения не будут устранены. Это позволит Вам избежать ошибок.
• Подписываете каждый лист договора, это позволит избежать подделок страниц в договоре.
• Подписывая приложения к договору, обязательно сохраняйте Ваши экземпляры.
• Сохраните всю переписку, в том числе и электронную, которая велась до заключения договора (письма, электронные письма телеграммы, факсы и иные документы.) Это позволит отстоять Ваши интересы, если сторона откажется заключать договор и придется обращаться в суд.

Минимизация рисков при заключении посреднических договоров

Практика показывает, что многие компании и индивидуальные предприниматели регулярно используют посреднические договоры. Они необходимы, чтобы доставить грузы, совершить юридически значимые действия, расширить количество покупателей продукции, поставить продукцию за рубеж. Однако посреднические договоры имеют целый ряд рисков. Рассмотрим основные риски, которые могут возникнуть при заключении договоров на оказание посреднических услуг, и пути их минимизации.

Виды посреднических договоров и их особенности

Прежде чем говорить об определенных рисках посреднических взаимоотношений, рассмотрим виды посреднических договоров и их особенности. Понятие «посреднический договор» в законодательстве отсутствует, однако в Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ) поименованы следующие виды договоров, которые фактически являются посредническими:

• договор поручения;

• договор комиссии;

• агентский договор.

Данные договоры имеют общие черты, однако между ними существует достаточное количество различий (см. таблицу).

Сравнительный анализ посреднических договоров
Критерий сравнения	Договор поручения	Договор комиссии	Агентский договор
Сторона по договору	Доверитель/поверенный	Комитент/комиссионер	Принципал/агент
Особенности договора	По договору поручения поверенный обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия	По договору комиссии комиссионер обязуется по поручению комитента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента	По агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала
Оформление доверенности	Необходимо, когда наличие доверенности является условием исполнения договора поручения	Не требуется	Необходимо в том же случае, что и для договора поручения (если агентский договор построен по аналогии с договором поручения)
Срок договора	Определенный или неопределенный срок	Определенный или неопределенный срок	Определенный или неопределенный срок
Предоставление отчета	Если это требуется по условиям договора или следует из характера поручения	Требуется	Требуется
Отмена поручения	В любое время	В любое время	При бессрочном договоре — с уведомлением не позднее чем за 30 дней
Прекращение договора	В результате: • отмены поручения доверителем; • отказа поверенного	В результате: • отказа комитента от исполнения договора; • отказа комиссионера от исполнения договора	В результате: • отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия

Все три вида посреднических договоров предусматривают в качестве обязательного условия агентское вознаграждение. Так, согласно ст. 972 ГК РФ доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручения. Аналогичная норма содержится в ст. 991 ГК РФ в отношении вознаграждения комиссионера. Вознаграждение посреднику уплачивается и по агентскому договору. На основании ст. 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения. Однако при заключении агентского договора всегда есть опасения, что агент не исполнит свои обязательства или возникнут споры с налоговыми органами.

Риски при заключении посреднических договоров

По посредническим договорам возникают риски гражданско-правового характера, риски расчетов, ценообразования, работы с разными принципалами и налоговые риски. Рассмотрим каждый из названных рисков и покажем, как их нивелировать.

Риски гражданско-правового характера

Посредник может быть наделен как широкими полномочиями (поиск покупателей, установление цены, заключение договоров), так и незначительными (приобретение авиабилетов от имени принципала). Соответственно, чем шире полномочия посредника, тем больше рисков у принципала. В связи с этим в договоре нужно точно определить действия, которые должен совершить посредник. В противном случае привлечь его к ответственности за невыполнение обязательств по договору будет достаточно сложно.

Кроме того, существуют риски переквалификации договора. Так, договор, предметом которого является заключение договоров от имени доверителя, но не совершение фактических действий, по своей правовой природе является договором поручения, а не агентским (Постановление ФАС Уральского округа от 24.06.2013 № Ф09-4718/13 по делу № А60-38808/2012). Следовательно, в договоре необходимо четко установить предмет договора.

Рекомендуется в приложении к договору привести перечень услуг (физических действий), которые должен оказать (выполнить) посредник за посредническое вознаграждение. Встречаются ситуации, когда принципал выплачивает агентское вознаграждение в твердой сумме путем предоплаты, а посредник не выполняет свои обязательства (например, должен найти новых клиентов, но ничего для этого не делает). Какие действия предпринял посредник, насколько эффективна работа того или иного посредника, позволит установить детализированный отчет агента. Такой отчет целесообразно утвердить в качестве обязательного приложения к договору.

Рассмотрим основную часть отчета агента по агентскому договору.

Фрагмент отчета агента об исполнении поручения по агентскому договору

…

За период с 01 января по 31 января 2015 г. агентом произведена оптовая продажа следующего товара, принадлежащего принципалу:

Наименование проданного товара	Количество проданного товара	Продажная цена единицы товара		Продажная цена реализованного товара, всего
		с учетом НДС, руб.	в том числе НДС, руб.	с учетом НДС, руб.	в том числе НДС, руб.
Настенные часы арт. 153846	100	1180	180	118 000	18 000
Итого	100	1180	180	118 000	18 000

Агентское вознаграждение составляет 10 % от суммы проданных товаров в размере 11 800 руб., в том числе НДС (18 %) — 1800 руб.

Итого продано товара на сумму 118 000 руб., в том числе НДС — 18 000 руб.

Выручка переведена на счет принципала платежным поручением от 17.02.2015 № 51.

Агентом удержано агентское вознаграждение и понесенные им затраты:

Наименование затрат, агентское вознаграждение	Сумма, руб.	НДС, руб.	Всего с учетом НДС, руб.
Транспортировка товара	1000	180	1180
Агентское вознаграждение	10 000	1800	11 800
Итого			12 980

Сумма, полученная принципалом, составляет 105 020 руб. (в том числе НДС).

…

Такой отчет позволяет определить:

• какие услуги были оказаны;

• какое агентское вознаграждение причитается по договору;

• насколько эффективна работа агента.

Следует обратить внимание на отдельные условия посреднического договора. Например, если срок совершения действий, порученных агенту, определен календарной датой и одновременно поставлен в зависимость от события, которое может не наступить, суд может признать его несогласованным (Постановление ФАС Поволжского округа от 15.05.2013 по делу № А12-22005/2012). По этой причине во избежание рисков целесообразно указывать конкретные сроки, когда должно быть исполнено поручение, или давать ссылку на конкретное действие.

Если в договоре предусмотрены ограничения на право агента отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок (в виде запрета или обязанности внести плату за отказ), суд может сделать вывод о неправомерности такого условия (Постановление ФАС Центрального округа от 18.04.2013 по делу № А62-3739/2012). Поэтому во избежание судебных споров не следует включать в договор условия, которые:

• не предусмотрены законодательством;

• ограничивают свободу сторон по договору;

• не позволяют расторгнуть договор.

Риски расчетов

В посреднических договорах можно предусмотреть различные варианты поступления средств:

• средства поступают на счет посредника, и посредник перечисляет принципалу денежные средства за вычетом агентского вознаграждения;

• средства поступают на счет посредника, и он переводит их принципалу, который, в свою очередь, перечисляет вознаграждение посреднику;

• средства поступают непосредственно принципалу, и принципал из поступивших средств выплачивает посредническое вознаграждение.

Соответственно, если денежные средства поступают на расчетный счет посредника, то у принципала возникают следующие риски:

1. посредник может указать в отчете не всю сумму вознаграждения;
2. принципал не сможет проконтролировать, какую маржу посредник закладывает в сумме вознаграждения.

Если денежные средства поступают на расчетный счет принципала, то риски расчетов возрастают у посредника, поскольку он не может проконтролировать на 100 % правильность начисления принципалом агентского вознаграждения.

К СВЕДЕНИЮ Чтобы снизить риски расчетов по посредническим договорам, необходимо четко прописать в договоре порядок предоставления отчетов и выписок по банку, позволяющих подтвердить поступление денежных средств на счет. В некоторых случаях риски можно снизить, установив штрафные санкции за нарушение финансовой дисциплины.

Возможно возникновение рисков в части документального подтверждения поступления средств. Следует отметить, что в соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» (далее — Постановление № 33) обязанность по обеспечению своевременного получения от посредника документов, подтверждающих информацию об оплате товаров (работ, услуг), лежит на заказчике (доверителе, комитенте, принципале). В этой связи данную обязанность необходимо возложить на принципала.

Многие включают в договор условия о представлении первичных документов по договору. Если обязанность агента представлять первичные платежные документы, подтверждающие понесенные им расходы, предусмотрена договором, их отсутствие может вызвать претензии со стороны налоговых органов при учете затрат на возмещение расходов агента в составе расходов. Для исключения возможных рисков в агентский договор могут быть внесены изменения, исключающие из него условие о представлении агентом первичных платежных документов. Для правомерного учета всех затрат на возмещение расходов, возникших с момента заключения договора, такие изменения могут быть распространены на отношения, возникшие с момента заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Учитываем важный нюанс: при отсутствии первичных документов возникают налоговые риски в части возмещения НДС.

Налоговые риски

В соответствии с Приказом ФНС России от 30.05.2007 № ММ-3-06/333@ (в ред. от 10.05.2012) «Об утверждении Концепции системы планирования выездных налоговых проверок» общедоступным критерием самостоятельной оценки рисков для налогоплательщиков, используемым налоговиками в процессе отбора объектов для проведения выездных налоговых проверок, может являться построение финансово-хозяйственной деятельности на основе заключения договоров с контрагентами-перекупщиками или посредниками (цепочки контрагентов) без наличия разумных экономических или иных причин (деловой цели).

Следовательно, принципалу приходится доказывать деловую цель использования посреднических схем. Представим примеры, как может быть сформулирована деловая цель:

• привлечение новых клиентов;

• увеличение доходов.

Деловую цель можно подтвердить как экономическими показателями, так и отчетами посредника. Такие отчеты позволяют доказать, что посредник действительно помог компании улучшить экономические показатели. Поэтому чем более подробно представлена информация в отчете, тем более убедительным он будет для проверяющих.

Следует обратить внимание на момент, который касается договоров аренды (при сдаче в субаренду), поставки, купли-продажи и др.: при отсутствии деловой цели данные договоры налоговые органы часто переквалифицируют в посреднические. При этом налоговики проверяют не только непосредственного контрагента, но и контрагентов второго и третьего уровня, заявляя, что была использована посредническая схема, целью которой являлось снижение налоговой нагрузки и получение возмещения НДС.

Такие претензии можно оспорить в вышестоящем налоговом органе или в судебном порядке. Истребование документов у поставщиков второго звена нарушает ограничения, установленные для налоговых проверок. К таким выводам пришел при рассмотрении одного из дел ФАС Восточно-Сибирского округа. Согласно фабуле дела в рамках камеральной проверки налоговый орган провел встречную проверку не только контрагента налогоплательщика (то есть поставщика), но и контрагентов этого поставщика (поставщиков второго звена). Однако суд не принял в качестве надлежащих доказательств результаты встречных проверок поставщиков второго звена. Суд указал, что толкование положений ст. 88, 93.1 НК РФ в совокупности и взаимосвязи предполагает наличие у налогового органа права в рамках камеральной проверки проводить дополнительные мероприятия налогового контроля, в том числе предусмотренные ст. 93.1 НК РФ, только при наличии к этому оснований, предусмотренных ст. 88 НК РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.05.2013 по делу № А19-8764/2012).

У налогоплательщика-принципала существуют риски, связанные с доначислением налогов, не только в случае преднамеренного неперечисления ему денежных средств, но и в ситуации, когда денежные средства просто будут перечислены в налоговом периоде, следующем за тем, в котором была проведена реализация в его интересах.

По общему правилу, принципал учитывает доходы в день:

• поступления денег на его расчетный счет в банке (в кассу);

• получения отчета от агента;

• погашения задолженности агентом иным способом.

Такие разъяснения даны Минфином России (письма от 24.05.2011 № 03-11-06/2/80, 29.11.2007 № 03-11-04/2/290, 07.05.2007 № 03-11-05/95). Аналогичная точка зрения находит поддержку и в судебной практике (Постановление ФАС Уральского округа от 09.09.2010 № Ф09-7027/10-С2). Однако ФНС России выпущено письмо, в котором указано, что доход следует отражать на дату поступления выручки на расчетный счет (в кассу) посредника (письмо от 11.10.2010 № ЯК-17-3/1378@ <О порядке определения доходов, полученных принципалом, применяющим УСН с объектом налогообложения «доходы», по агентскому договору>).

Таким образом, во избежание рисков принципалу необходимо установить в договоре конкретную дату образования дохода.

Имеет место риск доначисления НДС, если налог не установлен в стоимости агентского вознаграждения. Если в договоре не предусмотрено, что вознаграждение агента не включает НДС, суд может сделать вывод о том, что оно согласовано с учетом налога (Постановление № 33). В этой связи при применении налогоплательщиками общей системы налогообложения нужно указывать не только сумму вознаграждения, но и выделять НДС.

Для агента риском является дата уплаты налогов.

Датой оказания посреднических услуг является день, когда посредник признается исполнившим поручение согласно условиям договора (к примеру, это может быть дата утверждения заказчиком отчета или подписания двустороннего акта). Тогда у посредника возникает право на вознаграждение (Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2007 № А14-17099-2006-6/6). Следовательно, если вознаграждение будет выплачено после оказания посреднических услуг, сумму НДС необходимо исчислить в том периоде, в котором отчет утвержден заказчиком (оформлен двусторонний акт, выполнены иные условия, предусмотренные договором).

Снизить такой риск можно, если установить в договоре следующее положение: поручение является исполненным с момента утверждения отчета заказчиком.

Риски работы с разными принципалами

Гражданское и налоговое законодательство не содержат запрета на заключение агентом договоров с различными принципалами, даже если учредителями компаний выступают одни и те же лица. Однако в судебной практике существуют риски доказывания налоговыми органами формального документооборота, взаимозависимости принципала и агента.

Например, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 13.09.2012 по делу № А38-5731/2011 суд пришел к выводу, что налогоплательщик и контрагент, являющиеся взаимозависимыми лицами, создали формальный документооборот в целях получения необоснованной налоговой выгоды. Во избежание подобных претензий необходимо, чтобы агент:

• имел несколько принципалов (не взаимозависимых);

• реально осуществлял какие-либо действия (перевозку, разгрузку и т. д.), что можно подтвердить документально (накладные, путевые листы и др.).

Наличие документов на перевозку товара позволяет доказать правомерность выплаты агентского вознаграждения. Например, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2007 по делу № А31-384/2006-15 суд установил, что налогоплательщик правомерно исчислил налог лишь с вознаграждения, полученного за организацию перевозки грузов иными хозяйствующими субъектами.

Риски ценообразования

Риски ценообразования могут возникнуть в любом договоре, если цена значительно отклоняется от рыночной. Согласно ст. 40 НК РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам при отклонении более чем на 20 % в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода.

Однако при реализации посреднических схем цена, предоставляемая посредникам, и цена, установленная для прямых покупателей, могут значительно отличаться. Дело в том, что посредники могут реализовывать оптовые партии товаров, имеют собственную клиентскую базу.

В соответствии с законодательством при установлении цен могут учитываться скидки, вызванные:

• сезонными и иными колебаниями потребительского спроса на товары (работы, услуги);
• потерей товаром качества или других потребительских свойств;
• истечением (приближением даты истечения) сроков годности или реализации товаров;
• маркетинговой политикой при продвижении на рынки новых товаров, не имеющих аналогов, а также при продвижении товаров (работ, услуг) на новые рынки;
• реализацией опытных моделей и образцов товаров в целях ознакомления с ними потребителей.

Чтобы не возникали претензии к цене, примененной для посредника, договор должен содержать информацию о наличии скидок и причинах их установления. Кроме того, принципал может оформить порядок ценообразования в локальном акте. Таким локальным актом может быть ценовая политика, в которой необходимо определить общие критерии ценообразования на различные виды продукции (в зависимости от партии товаров, колебаний потребительского спроса и др.). Такой документ позволит создать понятную систему ценообразования, обосновать цены для посредников и прямых покупателей.

Возможен также риск осуществления сделок между взаимозависимыми лицами.

Руководствуясь Постановлением Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды», контролеры будут проверять сделки на наличие необоснованной налоговой выгоды (письма ФНС России от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18615@, Минфина России от 26.10.2012 № 03-01-18/8-149 <О порядке установления цен в сделках между взаимозависимыми лицами, а также о действиях налоговых органов в случаях установления фактов уклонения от налогообложения в результате манипулирования налогоплательщиком ценами в сделках>; далее — письмо № 03-01-18/8-149).

В письме № 03-01-18/8-149 указано, что взаимозависимые лица, устанавливая цены в сделках между собой, для целей налогообложения должны руководствоваться принципом вытянутой руки. По мнению специалистов Минфина, в отношении сделок, в которых налогоплательщиками искусственно создаются условия для того, чтобы сделка не отвечала признакам контролируемой, со стороны налоговых органов возможно установление фактической взаимозависимости лиц. В иных случаях установления налоговым органом фактов уклонения от налогообложения в результате манипулирования налогоплательщиком ценами в сделках возможно доказывание получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды в рамках выездных и камеральных проверок.

О необоснованной налоговой выгоде при установлении цен могут свидетельствовать следующие признаки:

• невозможность реального осуществления налогоплательщиком указанных операций с учетом времени, места нахождения имущества или объема материальных ресурсов, экономически необходимых для производства товаров, выполнения работ или оказания услуг;

• отсутствие реальных материальных ресурсов, управленческого или технического персонала, основных средств, производственных активов, складских помещений, транспортных средств для достижения результатов соответствующей экономической деятельности;

• учет для целей налогообложения только тех хозяйственных операций, которые непосредственно связаны с возникновением налоговой выгоды, если для данного вида деятельности также требуется совершение и учет иных хозяйственных операций;

• совершение операций с товаром, который не производился или не мог быть произведен в объеме, указанном налогоплательщиком в документах бухгалтерского учета.

Чтобы избежать претензий в получении необоснованной налоговой выгоды, в первичных документах на отгрузку товара укажите точное наименование места, дату и время. Целесообразно указать в договоре и объем материальных ресурсов, используемых посредником. Если посредник не обладает самостоятельно ресурсами, то нужно установить, что он может привлекать иные компании для выполнения поручения, уведомив об этом принципала. Это позволит контролировать иные посреднические компании, привлекаемые для исполнения посреднического договора. Во избежание претензий в отношении необходимых условий для достижения результатов можно четко прописать в договоре виды используемых основных средств и оборудования, а также транспортные средства, которые будут задействованы при реализации посреднического договора.

Нюансы при покупке квартиры — что необходимо проверить

Источник изображения: www..com

Покупка квартиры – ответственный процесс вне зависимости от того, приобретается недвижимость на первичном или вторичном рынке. Нюансы и подводные камни, незнание законов приводят покупателей к путанице и совершению ошибок при покупке квартиры. О том, что нужно знать и как предостеречь себя от мошенников, будет рассказано далее в статье.

Перед процедурой оформления недвижимости нужно разобраться, есть ли на ней обременения, проверить все документы, долги по платежкам и законность перепланировок. Соблюдение простых правил поможет стать полноправным собственником жилья.

Основные правила выбора квартиры

Перед покупкой каждый потенциальный собственник должен определиться с районом, стоимостью квартиры, источником капитала, а также выбрать, приобретать жилье на вторичном рынке или в новостройке.

Существует несколько правил, которых стоит придерживаться:

1. Определиться с бюджетом – от предполагаемой стоимости будут зависеть местонахождение квартиры, ее состояние, площадь.
2. Цель приобретения – недвижимость может приобретаться в связи со сменой работы, города проживания, образовательных учреждений. Тогда район расположения квартиры будет привязан к этим факторам.
3. Местонахождение – оценивают инфраструктуру, транспортную доступность, отсутствие поблизости предприятий, вырабатывающих вредные выбросы в атмосферу.
4. Выбор вторички или новостроя. На первичном рынке меньше рисков, но придется потратить круглую сумму на отделку. Вторичный рынок представлен квартирами, требующими тщательной проверки перед покупкой, но зачастую в таком жилье первое время можно проживать без ремонта.
5. Просмотр вариантов – при посещении квартир особое внимание уделяют состоянию коммуникаций, расположению комнат.

Ознакомиться с квартирой заранее можно, если она приобретается на первичном рынке. Застройщики открыто демонстрируют на своих сайтах варианты планировки недвижимости.

Самостоятельная проверка жилья

Чтобы обезопасить сделку, покупателю необходимо проверить недвижимость на ее «чистоту». Сюда входит проверка документов, обременений, судебных споров, прописанных лиц, долгов по коммунальным платежам, законности перепланировки.

Документы

Первое, на что обращают внимание, – правильность и комплектность документов. Покупатель проверяет:

• свидетельство о государственной регистрации права;
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации, переуступки);
• выписку из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов;
• выписку из ЕГРП;
• справку о задолженности по квартире;
• справку о способности продавца заключать сделки – документ из наркологического и психиатрического диспансера.

Будущему собственнику стоит проверить технический паспорт, справку из паспортного стола по форме № 9 и копии финансово-лицевых счетов по всем коммунальным услугам.

Интересное на сайте:

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Как зарегистрировать право собственности на квартиру

Правомочия продавца

Потенциальный собственник жилья должен знать, что продавец не всегда действует в соответствии с надлежащими правомочиями. Чтобы не столкнуться с мошенничеством, необходимо:

• проверить паспорт продавца: данные паспорта должны совпадать со сведениями в документе о праве собственности на квартиру;
• проверить продавца на возможное банкротство: если человек признан банкротом, сделка будет недействительной.

Важно! Продавец не должен просить слишком большой аванс – эта сумма считается символической и прописывается в предварительном договоре.

Если продавец действует через доверенное лицо, проверяют личность этого человека. Продавец не должен настаивать на понижении стоимости квартиры, чтобы уйти от ответственности по уплате налогов. Перед приобретением обязательно проверяют его семейный статус.

Прописанные лица

В процессе оформления сделки рекомендуется проверить недвижимость на прописанных в ней лиц. Случается, что люди, которые были прописаны в квартире, отбывают наказание в местах лишения свободы или находятся на длительном лечении в больнице.

Необходимо убедиться, что подводных камней нет и квартира юридически чиста. Для этого существует справка по форме № 9. В ней содержатся следующие сведения:

• тип недвижимости, жилая площадь и количество комнат;
• список лиц, зарегистрированных в доме или квартире;
• дата регистрации каждого лица;
• данные о собственниках;
• степень родства между прописанными людьми;
• лицо, которому выдается справка.

Совет! Чтобы получить такую информацию, необходимо на этапе оформления сделки вместе с продавцом посетить паспортный стол или МФЦ.

Отдельно существует архивная справка по форме № 12. В ней указывают всех когда-либо зарегистрированных в квартире лиц с датами их выписки из жилья.

Судебные споры

Данный вид проверки осуществляется юристами. Самостоятельно исследовать квартиру на предмет судебных споров сложно, поэтому лучше воспользоваться услугами специалистов. Они обращаются в судебный отдел по месту нахождения квартиры, где осуществляется поиск по фамилиям прописанных или ранее зарегистрированных лиц.

По такой же схеме проверяется наличие бывших супругов и судебных разбирательств по поводу недвижимого имущества. Проверку на юридическую чистоту также проводят на сайте суда, к которому территориально относится продавец по месту регистрации.

Обременения и аресты

Чтобы самостоятельно проверить жилье на обременения и аресты, можно воспользоваться выпиской из ЕГРН, которая оформляется в Росреестре или онлайн на официальном сайте. Кадастровая палата дает исчерпывающий ответ по теме арестов и возможных обременений. Они бывают следующих категорий:

• наличие залога в банке;
• факт ренты квартиры;
• наличие ареста квартиры;
• наличие аренды жилья на третьих лиц;
• регистрация третьих лиц на жилой площади.

В некоторых случаях продавец может сознательно не рассказывать о наличии перечисленных факторов, тем самым ускоряя продажу недвижимости. Подводные камни обнаруживаются после покупки жилья. Получить информацию может любой заинтересованный человек, посетив МФЦ или Росреестр.

Долги по коммунальным платежам

Самый простой вариант узнать, есть ли задолженность по коммунальным услугам, – напрямую спросить об этом продавца. Он должен предоставить все платежные документы за последний расчетный период. Такую информацию можно взять в ЖЭКе в бухгалтерском отделе.

Справка об отсутствии задолженности берется в течение месяца, когда подготавливаются документы к продаже. Если квартира находится на этапе строительства, осуществлять такую проверку нет необходимости.

Совет! Продавец может также обратиться в управляющую компанию или отдельно в абонентский отдел по каждому поставщику коммунальных услуг и попросить выписку. Для требования документа понадобятся паспорт и свидетельство о праве собственности.

Лучше совместно с продавцом сходить в соответствующие структуры и потребовать справки об отсутствии задолженности. Только после полной проверки можно покупать недвижимость.

Законность перепланировки

Существуют понятия законности перепланировки и ее согласованности. Если перепланировка согласована в БТИ, орган выдает соответствующий документ, но он никаким образом не подтверждает законность мероприятий. Этот факт сможет подтвердить только ЕГРН. Бумаги из БТИ должны соответствовать изменениям в перепланировке по документам из ЕГРН.

Продавец обязан показать план квартиры по комнатам с указанием толщины стен, изолированности помещений, окон, дверей. Если перепланировка узаконена, сделка спокойно пройдет в любом банке. При наличии изменений в изначальной планировке они должны быть внесены в кадастровый паспорт жилплощади.

Другие варианты

Перед покупкой недвижимости надо знать, какие еще риски возможны при оформлении сделки. Например, необходимо проверить, прописаны ли на жилплощади несовершеннолетние дети. До подписания договора следует убедиться в наличии разрешения от органов опеки.

От продавца также нужно получить согласие супруга на отчуждение квартиры. Все документы должны быть нотариально заверены. Продавец обязан сдать жилье новым собственникам в приемлемом виде, а покупатель должен уметь самостоятельно выяснить обременяющие обстоятельства, чтобы обезопасить себя.

Как оформить покупку квартиры

Сделка по покупке квартиры происходит в соответствии с правилами оформления: учитывают способ оплаты (например, ипотека или материнский капитал), проверяют документы сторон. Если квартира приобретается в новостройке – проверяют договор долевого участия. Когда в сделке участвует риелтор от агентства, часть обязанностей по сбору информации и бумаг перекладывается на него.

Несколько советов, как правильно оформить покупку:

• проверить собственников квартиры;
• проверить объект недвижимости;
• оформить документы в соответствии с законом;
• нотариально заверить бумаги;
• оплатить услуги нотариуса и риелтора;
• уплатить госпошлину;
• внести задаток;
• подписать документы по купле-продаже;
• внести оставшуюся сумму;
• оформить право собственности на жилье.

Передача денег происходит в несколько этапов. Сначала уплачивается задаток или аванс, вторая часть отдается позже: после подписания договора или акта приема-передачи.

Перед покупкой квартиры каждый желающий может проверить ее в МФЦ или подав соответствующую заявку в кадастровую палату. Оформляя сделку, необходимо изучить все документы продавца, сравнить данные его паспорта со сведениями в свидетельстве о праве собственности. При покупке недвижимости проверяют количество прописанных лиц в справке по форме № 9, законность перепланировок, долги по коммунальным платежам. Все бумаги должны быть нотариально заверены.

romaneska ›
Блог ›
Список для проверки авто перед покупкой

Нашел на форуме www.lkforum.ru
Искал и нашел, список того что надо проверить перед покупкой авто в салоне. Как говорится «не отходя от кассы». А список не маленький, но нужный. Парень который это написал, говорит что когда он при покупке начал всё проверять по списку менеджер был в мягко говоря в шоке.

ПРОВЕРКА
— Проверить зазоры и равномерные переходы;
— Проверить на наличие повреждений лакокраски:
на кузове при закрытых дверях;
на торцах дверей, багажника и капота;
на порогах дверей (сверху, снизу) и багажника;
на бамперах (нижняя часть);
— Наличие катафот в заднем бампере;
— Наличие подкрылок;
— Наличие брызговиков;
— Тип резины на всех колесах в т.ч. запаску;
— Проверить крепление рамок под номера;
— Пробка бензобака должна быть со шнурком;
— Надежность закрытия пробки бензобака;
— Проверить сколы и царапины:
на фарах спереди;
на фарах сзади;
на всех стеклах;
на зеркалах;
— Сложить-разложить заркала;
— Чтоб двери открывались и закрывались ровно;
— Проверить блокировку задних дверей (защита от детей), (на торце двери рычажок – поворачивать на 45 градусов, левая дверь – против ч.с., правая – по часовой);
— Проверить задние стеклоподъемники;
— Чтоб багажник открывался и закрывался;
— Запаска, домкрат, ключ баллонный комбинированный;
— Чтоб капот открывался-закрывался, надежность его фиксации;
— Под капотом нигде лишней влажности и мокроты не было;
— Проверить наличие насоса на бачке стеклоомывателя;
— Полный бачок омывателя;
— Проверить уровень охлаждающей жидкости;
— Проверить уровень тормозной жидкости;
— Проверить уровень масле в картере (щупом);
— Проверить уровень масла в КПП (щупом);
— Проверить уровень электролита в АКБ;
— Проверить крепление АКБ;
— Дата выпуска АКБ (на минусовой клемме);
— Проверить затяжку клемм на АКБ;
— Записать номера двигателя, кузова и сравнить с номерами в ПТС и сервисной книжке;
— Коврики резиновые в салоне;
— Проверить обивку дверей;
— Проверить обивку сидений;
— Регулировка передних сидений;
— Регулировка передних подголовников;
— Раскладывание и складывание задних сидений;
— Проверка ремней безопасности:
регулировка передних ремней по высоте;
надежность фиксации в разъеме;
срабатывание ремней (дернуть за него);
— Перемещение рулевой колонки вверх-вниз и фиксация;
— Регулировка наружных зеркал;
— Царапины и регулировка зеркала заднего вида в салоне;
— Раскладывание и складывание противосолнечных козырьков (с обеих сторон);
— Наличие царапин на торпеде;
— Наличие царапин на щитке приборов;
— Открытие и закрытие бардачка;
— Направляющие воздуховодов;
— Крепление рукоятки КПП;
— Проверить блокировку линии заднего хода;
— Проверить включение всех передач;
— Попробовать подтянутость ручника;
— Проверить прикуриватель;
— Сигнал;
— Наличие колонок (4 шт.), посмотреть их тип;
— Наличие антенны;
— Царапины на магнитоле;
— Работа магнитолы:
радио;
аудио диск;
mp3 диск;
балансом проверить все динамики;
— Запирание багажника ключом (и сигналкой);
— Запирание передних дверей ключом;

ЗАПУСТИТЬ ДВИГАТЕЛЬ
— Обратить внимание на ровную работу двигателя, чтоб не было посторонних звуков;
— Посмотреть холостые обороты (при прогреве <1000);
— Проверить нити обогрева заднего стекла (Включить и через 3-5 минуты потрогать их);
— Проверить бортовой компьютер (кнопка на торце правого переключателя);
— Посмотреть общий пробег (должен быть менее 100 км.), (переключение – кнопка на панели);
— Проверить уровень топлива — 5л бензин 95;
— Проверь работу всей электрики:
передних стеклоподъемников с обоих дверей;
поворотников: режим без фиксации, режим с фиксацией;
аварийки;
габаритных огней;
ближнего света: обратить внимание, чтобы свет работал ровно, без мерцаний;
задних ПТФ;
дальнего света: с фиксацией и без; свет должен работать ровно, без мерцаний;
регулировки яркости подсветки приборов;
корректировки фар;
плафона салона;
освещение бардачка;
освещение багажника;
освещение подкапотного пространства;
освещение номерного знака;
работу печки на всех режимах;
переключение режима обдува;
омыватели стекол: передний и задний;
дворники: передний (все режимы) и задний;

СИГНАЛИЗАЦИЯ
— Активировать родной иммобилайзер (состояние: не горит – активирован (исправен); горит 15 сек. и гаснет – не активирован; мигает — неисправен);
— Запирание и отпирание дверей ключом, блокировка дверей изнутри;
— Запирание и отпирание дверей кнопкой с ключа;
— Проверить родную сигналку во всех режимах;
— Проверить не родную сигнализацию во всех режимах;
— Узнать расположение секретных кнопок (2 штуки);
— Одновременно поставить и снять обе сигналки одновременно;
— Должно быть обязательно 2 ключа от зажигания (Один черный с кнопками открывания и брелком, второй обучающий с красной кнопкой в торце);
— 2 брелка от неродной сигналки (ЖК и простой);

ДОКУМЕНТЫ
— Руководство по эксплуатации к машине должно прилагаться;
— Сервисная книжка для ТО;
— ПТС;
— Паспорт на магнитолу;
— Паспорт на сигнализацию;
— Паспорт на колонки задние;
— Паспорт на колонки передние;
— Паспорт на антенну;

ПРОЧЕЕ
— Проверить давление в шинах (0,19-0,2);
— Регулировка развал-схождение;
— Осмотр днища на повреждения;
— Наличие защиты картера;

Может кто ещё что нибудь хочет добавить?

Реестр контрактов в ЕИС

Один из принципов закупочного законодательства — прозрачность. И обеспечивается его реализация в том числе путем публичного размещения информации о заключенных соглашениях. Это относится и контрактам, заключенным государственными и муниципальными органами, учреждениями и прочими заказчиками по 44-ФЗ, и к договорам, которые заключают государственные компании, корпорации и прочие юридические лица по 223-ФЗ. Для этой цели ведется реестр контрактов.

Открытый и закрытый реестры

В действительности таких реестров два — открытый и закрытый. В последний передается информация о контрактах, содержащих данные, составляющие государственную тайну.

Правила ведения закрытого реестра в целом совпадают с правилами открытого в части состава информации и порядка ее предоставления заказчиком. Разница лишь в том, что открытый реестр должен быть публичным и вестись в электронной форме в ЕИС. Ну, а природа закрытого реестра такова, что он недоступен для обычных пользователей, поэтому не размещается публично. Вестись такой реестр может на бумаге или на электронных носителях, в том числе съемных.

Регистрация в ЕРУЗ ЕИС

С 1 января 2019 года для участия в торгах по 44-ФЗ, 223-ФЗ и 615-ПП обязательна регистрация в реестре ЕРУЗ (Единый реестр участников закупок) на портале ЕИС (Единая информационная система) в сфере закупок zakupki.gov.ru.

Мы оказываем услугу по регистрации в ЕРУЗ в ЕИС:

Заказать регистрацию в ЕИС

Все соглашения, никоим образом не связанные с государственной тайной, попадают в открытый реестр. Ведется он Федеральным казначейством и публикуется в ЕИС (раздел «Реестр контрактов, заключенных заказчиками»). Воспользоваться им может любой желающий совершенно бесплатно.

Какие контракты не отражаются в реестре

По умолчанию в реестр вносятся все контракты, но есть ряд исключений. К ним относятся:

1. Малые контракты стоимостью до 100 000 рублей, заключенные с единственным поставщиком.
2. Контракты до 400 000 рублей, также заключенные с единственным поставщиком, заказчиком которых выступают заведения культуры (перечень приведен в пункте 5 части 1 статьи 93 закона 44-ФЗ).
3. Контракты, заключенные с физлицами, объектом которых являются услуги по сбору статистических данных для органов статистики.
4. Закупки библиотеками и образовательными учреждениями доступов к иностранным базам данных.
5. Контракты на оказание услуг по содержанию и ремонту помещений, безвозмездно переданных заказчику в пользование или управление, а также услуг, связанных со снабжением водой, электроэнергией и газом, с охраной либо вывозом мусора в том случае, когда такие услуги предоставляют другие арендаторы того же помещения.
6. Сведения о закупках на средства, выделенные на оперативно-розыскную деятельность.
7. Сведения о закупках, которые проводятся в целях государственной охраны.
8. Контракты, предмет закупки или информация в которых составляют гостайну.

Направление информации в реестр заказчиками

Ведением реестра занимается Казначейство, однако формируются реестровые записи на основе данных, предоставляемых заказчиками. Они обязаны передавать в реестр сведения обо всех заключенных и исполненных контрактах, в том числе при их изменении и расторжении. Информация направляется путем размещения в ЕИС. Документы заказчик должен подписать усиленной квалифицированной подписью.

Получив данные от заказчика, Федеральное казначейство рассматривает их в течение 3 дней. Затем информация о контракте публикуется в реестре, а заказчик уведомляется об этом. Бывает, что предоставленные сведения не проходят проверку Казначейства. В этом случае информация в реестре не публикуется, а заказчик получает протокол, в котором указываются ошибки в предоставленных сведениях и документах. На следующий рабочий день заказчик обязан устранить все недочеты и вновь направить документы в Казначейство.

На основе полученных данных ФК формирует реестровую запись. Она содержит общую информацию о контракте — код, статус, метод проведения закупки, реквизиты итогового протокола и так далее. Также в реестре отражается информация о заказчике, о поставщике и параметры самого контракта — дата начала и окончания исполнения, цена и прочая информация.

Реестр контрактов на сайте ЕИС

Перемещаясь между вкладками, можно получить полные сведения о контракте

Что и когда заказчик должен передать в реестр

Заключение контракта

После заключения контракта заказчик обязан передать данные в реестр в течение 3 рабочих дней. Предоставляется информация о заказчике и поставщике (наименование либо ФИО, если поставщик — физлицо или ИП), а также подробная информация о контракте:

• источник финансирования;
• способ проведения закупки;
• дата подведения итогов;
• параметры итогового документа;
• дата заключения и номер контракта;
• объект закупки, при наличии национального режима — сведения о происхождении товара;
• цена, в том числе размер аванса, стоимость единицы товара;
• срок исполнения контракта;
• данные о гарантии, если таковые имеются;
• ИКЗ.

Также есть некоторые особенности для отдельных объектов закупки. Например, если приобретаются лекарства, то дополнительно нужно указать номер регистрационного удостоверения и наименование его владельца, название производителя, форму, дозировку и некоторые другие параметры.

Изменение контракта

При внесении изменений в условия контракта передать информацию в реестр также нужно в течение 3 рабочих дней. В этом случае необходимо направить такие данные:

• код и причину изменения;
• код, наименование и параметры документа, который послужил основанием для внесения этих изменений;
• информацию о том, что конкретно в контракте поменялось;
• сведения о возврате банковской гарантии;
• сведения о том, что в связи с изменением контракта возмещены расходы.

Если изменения вносятся из-за того, что стороны договорились о поставке продукции с лучшими характеристиками, то в реестр следует направить такие данные:

• реквизиты документов, которые подтвердят, что поставщик и заказчик согласовали поставку такого товара;
• новые сведения об объекте закупки;
• новые сведения о стране происхождения и / или производителе товара.

В таком случае информация в реестр направляется не позднее 1 рабочего дня после изменения контракта.

Когда контракт исполнен

На размещение информации об исполненном контракте заказчику дается не более 3 рабочих дней с даты его исполнения. При этом в реестр направляется информация следующего характера:

1. Сведения о документах о приемке — наименование, реквизиты. Может быть один документ о приемке всего контракта либо несколько — о приемке каждого его этапа, если контракт предполагал поэтапное исполнение. Подразумеваются документы о приемке, свидетельствующие как о том, что заказчик исполнил контракт, так и о том, что он этого не сделал либо сделал с нарушениями (указать, с какими именно).
2. Сведения о наименовании, единицах измерения и количестве поставленной продукции либо объеме исполненных работ, услуг.
3. Параметры платежного документа — наименование, дата и номер, а также сведения о том, что платежный документ соответствует документам о приемке.
4. Данные об оплате по контракту: сумма из платежного документа, наименование валюты.
5. Сведения о стране происхождения товара по информации из документов о приемке.
6. Информация о том, что обязательства по банковской гарантии прекращены с указанием даты прекращения.

Зачем нужен реестр

Реестр контрактов, по сути, представляет собой единую базу данных с подробной информацией о заключенных соглашениях в соответствии с законами 44-ФЗ и 223-ФЗ. Любое лицо вправе воспользоваться содержащейся в нем информацией.

Сведения из реестра широко применяется заказчиками и поставщиками для анализа цен, для ознакомления с потенциальными контрагентами, для общей оценки закупок в той или иной сфере.

Искать контракты в реестре можно по разным параметрам — по номеру, по заказчику или поставщику, по названию объекта закупки, по ОКПД и так далее. Вся информация изложена доступно, поэтому использование реестра не вызывает особых сложностей.

>Как проверить договор перед подписанием, чтобы не понести убытки

Контрагент

Убедитесь, что Ваш контрагент не фирма-однодневка. Составьте внутренний регламент проверки контрагентов. Обратите внимание на поведение директора контрагента при личной встрече и во время подписания договора.

Например, может ли директор ответить на общие вопросы о своей компании (сколько лет существует фирма, какую деятельность ведет, где находится ее офис, с какими ключевыми контрагентами работает). Если директор не способен ответить на эти вопросы, то, возможно, он является «номинальным», а сама компания — однодневкой.

Пример

Организация представила в налоговую инспекцию документы для обоснования налогового вычета (договоры, счета-фактуры, накладные). Налоговики посчитали такой вычет незаконным, поскольку поставщики оказались фирмами-однодневками.

Суд подтвердил выводы проверяющих. Налогоплательщик и его сотрудники не проявили должной осмотрительности при выборе контрагентов (не собрали о компаниях информацию в ЕГРЮЛ и других источниках, не провели личных встреч с их руководством).

Ключевые условия

Предмет договора (поставка, подряд, аренда, услуги) должен быть сформулирован точно, без возможности двоякого толкования.

Так, если в договоре аренды не указан объект недвижимости или указан неопределенно, то такой договор считается незаключенным (ст. 432 ГК РФ). Рекомендуется не только детально описывать арендуемое помещение в договоре, указывая его адрес, этаж, площадь. Следует обозначать помещение на поэтажном плане как приложение к договору.

При проверке цены руководствуйтесь документами, собранными в преддоговорный период. Рыночность сделки подтвердят предложения других лиц, рекламные материалы.

Если отчуждаются дорогостоящие активы, например недвижимость или пакет акций, то дождитесь отчета оценщика о рыночной стоимости объекта. Оценщик должен быть квалифицированным. Нередки случаи, когда непрофессиональные оценщики ошибаются, а директору предъявляют иск акционеры.

Пример

Директор продал недвижимость компании по цене, указанной в отчете независимого оценщика. Но при найме оценщика руководитель смотрел не на квалификацию, а на стоимость услуг. Акционер посчитал цену заниженной в несколько раз и подал в суд на директора, требуя взыскания убытков, причиненных сделкой. Экспертиза в суде доказала занижение продажной стоимости в семь раз. Суд взыскал убытки с директора.

Порядок расчетов необходимо описывать подробно, понятно и недвусмысленно. Например, покупатель в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора оплачивает продавцу аванс — 30% от стоимости приобретаемого товара. А остальные 70% оплачиваются в течение пяти рабочих дней после подписания акта/товарно-транспортной накладной о передаче товара.

Если же порядок не определен, то оплата должна быть совершена по общему правилу (п. 2 ст. 314 ГК РФ) — в течение семи дней с момента предъявления письменного требования.

Не помешает проверить условия о штрафах и санкциях. Они могут повышать имущественные риски даже при небольших нарушениях. Например, следует ограничивать размер неустоек предельной максимальной суммой.

Затребуйте заверения об обстоятельствах, прописав их разделом в договоре. Например, что компания не привлекалась к административной ответственности, к ней не было претензий со стороны ФНС России, отсутствуют корпоративные конфликты. Также это может быть заверение о том, что импортированный товар прошел все надлежащие процедуры по таможенной очистке.

Какие заверения требовать, зависит от конкретного договора. Проверять, соответствуют ли заверения действительности, должен тот, кто их дает. Среди возможных последствий: одностороннее расторжение договора контрагентом, требования о взыскании убытков (п. 2 ст. 431.2 ГК РФ).

Полномочия представителя

Представитель контрагента должен быть указан в ЕГРЮЛ как лицо, наделенное правом действовать от имени организации без доверенности. Обычно достаточно проверить выписку из ЕГРЮЛ. Но не всегда.

Пример

Две компании заключили договор поставки. Со стороны покупателя договор подписал директор. Согласно пометке в ЕГРЮЛ он имел право действовать от имени общества без доверенности. Позже покупатель успешно оспорил договор в суде. Он доказал, что на момент подписания договора срок полномочий директора истек. Продавец невнимательно ознакомился со сведениями в ЕГРЮЛ, не обратив внимания, что полномочия директора истекли.

Запросите заверенную у нотариуса копию доверенности, если договор подписывает не руководитель контрагента. В доверенности обязательно должна стоять дата выдачи, в ином случае она будет недействительной. Если срок действия в доверенности не прописан, то она считается выданной на один год.

Корпоративные одобрения

В уставах компаний часто прописывают специальные случаи, когда сделка подлежит одобрению со стороны общего собрания/совета директоров, независимо от того, крупная она, с заинтересованностью или нет (например, выдача займа на сумму более 100 тыс. руб., выдача поручительства).

Оспорить такую сделку при отсутствии одобрения будет сложно. Но вот взыскать с директора убытки, причиненные сделкой компании, вполне реально. Часто директора вспоминают о таких корпоративных «фильтрах», установленных для них уставами, только тогда, когда акционеры уже предъявили финансовые претензии.

Пример

В уставе общества было указано, что все сделки, совершаемые компанией и превышающие 100 тыс. руб., должны быть одобрены советом директоров.

Директор заключил договор на поставку оборудования другому обществу на сумму 1 млн руб. без получения такого одобрения. При этом оборудование оплатили только частично. Владельцы обратились в суд с иском к директору. В итоге с него взыскали убытки в сумме, не оплаченной покупателем.

Проверять корпоративные одобрения контрагента необязательно. Хотя незначительный риск, что договор признают недействительным, остается. Стоит запросить подтверждающие документы (протокол общего собрания/совета директоров об одобрении сделки), если сделка касается особо значимого и дорогого актива или если условия договора нетипичны. Например, в силу обстоятельств он срочно продает производственное оборудование дешевле рыночной цены.

Внутренний регламент

В компании может быть утвержден внутренний регламент согласования договоров. Например, нужны визы финансового и юридического отделов, а также бухгалтерии. В таком случае директору перед подписанием договора нужно убедиться, что все визы получены.

На практике эти правила часто игнорируют, что обычно сходит с рук. Но если договор, подписанный с нарушением процедуры, повлечет убытки, то их взыщут с директора. Суд в таких случаях посчитает его вину доказанной.

Пример

Директор компании подписал дополнительное соглашение к трудовому договору с одним из сотрудников. По соглашению сотруднику выплачивали дополнительное вознаграждение в размере 1 млн руб. С другими отделами директор сделку не согласовал, тем самым нарушив внутренний регламент. Владельцы компании через суд взыскали с него всю сумму дополнительного вознаграждения.

Условие об особом порядке рассмотрения судебных споров

Другая сторона может указать, что все споры должны рассматриваться только в суде по адресу контрагента, независимо от того, выступает он истцом или ответчиком. Тогда он сможет судиться с Вашей компанией у себя дома. А это особенно критично, если контрагент находится в удаленном регионе. Представьте, какие Вас ждут временные и финансовые затраты на командировки.

Рекомендую указывать в договоре, что все споры подлежат рассмотрению в суде по адресу Вашей компании или по адресу местонахождения/местожительства ответчика.

Порой в договор включают условие о рассмотрении споров в третейском суде. Это может стоить в десятки, а иногда и в сотни раз дороже, чем в государственном. Кроме того, у этого суда есть свои особенности. Например, решение третейского суда, в отличие от решения арбитражного, не подлежит обжалованию в апелляционной инстанции, кассационном порядке.

Не советую компаниям малого и среднего бизнеса подписывать договор, в котором содержится третейская оговорка.

Пример

Компания заключила с производителем оборудования договор на поставку дорогостоящих станков. Руководитель не обратил внимания, что продавец включил в договор третейскую оговорку.

Оборудование оказалось ненадлежащего качества, и покупатель решил обратиться в суд для возмещения убытков. Но официальный сбор за рассмотрение дела в третейском суде в десятки раз превышал пошлину за рассмотрение дела в государственном. Покупатель передумал судиться из за высоких затрат еще на этапе подачи иска.

Что проверить	Как проверить
Контрагента	Действует ли компания (выписка из ЕГРЮЛ https://egrul.nalog.ru/) Не массовый ли адрес регистрации компании (https://service.nalog.ru/addrfind.do) Не заявлял ли директор, что не имеет к компании отношения (https://service.nalog.ru/svl.do) Платит ли компания налоги и сдает ли отчетность (https://service.nalog.ru/zd.do) Есть ли копии устава, госрегистрации, документов об избрании директора
Ключевые условия договора	Четко ли сформулирован предмет договора Указана ли цена и порядок расчетов Прописаны ли заверения об обстоятельствах Наличествуют ли условия о штрафных санкциях
Полномочия представителя контрагента	Есть ли доверенность Вписана ли дата совершения доверенности Имеется ли право действовать без доверенности (проверяется в ЕГРЮЛ)
Корпоративные одобрения	Получено ли одобрение совета директоров Имеются ли протоколы собраний коллегиальных органов Получены ли корпоративные одобрения контрагентом
Согласования документов внутри компании	Есть ли согласование с финансовым отделом Есть ли согласование с юридическим отделом Есть ли согласование с бухгалтерией
Условия о судебных спорах	Прописано ли где рассматриваются судебные споры Есть ли третейская оговорка

Если в штате нет юриста, проверить договор или контрагента можно с помощью сервиса Главбух Ассистент.

Максим Бобров, кандидат юридических наук, управляющий партнер адвокатского бюро «Бобров, Толстов и партнеры», Москва

Источник: журнал Генеральный директор

Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.

Правовая экспертиза договоров

Правовая экспертиза договоров – это проверка контрактов и соглашений на соответствие законодательству, логике сделки и Вашим коммерческим интересам. Правовая проверка договора является необходимым этапом заключения сделки.

Юрист сможет проверить договор, его условия, права и обязанности сторон, соответствие положений соглашения закону, а также вопрос о действительности и заключенности сделки. Это сэкономит Вам массу времени и позволит избежать проблем в будущем.

Наши юристы обладают большим опытом в сфере договорного права и сопровождения сделок, а также существенным опытом по ведению судебных процессов, что позволяет видеть все возможные подводные камни любом договоре.

Почему нужна юридическая экспертиза договора

Проверка договора юристом необходима, чтобы избежать рисков, которые могут возникнуть в будущем из-за неправильного описания прав и обязанностей сторон, отсутствия существенных условий, несоответствия сделки законодательству и других рисков. Любой вид договора содержит свои подводные камни, которые невозможно заметить без надлежащей юридической экспертизы договора.

Договорные риски, не выявленные вовремя, могут привести к тому, что соглашение будет признано судом недействительным, а в некоторых случаях незаключенным. Даже обычные условия, но описанные некорректно, расплывчато, или не соответствующие деловой практике, могут привести к длительным и дорогостоящим судебным процессам.

Именно поэтому проверка договора юристом – это очень востребованная услуга среди опытных предпринимателей.

Какие риски может выявить правовая проверка договоров юристом

• Договор не содержит существенных условий и поэтому является незаключенным
• Договор содержит положения, не соответствующие закону и поэтому является недействительным
• Договор подлежит регистрации или специальному учету, но не был зарегистрирован и не содержит положений о регистрации
• Для заключения договора стороны должны обладать специальными разрешениями, лицензиями или иными правомочиями, которых нет
• Договор подписан неуполномоченным лицом
• Договор заключен в ненадлежащем порядке
• Сделка нарушает права третьих лиц
• Договор подлежит корпоративному одобрению как крупная сделка или сделка с заинтересованностью
• Договор содержит чрезмерные обязательства или ответственность для нашего клиента
• Важные права и обязанности сторон не описаны или описаны некорректно, что может привести к спорам относительно порядка исполнения контракта
• Договор содержит расплывчатые формулировки, которые могут привести к спорам
• В соглашении можно предусмотреть больше прав и возможностей для нашего клиента
• Иные риски

Как проходит правовая проверка договора юристом

Комплексная проверка договора юристом включает следующие этапы:

1. Изучение текста договора, дополнительных соглашений и сопутствующих документов
2. Выяснение фактических целей сделки, того как реально планируется ее исполнять, интересов клиента и деловой практики исполнения подобных договоров
3. Поиск явных и скрытых рисков, неточных и недействительных положений, чрезмерных обязательств и иных рисков
4. Подготовка письменного отчета с указанием обнаруженных рисков и рекомендаций по их устранению

Наименование услуг	Цена, руб.
Правовая экспертиза договоров	от 4 000
Проверка международных договоров	от 8 000
Проверка договора поставки	от 4 000
Проверка договора купли-продажи	от 5 000
Проверка договора подряда	от 5 000
Проверка договора оказания услуг	от 5 000
Проверка договора аренды	от 5 000
Проверка кредитных договоров	от 6 000
Проверка договора займа	от 5 000
Проверка договора страхования	от 6 000
Проверка трудового договора	от 4 000

Возникли вопросы?

Заполните форму обратной связи, наши менеджеры свяжутся с вами! Поделиться:

Юридическая проверка документов

Проверка юридической чистоты документов необходима участникам сделок различной направленности. Прежде чем поставить свою подпись под договором, необходимо убедиться в добросовестности второй стороны и весомости представленных документов. Практически все сделки имеют важнейшее значение для участников, в первую очередь при смене собственников на объекты капитальной или земельной недвижимости. Проект соглашения между контрагентами также следует доверить независимым юристам для анализа и проверки правовой весомости.

Общие сведения по юридической проверке

Чтобы избежать значительных материальных и имущественных рисков, необходимо обратиться к независимому юристу для установления легитимности договора в следующих направлениях:

• проверка сопроводительных документов на подлинность, при сомнительных моментах потребуется заказать независимую экспертизу;
• проконтролировать готовность и требуемый объем документальной базы перед подписанием договора;
• проверить и сопроводить сделку, предварительно проверив законность операции и полномочий контрагента.

Комплексное исследование и анализ чистоты соглашения и документального пакета входят в служебные обязанности профильного юриста. Следует учесть, что участники сделки должны быть одинаково заинтересованы в результатах проверки, поскольку отсутствие обременений на предмет договора не позволит признать недействительной совершенную сделку.

Чтобы договор подписать без опасений за последствия, каждая сторона имеет возможность превентивно, без огласки, обратиться к надежному специалисту. Юрист обратит внимание на пункты соглашения, которые ущемляют интересы клиента, и предложит свое видение ситуации. Предварительно будут проверены и одобрены правоустанавливающие материалы по сделке.

Какие документы следует проверять

Целью проверочных мероприятий является установление уязвимых мест и нюансов, требующих уяснения, в представленном проекте договора. Проверке подлежат:

• договоры и соглашения различных типов;
• контракты (трудовые, брачные и с контрагентами);
• пакет сведений при открытии ИП, ООО и других правовых образований;
• процессуальные документы перед подачей по назначению;
• сведения по имущественным правам (завещание, дарственная и другие распоряжения);
• локальные документы организаций (уставы, протоколы, положения, приказы и др.);
• официальная переписка с региональными и федеральными органами и др.

На практике требуется оценить законность документальной базы по существу, то есть применительно к предстоящей сделке или иной юридической операции. Поскольку сделки по недвижимости (покупка, дарение, аренда, наследование) наиболее востребованы и материально значимы, то, как правило, к юристу обращаются перед заключением договора и последующей регистрации в Росреестре.

Выявленные ошибки и неточности в проверяемой документальной базе не всегда совершаются умышленно. Довольно часто стороны сделки не обладают необходимыми правовыми знаниями и процессуальными требованиями документооборота. Но пропустив сомнительные моменты и подписав соглашение без профессионального анализа, можно нанести своим интересам существенный ущерб. Не стоит экономить на услугах по юридической проверке, чтобы не понести несоизмеримо большие убытки в последствии.

Проверка предмета договора

Если речь идет о сделке по недвижимости, то юрист проводит проверку в двух направлениях:

• исследуются материалы и сведения по объекту недвижимости;
• проверяются личные данные лица, передающего права собственности.

Юрист знакомится с пакетом документации, которые предъявляет владелец недвижимости по объекту. Список официальных данных устанавливается требованием Росреестра, в который договор передается для регистрации.

Данные по недвижимости, требующие проверки специалистом:

• выписка из реестра ЕГРН, которая отражает исчерпывающую информацию по объекту учета. Справка показывает, кто является собственником недвижимости и отражает историю перехода права. Там же представлены сведения технического характера, которые идентифицируют объект. Важной информацией является наличие или отсутствие обременений, арестов и залогов имущества;
• публичная кадастровая карта, где отражено нахождение предмета договора и привязка к местности и значимым объектам;
• справка БТИ, по которой можно выяснить информацию о незаконной перепланировке в капитальной недвижимости.

Если речь идет сделке по дому, то обязательно проверяется второй пакет документации, касающейся земельного участка.

Следует учесть, что малейшее несовпадение сведений должно насторожить приобретателя. В таком случае юрист выясняет причину несовпадений и указывает клиенту на найденную ошибку. Например, метраж квартиры должен совпадать во всех паспортных данных на объект, в противном случае регистратор вернет договор на исправление. Специалист отметит отсутствие определенных сведений, не внесенных в текст, и потребует их написания.

При анализе самого договора, юрист оценит внесенные данные на соответствие государственному регистру. Если выписка ЕГРН отражает совместное владение несколькими лицами предмета недвижимости, то необходимо будет выделить передаваемую долю или заручиться нотариально заверенным согласием совладельцев.

Проверка личности участника сделки

В данном направлении проверяется паспорт лица, передающего право собственности. Если паспорт просрочен или имеет иные замечания, то юрист обязательно укажет на неправомочность участия с таким основанием. Что касается сделки с недвижимостью, то проверяются в обязательном порядке такие сведения:

• официальный документ, подтверждающий права на предмет договора;
• при сделке с юридическим лицом, необходимо проверить выписку ЕГРЮЛ;
• продавца можно проверить на дееспособность, запросив медицинскую справку;
• справка о составе семьи, где отражены все прописанные на жилплощади лица;
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Чем шире проверяемая база, тем спокойней можно быть по прозрачности и обоснованности предстоящей сделки. Практикующий юрист сможет проверить участника соглашения и материалы по объекту различными законными способами. После подтверждения отсутствия ошибок, стороны приступают к выполнению соглашения. Юридический специалист может участвовать при подписании и передаче средств, затем провести регистрацию в Росреестре.

Если вам необходима профессиональная онлайн-помощь юристов, обращайтесь к нам. Вы можете воспользоваться чатом, где Вам ответят наши специалисты 2.08 — голосов: 3 Информация была полезна? Да Нет

Любой договор является важным документом, имеющим юридическую силу. Всем известно о том, что необходимо внимательно читать договор перед его подписанием, но тем не менее количество судебных разбирательств, связанных с нарушением договорных отношений, только растет. В связи с этим рекомендуется внимательно проверять договор перед его подписанием.

Как проверить договор

Договор, независимо от его предмета, составляется по определенным правилам. Каждый договор можно проверить по следующим пунктам:

• Стороны договора. В данном пункте следует проверить наличие полномочий у лиц, подписывающих документ, а также правильность указания данных;
• Предмет договора. Является самым важным пунктом, поэтому нуждается в особенно внимательной проверке. Здесь должны быть указаны все основные положения. Например, если речь идет о договоре поставки, данный пункт должен содержать информацию о сроках, видах транспорта, моменте перехода прав собственности на объект поставки, ответственных лицах и т.д.;
• Стоимость и порядок расчетов. Данный пункт договора содержит информацию о финансовой стороне вопроса. Большая часть нарушений договорных отношений связана именно с порядком и сроками оплаты. В данном разделе договора обязательно должны быть указаны сроки оплаты, вид расчета (наличные, безнал, кредит и т.д.), условия отсрочки или рассрочки платежа, штрафные санкции и т.д.
• Порядок расторжения, изменения и прекращения договора. При проверке необходимо обратить внимание на возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств, сроки предупреждения о расторжении контракта, порядок продления и т.д.
• Форс-мажорные обстоятельства. Данный пункт предусматривает действия сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы. Чаще всего в таком случае стороны не несут никакой ответственности, но такой пункт лучше всего включать в договор;
• Срок действия договора. Еще один важный пункт контракта. В особенности важно обратить внимание на сроки при заключении договоров аренды. Если в договоре не указан срок действия, он считается равным 5 годам.
• Дополнительные условия. Данный пункт является индивидуальным и во многом зависит от предмета договора. В этом разделе каждая сторона имеет право указать важные для нее моменты исполнения договорных обязательств.
• Реквизиты сторон. Указываются в конце договора. Перед подписанием обязательно проверить правильность данных во избежание возникновения спорных ситуаций.

Как проверить договор?

1stsafe.ru → Информация → Помощь для ЧОП и СБ → Как проверить договор?

Договора от имени организации подписывает ее руководитель. Нарушение обязательств по договору влечет риск потерять не только уже заплаченные деньги, но и столкнуться с весьма существенной неустойкой. Именно поэтому руководителю важно правильно понимать условия договора. В этой статье приводится методика экспресс–проверки договоров руководителем перед их подписанием. Данная экспресс проверка не исключает участия специалистов (юристов, бухгалтеров) в предварительном согласовании и проверке всех сторон договора.

Стороны договора или Преамбула

Любой договор начинается с описания обеих сторон – названия компании и указания должностного лица, имеющего право подписи. Желательно, чтобы фамилия, имя, отчество и должность лица, подписывающего договор, были прописаны полностью. Обязательно должно быть указано на полномочия лиц, подписавших договор.

Например: ЗАО «Компания», именуемое в дальнейшем Продавец, в лице Генерального директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава.

Если лицо, подписавшее договор действует на основании доверенности, то обязательно нужно запросить копию этой доверенности. В доверенности должны быть прописаны полномочия лица, подписавшего договор, как правило, это фраза: «заключать сделки и подписывать договора…»

Обратите внимание на срок доверенности: максимальный срок, на который выдается доверенность – 3 года, если срок действия доверенности не указан, то он составляет 1 год.

Предмет договора

Этот пункт – один из самых важных, поскольку отражает суть всего договора.Рассмотрим этот пункт на примере договора аренды нежилых помещений.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При заключении договора аренды арендатор должен в обязательном порядке проверить право арендодателя на владение и пользование помещением.

Существенным условием договора аренды является его предмет (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а именно: имущество, которое передается в пользование арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество или объект договора, предмет считается несогласованным сторонами, и договор считается незаключенным.

Имущество, передаваемое в пользование, должно использоваться строго в соответствии с его назначением. Нецелевое использование имущества является основанием для досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ).

В договорах поставки товара в этом пункте должны быть прописаны наименование товара, единица измерения, цена за каждую товарную единицу, количество, стоимость всей партии, налог и общая сумма к оплате вместе с налогом. Если покупаются большие партии товара либо разнообразный ассортимент, то указывается лишь наименование товара, а все остальное выносится в спецификацию, где во всех подробностях и описывается.

Кроме того, договор поставки содержит указание на:

— сроки поставки — определенное количество дней с момента заключения договора либо с момента оплаты, либо указывается точная дата;

— вид транспорта и распределение между продавцом и покупателем обязательства по оформлению документов и оплате транспортных расходов, а также момент перехода прав собственности на товар от продавца к покупателю, величину риска повреждения или утраты товара.

Стоимость и порядок осуществления расчетов

Этот пункт посвящен финансовым расчетам между сторонами.

В нем нужно проверить:

— общую сумму оплаты, она обязательно должна содержать указание на НДС (например: в том числе НДС, НДС не облагается и т.д.). В соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) продавец дополнительно к цене реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму НДС;

— форму расчетов (безналичная, наличным платежом, смешанная). В данном случае нужно обратить внимание, что лимит расчета наличными денежными средствами между организациями в рамках одного договора составляет 100 тысяч рублей;

— срок оплаты – определенное количество дней с момента получения товара, с момента отгрузки товара, с момента заключения договора и так далее. Как правило, за нарушение сроков оплаты договором предусматривается взыскание пени или неустойки;

— порядок оплаты (предварительная, последующая, оплата в момент получения товара).

Ответственность сторон

Это пункт, в котором говорится о гарантиях исполнения своих обязательств обеими сторонами, а также подробно описываются различные штрафные санкции и пени в случае неисполнения обязательств. В нем нужно проверить какие предусмотрены меры ответственности сторон: например, определенный процент стоимости недопоставленного вовремя товара за каждый день просрочки, которую выплачивает продавец, при несвоевременной оплате товара покупатель выплачивает пеню в размере оговоренного процента от невыплаченной суммы за каждый день задержки платежа. За уклонение от оплаты товара, за необоснованный отказ от оплаты товара покупатель выплачивает штраф – определенный процент от суммы, которая осталась невыплаченной.

Желательно, чтобы на стороны договора возлагались равные меры ответственности.

Изменение, расторжение и прекращение договора

Это пункт, в котором говорится о возможности по взаимному согласию изменить либо расторгнуть договор. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

При проверке договора обратите внимание, есть ли возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, предусмотрены ли за это какие-либо санкции. Обусловлен ли односторонний отказ от исполнения договора выполнением каких-либо условий. За какой срок необходимо уведомить сторону по договору об одностороннем отказе от исполнения договора, в какой форме должно быть совершено уведомление и т.п.

Обстоятельства непреодолимой силы или форс-мажорные условия

Форс-мажорные условия – это обстоятельства непреодолимой силы, при наступлении которых выполнение условий договора становится невозможным. К ним относятся военные действия, природные стихийные явления (наводнения, землетрясения, цунами и так далее), политические перевороты, меняющие законодательство страны. В этом случае стороны не несут ответственности за срыв договора и невыполнение его обязательств. Данный пункт договора применяется редко. Однако его лучше включить в договор во избежание неожиданностей.

Срок действия договора

Для некоторых видов договоров срок имеет очень важное значение.

Например, срок действия договора аренды предусматривается сторонами.

Договор, заключенный на срок менее 1 года, должен быть заключен в простой письменной форме; договор, заключенный на больший срок, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).

В соответствии с законодательством договор аренды, заключенный на срок менее 1 года и продленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Срок действия договора является важнейшим условием для лицензионного договора. Если в лицензионном договоре срок его действия не определен, то договор считается заключенным на 5 лет.

Дополнительные и заключительные условия

В этом пункте обычно указывают различные дополнительные условия. В этом пункте необходимо проверить, каким образом оформляются дополнения к заключенному ранее договору, также нужно проверить с какого числа или момента эти изменения и дополнения вступают в силу.

Реквизиты сторон

Это заключительный пункт договора, в котором указываются юридические адреса сторон.

В реквизитах необходимо проверить полное наименование компании, юридический и почтовый адреса, телефон, банковские реквизиты (наименование банка, расчетный счет, корреспондентский счет, ИНН, БИК и так далее), а также наименование должностного лица, которое имеет право подписи данного договора, его фамилию, имя, отчество.

Необходимо удостовериться, что лицо, указанное в преамбуле договора, совпадает с лицом, подписавшим договор.

Условия договоров не должны противоречить положениям гражданского законодательства. Рассмотрим требования, предъявляемые законодательством РФ к условиям договоров аренды недвижимости.