Протокол о намерениях

Статья: Правовое значение протоколов о намерениях, предварительных договоров и протоколов разногласий (Яковлева О.А.) («Финансовые и бухгалтерские консультации», 2008, n 6)

«Финансовые и бухгалтерские консультации», 2008, N 6
ПРАВОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ ПРОТОКОЛОВ О НАМЕРЕНИЯХ,
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ И ПРОТОКОЛОВ РАЗНОГЛАСИЙ
Лишь в теории заключить договор просто: оферта, акцепт, подписи — и дело сделано. На практике, как правило, заключению любого договора предшествует долгая и кропотливая работа: переговоры между сторонами, многочисленные проекты, длительная процедура согласования всех условий. Не всегда этот процесс проходит гладко. Иногда на разработку договорной схемы уходят недели и даже месяцы. В течение этого периода рождаются промежуточные варианты текста договора в целом или отдельных его позиций, формируются договоренности между сторонами. В тех случаях, когда договор еще не заключен и ни у одной из сторон нет гарантий, что согласованные условия найдут свое отражение в его конечной редакции, особое значение приобретает письменная фиксация сторонами положений, по которым они договорились.
Договорились? Распишитесь
Один из возможных вариантов закрепления достигнутых соглашений — подписание протокола о намерениях. Как видно из его названия, этим документом стороны фиксируют, какие действия они намереваются предпринять для достижения определенных ими целей. Такие действия и цели согласовываются в процессе переговоров. Соответственно, протокол о намерениях может быть назван по-другому — протокол об итогах переговоров.
Составление протокола о намерениях законодательством прямо не предусмотрено. Следовательно, его содержание, форма и реквизиты определяются сторонами самостоятельно исходя из конкретных обстоятельств. Как правило, протокол о намерениях содержит наименования договаривающихся сторон, декларируемые ими цели, перечень действий, направленных на согласованный сторонами результат, и требования, предъявляемые сторонами к таким действиям. Как и в любом двустороннем документе, в протоколе о намерениях должны быть подписи договаривающихся сторон. Кстати, нет ни законодательных, ни организационных препятствий тому, чтобы оформлять протоколы о намерениях более чем между двумя сторонами. Состав лиц, участвующих в подписании протокола о намерениях, определяется исключительно волей сторон и той деятельностью, которую предполагают вести контрагенты.
В этой ситуации возникают важные вопросы: какова юридическая сила протокола о намерениях? Возможна ли его принудительная реализация? Иными словами, можно ли принудить контрагента через суд к выполнению тех действий, договоренность о которых стороны отразили в протоколе о намерениях?
Для ответа на приведенные вопросы необходимо отличать протоколы о намерениях от предварительных договоров. Возможность заключения последних и требования к ним прямо предусмотрены действующим законодательством, в частности ст. 429 Гражданского кодекса РФ.
Предварительный договор является таковым, если соблюдены все требования к его составлению. Прежде всего предварительный договор должен содержать обязательство сторон заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, определенных предварительным договором. Предмет и все иные существенные условия основного договора должны быть указаны в договоре предварительном. Если документ, пусть даже названный сторонами протоколом о намерениях, содержит все существенные условия договора, который подлежит заключению, к такому документу применяются правила, установленные ГК РФ для предварительного договора. Эта позиция отражена и в судебной практике (см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 18 августа 2000 г. по делу N А62-994/2000).
Чтобы установить, имеет ли документ силу предварительного договора, необходимо определить, что же означает термин «существенное условие». В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия:
— о предмете договора;
— которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
— относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, единственное общее для всех договоров существенное условие — о предмете договора. Все прочие условия являются существенными, только если это прямо указано в законодательстве или если соглашением сторон установлено, что определенное условие имеет характер существенного.
Предварительный договор заключается в той форме, которая установлена для основного договора, если же она не установлена — то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет за собой его ничтожность.
Если основной договор в соответствии с законодательством подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК РФ), регистрация предварительного договора о заключении в будущем такого основного договора необходима, только если это прямо предусмотрено действующим законодательством.
Данный вывод основан на том, что требование об обязательной государственной регистрации договора не является элементом его формы. Это вытекает из буквального толкования ст. 158 ГК РФ, посвященной форме сделок, а также специальных норм ст. 434 Кодекса, регулирующих форму договоров. Вопросу государственной регистрации сделок посвящена ст. 164 Кодекса. Из нее следует, что государственной регистрации подлежат лишь сделки, обязательная регистрация которых прямо установлена законом.
Например, Президиум ВАС РФ в п. 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Информационное письмо от 16 февраля 2001 г. N 59), указал следующее: «Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор… подлежащий государственной регистрации, не является… сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 Гражданского кодекса. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества».
В предварительном договоре должен быть предусмотрен срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если же такой срок не указан, основной договор подлежит заключению сторонами в течение одного года с момента подписания предварительного. Обязательства сторон по предварительному договору прекращаются, если до окончания предусмотренного им срока основной договор не будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение о заключении основного договора.
При установлении срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, сторонам необходимо принимать во внимание ст. 190 ГК РФ. Она предусматривает, что срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Также срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Примерами таких неизбежных событий, срок наступления которых не может быть определен конкретной календарной датой или истечением периода времени, являются открытие навигации, начало посевной.
Изложенное находит отражение в судебной практике. В частности, в Постановлении от 7 июня 2006 г. по делу N А82-6951/2005-7 ФАС Волго-Вятского округа, отказывая в иске о понуждении заключить основной договор, указал, что факт государственной регистрации права собственности не является неизбежным событием, а зависит от воли одной из сторон. В силу ст. 190 ГК РФ считается, что срок в предварительном договоре не установлен, поэтому действует годичный срок, в течение которого стороны могли реализовать свое право на заключение основного договора согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ.
Статьей 429 ГК РФ предусмотрены и последствия уклонения одной из сторон от заключения основного договора: другая сторона вправе в судебном порядке потребовать от уклоняющейся стороны заключения основного договора и возмещения убытков, связанных с уклонением от его заключения.
Из положений действующего законодательства следует, что предварительный договор может содержать единственное обязательство сторон — заключить основной договор в будущем. Значит, какие-либо действия, направленные на исполнение основного договора, например уплата авансовых платежей до заключения основного договора, совершаться не могут. Такая позиция отражена, в частности, в Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 25 января 2008 г. по делу N А56-4796/2007 и от 9 апреля 2007 г. по делу N А56-17024/2006.
Предварительный договор может предусматривать, что одна сторона предоставляет другой обеспечительные меры, гарантирующие заключение в будущем основного договора. В качестве такого обеспечения может выступать уплата определенной сторонами денежной суммы, правовая природа которой зависит от использованных сторонами формулировок. Если в предварительном договоре прямо указано, что такая сумма признается сторонами задатком, на отношения сторон распространяются нормы параграфа 7 гл. 23 ГК РФ. Если же обеспечительная сумма как задаток не определена, представляется, что она должна расцениваться в качестве особого, прямо не предусмотренного законодательством способа обеспечения исполнения обязательства.
Протоколы о намерениях, не отвечающие требованиям, предъявляемым законодательством к предварительным договорам, подлежат лишь добровольному исполнению. Принудить к их исполнению невозможно даже через суд. Аналогичный вывод возможен в отношении любых договоров, которые не содержат всех существенных условий, необходимых для договоров данного вида. Например, если в договоре купли-продажи не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цена продаваемого объекта недвижимости, такой договор не считается заключенным. Он может рассматриваться лишь в качестве протокола о намерениях со всеми вытекающими последствиями.
Такой документ фиксирует взаимное желание сторон совершить куплю-продажу определенного объекта недвижимости. Предусмотренные этим документом права и обязанности не подлежат принудительной реализации и могут исполняться только в добровольном порядке. На основании подобного документа невозможно осуществить обязательную в данном случае государственную регистрацию перехода права собственности, ведь он по смыслу законодательства не является надлежащим образом заключенным договором.
Подводя промежуточный итог, отметим, что само по себе наименование соглашения не имеет юридического значения. Сущность любого подписанного сторонами документа определяется исключительно его содержанием. Поэтому всякий раз сторонам необходимо детально ознакомиться с текстом оформляемого соглашения и дать правовую оценку каждому включенному в него условию.
Разногласия — в протокол
В процессе согласования условий договора, когда уже имеются технические, организационные, финансовые, правовые и иные предпосылки для его заключения, между сторонами зачастую возникают разногласия. Они могут носить как правовой, так и коммерческий характер. Споры между сторонами могут касаться вопросов, в какой редакции изложить условия заключаемого договора, какими терминами при этом пользоваться, в чью пользу предусматривать какие-либо последствия, как соблюсти баланс интересов сторон.
Гражданским кодексом РФ прямо предусмотрена процедура согласования возникших разногласий только применительно к договору поставки (ст. 507 ГК РФ). Представляется, что такая процедура может использоваться на практике при урегулировании разногласий, возникающих при заключении любого договора, по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ). Целесообразность составления и подписания протокола разногласий вместо исправления текста самого договора должна быть определена сторонами исходя из всей совокупности конкретных обстоятельств.
С юридической точки зрения не имеет значения, согласуют ли стороны окончательную редакцию договора, учтя в ней все предложенные изменения, либо подпишут к первоначальному варианту договора протокол разногласий. Однако с практической точки зрения предпочтительнее не разделять условия договора на несколько документов. Для обеих сторон, их партнеров, контрагентов, проверяющих и контролирующих органов удобнее, когда все условия договора изложены в одном документе.
Как показывает опыт, предприниматели не всегда точно знают, как правильно назвать документ, подписываемый в результате согласования разногласий, возникающих в ходе подготовки договора к заключению. Встречаются прецеденты, когда в результате согласования условий договора стороны подписывают не протокол разногласий, а дополнительное соглашение или приложение к договору. Эта практика не соответствует законодательству, и вот почему.
Приложения к договору представляют собой неотъемлемую его часть. Они оформляются для того, чтобы не перегружать договор техническими подробностями. Например, по договору поставляется тысяча наименований товаров. У каждого из этих товаров свои индивидуализирующие характеристики, цена, требования к качеству и т.п. Такие подробности лучше выносить в приложения, а в договоре для облегчения восприятия устанавливать лишь условия, которые являются общими для всех видов поставляемых товаров. Другой пример. По договору подряда подлежит изготовлению сложное производственное оборудование. В качестве приложений к договору в этом случае могут оформляться спецификации, инструкции, многостраничные и крупномасштабные чертежи.
Дополнительные соглашения оформляют только к подписанному, т.е. уже заключенному договору. Необходимость в таких соглашениях возникает, если в процессе исполнения договора изменились какие-либо его условия или между сторонами достигнуты новые договоренности. В ходе первоначального согласования условий договора, предшествующего его заключению, дополнительные соглашения подписываться не должны, поскольку договора еще не существует. Все достигнутые сторонами договоренности в этом случае отражаются в самом тексте договора. Так что в составлении дополнительных соглашений нет необходимости.
Подписывая договор с протоколом разногласий, надо помнить о важном формальном моменте. В данной ситуации необходимо одновременно подписывать и договор, и протокол разногласий. В договоре при этом следует обязательно сделать отметку о том, что он подписывается с протоколом разногласий. Такая отметка ставится на последней странице подписываемого договора перед подписью уполномоченного лица стороны, представившей свои разногласия в виде протокола.
В отношении порядка согласования разногласий ГК РФ предусмотрено следующее правило. Сторона, предложившая заключить договор и получившая от другой стороны вместо подписанного договора в первоначальной редакции предложение о согласовании его условий (протокол разногласий), должна принять меры по согласованию соответствующих

>Протокол о намерениях: что предусмотреть при подписании

Работу по подготовке протокола о намерениях упростит образец документа

Протокол о намерениях заключить договор – это соглашение сторон о возможном сотрудничестве в будущем в рамках их предпринимательской деятельности. Такое понятие закон не закрепляет, но стороны вправе заключить его как непоименованное в ГК соглашение (ч. 2 ст. 421 ГК РФ).

Какие моменты учесть при заключении непоименованных соглашений, читайте в рекомендации экспертов Системы Юрист.

Скачать образец протокола о намерениях контрагентов заключить договорИнформация о файле

Другие образцы протоколов о намерениях

Протокол о намерениях может быть в форме одного документа. Контрагенты могут описать договоренности, по которым они предполагают взаимодействовать, или составить перечень предстоящих работ.

Протоколом может быть односторонний документ.

Например, в одном деле, суд посчитал протоколом письмо в органы исполнительной власти субъекта по вопросу продления сроков договоров (решение АС Хабаровского края 23.08.2018 № А73-5511/2018).

Учтите, что протокол о намерениях – не обязательство заключить договор

Протокол о намерении сотрудничества – не предварительный договор и не соглашение. Чтобы не обмануть ожидания друг друга, стороны должны понимать природу документа. Контрагенты не вправе требовать друг от друга заключения договора и применять санкции, если последует отказ. Текст протокола о намерениях свидетельствует о желании заключить сделку, но не предусматривает ответственности, если потенциальный участник передумает. Нет возможности понудить принять на себя обязательство.

Такой порядок имеет как положительные стороны, так и отрицательные. Заказчик может рассматривать другие коммерческие предложения, найти контрагента с более привлекательными условиями. С другой стороны, если предварительные договоренности не отменяет договор, могут возникнуть споры. Например, стороны в протоколе о намерениях указали одни суммы, а когда заключали договор, суммы прописали другие. Или заказчик по факту выполнения оплатил продукцию по заниженной цене. Чтобы избежать разногласий, в основном договоре стоит закрепить условие. Пропишите, что предварительные договоренности теряют силу:

«После подписания договора все предварительные переговоры по нему, переписка, предварительные соглашения и протоколы о намерениях по вопросам, так или иначе касающимся договора, теряют юридическую силу».

Если сторонам необходимо сохранить силу конкретной договоренности, можно специально на это указать в тексте соглашения:

«В день заключения Договора вся предшествующая переписка, предварительные договоры, договоры, протоколы о намерениях , соглашения, договоренности, документы и переговоры между Сторонами по вопросам, являющимся предметом Договора, утрачивают силу за исключением расписки Покупателя в получении займа. Все документы (заявки, счета, счета-фактуры, товарные накладные, накладные на перемещение Товара и др., в том числе, не имеющие ссылки па Договор), направленные Сторонами друг другу в период действия Договора, считаются направленными в рамках действия и на основании данного договора, если в них прямо не указано иное».

Протокол о намерениях используется реже, чем предварительный договор, поскольку он, скорее, инструмент переговоров, а не результат. Вместе с тем, суды иногда отождествляют понятия предварительного соглашения и такого протокола, подразумевая первое.

Так, суд указал, что «стороны подписали предварительный договор аренды (протокол о намерениях ) в целях реализации совместного инвестиционного проекта по строительству и обслуживанию на искомых земельных участках гипермаркета» (постановление Десятого ААС от 3.08.2018 № А41-98241/2017).

В другом деле суд отметил, что сторона выполняла свои обязательства по протоколу о намерениях от 02.07.2015, то есть проводила ремонт автомобильной дороги. Суд взыскал стоимость произведенных работ (решение АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2018. по делу № А56-108037/2017).

Если протокол о намерениях сотрудничества фактически будет договором, который исполнили стороны, суд применит закон, которые регулирует отношения по спорной сделке.

Так, суд указал, что протокол намерений, исходя из буквального толкования его положений, является договором купли-продажи 100% доли в уставном капитале. Продавец вправе получить оплату (постановление Третьего ААС от 21.06.2018 по делу № А74-8222/2017).

Протокол используют в переговорном процессе

В предпринимательской деятельности протокол о намерениях пригодится в работе, которая предшествует заключению договора. Он подтвердит переговоры, позволит сформулировать цели сторон, четко изложить то, что они друг от друга ожидают. На основе этого документа стороны могут начать подготовку к сделке. Например, составить доверенности запланировать бюджет и т. д.

Также протокол может понадобиться при взаимодействии с бюджетными, государственными, муниципальными организациям. Документ поможет быстрее решить проблемы без судебных разбирательств.

Так, у компании возникли трудности с решением вопроса об установления тарифа по обработке твердых коммунальных отходов. Департамент заявил, что ему не хватает информации. Чтобы установить тариф, необходимы копии договоров или протоколы о намерении заключения таких договоров для подтверждения планируемого объема ТКО, который общество планирует направлять на обработку. Компания посчитала, что Департамент нарушает ее права, его действия являются незаконными. Суд удовлетворил иск. Он указал, что не ответчик не обосновал необходимость представить такие сведения (постановление Двадцатого ААС от 29.08.2018 по делу № А62-2038/2018).

Однако протокол не позволит подтвердить факт передачи оборудования, поскольку отражает намерение, а не факт сделки и не является документом отчетности.

Протоколом часто пользуются госучреждения.

Например, перед тем как заключить инвестиционные контракты Росимущество, Государственный академический театр и Министерство культуры РФ составили протокол о намерениях (постановление Девятого ААС по делу № А40-26902/18 от 26.06.2018).

Намерения в протоколе могут быть любыми

Стороны вправе запланировать любые сделки, например:

• договоренность об оплате третьим лицом (постановление АС Северо-Западного округа от 15.08.2018 по делу № А56-46151/2016);
• продажа доли в уставном капитале (постановления АС Уральского округа от 8.08.2018 по делу № А50-29739/2017, Девятого ААС от 3.07.2018 по делу № А40-195529/2015);
• взаимное сотрудничество по инвестиционному проекту (постановление Одиннадцатого ААС по делу № А49-15355/2017от 26.04.2018).

Главное, чтобы протокол не указывал на предмет будущего соглашения со всеми его существенными условиями. Стороне, которая заинтересовала в сделке больше, нецелесообразно приступать к выполнению на основе такого документа. Если контрагент не согласует результат, не подпишет акты, не выполнит приемку, истребовать долг или убытки будет сложно.

Так, суд отказал в иске. Исполнитель не взыскал стоимость дополнительных работ. Суд установил, что стороны составили перечень выявленных объемов работ. Данный документ – не соглашение. Стороны не приняли на себя обязательства их выполнить. Документ является протоколом о намерениях (решение АС города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-114852/2017 от 25.05.2018).

>Можно ли использовать платеж по статье 381.1 ГК в предварительном договоре

Вопрос

Можно ли в предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства использовать вариант по статье 381.1 ГК РФ? При этом платеж будет выполнять две функции: 1) обеспечит обязанность возместить убытки в случае нарушения договора лица, внесшего платеж. 2) выполнит платежную функцию при наступлении обстоятельств, предусмотренных предварительным договором. Сумма платежа при заключении основного договора засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, т. е. в счет оплаты по основному договору.

Ответ

Да, можно.

Обеспечительный платеж может применяться и в предварительных договорах (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2017 № А40-78472/2017).

Гость, знакомьтесь — Правобот!

Интеллектуальный сервис для подбора судебной практики. Думает, как юрист, только быстрее.

Познакомиться поближе

Предоплатой такой платеж становится только с момента заключения основного договора. Поэтому препятствий на внесение указанного способа обеспечения обязательств у сторон нет.

Рекомендация. Что нужно проверить при заключении предварительного договора.

Условия, которые нельзя предусмотреть

Стороны не вправе установить обязанность исполнить те или иные обязательства по основному договору до его заключения.

Так, предварительный договор не порождает и не может порождать имущественных обязательств, связанных с исполнением по основному договору. Главная обязанность сторон – заключить основной договор. Устанавливать в предварительном договоре обязанности, направленные на исполнение основной сделки, запрещено (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 9798/12).

В частности, нельзя предусмотреть обязанности:

• передать товар;
• выполнить работы;
• оказать услуги;
• внести оплату (предоплату).

Если предварительный договор будет обязывать стороны исполнить хотя бы одну из этих обязанностей до заключения основного договора, то в случае спора суд может:

• признать условие о таких обязанностях недействительным либо
• переквалифицировать предварительный договор в основной, то есть решить спор исходя из того, что стороны уже совершили основную сделку.

К примеру, предварительный договор будет квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предоплате, если стороны:

• назовут соглашение «Предварительный договор о продаже будущего недвижимого имущества», но
• установят в нем обязанность приобретателя уплатить цену имущества или ее существенную часть до заключения основного договора.

Такой вывод приведен в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>

Аналитика Публикации

Предварительный договор довольно распространенная конструкция. С одной стороны, она создает достаточную степень определенности относительно правоотношений между сторонами в будущем, а с другой – оставляет свободу действий в части последующего поведения.

Основные условия и форма предварительного договора регламентированы в ст. 429 ГК РФ. Главный принцип, сформулированный законодателем и поддержанный судебной практикой, звучит следующим образом: в предварительном договоре стороны могут закрепить лишь обязанность по заключению в будущем основного договора. Иные условия изначально не были предусмотрены гражданским законодательством.

ЗАГ Жизнь заставит

Впрочем, реальность оказалась не столь формальной, и бизнес стал включать в предварительные договоры условия об оплате передаваемого имущества или оказываемых услуг по основному договору.

Реакция судов была однозначной: подобное условие прямо противоречит требованиям законодательства, а потому является ничтожным (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 по делу № А33-18187/2013). В названном судебном акте указано, что в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, прописанных в предварительном договоре. Соответственно, в последнем не могут быть установлены какие-либо иные обязательства для сторон, в т. ч. по передаче имущества или уплате каких-либо платежей за пользование таким имуществом.

Однако практика не сдавалась, и стороны, заключая предварительные договоры, все же продолжали включать в них условия о передаче денежных средств в счет оплаты цены имущества, в дальнейшем защищая их действительность ссылками на ст. 421 ГК РФ и общие принципы диспозитивности гражданского законодательства.

В итоге судам пришлось смягчиться и подходить к данному вопросу дифференцированно, иногда сохраняя правоотношения сторон в этой части. Но каждый такой спор был для судов комплексным и подразумевал исследование всех фактических обстоятельств дела и поведения сторон после заключения сделки.

Актуальность описанной проблемы связана с достаточно большим количеством споров о взыскании денежных средств, не выплаченных вопреки условиям предварительного договора, или о взыскании их уплатившей стороной в качестве неосновательного обогащения, полученного в связи с включением в предварительный договор условия об оплате.

ЗАГ Легализация «предоплаты»

Для признания действительным условия предварительного договора об оплате части цены имущества, которое подлежит передаче по основному договору, следует использовать три основных правовых механизма.

1. Такое условие может быть включено в предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Прямое указание на это содержится в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. Подобный договор подлежит квалификации судами как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Возникает вопрос: можно ли распространить приведенную позицию на иные правоотношения? Это представляется необоснованным с учетом специфики отношений по купле-продаже недвижимости и не признается судами возможным (Постановление Второго ААС от 27.03.2015 по делу № А31-7898/2014).

2. С учетом изменений в ГК РФ возможно применение в предварительном договоре конструкции задатка.

Ранее судебная практика была достаточно жесткой: включение условия о задатке признавалось противоречащим правовой природе предварительного договора, а потому неправомерным (постановления Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 по делу № А40-59414/2008, ФАС Московского округа от 15.11.2013 по делу № А40-701/2013, АС Волго-Вятского округа от 02.12.2014 по делу № А43-1566/2014, АС Московского округа от 22.12.2014 по делу № А40-178288/2013, АС Уральского округа от 29.01.2015 по делу № А47-800/2014).

Однако редакция ГК РФ, вступившая в силу 1 июня 2015 г., допускает применение задатка как способа обеспечения исполнения обязательств в предварительном договоре (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Причем задатком обеспечивается исполнение обязательства по заключению основного договора. Вопрос о применении данной нормы на практике и ее защите в судебных инстанциях остается открытым в силу ее новизны. Само по себе введение такой возможности в гражданское законодательство стоит оценить позитивно, поскольку это вооружает стороны договоров бóльшим количеством правовых механизмов для защиты своих прав и законных интересов.

3. Включение в предварительный договор условия об оплате имущества, которое подлежит передаче по основному договору, возможно в рамках конструкции обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств.

Стороны предварительного договора, будучи участниками предпринимательской деятельности, свободны в заключении договора и вправе предусмотреть условие о передаче денежных средств в счет исполнения обязательств по основному договору, который подлежит заключению в будущем (постановления ФАС Московского округа от 11.10.2013 по делу № А40-138169/2012, от 12.02.2014 по делу № А40-40883/2013). Обеспечительный платеж, как непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств, впервые был применен в отношении аренды, откуда «перекочевал» и в ряд иных правоотношений. В связи с широким применением данный механизм был добавлен законодателем и в обновленную редакцию ГК РФ (ст. 381.1, 381.2 ГК РФ). При этом стороны вправе указать, что сумма обеспечительного платежа остается у получившей ее стороны, если основной договор не будет заключен.

Сложный случай

В судебной практике встречаются усложненные варианты платежа по предварительному договору. Иногда стороны включают в него условие об оплате имущества равнозначными поэтапными платежами. Причем на сумму, которая подлежит уплате в будущем, начисляются проценты, которые, в свою очередь, также уплачиваются в составе поэтапных платежей. Таким образом, из условий договора следует обязательство покупателя уплатить не только стоимость имущества, но и проценты за оплату этой стоимости в рассрочку. До вступления в силу изменений в ГК РФ и до принятия Пленумом ВАС РФ практикообразующих постановлений защита этой конструкции была крайне затруднительна (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16). Однако в настоящее время правовые реалии позволяют продавцу оградить себя от требований покупателя о взыскании перечисленных денежных средств.

Спор с такими фактическими обстоятельствами был рассмотрен арбитражными судами в рамках следующего дела.

Ситуация

Стороны установили в предварительном договоре купли-продажи доли в уставном капитале ООО условие об уплате покупателем процентов на ту часть стоимости доли, которая должна была быть оплачена им в рассрочку, однако в дальнейшем договор расторгли. При этом был произведен зачет требований покупателя о возврате уплаченной им продавцу части стоимости доли и требований продавца об уплате процентов на оставшуюся стоимость, т. к. к моменту расторжения договора на стороне покупателя имелась задолженность по их уплате.

Суд подтвердил законность условий предварительного договора о начислении процентов на неоплаченную часть стоимости доли и признал действительность обязательств истца по их уплате (Постановление АС Московского округа от 21.05.2015 по делу № А41-32626/2014). Нижестоящие суды обратили внимание на то, что задолженность истца перед ответчиком возникла из предварительного договора, и ее наличие не позволит истцу достигнуть своей правовой цели в случае удовлетворения исковых требований.

При рассмотрении дела суды исходили из фактических обстоятельств: все заключенные сторонами сделки (предварительный договор и соглашение о его расторжении, включавшее оспариваемый зачет) были подписаны одним и тем же лицом, что свидетельствует о направленной воле истца на наступление именно таких правовых последствий. Как известно, согласно положениям обновленной редакции ГК РФ учитывается и поведение стороны после заключения сделки (ст. 166 ГК РФ), которое в приведенном споре явно давало контрагенту основание полагаться на действительность заключенных сделок.

Наш совет

1. Чтобы избавить себя от споров о действительности условий предварительного договора сторонам (особенно продавцу) следует правильно определять правовую природу уплачиваемых по предварительному договору денежных средств и соответствующим образом именовать такие платежи в тексте договора.

2. Необходимо учитывать поведение сторон после заключения договора, их переписку и иные фактические обстоятельства, которые в совокупности и будут формировать у суда картину действительности условий договора и добросовестности поведения той или иной его стороны.

Договор о договоре

Предварительный договор и соглашение о намерениях на первый взгляд одно и то же. Но на самом деле эти документы влекут абсолютно разные последствия. О том, как их различать, мы расскажем сегодня.

Значение предварительного договора видно уже из его названия: как и любой договор, он влечет возникновение у сторон юридических обязательств. Только его предметом выступает не передача имущества, выполнение работ или оказание услуг, а заключение другого договора (ст. 429 ГК РФ). Иными словами, стороны обязываются в будущем заключить конкретный договор поставки, займа и так далее и скрепляют свое обязательство договором предварительным.

Составляется он, как правило, в письменной форме. Но если для основного договора предусмотрено нотариальное удостоверение или государственная регистрация, то и предварительному необходимо придать эту форму. Иначе он не будет считаться заключенным.

Платформа ОФД 📌 РекламаОФД со скидкой 30%. Новогодняя акция на подключение касс ОФД поможет бухгалтеру сдать отчеты + аналитика продаж + работа с Честным ЗНАКом Узнать больше

Что должно быть включено в содержание этого документа? Это прежде всего существенные условия того договора, который планируется заключить. Например, для поставки это описание товара (наименование, количество, качество, ассортимент) и срок поставки, для купли-продажи недвижимости — описание недвижимости и ее цена, для строительных работ — их характер и результат. То есть из предварительного договора должно быть видно, на каких условиях стороны условились построить свои отношения в будущем.

Помимо этого должен быть оговорен срок заключения основного договора. Иначе это нужно будет сделать в течение года (п. 4 ст. 429 ГК РФ). А как быть, если один из контрагентов отказывается от заключения договора? В этом случае другой может потребовать это в судебном порядке, подав иск о понуждении к заключению договора. Кроме того, в предварительном договоре можно установить неустойку (штраф, пени) за отказ от заключения договора или просрочку.

Сила намерения

А вот соглашение (протокол) о намерениях не порождает юридических обязательств. Его заключают для выражения совместной воли сторон, закрепления партнерских отношений. Предметом его, например, может быть совместное участие сторон в инвестировании строительства. При этом стороны не обязуются в будущем заключить договор о совместной деятельности по строительству, как было бы в случае предварительного договора. Их соглашение носит декларативный характер.

Но, несмотря на то, что протокол о намерениях не имеет силы договора, он не так уж бесполезен. Ведь в случае возникновения спора суд будет принимать во внимание любые документы, позволяющие установить общую волю сторон: переписку, переговоры и, конечно, протокол о намерениях. Во многих случаях это может оказаться очень полезным.

Как видно, различия между предварительным договором и соглашением о намерениях существенные. И чтобы отличить их друг от друга, названия отнюдь не достаточно — ведь не оно определяет сущность соглашения. Поэтому, как бы ни назывался оказавшийся перед вами документ, распознать его можно прежде всего по формулировке предмета. Если в нем сказано, что стороны обязуются заключить другой договор, описаны его условия — значит, речь идет о предварительном договоре. Если же в нем выражено обязательство о совместном сотрудничестве, поддержке в реализации каких-либо проектов или даже конкретное обещание помощи или со действия, налицо соглашение о намерениях.

С.А._Бортникова, юрист

Договор о намерениях

Договор о намерении — предварительное соглашение, которое заключено в соответствии со статьей 429 ГК РФ. Стороны перед оформлением основной сделки обязуются в перспективе подготовить и подписать определенный договор, связанный с передачей имущества, выполнением работ или оказанием услуг.

Предварительный договор должен быть составлен в письменном виде. Что он должен в себя включать? Основные условия и предмет предстоящей сделки (излагать нужно ясно и четко, чтобы можно было проследить волю сторон).

В заключаемом договоре должен указываться срок, в течение которого будут окончательно оформлены все отношения сторон путем подписания основного соглашения.

Предварительный договор заключается для того, чтобы получить некоторые гарантии сотрудничества с выбранным контрагентом и возможность подготовить документы, средства, материалы, участвующие в процессе.

Договор о намерениях должен быть подписан уполномоченными лицами, то есть директором или его представителем по доверенности, которые имеют право заключения сделок.

Стороны должны подробно указать, какой договор будет заключен в будущем и в отношении чего (например, договор строительного подряда на выполнении бетонных работ на объекте, жилой дом, который расположен по определенному адресу). Важно также указать основные условия.

Договоры намерения по отдельным видам сделок

1.Соглашение о намерениях по договору строительного подряда

В этом случае предполагается выполнение комплекса работ по строительству объекта либо определенный вид работ. В договоре о намерениях по строительному подряду нужно указать наименование объекта, его адрес, сроки начала и окончания работ, объем работ.

В основном договоре стороны могут изменить условия, уточнить детали либо установить новые.

2.Намерения о заключении залогового обязательства

Под договором залога подразумевается передача определенного имущества от должника кредитору для обеспечения исполнения обязательства. Чаще всего случаи оформления соглашения о залоге — это получение кредита или займа.

Соглашение о намерении можно подписать, если предмет залога, будучи недвижимым имуществом, несвободен от прав третьих лиц.

Нужно будет указать все характеристики и примерную стоимость.

3.Договор намерения о проведении исследовательских работ по изучению грунта

Исследование грунтов осуществляется перед строительством какого-либо объекта (жилой дом либо производственный комплекс). Без результатов работ по исследованию грунта нельзя спроектировать или рассчитать сметную стоимость строительства.

Благодаря изучению почвы можно с точностью рассчитать будущий фундамент и получить представление о том, как будет реагировать земля на дожди, таяние снегов и другие природные воздействия.

В предварительном договоре о проведении работ по исследованию грунтов нужно расписать виды и объем заказа, местоположение будущего объекта, период его выполнения.

4.Соглашение о намерении по оказанию услуг по обучению

Подобные договоры заключаются с отдельным преподавателем либо образовательным учреждением. Их суть заключается в том, чтобы оказать комплекс услуг по обучению по какой-то специальности, проведению консультаций либо репетиторству.

В соглашении о намерении необходимо указать вид услуги, объем, а также период обучения.

Несмотря на то, что законодательство не запрещает заключать соглашения о намерениях, оно не содержит в себе такого правового понятия. Поэтому для того, чтобы защитить интересы участников сделки, следует соблюдать правила, зафиксированные в ГК РФ. Это позволит в дальнейшем не иметь убытки от необоснованного ожидания и получить большую уверенность в том, что контрагент подпишет необходимое соглашение.

Разграничение предварительного договора и соглашения о намерениях Текст научной статьи по специальности «Право»

Комиссия по науке Студенческого Совета Юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова

юридическим

вестник

молодых ученых

Вступительное слово

Уважаемый читатель!

Вы держите в руках первый выпуск Юридического вестника молодых ученых. Издание было подготовлено силами Комиссии по науке Студенческого Совета Юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова.

Основная цель, которую мы ставим перед собой, выпуская данный вестник -создание площадки для обмена научными работами студентов и аспирантов. К сожалению, даже учитывая важность молодежной науки (в которой проходит формирование будущих ученых), она зачастую остаётся без должного внимания издателей. Несмотря на достойный уровень многих студенческих работ, их опубликование часто сталкивается с множеством проблем.

При этом, мы рады работам всех авторов, вне зависимости от их ученого статуса, но, в то же время, особенно хотим поддержать именно студентов и аспирантов.

В настоящем выпуске собраны работы студентов и аспирантов российских и зарубежных вузов. Мы решили отойти от узкого деления права на отрасли и поделили все работы на два блока: публичное и частное право.

Работы публикуются по самым разным направлениям, вопросам, но все они, в то же время, представляют как теоретический, так и практический интерес.

Мы надеемся, что настоящий выпуск вестника не только будет интересен читателю, но и даст толчок для новых правовых исследований.

С уважением,

Комиссия по науке Студенческого Совета Юридический Факультет МГУ им. М.В. Ломоносова

РАЗГРАНИЧЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА И СОГЛАШЕНИЯ О

НАМЕРЕНИЯХ

Чибинов Д.В.

Санкт-Петербургский государственный университет

Аннотация

В настоящей статье рассмотрен нормативный базис по предварительному договору, а также проанализирован ранее неизвестный российскому правопорядку институт соглашения о намерениях. Целью настоящей работы является разграничение вышеуказанных институтов.

Ключевые слова: предварительный договор, соглашение о намерениях, протокол о намерениях.

Key words: letter of intent, preliminary contract, agreement of intent

Из зарубежного коммерческого обихода в российский правопорядок перешла в качестве делового обычая практика фиксирования предварительных, промежуточных либо финальных результатов переговоров (но до заключения основного договора) в документарной форме, что и называется соглашением (документом, протоколом) о намерениях. Такой договор напрямую не закреплен в законодательстве Российской Федерации (далее — РФ), но по своим особенностям рассматриваемый документ во многом сходен с предварительным договором, но не тождественен ему. Нередки ситуации, когда стороны соглашения по-разному расценивают цели и значение протокола о намерениях, а также закрепленных в нем положений. Например, одна из сторон после подписания документа о намерениях признает себя связанной с контрагентом предварительным договором (или даже основным), тогда как контрагент рассматривает его как некий организационный документ, не порождающий в основном взаимных прав и обязанностей. Для целей настоящей статьи целесообразно сначала рассмотреть конструкцию предварительного договора, а в последствии отграничить ее от соглашения о намерениях.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.429 Гражданского Кодекса РФ160). Соответственно, предметом предварительного договора, толкуя положения п. 1 ст. 429 ГК РФ, являются действия сторон по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, а действия по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг образуют предмет основного договора и не могут осуществляться по предварительному договору. Если стороны предварительного договора до заключения основного договора начинают совершать действия по исполнению последнего, то подобные отношения следует квалифицировать как заключение основного договора конклюдентными действиями.

Для заключения предварительного договора сторонам, как и при заключении любого иного договора, необходимо достигнуть соглашения по всем существенным условиям договора, к каковым относятся существенные условия самого предварительного договора, а также существенные условия основного договора, заключаемого во исполнение первого (п.3 ст.429 ГК РФ). Итак, существенное условие предварительного договора — это указание на обязанность заключить договор в будущем. Существенными условиями основного договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ). Условие о сроке не является существенным условием предварительного договора, так как, если оно отсутствует, то это договор считается заключенным с условием, что основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. В случае если основной договор составляется устно, предварительный договор может быть заключен в письменной форме. Последствием несоблюдения правил о форме предварительного договора является его ничтожность (п.2 ст.429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора по смыслу п.5 ст.429 ГК РФ порождает право требовать заключения договора в обязательном порядке при уклонении от заключения основного договора. Важно отметить, что обязательства, вытекающие из предварительного договора, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны

160 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : федер. закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 22.10.2014). — СПС «КонсультантПлюс». (далее — ГК РФ)

~ 74 ~

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.5 ст.429 ГК РФ).

Далее, изучив нормативный базис по предварительному договору, следует рассмотреть соглашение о намерениях и его соотношение с предварительным договором. Как уже указывалось выше, необходимо отличать вышеназванные конструкции, так как соглашение о намерениях не является ни договором в смысле ст. 420 ГК РФ, ни предварительным договором в смысле ст. 429 ГК РФ161, а является формой организации ведения переговоров, иначе говоря преддоговорными отношениями, носящими организационные функции и очерчивающими рамки будущего сотрудничества сторон. Учитывая, что российский правопорядок на данном этапе выделяет лишь договорные и внедоговорные отношения, можно в полной мере констатировать, что соглашение о намерениях не имеет самостоятельной юридической силы. Предметом соглашения о намерении могут выступать действия, направленные на совместное сотрудничество, поддержку в реализации каких-либо проектов или даже конкретном обещании помощи или содействия.

Чтобы понять, какое именно соглашение заключено между сторонами, необходимо учитывать, что правовая природа соглашения выявляется не из названия, которое имеет второстепенное значение, а исходя из его содержания, из условий, из которых индуктивно определяется воля сторон на порождение юридически значимых последствий. В связи с этим договорная конструкция, обозначенная как предварительный договор в итоге может оказаться соглашением о намерениях, а документ, обозначенный как соглашение о намерениях, — предварительным договором.

Разграничение этих соглашения на практике не всегда является очевидным. Для того, чтобы правильно квалифицировать, какие отношения сложились между сторонами, необходимо изучить условия соглашения или выявить действительную волю сторон, если буквальное значение содержащихся в нем условий, сопоставление с другими условиями и смыслом соглашения в целом не позволяет определить его содержание (ст.431 ГК РФ). При невозможности определить содержание договора путем буквального, системного и телеологического способов толкования (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия162, иначе

161 Буркова, А.Ю. Протокол о намерениях в международной практике: юридическая сила / А. Ю. Буркова // Право и экономика. — 2010. — № 11. — С. 23.

162 О свободе договора и ее пределах : Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16. — СПС «КонсультантПлюс». (далее — Постановление Пленума ВАС РФ №16)

толкование contra preferentem163. Таким образом, отныне сторона, ответственная за подготовку проекта договора, принимает на себя риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с неясностью договорных условий, ведь презюмируется, что контрагент стороны, составившей неоднозначный для толкования проект или предложившей неясное договорное условие должен отвечать за недопонимание, сложившее между сторонами. Вопросы толкования при разграничении рассматриваемых соглашения и договора имеют примордиальное значение, и от правильной квалификации зависит, возникли ли обязательственные отношения между сторонами или нет со всеми вытекающими последствиями.

Учитывая преддоговорную природу и, соответственно, непризнание договором соглашения о намерениях, можно в полной мере констатировать, что для заключения рассматриваемого документа не требуется согласование существенных условий потенциального основного договора, а также само соглашение не имеет существенных условий, в отличии от предварительного договора.

По своей сути соглашение о намерениях есть проявление серьезности во время переговоров сторон на заключение основного договора, (но, очевидно, еще неготовность на порождение реальных юридически значимых последствий), поэтому оно противопоставляется устной форме ведения переговоров, поэтому по самой природе рассмотренного документа требуется простая письменная форма без привязки к форме основного договора.

Сложилось мнение, что сторонами соглашения о намерениях могут быть только субъекты предпринимательской деятельности, что представляется неверным, ведь физические лица могут также вести переговоры и фиксировать документарно свои переговорные успехи. Намного реже такая практика встречается в договорах между физическим лицом и юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, так как в большинстве случаев такие договоры являются договорами присоединения (ст.428 ГК РФ).

Отличие соглашения о намерениях заключается и в правовых последствиях им порождаемыми. Предварительный договор дает право требовать в течении установленного законом или договором срока заключения договора в обязательном порядке в случае уклонения одной из сторон от возложенной договором обязанности (п.5 ст.429 ГК РФ и п.4 ст.445 ГК РФ), а утрата желания заключить основной договор, выражаемая в форме его незаключения или ненаправления оферты одной из сторон в

163 Карапетов, А. Г. Contra preferentem как метод толкования договора /А. Г. Карапетов. //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. -2013. — № 7. — С. 6.

~ 76 ~

течении того же срока, погашает это право (п.6 ст.429 ГК РФ). Соглашение о намерениях не создает такого права требования, ввиду отсутствия юридической силы. Учитывая, непризнание в российском правопорядке преддоговорных отношений и, соответственно, преддоговорной ответственности, можно констатировать невозможность привлечь к какой-либо ответственности за нарушение соглашения о намерениях или отказ от заключения договора на основании такого соглашения164. В связи с этим интересно проанализировать правовое регулирование соглашений о намерениях в США, где выделяются четыре вида рассматриваемых соглашений в зависимости от их юридической силы165. Первым видом является традиционная форма протокола о намерениях, которая не порождает прав и обязанностей сторон его подписавших. Второй вид можно назвать «условными» соглашениями о намерениях, то есть наступление юридически значимых последствий такого документа ставится в зависимость от наступления определенных обстоятельств, с которых документ становится обязательным для сторон его подписавших. Представляется, что по российскому праву такие отношения будут, скорее, квалифицированы как заключение сделки под условием по правилам ст.157 ГК РФ. Третьим видом будет документ о намерениях, определенные положения которого обязательны (например, положения о конфиденциальности или эксклюзивности), а другие положения — необязательны. По российскому праву такой вид рассматриваемого протокола о намерениях будет оформляться путем заключения традиционного соглашения о намерениях с дополнительными соглашениями о, например, конфиденциальности. Четвертым видом выступает документом о намерениях, который является обязательным для сторон, что, по сути, является предварительным договором в смысле ст.429 ГК РФ.

Следует отметить, что, поскольку рассматриваемое соглашение не является договором и не порождает самостоятельно прав и обязанностей, следовательно, исполнение по нему совершаться не может, как и по предварительному договору. Однако необходимо отметить, что, если стороны соглашения начинают действия по исполнению основного договора еще до его заключения, подобные отношения могут быть определены, как и в случае с предварительным договором, как заключение основного договора конклюдентными действиями.

Можно отметить следующие цели, которые могут быть достигнуты путем заключения соглашения о намерениях. Во-первых, протокол о намерениях обычно служит

4 Примечание. Отнесение предварительного договора к преддоговорным отношениям считается в корне неверным, так как рассматриваемое отношение носит договорную природу и признается договором, порождающим соответствующие права и обязанности.

165 Буркова, А.Ю. Протокол о намерениях в международной практике: юридическая сила. С. 24

для того, чтобы очертить общие условия, на которых стороны будут готовы заключить определенную сделку, то есть служит для определения направлений ведения переговоров. Во-вторых, для фиксации определенных переговорных успехов сторон, которые имеют не только практическое значение в ходе проведения самих переговоров, но и после заключения основного договора при его толковании, ведь п.2 ст.431 ГК РФ предписывает, что в случае невозможности определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора при помощи всех соответствующих обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку и т.д. В-третьих, целью можно признать убеждение контрагента в серьезности намерений, а также ответственный подход к деловым переговорам, то есть психологическое воздействие на контрагента. Дополнительно А.Ю. Буркова также отмечает, что протокол о намерениях иногда используется в качестве доказательства для потенциальных инвесторов о том, что переговоры между сторонами действительно имели место и что стороны достигли определенного понимания условий, на которых они готовы сотрудничать, и эти условия указаны в протоколе о намерениях, а также соглашения о намерениях могут предоставляться руководству компаний или акционерам компаний в

подтверждение того, что порученный проект выполняется и находится на стадии

переговоров .

Таким образом, основополагающим критерием, позволяющим отличить соглашение о намерениях от предварительного договора, выступает условие об обязанностях сторон. Другими словами, если в соглашение включены условия, отражающие лишь общие намерения сторон на будущее, то, соответственно, соглашение следует квалифицировать как соглашение о намерениях166 167, не порождающее самостоятельно юридически значимых последствий. Если же в договоре конкретно прописаны условия, создающие обязанность сторон заключить договор в будущем, то соглашение следует квалифицировать как предварительный договор. При невозможности определить действительную волю сторон должны применяться правила толкования, предусмотренные ст.431 ГК РФ и Постановлением Пленума ВАС РФ №16.

166 Буркова, А.Ю. Протокол о намерениях в международной практике: юридическая сила. С. 23.

167 Шевченко, Е.Е. Преддоговорные соглашения в гражданском праве и судебно-арбитражной практике / Е.Е. Шевченко // Закон. — 2011. — № 2. — С. 134.

Договор о намерениях

Что представляет собой договор о намерениях? В чем его различия от предварительного договора? Обязательно ли его исполнять?

Прежде всего, отметим, что в гражданском законодательстве такая конструкция договора отсутствует, однако в соответствии с п.2 ст.421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор).

Так, стороны могут закрепить свое желание о сотрудничестве в протоколе (соглашении, меморандуме, договоре).

Такой договор (соглашение) чаще всего называют договором (соглашением) о намерениях. Соглашение о намерениях не влечет юридических последствий заключить основной договор (в отличие от предварительного договора), за исключением случаев, когда в договоре о намерениях содержатся признаки, характерные для предварительного договора.

При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д. (п.5 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. №16 «О свободе договора и ее пределах»).

Важно! То есть если стороны назвали соглашение договором о намерениях, то наполнили договор существенными условиями, характерными для предварительного договора, то суд переквалифицирует соглашение о намерениях в предварительный договор и, соответственно, может обязать стороны к заключению основного договора.

Какие условия позволяют переквалифицировать договор о намерениях в предварительный?

Как уже было отмечено, договор о намерениях не содержит обязательств сторон и нет никаких жестких правил относительно его оформления.

В договоре о намерениях обычно приводится следующая информация:

• наименование контрагентов в соответствии с учредительными документами;

• содержание договора о намерениях (например, организация встреч, этапы планируемого сотрудничества, ценовой диапазон на товары, работы, услуги и т.п.).

В отличие от соглашения о намерениях предварительный договор четко структурирован, имеет обязательные условия и содержит обязательства сторон.

И поскольку такое соглашение содержит конкретные обязанности сторон, то стороны должны их исполнить (п.1 ст.420, п.2 ст.421, ст.309 ГК РФ).

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

Так, высшими судьями была рассмотрена следующая ситуация.

Компания обратилась в суд об обязании исполнить в полном объеме обязанности, принятые в протоколе о намерениях, а именно: совершить все необходимые действия в соответствии с протоколом о намерениях для заключения и регистрации долгосрочного договора аренды на 19,8 кв. м, на условиях типового договора аренды и на условиях по арендной плате, определенной независимым оценщиком, в том числе согласовать указанный договор аренды с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом, Федеральным агентством научных организаций, а в случае необходимости — иными государственными инстанциями.

Компания занимает спорные помещения и вносит плату за их использование с 2004 года, то есть фактически является арендатором. По ее мнению, протокол о намерениях отвечает требованиям, предъявляемым к предварительному договору, поскольку содержит все необходимые условия.

ДОСУДЕБНОЕ УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

Важно! Однако высшие судьи отметили, что протокол о намерениях не содержит существенного условия договора аренды (соглашения о размере арендной платы за помещение), а также обстоятельство несогласованности сторонами объекта договора аренды, ввиду определения лишь приблизительной площади помещения. Судьи также признают неосновательными доводы о фактическом пользовании помещением с 2004 года, поскольку данные обстоятельства не отменяют необходимость соблюдения требований к форме и содержанию договора аренды (Определение ВС РФ от 23.08.2017 г. №305-ЭС17-11160).

Договор о намерениях (образец)

Образец договора о намерениях представлен ниже:

ДОГОВОР О НАМЕРЕНИЯХ

заключить договор купли-продажи

Общество с ограниченной ответственностью «Лютик» в лице генерального директора Лютикова Нарцисса Федоровича, действующего на основании устава, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Цветочек» в лице генерального директора Цветкова Венера Раиловича, действующего на основании устава, с другой стороны, совместно именуемые в
дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор (далее по тесту – Договор) о нижеследующем.

1. Стороны исходят из того, что их интересам соответствует обсуждение поставки пластмассовых изделий.

2. Стороны изъявляют намерение заключить договор купли-продажи сроком на один год.

3. Стороны намереваются обсудить график поставок пластмассовых изделий, диапазон цен на поставляемые изделия.

4. Для обсуждения проекта поставки пластмассовых изделий Стороны планируют провести несколько встреч до 20 ноября 2019 года.

5. Стороны назначают своих полномочных представителей для проведения консультаций и переговоров на предмет реализации предусмотренных настоящим договором договоренностей.

6. Настоящийдоговор не налагает на Стороны никаких юридических обязательств.

7. Подписи Сторон.

Общество с ограниченной ответственностью «Лютик» 126009, г. Москва, ул. Новая Басманная, д.9/1 ИНН/КПП 725123436/770801001 р/с 40702810400000001234 в АКБ «Звездный» к/с 30101810400000004253 БИК 044583222 ОГРН 1234567890124 Генеральный директор _______ Н.Ф.Лютиков	Общество с ограниченной ответственностью «Цветочек» 126009, г.Москва, ул. Новая Басманная, д. 20 ИНН/КПП 7708123456/770801001 р/с 40702810400000004525 в АКБ «Звездный» к/с 30101810400000000222 БИК 044583222 ОГРН 1234567890123 Генеральный директор _______ В.Р. Цветков

Если в договоре о намерениях указать, что стороны в дальнейшем обязуются заключить договор купли-продажи, а также перечислить его существенные условия, то такой договор может быть признан предварительным договором.

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ С ROSCO!

Юристы «РосКо» всегда помогут разобраться во всех тонкостях законодательства

Составление договора юристом, цена которого доступна, станет гарантией отсутствия ошибок, охвата всех данных и соответствия закону. Они своими знаниями компенсируют стоимость услуги: составление и оформление договоров будет качественным, с учетом всех нюансов.

Важно! Эксперты компании «РосКо» возьмут на себя разработку нового договора (в т.ч. договора о намерениях), пролонгацию «старого» договора, учитывая специфику вашего бизнеса, пожелания.

Наш юрист по заключению договоров сможет грамотно и с выгодой для Вас изложить условия соглашения и избежать правовые риски, возникающие из договоров.

Юристы «РосКо» обладают существенным опытом по составлению договоров, сопровождению сделок и судебных процессов.

Наши юристы по составлению договоров могут составить любой коммерческий договор между юридическими лицами (договор купли-продажи, поставки, аренды, подряда, об оказании услуг, займа, перевозки, хранения, поручения, комиссии, агентирования и пр.).

Мы обладаем огромным опытом по составлению корпоративных, трудовых договоров и договоров в отношении объектов интеллектуальной собственности.

Наша компания оказывает услуги по составлению и разработке договоров в Москве и обеспечивает их стабильно высокое качество и доступную стоимость.

Мы поможем сократить все перспективные риски, получить от контрагентов желаемые результаты и избежать неоднозначных толкований и «белых пятен».