Расчетная стоимость

Виды стоимости. Стоимость. Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения

Глава 3. ВИДЫ СТОИМОСТИ, ПРИНЦИПЫ И ПРОЦЕДУРЫ ЕЕ ОЦЕНКИ

Стоимость. Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения.

Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью — способностью вещей содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение — и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость — того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами не возможно удовлетворить наши потребности”.

Во-вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека, стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.

В-третьих, стоимость связывается также с относительной редкостью вещей: для того чтобы можно было говорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, т. е. потребность в таких вещах должна превышать их наличие (предложение).

В-четвертых, вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость, рассматриваемая как категория обмена, характеризует привлекательность вещи как предмета обмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.

В-пятых, существенно, что в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость. Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, что изменились какие-либо свойства самой вещи и (или) отношение людей к ней, а с другой стороны, что претерпела изменение ценность денег как единицы измерения стоимости. Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.

Стоимость в пользовании. Стоимость вещи с точки зрения Ю человека, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей, называют стоимостью в пользовании. Стоимость вещи в пользовании для конкретного человека определяется его индивидуальными вкусами, взглядами, пристрастиями, симпатиями и антипатиями. Разные люди по-разному оценивают полезность одной и той же вещи, имеют разные Планы и ожидания относительно ее будущего использования. Существует множество других обстоятельств, в силу которых Стоимости в пользовании одной и той же вещи для разных людей могут существенно различаться.

Стоимость в обмене. Стоимость, рассматриваемую в связи отчуждением вещи и проявляющуюся в форме цены при Обмене этой вещи на другие вещи или деньги, называют стоимостью в обмене или меновой стоимостью. Поскольку в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, в дальнейшем мы будем говорить об обмене вещи на деньги, т. е. о продаже.

Отличие стоимости в обмене от стоимости в пользовании заключается в том, что стоимость в пользовании есть характеристика вещи с точки зрения ее конкретного обладателя (реального или потенциального) и ее величина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость в обмене, напротив, объективируется только при продаже вещи и тем самым основывается на суждениях, по крайней мере, двух сторон, участвующих в сделке. Более того, стоимость в обмене обычно рассматривается не просто в рамках некоторой конкретной сделки между конкретными лицами, но как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком. Поэтому термины “стоимость в обмене” и стоимость” часто используются как синонимы.

Даже если вещь имеет самую высокую стоимость в пользовании для некоторого конкретного лица, это само по себе не означает, что стоимость этой вещи в обмене будет столь же вы сока: стоимость в обмене зависит от того, насколько высоко оценивается полезность вещи рынком. По образному выражению А. Маршалла, “не следует полагать, что собственник передаваемых благ, когда он их передает, всегда может выручить всю денежную стоимость, которую они для него составляют. Например, хорошо сшитый костюм может вполне стоить цены, назначенной дорогим портным, так как заказчик считает его для себя необходимым и не в силах заставить портного сшить его за меньшую цену, но сам заказчик не сможет продать его и за полцены”

Стоимость и цена. Термин “цена” часто используют как си л стоимости в обмене, хотя это разные понятия. В дальнейшем будем понимать цену как определенную денежную сумму, передаваемую покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется с собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой реальной или предполагаемой сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещи в пользовании для конкретных покупателя и продавца.

Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей,в то время как стоимость в обмене — это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.

Экономическая теория, однако, утверждает, что независимо от того, как различаются и как изменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон, объясняющий эти различия и изменения, и этот закон — стоимость вещи, В Связи с этим конкретные изменения цен в конечном счете, связаны с изменениями стоимости вещей, а в более общей форме — соотношением спроса и предложения.

Точно так же температура воздуха, устанавливающаяся в каждый конкретный день, теоретически может оказаться СКОЛЬ угодно высокой или низкой, но никто не станет отрицать наличия общей закономерности, описывающей как диапазон возможных значений температуры, так и ее изменения СО временем. Эта закономерность определяется географическим положением местности, скоростью и направлением господствующих ветров и другими фундаментальными факторами.

Стоимость и затраты. Понятия “стоимость” и “затраты” также не совпадают. для того чтобы убедиться в этом, достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка в престижном жилом районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условиях одинаковы, разница же в стоимости — огромна.

Стоимость, безусловно, связана с затратами, однако не с теми затратами, которые в действительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, а с теми, которые должны были быть произведены сейчас для того, чтобы была создана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представление о стоимости подробно рассматривается при характеристике затратного подхода в оценке.

Рыночная стоимость. Она относится к числу конкретных определений в рамках категории стоимости в обмене и широко используется в качестве законодательно установленного стандарта не только в оценке недвижимости, но и в других сферах оценки.

Согласно распространенному определению рыночная стоимость — это цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести.

Более полно уяснить глубокий смысл этого краткого определения можно в сопоставлении с определениями рыночной стоимости, принятыми в других странах. Так, в стандартах профессиональной оценочной деятельности” США рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, за которую имущество могло бы быть продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий справедливой сделки, когда и покупатель, и продавец действуют благоразумно и со знанием дела и в предположении, что цена не подвержена каким-либо чрезмерным воздействиям. В этом определении подразумевается, что продажа имущества совершалась бы, а права на него переходили бы от продавца к покупателю на определенную дату в условиях, когда:

1) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;

2) обе стороны в сделке хорошо информированы либо пользуются квалифицированными консультациями и действуют таким образом, чтобы в наибольшей степени удовлетворить собственные интересы;

З) имущество предлагается к продаже на открытом рынке в течение разумно необходимого времени,

4) покупка оплачивается долларами США или эквивалентными им финансовыми инструментами,

5) цена представляет собой нормальную компенсацию за продаваемое имущество, на размер которой не влияют какие-либо специальные финансовые условия или уступки, оказываемые кем бы то ни было, имеющим отношение к сделке

Тем самым рыночная стоимость определяется как результат своего рода “мысленного эксперимента”, проводимого оценщиком, — справедливой гипотетической сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий

· открытость рынка, на котором совершается сделка;

· конкурентность рынка;

· типичная мотивация сторон;

· разумная информированность сторон;

· достаточное время, в течение которого недвижимость предлагается на рынке для продажи;

· использование типичных средств платежа;

· отсутствие необычных финансовых условий сделки.

Под открытостью рынка понимается отсутствие каких- либо серьезных препятствий финансового, правового, технологического или иного характера, которые затрудняли бы или делали невозможным появление на рынке новых покупателей и продавцов и их уход с рынка.

Степень конкурентности рынка определяется числом продавцов и покупателей, степенью стандартизированности (однородности) товара, контроля над ценами со стороны отдельных продавцов и покупателей, открытости рынка, наличием неценовой конкуренции. Диаметрально противоположными моделями рынка являются рынок чистой конкуренции и рынок чистой монополии.

Никакие реальные рынки, в том числе и рынки недвижимости, не являются в полной мере чисто конкурентными или чисто монопольными. Поэтому, определяя рыночную стоимость, необходимо лишь допускать, что гипотетическая продажа оцениваемого объекта происходила бы при той степени конкуренции, которая является нормальной для соответствующего рынка.

Требование типичной мотивации продавца и покупателя в сделке купли-продажи означает, что стороны в первую очередь должны руководствоваться стремлением в наилучшей степени удовлетворить собственные экономические интересы.

Одно из проявлений нетипичной мотивации — так называемое состояние крайней необходимости, в котором может находиться продавец или покупатель. для продавца такая ситуация возможна, например, когда необходимо срочно продать не движимость для получения денег на какие-либо неотложные нужды. Покупатель, не имеющий крыши над головой и лишенный возможности ждать, может согласиться на явно несправедливые условия, чтобы как можно скорее приобрести жилье. Сделки на крайне невыгодных условиях, совершение которых было обусловлено стечением особых обстоятельств, чем воспользовалась одна из сторон, не только не должны рассматриваться в качестве ценовых индикаторов рыночной стоимости, но и могут быть признаны судом недействительными по российскому праву.

Степень информированности сторон о свойствах продаваемого имущества, а также о характере и состоянии рынка существенным образом влияет на оценку продавцом и покупателем полезности имущества Поэтому и продавец, и покупатель должны обладать информацией, нормально необходимой для того, чтобы каждый из них мог с достаточной степенью достоверности оценить размер собственных экономических выгод

Возможна, к примеру, ситуация, когда в центре большого города офисные помещения в среднем стоят вдвое дороже жилых Продавец квартиры, которая может быть без особых затрат переоборудована в офис, может не подозревать о таком способе ее использования и назначить цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т е недооценить продаваемое имущество Именно поэтому необходимым элементом любой оценки является определение наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта

Время, в течение которого недвижимость предлагается на рынке для продажи, должно быть достаточным для того, что бы продавец мог найти покупателя Рынки недвижимости, за исключением, быть может, обширных рынков стандартизированных квартир, имеют свою специфику, определяющуюся уникальностью каждого объекта. Как правило, продажа недвижимости требует достаточно продолжительного времени для того, чтобы продавец мог найти покупателя, а покупатель — продавца Кроме того, покупатель должен удостовериться в юридической “чистоте” продаваемого объекта, провести консультации со специалистами, осмотреть объект и т д

Следовательно, при продаже недвижимости должно быть обеспечено достаточное время для того, чтобы сделка могла со стояться на нормальных условиях. Слишком сделка, вероятнее всего, свидетельствовала бы о нетипичной мотивации или недостаточной информированности одной или обеих сторон

В качестве средства платежа должны использоваться деньги или их общепринятый эквивалент. В противном случае бывает трудно или вовсе невозможно соотнести действительную ценность компенсации, полученной продавцом, с определенной денежной суммой, так как применение различных подходов, методик и переводных курсов может внести значительные искажения в денежную оценку сделки.

Ни одна из сторон и никто другой, имеющий отношение к сделке, не должен предоставлять никаких необычных финансовых условий или уступок. Такие уступки могут предоставляться, например, в сделках между родственниками или любыми другими сторонами, которые помимо рассматриваемой сделки связаны иными обязательствами экономического или внеэкономического характера (материнские и дочерние компании). В частности, не должны использоваться разного рода льготные кредиты, обусловленные политическими, социальными или иными сходными факторами.

Реальные сделки с недвижимостью в той или иной степени испытывают воздействие самых различных факторов, не относящихся непосредственно к рыночным условиям, и редко удовлетворяют в полной мере всем перечисленным требованиям. Однако для того чтобы цена какой-либо конкретной сделки могла считаться хорошим приближением к рыночной стоимости, не требуется абсолютного соответствия всем условиям, приведенным в определении рыночной стоимости. Важно лишь, чтобы отклонения носили нормальный характер и не воздействовали бы чрезмерно на цену сделки.

В силу принципиально неустранимых специфических особенностей, присущих любой реальной сделке с недвижимостью, а также в силу уникальности каждого объекта недвижимости оценщик никогда не утверждает, что оцениваемый объект обязательно будет продан по цене, равной его рыночной стоимости. Оценочное заключение о рыночной стоимости является лишь прогнозом относительно того, какой могла бы с наибольшей вероятностью оказаться цена продажи объекта в определенный момент времени без существенного отклонения от условий, приведенных выше.

Важно понимать, что в определении рыночной стоимости не имеются в виду, какие бы то ни было конкретный продавец или конкретный покупатель оцениваемого имущества: речь идет о гипотетической сделке между типичным продавцом и типичным покупателем — воображаемыми репрезентативными участниками рынка, чьи взгляды и суждения характерны для большинства реальных участников рынка, на котором совершается эта сделка.

Наконец, особо существенно, что оценщик как профессионал, обладающий специальными навыками и познаниями, способен проводить внимательный анализ и делать глубокие выводы о стоимости оцениваемого имущества. Эти выводы, вполне вероятно, будут отличаться от того, как стоимость имущества оценивается рынком. Рынок может, по мнению оценщика, «заблуждается» относительно стоимости имущества, “недооценивать” или, напротив, “переоценивать” его. Тем не менее рыночная стоимость определяется именно рынком, а не самим оценщиком независимо от того, или “не прав” рынок с точки зрения оценщика.

Следовательно, оценивая рыночную стоимость, оценщик : в своем “мысленном эксперименте” мыслить и действовать таким образом, как мыслил бы и действовал типичный частник рынка, продающий или покупающий оцениваемое имущество. Если же оценщик будет руководствоваться собственными взглядами и суждениями, он получит не рыночную стоимость, а нечто совсем другое — ту стоимость, которая стала бы рыночной, если бы рынок состоял преимущественно из профессионалов, подобных самому оценщику.

Инвестиционная стоимость. Она в отличие от рыночной Есть стоимость имущества с точки зрения конкретного реального или потенциального собственника (инвестора), определяются его индивидуальными инвестиционными требованиями, склонностями и предпочтениями и являющаяся поэтому проявлением стоимости в пользовании.

Так, инвестиционная стоимость коммерческого здания, расположенного на оживленной улице в центре города, определяется исходя из того, кто и каким образом использует (либо собирается использовать) это здание, и может быть соотнесена прежде всего с теми доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже (или приобрел при покупке).

Если здание принадлежит преуспевающему врачу, занимающемуся частной практикой и имеющему постоянных богатых клиентов, привыкших из года в год приходить в одно и то же место, инвестиционная стоимость здания для него, вероятно, будет иной, чем для рядового торговца, для которого потери в доходе, вызванные переменой места торговли, будут, скорее всего, незначительны либо их не будет вовсе. По тем же при чинам инвестиционная стоимость имущества для конкретного инвестора может отличаться от его рыночной стоимости как в большую, так и в меньшую сторону, хотя ничто не мешает им совпадать.

Понятие стоимости и ее модификации

Стоимость — это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Несмотря на явное сходство в теории оценки понятие стоимости, затрат и цены принято различать.

Стоимость — это мера того, сколько гипотетический покупатель готов заплатить за оцениваемую стоимость.

Расходы — это мера затрат, необходимых для того, чтобы создать объект подобный оцениваемого. Расходы влияют на рыночную стоимость, но однозначно ее не определяют. Дорогостоящий объект может иметь низкую полезность и соответственно — невысокую стоимость.

Цена — это исторический факт, который отражает расходы на покупку подобных объектов в прошлых сделках, а также настоящее факт отображения цены предложения продавца. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют собой обоснованную меру стоимости на дату оценки.

Согласно операционными потребностями и функциональному назначению существуют различные модификации стоимости.

Стоимость делится на две широкие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене — это цена, которая преобладает на свободном, открытом конкурентном рынке. Она определяется на основе равенства между реальными экономическими факторами, поэтому ее называют объективной стоимости. Наиболее распространенной формой объективной стоимости является рыночная стоимость.

Краеугольным камнем теории оценки является понятие «рыночная стоимость». Под ней понимают высшую денежную сумму (цену), за которую передается имущество (титул собственности) в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и продавцом на действительную дату оценки при соблюдении следующих условий:

• открытости и конкурентоспособности рынка, на котором свободно взаимодействует достаточное количество контрагентов, связанных с продажей и покупкой аналогичных объектов собственности;

• покупатель и продавец оцениваемой собственности четко осведомлены об основных характеристиках недвижимости и состояние рынка, действуют разумно со знанием дела и без принуждения;

• срок экспозиции объекта собственности на рынке должен быть достаточным для привлечения необходимого количества потенциальных покупателей, которые образуют данный сегмент рынка.

Рыночная стоимость как идеальный стандарт не всегда может быть достижимой, поэтому реальная рыночная цена сделки часто существенно отличается от рыночной стоимости.

Особым случаем применения как базы оценки рыночная стоимость объекта при условии существующего использования, то есть при условии предположение, что при неблагоприятной возможности, его дальнейшее использование будет происходить таким же образом, что и на дату оценки.

С учетом степени рыночности стоимости объекта выделяют нерин- кову стоимость и нерыночной нормативно-расчетную стоимость, которые формируются на основе методик и нормативов утвержденных соответствующими государственными учреждениями (например, при начислении налогов, страховых взносов, пошлин и других).

Ликвидационная стоимость — это денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи оцениваемой собственности в очень короткий срок для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением ее рыночной стоимости.

Залоговая стоимость — это оценка по рыночной стоимости имущества (имущественных прав) как средства повышения гарантии обеспечения обязательств при ненадлежащем исполнении условий договора и ликвидации возможных от этого неблагоприятных имущественных последствий.

Страховая стоимость — базируется на стоимости замещения (воспроизводства) объекта оценки в целом или отдельных его элементов, подверженных риску разрушения (уничтожения). На основе страховой стоимости определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Арендная стоимость — расчетная величина стоимости объекта оценки, используемая для определения норматива арендной платы. В качестве базы арендной стоимости преимущественно выступает (принимается) рыночная стоимость и рыночная стоимость недвижимости при существующем использовании.

Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) — это мера ценности собственности отдельного пользователя или группы пользователей, является составной частью действующего предприятия без учета наиболее эффективного ее использования и величины денежного эквивалента от возможной продажи. Поскольку стоимость собственности в пользовании удовлетворяет потребности конкретного пользователя то ее часто называют субъективной стоимости.

Наиболее распространенным проявлением стоимости в пользовании есть инвестиционная стоимость . Под ней понимают стоимость объекта недвижимости определенную в конкретных условиях, цели и результативности инвестирования.

Балансовая стоимость — это отраженная в бухгалтерской отчетности первоначальная стоимость активов проиндексирована на дату последней переоценки и уменьшенная на сумму амортизационных отчислений.

Налоговая стоимость — это стоимость, которая рассчитывается в соответствии с порядком, определенным законодательством о налогообложении собственности.

Стоимость замещения — это совокупность затрат в текущих рыночных ценах на создание нового функционального аналога, который имеет эквивалентную с оцениваемым объектом полезность.

Стоимость воспроизводства — это совокупность затрат на создание таких же, или очень похожих материалов новой точной копии объекта оценки при учете существующих рыночных цен на дату оценки.

Остаточная стоимость замещения — есть суммарной величине рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании и стоимости замещения расположенных на участке зданий и сооружений за вычетом всех видов их износа (обесценения). Эта разновидность стоимости замещения используется как база оценки объектов недвижимости специального назначения, не имеют рыночного спроса.

Утилизационная стоимость — это денежный эквивалент, который ожидается получить от продажи выбывающих материальных активов или их составляющих компонентов для альтернативного использования. Эту стоимость также называют окончательной ликвидационной стоимостью .

Скраповая стоимость — это вторичная стоимость совокупности материалов которую можно получить при разрушении (ликвидации) объекта оценки.

Таможенная стоимость — это эквивалент стоимости импортированных объектов, которая используется для расчетов пошлины, сборов и других таможенных и связанных с ними платежей.

Каждый из перечисленных видов стоимости или в обмене, то в использовании, имеет свою область применения и ограничения.

Выбор той или иной модификации стоимости зависит от особенностей объекта, поставленной цели и порядка оценки.

61. Понятие и виды оценки. Стандарты оценки

• •2. Понятие предпринимательской деятельности.
• •3.Источники предпринимательского права.
• •5. Правовое положение индивидуального предпринимателя.
• •6. Простое и инвестиционное товарищества.
• •7. Коммерческая организация как субъект предпринимательского права.
• •8. Порядок создания коммерческой организации
• •9. Виды и порядок проведения реорганизации коммерческой
• •10. Основания и порядок ликвидации коммерческой организации
• •11. Прекращение деятельности коммерческой организации без
• •12. Несостоятельность (банкротство) коммерческой организации и
• •13. Конкурсные кредиторы.
• •14. Правовой статус арбитражных управляющих и саморегулируемых
• •15. Процедуры банкротства.
• •16. Особенности банкротства отдельных категорий должников
• •17. Упрощенные процедуры банкротства
• •18. Очередность удовлетворения требований кредиторов при
• •19. Неправомерные действия при банкротстве и ответственность за их
• •20. Подозрительные сделки и их правовые последствия.
• •2.Категория – «Подозрительные сделки»
• •3.Категория – «Сделки с предпочтением для кредитора»
• •21. Правовое положение хозяйственных товариществ.
• •22. Правовое положение производственных кооперативов.
• •23. Правовое положение общества с ограниченной ответственностью
• •24. Правовое положение участника общества с ограниченной
• •Федеральный закон «об обществах с ограниченной ответственностью» (об ооо) от 08.02.1998 n 14-фз
• •25. Правовое положение акционерного общества
• •26. Правовое положение акционера. Право на акцию.
• •27. Органы управления в хозяйственных обществах: порядок
• •28. Уставный капитал хозяйственного общества, порядок его
• •29. Права и обязанности участников хозяйственных обществ.
• •30. Крупные сделки и сделки с заинтересованностью
• •31. Выкуп акций акционерным обществом по требованию акционеров
• •32. Защита прав участников хозяйственных обществ.
• •33. Правовое положение государственных и муниципальных
• •1. Унитарное предприятие несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
• •3. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования несут субсидиарную ответственность по обязательствам своих казенных предприятий при недостаточности их имущества.
• •34. Правовое положение хозяйственных партнерств
• •35. Предпринимательская деятельность некоммерческих организаций
• •36. Правовое положение субъектов малого и среднего
• •37. Правовое положение субъектов естественных монополий
• •38. Правовое положение холдингов (холдинговых компаний)
• •39. Правовой режим имущества субъектов предпринимательского
• •40. Правовой режим предприятия
• •41. Правовой режим земельных участков в предпринимательской
• •42. Правовой режим недвижимого (кроме земельных участков)
• •43. Правовой режим наличных и безналичных денег в
• •44. Правовое регулирование безналичных расчетов. Формы
• •45. Правовой режим ценных бумаг в предпринимательской
• •Фз о рынке ценных бумаг
• •46. Правовой режим объектов интеллектуальных прав в
• •47. Лицензирование предпринимательской деятельности: понятие,
• •48. Понятие лицензии и порядок выдачи.
• •49. Приостановления и прекращения лицензии. Аннулирование
• •1. Действие лицензии приостанавливается лицензирующим органом в следующих случаях:
• •50. Ответственность предпринимателя за нарушение требований
• •51. Понятие, принципы и виды саморегулирования. Источники
• •52. Понятие и виды саморегулируемых организаций.
• •53. Особенности саморегулирования в строительном комплексе.
• •54. Понятие цены. Основные теории цены
• •55. Функции и виды цен
• •56. Правовой режим рыночных цен.
• •57. Государственное регулирование цен и ценообразования. Теории
• •58. Система и компетенция государственных органов, действующих в
• •59. Юридическая ответственность в сфере ценообразования
• •61. Понятие и виды оценки. Стандарты оценки
• •62. Договор оценки: понятие, стороны, форма, содержание и
• •63. Правовое регулирование расчетов наличными деньгами в
• •64. Правовое регулирование безналичных расчетов: расчеты
• •65. Техническое регулирование предпринимательской деятельности:
• •66. Технические регламенты: понятие и юридическое значение.
• •67. Стандартизация: понятие и основные документы национальной
• •68. Подтверждение соответствия: Сертификация и декларирование.
• •69. Добровольная сертификация: понятие и порядок
• •70. Юридическая ответственность предпринимателя за нарушение
• •71. Антимонопольное законодательство: предмет, цели и сфера
• •72. Понятие и формы монополистической деятельности на товарных
• •73. Понятие и виды недобросовестной конкуренции
• •74. Государственный контроль за экономической концентрацией
• •75. Ответственность предпринимателя за нарушение конкурентного
• •76. Законодательство о приватизации и сфера его действия
• •Закон рф о приватизации жилищного фонда в российской федерации земельный кодекс российской федерации
• •77. Планирование и порядок приватизации государственного и
• •78. Способы приватизации государственного и муниципального
• •79. Особенности правового положения открытых акционерных
• •80. Законодательство о рынке ценных бумаг (иные источники
• •81. Правовой статус профессиональных участников рынка ценных
• •82. Правовое регулирование эмиссии и обращения ценных бумаг
• •83. Понятие, виды и источники правового регулирования
• •84. Субъекты и объекты инвестиционной деятельности
• •85. Правовые основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в
• •86. Правовое регулирование иностранных инвестиций
• •87. Защита прав инвесторов
• •88. Понятие и виды предпринимательского договора
• •89. Торговые предпринимательские договоры (договоры на реализацию
• •90. Правовое регулирование арендных обязательств в
• •91. Правовое регулирование подрядных обязательств в
• •92. Договоры возмездного оказания услуг: понятие, субъекты,
• •93. Посреднические договоры в предпринимательской деятельности:
• •94. Понятия и способы охраны и защиты прав (законных интересов)

Стоимость

Сто́имость — экономическое явление, понятие которого имеет несколько разных определений.

Стоимость в экономической теории — основа количественных соотношений при добровольном обмене товарами между собственниками. Разные экономические школы природу стоимости объясняют по-разному: общественно необходимыми затратами рабочего времени, балансом спроса и предложения, издержками производства, предельной полезностью и др.

Стоимость в бухгалтерском учёте и статистике — выраженная в деньгах величина затрат на приобретение или изготовление объекта.

Стоимость в повседневной речи — цена товара («сколько сто́ят спички?»), затраты на приобретение («мне это стоило 1000 руб.»). Близко к терминам затраты, себестоимость.

Теории стоимости

Понятие стоимости является фундаментальной экономической категорией.

Классические экономисты, такие как Адам Смит и Давид Рикардо, раздельно рассматривали меновую стоимость (способность товаров обмениваться на другие) и потребительную стоимость (полезность, способность продукта удовлетворять какую-либо потребность). Разработанные ими базовые элементы трудовой теории стоимости направлены на анализ природы именно меновой стоимости. Наиболее полную форму эта теория получила в экономических трудах Карла Маркса.

Сторонники австрийской экономической школы отрицают трудовой характер стоимости. Они акцентируют внимание на полезности (потребительной стоимости) товара, как на главном мотиве к обмену. Они считают, что пропорцию обмена диктует полезность и редкость, а также желание обладать полезными и редкими предметами.

Трудовая теория стоимости

Основная статья: Трудовая теория стоимости

Единственная стоимость, которую знает политическая экономия, есть стоимость товаров. Ф. Энгельс

Согласно этой теории, в основе стоимости лежит общественно необходимое рабочее время (затраты труда) на воспроизводство товара. Маркс отмечал, что стоимость товаров зависит не столько от затрат рабочего времени при их непосредственном производстве, сколько от затрат рабочего времени для производства аналогичных товаров в нынешних условиях. При этом труд подразумевается не конкретный, а абстрактный — упрощённый и усреднённый для текущих типичных условий производства. Сложный, квалифицированный труд за единицу времени может создавать больше стоимости, чем простой, неквалифицированный труд.

Теория предельной полезности

Основная статья: Теория предельной полезности

Термин «предельная полезность» был введён в экономическую науку Фридрихом фон Визером (1851—1926). Согласно этой теории, ценность товаров определяется их предельной полезностью на базе субъективных оценок способности товара к удовлетворению человеческих потребностей. Предельная полезность какого-либо блага обозначает ту пользу, которую приносит последняя единица этого блага, потреблённая из совокупности множества аналогичных товаров. По мере постепенного удовлетворения потребностей субъекта полезность очередной новой вещи падает.

Субъективная стоимость — это личная оценка товара потребителем и продавцом; объективная же ценность — это меновые пропорции, цены, которые формируются в ходе конкуренции на рынке. При этом редкость товара объявляется фактором стоимости.

Разновидностью теории предельной полезности являются Законы Госсена.

Возможно, в настоящее время именно теории предельной полезности (англ. Marginal Value Theory) придерживается основная часть западных учёных-экономистов.

Теории издержек

Достаточно популярны теории, которые выводят стоимость из издержек производства. Но все они вынуждены оперировать ценами, выраженными в количестве денег. Так же к издержкам относится «цена труда». Трудностью для таких теорий является объяснение природы стоимости самих денег и формирование стоимости труда.

Перенос стоимости на продукцию

Для теорий, которые признают объективный характер стоимости (трудовая теория стоимости, теории издержек), характерно рассмотрение переноса стоимости затрат на результаты производства. Существенным является вопрос о целостном или частичном включении затрат в стоимость продукции.

Разовый перенос стоимости

См. также: Оборотный капитал

Часть затрат на производство связана с приобретением или изготовлением предметов, которые полностью используются непосредственно. Примерами такого использования является сырьё, упаковка товара, энергия для работы производственного оборудования.

Перенос стоимости по частям

Основные статьи: Основные средства и Амортизация (бухгалтерия)

Многие предметы участвуют в производственном процессе, сохраняя при этом свою натуральную форму. Обычно они используются для производства нескольких единиц товара и при этом остаются почти неизменными. Примерами служат здания, оборудование, инструменты, многоразовые формы, патенты, транспорт. Для подобных объектов считается, что их стоимость равномерно распределяется на всю продукцию, в производстве которой они участвовали.

На практике произвести подобное распределение бывает крайне затруднительно. Поэтому зачастую определяют срок эксплуатации объекта, стоимость разделяют на количество учётных интервалов времени (например, на количество лет эксплуатации или планируемых циклов производства) и полученную часть стоимости равномерно распределяют на выпущенную в данном периоде продукцию. Такой процесс называют амортизацией. Обычно считается, что остаточная стоимость таких объектов постепенно уменьшается.

> См. также

В Викисловаре есть статья «стоимость»

Литература

• Вальтух К. К. Информационная теория стоимости.
• Соснина Т. Н. Стоимость: историко-методологическое исследование. Учебное пособие. Самар. гос. аэрокосм. ун-т, Самара, 2005. 435 с.
• Эволюция теории стоимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. Я. С. Ядгарова. – М.: ИНФРА-М, 2010. – 253 с. – (Высшее образование).

Примечания

1. п.23. Положения по ведению бухгалтерского учёта и бухгалтерской отчётности в Российской Федерации
2. 1 2 Campos, Antonietta (1987). «marginalist economics», The New Palgrave: A Dictionary of Economics, v. 3, p. 320
3. Маркс К. и Энгельс Ф. Т.20. . — С. С.318..
4. К. Маркс. «Капитал» т. 3, гл. VII — Добавления с.153 «Стоимость всякого товара, — а следовательно, и товаров, из которых состоит капитал, — определяется не тем необходимым рабочим временем, которое заключается в нём самом, а рабочим временем, общественно необходимым для его воспроизводства».
5. К. Маркс. «Капитал» т. 3, гл. L с.948 «…стоимость рабочей силы, как и всякого другого товара, определяется рабочим временем, необходимым для её воспроизводства».

Понятие «стоимость» и условия ее возникновения

Следует различать понятие «стоимость» как свойство товара, воплощающего в себе затраты производителя, и понятие «оценочная стоимость» как основное рабочее понятие оценки, неоднократно упоминавшееся выше.

В широком смысле стоимость (value) – политэкономическая категория, устанавливающая взаимоотношения между товарами/услугами, доступными для приобретения, и субъектами рынка, теми, кто их покупает или продает.

Стоимость – денежное мерило ценности конкретных товаров/услуг в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка, т.е. свойство товара.

Она формируется вне зависимости от того, существует ли ее измеритель в лице оценщика или нет, и осуществляется ли процесс оценки.

Теория стоимости (как и теория оценки) выделяет следующие элементы, обусловливающие формирование стоимости для конкретного объекта:

• 1) полезность;
• 2) спрос (платежеспособный);
• 3) ограниченность предложения (дефицитность);
• 4) отчуждаемость прав (их передаваемость);
• 5) охраноспособность права (для объектов интеллектуальной собственности).

Стоимость не формируется при отсутствии хотя бы одного из элементов пи. 1–3 данного списка (а не только при отсутствии полезности объекта), при отсутствии же п. 4 – не создается стоимость рыночного типа. Подчеркнем, что в контексте оценки требование о существовании возможности отчуждения объекта (возможности проведения сделки купли-продажи) присутствует только для стоимостей рыночного типа.

Как видно, основой формирования стоимости любого объекта собственности, в том числе и бизнеса, является его полезность. Это ключевой критерий формирования стоимости любого имущества или прав на него. Процедуры, используемые в процессе оценки, имеют своей целью определение и количественную интерпретацию степени полезности оцениваемого объекта, которая выражается численным значением одного из видов оценочной стоимости. При этом стоит отметить, что полезность – скорее относительное или сравнительное понятие, чем абсолютная характеристика, при этом «качественно и количественно определена во времени и пространстве». Для конкретного собственника полезность его объекта собственности может отличаться от его полезности с точки зрения рынка или иного конкретного субъекта. Даже для конкретного обладателя некоей недвижимости полезность может быть различной (в смысле реализации утилитарных, физических и физиологических или психологических потребностей собственника). Однако в рыночной экономике (и теории оценки) полезность объекта собственности рассматривается в первую очередь как его способность приносить доход. Объект обладает стоимостью, если может быть полезным реальному или потенциальному собственнику. Полезность бизнеса – это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение конкретного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина ее стоимости. В этом заключается принцип полезности. Этот принцип действует всегда, при определении любого вида стоимости и для любого собственника, будь то текущий, типичный или гипотетический собственник, или даже внешний инвестор. В отсутствие фактора полезности стоимость вообще не формируется, объект не может быть интересен ни одному из субъектов отношений собственности, а не являясь чьим-либо имуществом (объектом собственности) или объектом иных имущественных прав, данный объект не может стать и объектом оценки.

• Ценность может быть определена как мера полезности объекта и выражена не обязательно в денежных единицах (ср., например, – моральные ценности). Ценность, как и полезность, – относительна и может быть различной для различных субъектов рынка.
• Оценка бизнеса: учебник / пол ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2004. С. 32.

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании. Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено. Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.Платформа ОФД 📌 РекламаОФД со скидкой 30%. Новогодняя акция на подключение касс ОФД поможет бухгалтеру сдать отчеты + аналитика продаж + работа с Честным ЗНАКом Узнать больше

Когда нужна оценка недвижимости?

• При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
• При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
• Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
• При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
• Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование — в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

• Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
• Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
• Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.

2. Подписание договора

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

Что должен содержать договор с оценщиком?

Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

• цель оценки;
• описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
• вид определяемой стоимости объекта оценки;
• размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
• дату определения стоимости объекта оценки;
• сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
• наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
• указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
• указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
• сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей. Стоимость оценки недвижимости начинается от 5 000 рублей 3. Сбор информации

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

Оценщик чаще всего иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
• сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
• цель оценки;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
• иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Оценка стоимости компании

Точная оценка непубличной компании, чьи акции не торгуются на фондовой бирже, — всегда нетривиальный вопрос. Каждое заинтересованное в сделке лицо может применять свои методы оценки и спорить с другими, отстаивая правильность собственных вычислений. Универсального рецепта здесь нет.

Современные методы оценки компаний, надо признаться, недалеко ушли от классических книжных истин, прописанных Мейсоном и Харрисоном. Бизнес-ангелы, частные инвесторы, венчурные фонды и предприниматели по-прежнему используют для оценки бизнеса коэффициенты и мультипликаторы, дисконтированные денежные потоки и чистые активы. Но какой метод подходит вам?

Общие положения

Оценка стоимости компании предполагает ряд допущений, в частности, реальный объем рынка (особенно тяжело «оцифровать» молодые, формирующиеся отрасли), а также финансовый прогноз. Нередко бизнес-планы предпринимателя могут не совпадать с видением инвестора.

Еще один субъективный показатель — это требуемая инвестором степень доходности, покрывающая все его риски. Чем раньше инвестор «заходит» в компанию, тем большую доходность он требует. На самой ранней стадии развития только одна компания из десяти проинвестированных оказывается прибыльной, отмечает Константин Фокин, президент Национальной ассоциации бизнес-ангелов. «Я плотно работаю с компаниями, потому что хочу, чтобы доходность моего портфеля была ваше средней, я рассчитываю, что две компании из десяти портфельных смогут быть успешными»,- рассказывает о реалиях высоко рискового инвестирования бизнес-ангел Александр Бородич.

При оценке рынка и компаний предприниматели опираются на уже прошедшие аналогичные сделки, которые позволят им и получить примерный мультипликатор, и понять объем рынка. Окончательное решение о стоимости инвестор принимает, опираясь не только на данные похожих сделок, но и на собственную интуицию и результаты «торгов» с предпринимателем.

На самой ранней стадии развития компании инвестор особое внимание уделяет анализу и другим показателям компании: команде, потенциальному спросу на технологию, системным рискам, связанным с общим экономическим и политическим фоном, а также возможным барьерам для входа на рынок конкурентов.

На стадии идеи очень сложно дать даже примерную оценку будущей компании — это уравнение с множеством переменных.

Но инвестора такой ответ вряд ли устроит. «Бизнес-ангелы вкладывают деньги в бизнесы, финансированием научно-исследовательских проектов они не занимаются»,- констатирует Игорь Пантелеев, исполнительный директор Национального содружества бизнес-ангелов. Чаще всего частные инвесторы отказывают стартапам как раз по причине отсутствия у молодой компании продаж.

Метод дисконтированных денежных потоков

Подходит: для быстрорастущих стартапов, находящихся на начальных стадиях развития, с малым доходом или вообще без него.

Не применяется: к техническим компаниям.

Основание оценки: стоимость компании определяется из суммы свободного денежного потока будущих периодов. Величина потока дисконтируется с учетом рисков будущих лет. Ставка дисконтирования определяется исходя из средневзвешенной стоимости капитала.

Минусы: завышенная оценка реальной стоимости компании, неточные допущения (выручка компании в будущие периоды, темпы роста продаж, риски, ставка дисконтирования).

Метод мультипликаторов и коэффициентов

Подходит: для солидных и прибыльных компаний со скромными активами.

Основание оценки: сравнение с котирующими на бирже компаниями с аналогичной операционной и финансовой структурой. Оценка стоимости основывается на нескольких показателях: оборот, EBITDA, EBIT, годовой прирост. Во внимание принимаются сделки с похожими компаниями, которые были проданы стратегическим или финансовым инвесторам. Большое значение в этом методе играет соотношение рыночной цены акции компании и ее чистой прибыли в расчет на акцию. В оценке определяется потенциал развития компании или отрасли в целом, в итоге инвестор или предприниматель оценивает стратегическую стоимость компании.

Минусы: сложности в поиске подходящего аналога, закрытость аналогичных сделок, сложный процесс сбора данных.

Метод чистых активов

Подходит: для крупных компаний с весомыми базовыми активами.

Не подходит: для сектора малых и средних предприятий.

Основания для оценки: балансовые показатели компании. Важный плюс данного метода — возможность качественно проверить полученную стоимость бизнеса исходя из его официальных бухгалтерских документов.

Минусы: сложно оценить интеллектуальную собственность.

Другие методы оценки стоимости компаний

Правило третей Люциуса Кэри: компания делится на три части между инвестором, учредителем/директором и руководством.

Правило компетенций: оценка доли каждой стороны проходит по профессиональным навыкам и компетенциям участников компании.

Коэффициент жадности: сумму инвестиций, умноженную на долю директора бизнеса, делят на инвестиции самого директора, умноженные на долю инвестора. Если полученный коэффициент от 5 до 8, оценка компании адекватна, если больше 10 — предприниматель жадничает и отдает инвесторам слишком маленькую долю.

Реальный опыт

Сергей Топоров, старший менеджер по инвестициям фонда LETA Capital:

Мы используем разные методы оценки — начиная от дисконтированных денежных потоков и заканчивая методом сравнения проектов по метрикам и прогнозирования будущей стоимости компании. На нашей стадии инвестирования наиболее применимо, конечно, прогнозирование будущей стоимости с дисконтированием на текущий момент.

Откройте счет в Эльба|Банке и пользуйтесь встроенной бухгалтерией и отчетностью. Корпоративная карта и электронная подпись — бесплатно. До 5% на остаток.

Узнать больше

Самый эффективный метод оценки — это метод переговоров. Мы понимаем минимальную, комфортную и максимальную для нас оценку проекта. Далее общаемся с проектом и соотносим эту оценку с ожиданиями основателей. Та цифра, на которой остановились, и есть реальная стоимость проекта сегодня.

Маргарита Власенко, куратор проектов ИТ-парка г. Набережные Челны:

Мы используем доходный метод при оценке стоимости ИТ-проектов. В российских реалиях сравнительный метод использовать крайне затруднительно. Сложно найти аналогичные бизнесы и практически невозможно получить доступ к реальным цифрам. Отрицательная сторона затратного метода заключается в том, что он не учитывает стоимость интеллектуальной собственности, «горящие глаза» команды и прочие нематериальные ценности. А ведь на начальном этапе именно от них зависит дальнейший успех проекта. На практике доходный метод дает самые достоверные данные по стартапу. Но здесь тоже нужно понимать, что ни один из подходов не дает объективную оценку, если мы говорим о начинающем бизнесе в ИТ. По стартапам невозможно делать долгосрочные прогнозы, так как иногда проекты терпят серьезные изменения в своих бизнес-процессах в первый год существования.

Данила Некрылов, аналитик фонда Bright Capital:

Традиционные подходы к оценке компаний (сравнительный, затратный, доходный) для определения прединвестиционной стоимости (pre-money valuation) венчурного проекта практически не используются. Связано это с высокой степенью неопределенности касательно будущих денежных потоков проекта, часто отсутствием компаний-аналогов в России и в мире. А оценка проекта по его ликвидационной стоимости часто приводит к такой цифре, что продолжать проект для основателя не имеет в дальнейшем никакого смысла.

В венчурном бизнесе оценка стоимости проекта — это результат переговоров основателя компании с инвесторами. Часто венчурный фонд делает оценку проекта на основании своего предыдущего опыта инвестирования в проекты той же стадии развития.

Если, предположим, в одном венчурном проекте за $1 млн инвестор получил 30%, а вы за точно такую же сумму можете предположить ему только 10%, то у инвестора возникнет много вопросов, чем ваш проект лучше аналога.

Также в качестве определения диапазона оценки проекта используется следующая схема:

• Венчурным фондом определяется «комфортная» для него доля в инвестиционном проекте, обычно она лежит в диапазоне 15-45% и зависит от стадии проекта и наличия других инвесторов. Контроль фонды, как правило, не интересует.
• Соответственно, если инвестор за требуемый проектом объем инвестиций не получит свою комфортную долю в проекте, это послужит началом долгих переговоров. Переменных в данной модели две — это размер инвестиций и прединвестиционная оценка проекта самими основателями.

При подготовке статьи использовались материалы образовательной программы для профессиональных частных инвесторов Ready for Equity

РАСЧЕТНАЯ ЦЕНА

Смотреть что такое «РАСЧЕТНАЯ ЦЕНА» в других словарях:

• Расчетная цена — (making up price) Цена, по которой ценные бумаги, не оплаченные в расчетный день (account day) на Лондонской фондовой бирже, заносятся в следующий счет. (settlement price) Цена, по которой производится расчет по индексным фьючерсным (index… … Финансовый словарь

• РАСЧЕТНАЯ ЦЕНА — (making up price) Цена, по которой ценные бумаги, не оплаченные в расчетный день (account day) на Лондонской фондовой бирже, заносятся в следующий счет. Бизнес. Толковый словарь. М.: ИНФРА М , Издательство Весь Мир . Грэхэм Бетс, Барри Брайндли,… … Словарь бизнес-терминов

• Расчетная цена — Цена, определяемая на основе диапазона закрытия (т.е. наиболее высоких и наиболее низких цен при закрытии биржи), используемого для подсчета прибыли и убытков на фьючерсных счетах. Расчетная цена используется для определения доходов, убытков,… … Инвестиционный словарь

• расчетная цена — Цена, по которой ценные бумаги, не оплаченные в расчетный день (account day) (на Лондонской фондовой бирже), заносятся в следующий счет. Тематики финансы EN making up price … Справочник технического переводчика

• Расчетная цена — (SETTLE (или SETTLEMENT) PRICE) представительная цена фьючерсного контракта, определяемая на основе усреднения цен. Закрытие фьючерсной биржи … Финансовый глоссарий

• РАСЧЕТНАЯ ЦЕНА ПО ПОСТАВКЕ ФИНАНСОВЫХ ИНСТРУМЕНТОВ ИЛИ ТОВАРОВ НА СРОЧНОЙ БИРЖЕ — (Exchange Delivery Settlement Price, EDSP) См.: расчетная цена (settlement price). Финансы. Толковый словарь. 2 е изд. М.: ИНФРА М , Издательство Весь Мир . Брайен Батлер, Брайен Джонсон, Грэм Сидуэл и др. Общая редакция: д.э.н. Осадчая И.М..… … Финансовый словарь

• ЦЕНА РАСЧЕТНАЯ — (см. РАСЧЕТНАЯ ЦЕНА) … Энциклопедический словарь экономики и права

• Цена Расчетная — англ. accounting price единая цена каждой фьючерсной позиции на данную биржевую сессию, определяемая на основе цен сделок предыдущего биржевого дня. Ц.р. применяется для подсчета маржи и для определения цен, по которым ликвидируются фьючерсные… … Словарь бизнес-терминов

• ЦЕНА РАСЧЕТНАЯ — единая цена каждой фьючерсной позиции на данный день; устанавливается на основе цен сделок, совершенных непосредственно перед окончанием торгов предыдущего дня. Используется для подсчета маржи и для определения цен, по которым ликвидируются… … Экономический словарь

• ЦЕНА ПО КЛИРИНГУ — ежедневная цена, по которой расчетная палата осуществляет между ее членами расчеты по всем сделкам. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.. Современный экономический словарь. 2 е изд., испр. М.: ИНФРА М. 479 с.. 1999 … Экономический словарь

Что такое расчётная цена

2.09.2010 Александр Шевелев

Всем привет!

На связи Александр Шевелёв.

В сегодняшнем посте хочу рассказать вам о расчётной цене. На бирже есть разные цены :-): цены покупателей, цены продавцов, лучшая цена покупателей, лучшая цена продавцов. Эти цены у всех на слуху, однако расчётная цена ничем не хуже других цен, но о ней не так часто говорят. По этому поводу я и решил уделить ей особое внимание.

Вообще существует огромное количество определений расчётной цены. Иногда даже кажется, что для каждого трейдера она означает что-то своё. Однако при более детальном изучении этого вопроса смысл расчётной цены становится вполне понятным.

Итак, расчётная цена – это цена, по которой происходит исполнение фьючерсного контракта. Причем исполнение фьючерсного контракта подразумевает под собой не только экспирацию, но и «рядовые» спекулятивные покупки или продажи. То есть, по сути дела, расчётная цена эта цена, по которой мы либо покупаем, либо продаём фьючерсный контракт. Такое определение расчётной цены в первую очередь нужно для трейдеров.

Однако стоит сказать, что для биржи расчётная цена «своя». В этом случае эта цена имеет небольшое специфичное отличие. В интересах биржи расчётная цена представляет собой среднюю цену на торговый инструмент, например, на фьючерс Индекса РТС, рассчитываемую на конец операционного дня. Это значение цены нужно бирже для того, чтобы определить допустимое колебание колебания цен на следующий день (в этом посте я подробнее рассматривал меры по регулированию биржей движения цен). Также расчётная цена нужна бирже для того, что бы определять размер залогового обеспечения по срочным контрактам.

Ещё одной функцией расчётной цены является то, что она используется для начисления вариационной маржи во время дневного клиринга и во время закрытия дневной торговой сессии. В этой ситуации расчётная цена для трейдера и для биржи имеет одинаковый смысл.

Стоит сказать об ещё одном применении расчётной цены. С помощью неё биржа определяет цены, по которым ликвидируются фьючерсные контракты в случае поставки реального товара. В этом случае расчётная цена фьючерса реально становится ценой исполнения (то есть поставки) фьючерсного контракта.

Подводя итог, можно кратко сказать, что расчётная цена необходима для начисления вариационной маржи и биржевых показателей, которые будут определять движение цены на следующий день (максимальной движение за день, ГО).

На это пока всё. Увидимся в следующих постах.

Удачной вам торговли!

С уважением Александр Шевелев.