Предварительный договор аренды

Нюансы предварительного договора аренды

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду. Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности. Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 (далее – Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды.

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой). Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Например, ФАС ВВО в Постановлении от 03.12.2012 № А79-5892/2012 рассмотрел следующую ситуацию. Стороны заключили предварительный договор аренды земельного участка 03.10.2005. При этом срок заключения основного договора в предварительном договоре сторонами не был определен. Суд установил, что основной договор не заключен, в связи с чем правомерно счел, что обязательства по предварительному договору прекратились 04.10.2006. Сторона, перечислившая денежные средства на основании предварительного договора и не получившая встречного исполнения, вправе потребовать возврата денежных средств.

Уклонение от заключения основного договора аренды

Президиум ВАС неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (п. 14 Информационного письма № 59, Постановление № 402/09).

Предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты: в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ. Согласно этой норме другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Имейте в виду, что речь идет о возмещении убытков, причиненных незаключением основного договора. На практике может сложиться ситуация, когда сторона, предоставляющая помещения в пользование, вовсе не уклоняется от заключения основного договора, однако задерживает сроки ввода объекта в эксплуатацию. Возможно ли в этом случае применение к ней неустойки?

Аналогичный случай, к примеру, рассматривал ФАС ВВО в Постановлении от 28.02.2012 № А79-1501/2011. Судьи пришли к выводу, что неустойка за нарушение срока открытия торгового центра как способ обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства системой действующего гражданского законодательства не предусмотрена.

При этом они сослались на Определение КС РФ от 21.12.2011 № 1653-О-О, где уточняется, что приведенные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательства, к которому относится неустойка, не регулируют.

Такой же правовой позиции придерживается Президиум ВАС в Постановлении № 402/09: контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Споры вокруг предварительного договора аренды

За редким исключением предварительные договоры аренды носят безвозмездный характер. Обычно они предусматривают уплату будущим арендатором в пользу будущего арендодателя определенной денежной суммы. На практике этот платеж именуют по-разному: задаток, авансовый арендный платеж, обеспечительный платеж, гарантийный платеж.

Полагаем, что называть этот платеж авансом неверно. Ведь предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор, следовательно, в рамках предварительного договора стороны не могут полностью или частично исполнять свои обязательства по еще не заключенному основному договору.

Что касается задатка, то в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ он выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не создает имущественных (денежных) обязательств (в соответствии со ст. 429 ГК РФ он только обязывает заключить основной договор в будущем). Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, не могут быть реализованы.

При получении будущим арендодателем аванса или задатка у него возникает риск: плательщик после осуществления платежа может признать положение об авансе (задатке) недействительным и потребовать его возврата с уплатой процентов по ст. 395 ГК РФ. Например, в Постановлении ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6 судьи указали, что денежные средства в виде аванса по арендной плате и аванса за эксплуатационные услуги получены застройщиком по предварительному договору в отсутствие на то правовых оснований и являются его неосновательным обогащением.

Арбитражная практика.

Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов . Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды? Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию? Как квалифицировать отношения сторон, если объект был фактически передан будущему арендатору, например, для совершения отделочных и ремонтных работ? Наконец, будут ли считаться денежные средства, полученные по предварительному договору аренды, неосновательным обогащением?

Недавно свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал Президиум ВАС (Постановление от 15.01.2013 № 9798/12).

Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно. Основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у организации не возникла, поэтому оснований для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции (см. Постановление ФАС ВСО от 20.06.2012 № А33-18187/2011), исходил из того, что на стороне ответчика (предпринимателя) неосновательное обогащение не возникло, потому как организация произвела оплату на основании предварительного договора субаренды и использовала для дальнейшей отделки переданные ей помещения.

Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.

Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения и привел следующие аргументы.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.

При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, этот договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор суб­аренды, устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность организации вносить плату за период такого владения.

Пунктом 3 ст. 421 НК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, включающий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.

ГК РФ не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.

Как видно из условий спорного договора, при его заключении стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая плату, установлены по соглашению сторон. Очевидно, стороны исходили из того, что условия отвечают их интересам и обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату.

Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил обязанность по договору и передал помещения во владение общества, а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные гл. 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК РФ, для удовлетворения требования общества о возврате предпринимателем этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют.

Итак, какие важные выводы сделал Президиум ВАС в указанном постановлении? Он отметил, что, во-первых, действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, а во-вторых, действующему законодательству также не противоречит установленная условиями предварительного договора аренды обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.

Полагаем, что это постановление не только будет важно для регулирования взаимоотношений арендатора и арендодателя, но и внесет некоторую ясность в проблему учета для целей исчисления налога на прибыль расходов, возникающих в период действия предварительного договора аренды.

Ссылки:

Об этом, например, свидетельствуют постановления ФАС СЗО от 24.02.2011 № А13-1069/2010, ФАС МО от 28.04.2009 № А40-26355/08 113 251, ФАС ЦО от 20.02.2009 № А68-2278/06-257/4-117/Я-192/3-08, ФАС УО от 09.06.2008 № А76-13834/2007.

Л. Е. Тимофеева

эксперт журнала «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»

Аренда по предварительному договору. Меры противодействия уловкам собственников

Основной вопрос: компания договорилась о долгосрочной аренде помещения в строящемся здании.

42 полезных документа для юриста компании

• Скачайте и упростите свою работу

Собственник настаивает на традиционной схеме — предварительный договор аренды, затем краткосрочный договор аренды, затем основной долгосрочный договор аренды. Какие уловки может использовать будущий арендодатель, если в дальнейшем он передумает заключать долгосрочный договор, и как с ними бороться арендатору?

Решение: арендодатель может использовать как недостатки предварительного договора, так и ошибки в поведении арендатора. Выделив несколько самых рискованных ситуаций, можно заранее выработать меры предосторожности.

Анастасия Исурина, старший юрист компании Media-Saturn Russia

Пленум Высшего арбитражного суда постановлением от 25.01.13 № 13 внес дополнения в постановление от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах применения правил ГК РФ о договоре аренды». Дополнения подтвердили возможность аренды будущей недвижимости. Но, несмотря на это, по-прежнему очень распространены фактические арендные отношения, оформленные предварительным договором аренды с последующим заключением основного договора.

Подписание предварительного договора аренды

Предварительный договор аренды стороны подписывают, как правило, на этапе, когда еще ведется строительство, поэтому характеристики объекта, дату его ввода в эксплуатацию и дату заключения долгосрочного договора можно определить лишь приблизительно. В предварительном договоре стороны часто предусматривают заключение еще и краткосрочного договора аренды перед долгосрочным договором. Смысл в том, что объект передается арендатору сразу после введения в эксплуатацию, но до того, как арендодатель зарегистрирует свое право собственности на него (этот процесс может затянуться). Учитывая отсутствие права собственности, долгосрочную аренду в этих обстоятельствах зарегистрировать практически невозможно. Поэтому на этот период стороны заключают договор сроком менее года, не требующий регистрации. Предполагается, что после оформления права собственности стороны подпишут долгосрочный основной договор.

Но в действительности арендатор оказывается в подвешенном состоянии: когда возникают все предпосылки к заключению основного долгосрочного договора, арендодатель может уклониться от этого. Основания он может найти не только в неудачных формулировках предварительного договора, но и в факте наличия между сторонами краткосрочного договора.

Ситуация первая

Несмотря на фактические арендные отношения, срок заключения основного договора пропущен

Nota bene!

Если дополнительные соглашения вносят изменения в предварительный договор относительно предмета аренды, размера арендных платежей и т. д., но не изменяют срок заключения основного договора, то подписание таких соглашений само по себе не считается продлением срока предварительного договора (определение ВАС РФ от 18.03.10 № ВАС-2825/10).

Очень часто предварительный договор является смешанным, так как предусматривает передачу объекта арендатору еще до заключения основного договора (не для эксплуатации, а для осуществления отделочных работ). Такой договор может предусматривать также компенсационные эксплуатационные платежи арендодателю (за энергоснабжение, водоснабжение и т. д.).

Фактические арендные отношения не продлевают срок предварительного договора

В таких случаях бывает, что указанный в предварительном договоре срок для заключения основного договора уже истек, но стороны продолжают исполнять предварительный договор (арендатор продолжает работы по подготовке помещения к использованию, возмещает расходы арендодателя на коммунальные платежи и т. д.). При таких обстоятельствах, если арендодатель уклонится от заключения основного договора, вряд ли получится принудить его к этому в судебном порядке. Дело в том, что возможность продления срока предварительного договора какими-либо действиями сторон законом не предусмотрена (постановление ФАС Московского округа от 30.12.09 по делу № А40−68233/09−77−465). Ни продолжение переговоров о заключении основного договора аренды, ни фактическое использование арендатором помещения, ни сдача арендатором помещений в субаренду не расцениваются судами в качестве продления предварительного договора.

Наличие краткосрочного договора не влияет на срок заключения долгосрочного договора

Аналогичная проблема с пропуском срока заключения основного долгосрочного договора может случиться и когда стороны на промежуточном этапе (после ввода здания в эксплуатацию, но до регистрации права собственности на него) заключают краткосрочный договор. Если краткосрочный договор приходится несколько раз продлевать, то за это время можно просто упустить срок заключения основного договора. Этот срок обычно привязан к оформлению арендодателем права собственности, а арендодатель может не сообщить арендатору о том, что это, наконец, случилось. Если арендатор, полагаясь на добросовестность арендодателя, не запрашивает периодически выписку из ЕГРП, он может узнать о регистрации права собственности (и о наступлении срока заключения основного договора) слишком поздно.

Интересный вопрос

Почему предварительный договор долгосрочной аренды не нужно регистрировать, если предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной (п. 2 ст. 429 ГК РФ)?

Потому что государственная регистрация договора не является разновидностью формы договора (п. 1 ст. 158 ГК РФ). Форма у договора аренды — простая письменная (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Требований к госрегистрации предварительного договора законодательство не содержит.

Например, в предварительном договоре арендодатель обязался заключить договор аренды помещения не позднее 60 календарных дней после даты регистрации его права собственности на здание. Также стороны договорились заключить краткосрочный договор аренды после окончания строительства здания. Во время действия краткосрочного договора аренды арендодатель зарегистрировал право собственности на здание.

Однако после окончания этого краткосрочного договора стороны снова заключили краткосрочный договор аренды на 11 месяцев и затем продлили его еще на 11 месяцев. И только после этого арендатор направил арендодателю требование заключить основной долгосрочный договор. Поскольку арендодатель на это предложение не отозвался, арендатор подал иск об обязании его заключить договор. Сначала в иске было отказано, но апелляционная инстанция это решение отменила и пришла к выводу, что, заключив второй краткосрочный договор, стороны продемонстрировали свою волю возобновить срок действия предварительного договора.

Поэтому, по мнению суда, в тот период, когда арендатор направил арендодателю требование заключить основной долгосрочный договор, обязательства из предварительного договора еще действовали. Однако кассационная инстанция оставила в силе первоначальное решение. Она указала, что в установленный договором срок после регистрации права собственности ни истец, ни ответчик не предлагали заключить долгосрочный договор аренды.

Следовательно, обязательства сторон по предварительному договору прекратились. При этом в краткосрочных договорах аренды стороны не согласовали никакие изменения срока заключения долгосрочного договора (постановление ФАС Московского округа от 04.07.13 по делу № А40−97895/12−40−884). В дальнейшем судьи Высшего арбитражного суда разделили мнение кассационной инстанции, не усмотрев оснований для передачи дела в надзор (определение ВАС РФ от 12.08.13 № ВАС-10140/13).

Обременение объекта аренды

Обременение объекта аренды препятствует регистрации основного договора аренды

Росреестр может отказать в регистрации договора аренды недвижимости, если в ЕГРП есть запись об обременении этого имущества.

Даже если суд вынесет решение о заключении основного договора аренды объекта недвижимости, в отношении которого зарегистрировано обременение, в государственной регистрации права аренды на основании судебного акта может быть отказано (п. 10 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом Росрегистрации от 07.06.07 № 112). Связано это с тем, что одно из оснований отказа в госрегистрации права — противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости (абз. 11 ч. 1 ст. 20 закона № 122-ФЗ).

Следовательно, на момент заключения долгосрочного договора аренды нужно убедиться в отсутствии обременений данного объекта залогом либо в том, что собственник вправе сдать объект в аренду, несмотря на обременение. То есть в том, что на это получено письменное согласие залогодержателя или по договору собственник может сдать объект в аренду без согласия залогодержателя. Если предварительный договор аренды недвижимости был заключен раньше договора ипотеки, то это не означает, что права аренды возникли раньше прав залога недвижимости. Право аренды возникает лишь при заключении договора аренды, а не предварительного договора (постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.12 № 6616/12).

Ситуация вторая

Арендодатель не подписывает основной договор аренды из-за краткосрочного договора

Требование арендатора заключить основной долгосрочный договор в некоторых случаях может вступить в противоречие с тем, что помещение уже используется на основании краткосрочного договора аренды. В основном это касается случаев, когда первый краткосрочный договор оказался возобновленным на неопределенный срок, то есть когда после окончания срока этого договора арендатор продолжает пользоваться помещением, в результате чего договор считается возобновленным не на такой же, а на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ, определение ВАС РФ от 27.09.11 № ВАС-12214/11).

Nota bene!

Прежде чем подавать в суд иск о понуждении ответчика к заключению основного договора аренды, нужно направить ему предложение заключить данный договор, приложив проект договора со всеми существенными условиями (ст. 435 ГК РФ). Иначе иск будет оставлен без рассмотрения (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.06.13 по делу № А03−18850/2012).

Если обе стороны настроены на исполнение предварительного договора и заключение долгосрочного договора, то проблем не возникает: при наступлении обстоятельств, которые служат основанием для заключения основного долгосрочного договора, они по соглашению расторгают краткосрочный договор и заключают долгосрочный. Но если арендодатель передумал заключать долгосрочный договор, то он может попытаться использовать в своих интересах факт наличия краткосрочного договора. Правда, эта попытка не гарантирует удачу.

Например, стороны договорились заключить в будущем (не позднее определенной даты) основной договор аренды помещения. Срок действия предварительного договора прекращался «с момента вступления в законную силу основного договора». Затем дополнительным соглашением к предварительному договору стороны перенесли срок заключения основного долгосрочного договора на более позднюю дату и согласовали еще и дату заключения краткосрочного договора аренды (этот договор понадобился на период оформления документов для госрегистрации основного договора, и эта причина была отмечена в допсоглашении). Впоследствии стороны заключили еще два дополнительных соглашения к предварительному договору, в которых переносили заключение обоих договоров (краткосрочного и долгосрочного) на более поздние даты. Наконец, стороны подписали краткосрочный договор, и срок его действия был сформулирован так: «11 месяцев либо до момента заключения долгосрочного договора аренды». Когда арендатор обратился к арендодателю с предложением заключить долгосрочный договор на согласованных ранее условиях (он сделал это в пределах срока, установленного последним допсоглашением), арендодатель отказал. По его мнению, предварительный договор прекратил свое действие в связи с заключением краткосрочного договора аренды. Кроме того, он сослался на то, что не может заключить основной договор, так как спорное помещение уже находится у арендатора по краткосрочному договору. Арендатор подал иск об обязании арендодателя заключить долгосрочный договор аренды, но первая инстанция отказала в иске, разделив позицию арендодателя. По мнению суда, обязательства сторон по заключению основного договора прекратились исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ). То есть, заключив краткосрочный договор аренды, который впоследствии возобновился на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), стороны тем самым исполнили предварительный договор. Однако апелляционная и кассационная инстанции оказались на стороне истца. Суды указали, что поскольку предварительный и краткосрочный договоры стороны заключили только на срок оформления всех необходимых документов для госрегистрации основного договора, то воля сторон при заключении этих договоров была направлена на заключение основного договора аренды. Поэтому заключение краткосрочного договора аренды не прекратило обязательств сторон по заключению долгосрочного договора (постановление ФАС Уральского округа от 22.06.12 по делу № А76−17329/2011).

Условия предварительного договора, которые могут помешать заключению основного договора

Nota bene!

Еще один вариант о сроке заключения основного договора — установление конкретной даты, не позднее которой он должен быть заключен. Если при приближении этого срока арендодатель еще не зарегистрировал свое право собственности и, соответственно, нет смысла заключать основной договор, стороны могут продлить срок допсоглашением. Но это условие тоже опасно, поскольку арендодатель может просто не согласиться на пролонгацию.

У предварительного договора аренды есть два традиционно «скользких» условия, недостатки которых позволяют недобросовестным арендодателям избежать заключения основного договора. Во-первых, это условие об объекте аренды, во-вторых, о сроке заключения основного договора. Но если прежняя арбитражная практика позволяла арендодателям избегать заключения основного договора из-за недостатков в формулировках этих условий, то актуальная судебная практика защищает арендаторов.

Условие о сроке заключения основного договора

Если в течение срока, предусмотренного для заключения основного договора, стороны его не заключат, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). При этом, если стороны не определили в предварительном договоре срок заключения основного договора, то таким сроком считается один год с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Чаще всего срок для заключения основного договора указывают не конкретной датой, а привязывают к регистрации права собственности арендодателя на объект аренды или к уведомлению арендатора о том, что арендодатель зарегистрировал свое право собственности (например, основной договор должен быть заключен в течение 20 дней после уведомления арендодателем арендатора о получении свидетельства о праве собственности).

Но статья 190 Гражданского кодекса позволяет привязывать срок к событию, которое должно неизбежно наступить. Причем неизбежность события означает его независимость от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, которые могут повлиять на наступление этого события (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Учитывая, что государственная регистрация права собственности на объект недвижимости (и тем более уведомление об этом арендатора) зависит от волеизъявления и действий арендодателя, эти события не отвечают признаку неизбежности. Поэтому суды раньше автоматически считали такие сроки заключения основного договора неопределенными и применяли годичный срок с момента заключения предварительного договора. В итоге арендатор, полагаясь на срок, указанный в договоре, попадал в ловушку: если регистрация права собственности арендодателя происходила спустя год после заключения предварительного договора и арендатор после этого требовал заключения основного договора, оказывалось, что он уже пропустил срок на предъявление этого требования.

Сейчас позиция судов не столь однозначна. В 2010 году Президиум Высшего арбитражного суда разъяснил: если начальный момент периода определен указанием на действие стороны или иных лиц и такие действия совершены в разумный срок, то неопределенность в определении срока устраняется (постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.10 № 1404/10, далее — постановление № 1404/10). Хотя этот вывод был сделан в отношении срока выполнения работ по договору подряда, многие нижестоящие суды применяют такую позицию (со ссылкой на постановление № 1404/10) и в отношении срока заключения основного договора аренды (постановления ФАС Московского округа от 30.04.13 по делу № А40−97889/12−85−331, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.06.13 по делу № А03−18850/2012).

Но, во-первых, не все суды придерживаются такой позиции — некоторые по-прежнему признают вышеуказанные сроки неопределенными (см. постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.11 по делу № А21−1295/201). Во-вторых, рассчитывать на позицию из постановления № 1404/10 можно лишь в случае, когда указанное в предварительном договоре событие наступило. Если в качестве такого события предусмотрено уведомление арендодателем арендатора о регистрации права собственности, а арендодатель такое уведомление так и не отправил, то нет оснований считать срок определенным. Поэтому подобные условия по-прежнему не лишены рисков.

Условие об объекте аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Это существенное условие договора аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, объект аренды должен быть достаточно ясно индивидуализирован и в предварительном договоре, иначе этот договор не считается заключенным (определение ВАС РФ от 13.08.12 № ВАС-15200/11 по делу № А58−5257/10, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.03.12 по делу № А58−5257/10, Северо-Западного округа от 15.04.13 по делу № А56−28459/2012).

Nota bene!

То, что арендатор пользуется помещением по окончании срока предварительного договора, нельзя приравнивать к ситуации, когда арендатор продолжает пользоваться помещением по окончании срока аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Во втором случае уже был заключен договор аренды, в первом его еще не было. Поэтому в первом случае нельзя применять по аналогии пункт 2 статьи 621 ГК РФ (предварительный договор автоматически не возобновляется).

Сложность в том, что на момент заключения предварительного договора аренды объекта недвижимости, который находится в стадии строительства, стороны, как правило, могут исходить лишь из примерных характеристик объекта. После ввода объекта в эксплуатацию характеристики могут измениться. Это дает арендодателю возможность уклониться от заключения основного договора, сославшись на то, что предусмотренный в предварительном договоре объект отсутствует (значит, предмет основного договора не определен), а существует другой объект с другими характеристиками, в отношении аренды которого предварительный договор не заключался.

В данном случае все будет зависеть от того, насколько существенны эти расхождения и насколько из описания в предварительном договоре можно понять, о каком именно объекте шла речь. Арендатор может попытаться применить позицию, которую Пленум Высшего арбитражного суда выработал для договоров купли-продажи будущей недвижимости. В таких договорах индивидуализация объекта возможна, например, путем указания сведений о местонахождении возводимой недвижимости, ориентировочной площади будущего здания или помещения, иных характеристик, определенных, в частности, в соответствии с проектной документацией.

В случае спора о том, какой объект имелся в виду, суд должен принять во внимание также практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон и последующее поведение сторон (п. 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Если предварительный договор является смешанным и предусматривает фактическую передачу объекта арендатору для отделки помещений, то арендатор может попытаться использовать также позицию Пленума Высшего арбитражного суда, выработанную для аренды будущего объекта недвижимости (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 в редакции постановления от 25.01.13 № 13). В этом пункте разъясняется: если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), то стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на незаключенность договора.

Примеров, когда суды прямо ссылались бы на вышеуказанные разъяснения Пленума Высшего арбитражного суда, рассматривая споры о заключенности именно предварительных договоров, пока нет. Но можно найти практику, в которой суды без прямых ссылок на вышеуказанные постановления применяют похожую позицию. То есть суды устанавливают, изучая конкретный предварительный договор аренды, определено ли в нем помещение настолько подробно, насколько это вообще было возможно на дату подписания этого договора, и, если имеющиеся признаки позволяют установить объект аренды, обязывают уклоняющуюся сторону заключить основной договор (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.12.10 по делу № А81−6271/2009). Например, указания местоположения здания, в котором находится помещение (будущий объект аренды), а также его ориентировочного метража с точки зрения суда может быть вполне достаточно (постановление ФАС Московского округа от 05.04.11 по делу № А40−48746/10−28−404).

Журнал «Юрист компании», № 11, Ноябрь 2013

Предварительный договор аренды нежилого помещения — образец

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

Предмет предварительного договора и правила отражения в нем предмета основного договора

Определение срока заключения основного договора

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Требования к форме и содержанию предварительного договора аренды нежилого помещения

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

ГК РФ, регулируя вопросы заключения договора аренды, указывает на необходимость четкого определения в нем объекта, подлежащего передаче контрагенту, а также отмечает, что выступать в качестве арендодателя вправе либо собственник имущества, либо субъекты, уполномоченные на то им или законом. Оба этих условия в полной мере соблюдаются, если на момент подписания документа арендуемый объект уже создан, а права на него должным образом зафиксированы.

Однако предпринимательская деятельность требует гибких механизмов, позволяющих оперативно вводить имущество, в особенности недвижимость, в гражданский оборот.

Предварительный договор, наряду с договорами аренды будущего имущества, чья правомерность заключения была подтверждена ВАС РФ в п. 10 постановления Пленума от 25.01.2013 № 13, позволяет сформировать правовую основу для дальнейшей эксплуатации имущества, на которое у потенциального арендодателя в момент заключения договора не имеется юридического титула.

Например, будущий собственник здания на этапе строительства заключает предварительные договоры в силу заинтересованности в максимально быстром поиске возможных арендаторов. В дальнейшем это обеспечит стабильность его положения и гарантирует окупаемость проекта.

Конструкция предварительного договора позволяет хозяйствующим субъектам сократить риски предпринимательской деятельности. Она устанавливает инструменты, обеспечивающие эффективное воздействие на нарушившего обязательства контрагента:

— понуждение к заключению основного договора через суд;

— возмещение убытков.

Предмет предварительного договора и правила отражения в нем предмета основного договора

В силу того, что предварительный договор выступает в качестве документа организационного характера, единственным обязательством, составляющим его предмет, является обязанность сторон в определенный срок заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ, п. 24 информационного письма ВАС от 16.02.2001 № 59). Следовательно, на правовом режиме имущества данный договор не отражается, отношений имущественного характера между субъектами не порождает.

Условия предварительного договора должны обеспечивать установление предмета основного договора, однако указание точных его характеристик является затруднительным по причине отсутствия на момент подписания объекта, планируемого к передаче в аренду.

В судебной практике существуют разнообразные позиции по поводу необходимости точного описания объекта будущего договора аренды:

• ФАС Московского округа в постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11 признал правомерным его определение путем указания адреса здания, а также ориентировочной площади помещений;
• АС СЗО, напротив в постановлении от 17.11.2014 по делу № А56-46933/2013, признал предварительный договор не заключенным по причине отсутствия в нем точных параметров помещений, их номеров, графических изображений, хотя адрес здания и ориентировочная площадь помещения были указаны.

Обратите внимание! Нежилые помещения должны быть максимально четко индивидуализированы в предварительном договоре посредством включения в него конкретных характеристик, в частности, адреса, этажа, площади или порядка ее определения.

Определение срока заключения основного договора

Ст. 429 ГК РФ указывает на необходимость включения в предварительное соглашение срока, в который сторонами должно быть исполнено обязательство по заключению основного договора. Если он не отражен в тексте документа, продолжительность равняется году.

При отсутствии в намеченный срок подписанного контракта либо предложений одной из сторон по его заключению обязательства, составляющие предмет предварительного договора, прекращаются. Указанный срок является пресекательным, поэтому по его истечении право субъектов требовать закрепления договоренностей и понуждать контрагента к заключению договора исчезает.

Определение срока должно быть произведено по правилам ст. 190 ГК, то есть путем указания на конкретную дату, период времени либо неизбежное событие.

Важно! Недопустимо ставить момент заключения основного договора в зависимость от действий стороны (определение ВАС РФ от 05.03.2011 № 2352/11), даты окончания строительства (постановление ФАС Московского округа от 13.11.2010 № КГ-А40/13470-10), регистрации прав потенциального арендодателя и иных аналогичных событий, поскольку они обусловлены волей субъектов и не носят характера неизбежности.

Если условие о сроке сформулировано указанным образом, незаключенности договора это не повлечет, срок будет признан не установленным, в силу чего подлежит определению по правилам п. 4 ст. 429 и будет равен 1 году. Такой подход нашел отражение, к примеру, в определении ВАС РФ от 18.03.10 № 2825/10.

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Возможность использования такого инструмента, как задаток, в качестве обеспечительной меры в рамках предварительного договора долгое время выступала областью споров между судами общей юрисдикции и арбитражными.

Противоречие было разрешено путем внесения с 01.07.2015 изменений в ч. 4 ст. 380 ГК РФ, включивших в положения о задатке норму, разрешающую вводить обеспечение задатком в предварительный договор: задаток обеспечивает не арендные отношения а само заключение договора аренды..

Иной способ обеспечить исполнение предварительного договора – включить условие об обеспечительном платеже. Ранее он рассматривался в качестве непоименованной обеспечительной меры, однако сейчас закреплен в законе. В п. 1 ст. 381.1 ГК РФ прямо указано, что такой платеж может быть использован для обеспечения будущего обязательства.

Требования к форме и содержанию предварительного договора аренды нежилого помещения

Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, а при отсутствии конкретных нормативных установлений на этот счет – заключаться в письменной форме.

Если форма предварительного соглашения не будет соблюдена, оно является ничтожным.

Из положений ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме посредством подписания единого документа. Таким образом, если стороны оформят договорные отношения путем обмена письменными документами, договор будет признан ничтожным.

Согласно общим правилам об аренде, подлежат госрегистрации договоры, срок которых составляет 1 год и более. Предварительный же договор аренды регистрировать не требуется ни в каком случае. ВАС в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 № 59 отмечал, что регистрация не может рассматриваться как составляющая понятия формы сделки, поэтому правило о необходимости соответствия форм предварительного и основного договоров в данном случае неприменимо. Кроме того, предварительный договор аренды недвижимости сам по себе не является сделкой с недвижимым имуществом, так как носит исключительно организационный характер и направлен на закрепление обязательства сторон о заключении основного контракта в будущем.

Обязательными элементами содержания предварительного договора выступают

• условия, позволяющие определить его предмет, то есть существенные условия будущего договора аренды;
• те условия, достижения соглашения по которым на данном этапе требовала одна из сторон.

Относительно срока заключения сделки договориться желательно, однако его отсутствие на действие соглашения не повлияет.

Образец предварительного договора аренды можно скачать по ссылке.

Предварительный договор аренды нежилого помещения (образец).

***

Предварительный договор аренды – удобная конструкция, способствующая быстрому развитию гражданского оборота и минимизации рисков предпринимательства. При составлении такого документа необходимо максимально точно формулировать его условия, в частности, правильно определять срок заключения основного договора и предмет соглашения.

Предварительный договор аренды нежилого помещения: образец

Предварительный договор аренды нежилого помещения

г.

, в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

, в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили предварительный договор о нижеследующем:

1.1. По настоящему предварительному договору Стороны обязуются заключить договор аренды нежилого помещения в здании, строящемся Арендодателем по договору инвестирования N от , в течение дней с момента государственной регистрации права собственности Арендодателя, но не позднее .

1.2. По договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование (далее — Основной договор).

1.3. Подлежащее передаче в аренду нежилое помещение, ориентировочно общей площадью кв. м, находится на этаже в здании, расположенном по адресу: (далее — Объект).

1.4. На момент заключения Основного договора площадь Объекта может быть уточнена на основании сведений ФГУП «Ростехинвентаризация», полученных Арендодателем.

1.5. Объект должен использоваться Арендатором для .

1.6. Передаваемый в аренду Объект свободен от любых прав третьих лиц и иных обременений.

1.7. Срок действия Основного договора с по .

1.8. Объект должен быть передан в аренду не позднее дней с момента подписания Сторонами Основного договора.

1.9. Передача Объекта в аренду и его возврат Арендодателю оформляются актами приема-передачи помещения, в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Заключить с Арендатором Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.

2.1.2. Передать Арендатору Объект в срок, указанный в п. 1.7. настоящего предварительного договора, на основании акта приема-передачи помещения, а также все относящиеся к арендуемому Объекту документы, необходимые для его эксплуатации.

2.1.3. Передать Арендатору Объект в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

2.1.4. Производить капитальный ремонт Объекта за свой счет.

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный им срок в случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы.

2.2.2. Потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если Арендатор пользуется Объектом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта.

2.2.3. В случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного Объекта потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. Заключить с Арендодателем Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.

2.3.2. Использовать Объект исключительно по его назначению и в целях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

2.3.3. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом.

2.3.4. Поддерживать Объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание Объекта.

2.3.5. Не проводить реконструкции Объекта, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя.

2.3.6. Неотделимые улучшения арендуемого Объекта производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.3.7. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю Объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

2.4. Арендатор вправе:

2.4.1. Истребовать от Арендодателя арендуемый Объект в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае непредставления Арендодателем арендуемого Объекта в указанный в договоре аренды срок.

2.4.2. При обнаружении недостатков сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующих пользованию им, по своему выбору:

— потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков Объекта, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Объекта;

— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора аренды.

2.4.3. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.

2.4.4. С письменного согласия Арендодателя сдавать арендованный Объект в субаренду.

2.4.5. В случае нарушения Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, по своему выбору:

— произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с Арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2.4.6. Заключить договор аренды на новый срок, письменно уведомив Арендодателя о желании заключить такой договор, в срок .

3. Обеспечение исполнения обязательства

3.1. В качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим предварительным договором, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю обеспечительный платеж в размере рублей в течение календарных дней с момента подписания настоящего предварительного договора.

3.2. При заключении Сторонами Основного договора перечисленная сумма обеспечительного платежа .

3.3. В случае уклонения Арендодателя от заключения Основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в полном объеме.

3.4. В случае уклонения Арендатора от заключения Основного договора Арендодатель в безусловном порядке удерживает сумму обеспечительного платежа.

4. Арендная плата по основному договору

4.1. По предварительной договоренности между Сторонами размер арендной платы составляет рублей, в том числе НДС .

4.2. Арендная плата будет включать .

4.3. Не позднее числа каждого месяца, начиная со дня подписания Сторонами Основного договора, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке.

4.4. Обязанность Арендатора по уплате арендной платы считается исполненной с даты .

5. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор.

5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

5.4. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им.

5.5. В случае просрочки передачи Объекта в аренду Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере процентов от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

5.6. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

6. Порядок изменения и расторжения основного договора

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему предварительному договору и Основному договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего предварительного договора и Основного договора.

6.2. Переход права собственности на сданный в аренду Объект к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения Основного договора.

6.3. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор:

— пользуется Объектом с существенным нарушением условий договора аренды или назначением Объекта либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает состояние Объекта;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель уведомляет Арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок путем направления письменного предупреждения .

6.4. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендатора в случаях, когда:

— Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта;

— переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта при заключении договора аренды;

— Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт Объекта;

— Объект в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

7.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который будет заключен Сторонами в последующем.

8.2. Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

8.3. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до заключения Сторонами договора аренды.

8.4. Основной договор аренды подлежит государственной регистрации, расходы по которой осуществляет .

8.5. В случаях, не предусмотренных настоящим предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

9. Реквизиты и подписи сторон

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

>Предварительный договор аренды нежилого помещения — образец

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Возможность использования такого инструмента, как задаток, в качестве обеспечительной меры в рамках предварительного договора долгое время выступала областью споров между судами общей юрисдикции и арбитражными.

Позиция ВАС РФ была изложена в постановлении Президиума от 19.01.10 № 13331/09 и основывалась на понимании задатка как меры обеспечения, подлежащей применению исключительно к денежным обязательствам, предварительный же договор не предусматривает расчетов и порождает единственное обязательство по заключению основного соглашения, поэтому такое условие в нем ничтожно.

ВС РФ, напротив, отмечал допустимость использования задатка с целью обеспечения исполнения указанных договоров, рассматривая его в качестве обеспечения денежного обязательства одной из сторон по будущему договору, в зачет которого была бы уплачена эта сумма при заключении основной сделки (определение от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).

Противоречие было разрешено путем внесения с 01.07.2015 изменений в ч. 4 ст. 380 ГК РФ, включивших в положения о задатке норму обеспечения обязательства по заключению в будущем основного договора таким способом.

Иной способ обеспечить исполнение предварительного договора – включить условие об обеспечительном платеже. Ранее он рассматривался в качестве непоименованной обеспечительной меры, однако сейчас закреплен в законе. В п. 1 ст. 381.1 ГК РФ прямо указано, что такой платеж может быть использован для обеспечения будущего обязательства.

Договор аренды нежилых помещений, предварительный

г. Москва «___»_________ 201_ г.

ОАО «____________», далее «Арендодатель», в лице Генерального директора _______________, и ООО «___________», далее «Арендатор», в лице Генерального директора _________________, заключили настоящий предварительный договор аренды (далее – «Договор») о нижеследующем:

1. Предмет договора
1.1. В случае государственной регистрации ООО «___________», Арендодатель обязуется заключить с ним договор аренды и передать данному обществу в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: ______________________________, за плату _________ руб. кв. м в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.
1.2. Помещение является собственностью Арендодателя (свидетельство о праве собственности N ____ от «__»___________ 201__ г.).
1.3. Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до «__»_______ 201__ г.

2. Заключительные положения
2.1. Предварительный договор аренды заключён в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.
2.2. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из Договора, должна быть подтверждена Сторонами в форме дополнительных соглашений к Договору. Все изменения и дополнения к Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями Сторон.
2.3. Сторона не вправе передавать свои права и обязательства по предварительному договору аренды третьим лицам без предварительного письменного согласия другой Стороны.
2.4. Ссылки на слово или термин в договоре в единственном числе включают в себя ссылки на это слово или термин во множественном числе. Ссылки на слово или термин во множественном числе включают в себя ссылки на это слово или термин в единственном числе. Данное правило применимо, если из текста Договора не вытекает иное.
2.5. Стороны соглашаются, что за исключением сведений, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут составлять коммерческую тайну юридического лица, содержание Договора, а также все документы, переданные Сторонами друг другу в связи с Договором, считаются конфиденциальными и относятся к коммерческой тайне Сторон, которая не подлежит разглашению без письменного согласия другой Стороны.
2.6. Для целей удобства в предварительном договоре аренды под Сторонами также понимаются их уполномоченные лица, а также их возможные правопреемники.
2.7. Уведомления и документы, передаваемые по Договору, направляются в письменном виде по следующим адресам:
2.7.1. Для Арендодателя: _______________________________________________.
2.7.2. Для Арендатора: _________________________________________________.
2.8. Любые сообщения действительны со дня доставки по соответствующему адресу для корреспонденции.
2.9. В случае изменения адресов, указанных в п. 2.7. предварительного договора и иных реквизитов юридического лица одной из Сторон, она обязана в течение 10 (десяти) календарных дней уведомить об этом другую Сторону, при условии, что таким новым адресом для корреспонденции может быть только адрес в г. Москве, Российская Федерация. В противном случае исполнение Стороной обязательств по прежним реквизитам будет считаться надлежащим исполнением обязательств по Договору.
2.10. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами и вытекающие из настоящего договора или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров. В случае невозможности путем переговоров достичь соглашения по спорным вопросам в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента получения письменной претензии, споры разрешаются в Арбитражном суде г. Москвы в соответствии с действующим законодательством РФ.

Весь текст бланка предварительного договора аренды нежилых помещений в прикрепленном файле.

Особенности предварительного договора аренды нежилого помещения

Такой документ является способом совершения сделки, если основной контракт заключить в данный момент не возможно. Существуют определенные требования к составлению такого договора.

Предварительный договор аренды нежилого помещения

Данное соглашение позволяет:

1. Защитить выбранную недвижимость от посягательств других арендаторов,
2. Быть уверенным, что основная сделка состоится,
3. Утвердить тонкости будущего сотрудничества,
4. Защитить чьи либо права,
5. Покрыть убытки при нарушении условий контракта.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Мы, нижеподписавшиеся:

____________________________________, дата рождения ____________ г.,

паспорт ______________, выдан _____________________________, зарегистрирован(а) по адресу: ___________________________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

___________________________________, дата рождения ___________________ г.,

паспорт ___________________, выдан _______________________________, зарегистрирован(а) по адресу: ______________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», при совместном упоминании именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. «Продавец» обязуется в будущем продать, а «Покупатель» купить одну целую квартиру под номером ___________, состоящую из __________ жилой(ых) комнат, находящуюся в городе Пенза, по _____________, в доме под номером ______________________, и расположенную на _____________этаже ___________ дома, общей площадью ______кв. м.
2. Указанная квартира принадлежит «Продавцу» на праве

1. Договор купли-продажи квартиры будет заключен на следующих условиях:

3.1. Продажная цена квартиры будет составлять: ______________________________

3.2 «Стороны» договорились, что «Покупатель» оплачивает стоимость квартиры, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, следующим образом:

• — сумма в размере _____________________________рублей в момент заключения настоящего договора в качестве задатка;
• — сумма в размере _________________рублей в срок до _______г.

3.3 Договор купли-продажи будет составлен в простой письменной форме и сдан на регистрацию в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае если одна из Сторон настаивает на нотариальном удостоверении предварительного или основного договора купли-продажи, то эта Сторона несёт все расходы, связанные с нотариальными действиями.

3.4. «Продавец» обязуется передать вышеуказанную квартиру свободной от регистрации, проживающих лиц и вещей в срок до ________________ г.

3.5. Все расходы по регистрации основного договора в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним несут «Покупатель» и «Продавец».

1. «Стороны» обязуются совершить все действия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи и его регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Основной договор купли-продажи должен быть заключён в срок до _______________ г. включительно.
3. В соответствии со ст. 380 — 381 ГК РФ «Стороны» предусматривают в качестве договорного способа обеспечения уплату следующей компенсации:

6.1. В случае неисполнения настоящего договора по вине «Продавца», он обязан в течение 5 рабочих дней, со дня истечения срока, указанного в п.5, уплатить «Покупателю» двойную сумму задатка, т.е. _______________________________ рублей.

6.2. В случае неисполнения настоящего договора по вине «Покупателя», полученный задаток в качестве компенсации остаётся у «Продавца».

1. Содержание статей 380 (Понятие задатка. Форма соглашения о задатке), 381 (Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком), 395 (Ответственность за неисполнение денежного обязательства), 429 (Предварительный договор), 131 (Государственная регистрация недвижимости), 167 (Общие положения о последствиях недействительности сделки), 209 (Содержание права собственности), 218 (Основания приобретения права собственности), 223 (Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 292 (Права членов семьи собственников жилого помещения), 475 (Последствия передачи товара ненадлежащего качества), 491 (Сохранение права собственности за продавцом), 558 (Особенности продажи жилых помещений) ГК РФ, права и обязанности, смысл, значение, а также последствия настоящего договора Сторонам разъяснены.
2. «Продавец» гарантирует, что до составления настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не заложена, обязательствами третьих лиц не обременена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, является его собственностью и нет никаких препятствий для заключения основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры.
3. «Продавец» обязуется передать указанную квартиру «Покупателю» в пригодном для проживания состоянии, укомплектованную исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, не обремененную задолженностями по коммунальным платежам.
4. Настоящий договор составлен и подписан в 2-х экземплярах, которые выданы «Сторонам» на руки.
5. Договор подписан «Сторонами» после прочтения. Личность «Сторон» установлена. Принадлежность «Продавцу» отчуждаемой квартиры проверена.

Подписи сторон:

«Продавец»

«Покупатель»

Понятие и значение первого соглашения аренды нежилого помещения

Согласно ГК РФ, в таком документе должны быть четко указаны объекты сторон. Эту процедуру облегчает факт создания объекта до момента подписания первоначального соглашения. Для эффективного ведения бизнеса требует быстрый ввод имущества в оборот.

В соответствии с Постановлением Пленума возникает возможность для клиента эксплуатировать недвижимость.

Такой документ заключается, например, для сокращения срока сдачи в аренду жилья. Это позволит сократить риски осуществления деятельности.

Существуют следующие инструменты для контроля за исполнением обязательств контрагента:

• Возмещение убытков,
• Требование заключить основное соглашение через суд.

Предмет контракта и его преимущества

Основным плюсом такого документа является страховка того, что стороны заключат основной контракт в установленный срок.

Следовательно, на новые возможности договор не влияет, не создавая зависимых отношений между субъектами.

Судом предусмотрены обязательные параметры, которые должны быть указаны:

1. Адрес и площадь помещения,
2. Точные параметры помещения, графическое изображение.

ВАЖНО! Для нежилых помещений требуется еще более подробная идентификация объекта.

Определение срока заключения основного контракта

В ГК РФ ст. 429 указан срок заключения основного контракта, который равняется году, если дата не указана в первоначальном.

Мнение эксперта Александров Дмитрий Петрович Практикующий юрист с 15-летним стажем. Специализируется на семейном праве Если сроки не соблюдены, то он считается недействительным. Все требования по предварительному контракту исчезают с момента просрочки перезаключения контракта. Срок и ситуации перезаключения утверждены Гражданским кодексом РФ ст. 190.

Срок перезаключения не ставится:

• В зависимости от действий сторон,
• С даты завершения строительства,
• С момента регистрации прав арендодателя.

Т. е. вышеперечисленные ситуации не несут неизбежного характера.

При этом указанные данные моментов не умиляют законность основного контракта. В таком случае срок будет определяться в соответствии с требованием Закона.

Задаток и обеспечительный платеж в первоначальном договоре аренды

Зачастую задаток является предметом споров между арбитражными судами и общей юрисдикцией.

Согласно постановлению Президиума от 19.01.10 № 13331/09, предварительный контракт не должен нести за собой обязанность уплаты денежных средств, он только гарантирует заключение основного сотрудничества.

В настоящее время приняты поправки, в соответствии с которыми залог применяется как обязательство заключения основного контракта.

Еще одним способом исполнения предварительного соглашения является включение условий об обеспечительном платеже. Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, такой платеж будет использован для обеспечения выполнения утвержденных условий.

Ультиматум к содержанию и форме договора аренды помещения

Документ заключается в письменной форме и имеет тот порядок, что и основной.

Риски при составлении первоначального договора:

• Продажа квартиры другому покупателю

Собственник может заключить договор с другим клиентом.

• Утрата аванса внесенного за недвижимость

В случае рассмотрения дела в суде, залогодатель может вернуть часть затраченных средств, но такой исход событий довольно редкий.

ВАЖНО! При несоблюдении форм сделка считается недействительной.

Законом утверждено, что контракт аренды заключается в единой форме и подлежит подписанию обеими сторонами. При этом регистрация данного документа не требуется. Такая форма договора представляет собой больше организационный характер и становится обязательством по заключению основного.

Обязательные данные в первоначальном соглашении:

1. Идентификационные параметры объекта,
2. Предмет договора,
3. Условия.

Рейтинг автора Автор статьи Александров Дмитрий Петрович Практикующий юрист с 15-летним стажем. Специализируется на семейном праве Написано статей 55 Следующая АрендаДоговор аренды и его существенные условия Отличная статья 0>Предварительный договор о заключении договора аренды

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

о заключении договора аренды недвижимого имуществаг. «» 2019 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества, основные условия которого Стороны определяют в настоящем Договоре, который является предварительным договором.

1.2. Договор аренды должен быть заключен Сторонами настоящего Договора в течение дней с момента получения Арендодателем свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду.

1.3. Обязательства из будущего договора аренды возникнут у Сторон настоящего Договора с момента заключения основного договора аренды.

2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ БУДУЩЕГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: , общей площадью кв. м (далее – «Помещение») в состоянии, позволяющем его эксплуатировать для .

2.2. Передача помещения осуществляется по акту приема-передачи с указанием технического состояния помещения, наличия вспомогательного оборудования, коммуникаций и иной информации, характеризующей помещение на момент сдачи его в аренду.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендодатель обязуется:

3.1.1. Производить капитальный ремонт помещения за свой счет.

3.1.2. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.

3.2. Арендатор обязуется:

3.2.1. Использовать помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим Договором.

3.2.2. Содержать помещение в исправности и надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать пожарную безопасность.

3.2.3. Своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт помещения.

3.2.4. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю.

3.2.5. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.

3.2.6. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет собственных средств или возмещает ущерб, причиненный Арендодателю, в установленном законом порядке.

3.3. Арендуемое помещение может сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.

4. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

4.1. Арендатор будет производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме рублей в с учетом НДС.

4.2. Оплата производится путем перечисления суммы, определенной Договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее числа каждого месяца, начиная с первого аренды.

4.3. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере % от суммы задолженности, но не более % от общей суммы арендной платы.

4.4. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ БУДУЩЕГО ДОГОВОРА

5.1. Срок аренды устанавливается с «»2019г. по «»2019г.

5.1.1. По истечении срока договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.

5.1.2. За до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора.

5.1.3. Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю, не позднее, чем за о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещение по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.

5.2. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению Сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

5.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению:

5.3.1. При использовании Арендатором помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды.

5.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения.

5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение .

5.3.4. Если Арендатор не производит ремонтов, предусмотренных договором аренды.

5.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора:

5.4.1. Если Арендодатель не производит капитального ремонта помещения.

5.4.2. Если помещение, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования.

6. ФОРС-МАЖОР

6.1. Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при настоящих условиях обстоятельствах.

6.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п.6.1 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Договору.

6.3. Если Сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п.6.2 Договора, то она обязана возместить второй Стороне понесенные этой Стороной убытки.

6.4. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п.6.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более , Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения Договора.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры и разногласия, возникающие между Сторонами из условий Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.

7.2. В случае не урегулирования споров путем переговоров споры разрешаются Арбитражным судом в установленном законом порядке.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Любые изменения и дополнения, дополнительные соглашения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон.

8.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме. Уведомления и сообщения будут считаться исполненными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом, по телеграфу, телетайпу, телексу, телефаксу или доставлены лично по юридическим (почтовым) адресам Сторон с получением под расписку соответствующими должностными лицами.

8.3. Настоящий Договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Арендодателя и Арендатора.

8.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК: АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

10. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________ Арендатор _________________