Подряд или поставка?

Вопрос о моменте перехода собственности

Вопрос о распределении риска упирается в более общий: в какой момент заказчик становится собственником предмета подряда? На наш взгляд, определение подряда в ГК не как работы, а как достижения результата работы позволяет сделать вывод, что заказчик приобретает право собственности на изготовляемую вещь только с момента, когда он принял ее от подрядчика. Такое решение вряд ли вызовет сомнения применительно, например, к бытовому подряду. Имеется в виду, что до сдачи, например, портным заказанного ему костюма его собственником является подрядчик и соответственно распоряжаться им заказчик может только с момента получения костюма.

Становление новых экономических и юридических форм строительства привело к возникновению ряда острых проблем, которые в прежних условиях унифицированной модели подряда на капстроительство либо вовсе не возникали, либо решались сравнительно легко.

Если в силу ГК РК право собственности на объект недвижимости возникает с момента регистрации, то до этих пор соответствующий объект невозможно считать недвижимостью. Объектом строительства, таким образом, представляет собой некий имущественный комплекс, выступающий как определенное единство. Право собственности на этот объект у заказчика возникает с момента его приемки у подрядчика, что не вызывает сомнений.

Для иллюстрации основных проблем рассмотрим достаточно несложное на первый взгляд, и, безусловно, типичное, дело.

Строительная организация АО «Синтез», получив под застройку земельный участок в с Коктал Балыкшынского края, заключила договор подряда с АО «Канелс», выступившим в роли заказчика, на строительство 16-квартирного жилого дома.

В свою очередь, заказчик имел договор с миграционной службой, по которому он обязался за счет последней обеспечить строительство и передать ей в собственность жилое здание.

В связи с тем, что заказчик, приняв очередной этап работ, оплатил их не полностью (используя при этом средства миграционной службы), договор был после длительной переписки расторгнут, а объект остался недостроенным.

Подрядчик предъявил в суде иск к АО «Канелс» о взыскании суммы долга за принятые работы, а также расходов по охране объекта после прекращения строительства и в связи с отсутствием средств у ответчика просил обратить взыскание на сам объект застройки.

Естественно, что в первую очередь возник вопрос о том, кому принадлежит право собственности на объект.

Казалось бы, в любом случае истец имеет право на удержание вещи как кредитор против неисправного должника, вплоть до реализации ее в порядке, установленном для залога. Однако совершенно очевидно, что определить принадлежность вещи все же необходимо, во-первых, для правильного указания номинального продавца и распределения налоговых обязательств при продаже, а во-вторых, для исполнения требований, требующих вернуть остаток вырученной при реализации суммы залогодателю (в данном случае — собственнику), тем более что стоимость объекта явно превышала сумму долга. Кроме того, ситуация обострялась наличием еще одного кредитора того же должника — миграционной службы.

Вопрос о праве на объект строительного подряда в прямой форме законом не решен, а содержание норм о подряде не позволяет прийти к однозначному толкованию.

Как пишет К.Скловский, «упразднение в нашем законодательстве ранее существовавшего правила superfities solo cedit (то, что на поверхности, земле принадлежит), представлявшего собой частный случай правила «принадлежность следует главной вещи» (в соответствии с которым недвижимость принадлежала собственнику земли), исключает наиболее естественный для строительства ход рассуждений, согласно которому достаточно определить собственника земли и тем самым предрешить все прочие вопросы, и потому снимает в этом отношении специфику строительного подряда, заставляя искать решение в подрядном праве в целом».

Правило ст. 236 ГК РК о моменте возникновения права собственности на вновь создаваемую недвижимость с момента ее государственной регистрации, как будто исключая собственность подрядчика (не затрагивая движимого имущества), также не решает всех возникающих вопросов, поскольку «объект строительства» как имеющее определенное единство имущество еще до возможности признания его зданием, сооружением или иной недвижимостью уже вовлекается в гражданский оборот и может служить предметом сделок. Однако в дальнейшем, говоря о собственности на объект, мы, конечно, должны всякий раз иметь в виду, что поскольку не имеется регистрации, речь может идти не о праве собственности на недвижимое имущество, а о принадлежности полного права на объект строительного подряда, и прежде всего права распоряжения им.

Дилемма состоит в следующем: до передачи объекта он может быть либо в собственности подрядчика, либо в собственности заказчика. Следовательно, в момент исполнения подряда (передача вещи заказчику) происходит переход собственности, а во втором — это передача только владения.

Вытекающее отсюда право подрядчика распорядиться объектом до его сдачи заказчику по своему усмотрению, в том числе путем отчуждения третьим лицам, имеет столь далеко идущие практические последствия, что сомневаться в актуальности вопроса или оценивать его как имеющий чисто академический интерес, конечно, уже невозможно.

Однако существуют определенные сомнения, которые все же не позволяют считать проблему исчерпанной.

Генеральный подрядчик и субподрядчик: если из законодательных актов или договора не вытекает иное, подрядчик вправе привлечь к исполнению договора других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает перед заказчиком в качестве генерального подрядчика, а перед субподрядчиком — в качестве заказчика. Генеральный подрядчик несет перед субподрядчиком ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства заказчиком, а перед заказчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства субподрядчиком.

Если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требований, связанных с нарушением ими договоров с генеральным подрядчиком.

С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договор на выполнение отдельных работ с третьими лицами. В этом случае третье лицо несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.

Если договор заключен одновременно с двумя или более подрядчиками и предмет обязательства неделим, то подрядчики признаются по отношению к заказчику солидарными должниками и соответственно солидарными кредиторами. При делимости предмета обязательства, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами или соглашением сторон, каждый из подрядчиков приобретает права и несет обязанности по отношению к заказчику в пределах своей доли.

С экономической точки зрения, если с момента заключения договора заказчик обязан оплатить работу, то одновременное возникновение у подрядчика права и на оплату работы, и на вещный результат этой работы лишено очевидного основания. В юридическом отношении непонятно, по какому основанию собственником становится подрядчик. Вообще говоря, если отвлечься от разбора вариантов, когда материал передан той или иной из сторон договора, не способного в принципе изменить суть проблемы, то основанием для возникновения права собственности должно быть признано изготовление (производство) вещи.

И здесь, мы, кажется, находим решающее обстоятельство: в силу указанной нормы изготовление вещи лишь тогда порождает право собственности для изготовителя, когда она создана последним для себя.

Если это так, и подрядчик не может быть собственником вещи, необходимо определить характер права подрядчика на вещь до ее передачи.

Например, возложение на заказчика затрат на консервацию строительства без вины заказчика позволяет сделать вывод, что объект создается именно для заказчика.

Из этого вытекает, далее, что заказчик, наряду с подрядчиком, имеет право виндикации объекта против третьих лиц, уместность чего едва ли можно оспорить. В то же время попытки заказчика завладеть объектом в обход законного порядка дают и подрядчику право на защиту против заказчика. (такого рода споры бывают в практике).

Владение подрядчика, усиленное правом удержания и правом реализации объекта как залога, не приобретает однако характера вещного права и остается правом обязательственным. Соответственно мы должны признать, что подрядчик не имеет права распоряжаться объектом строительства как своей собственностью.

. Сроки выполнения работы: в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Если иное не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы.

Выполнение работы иждивением подрядчика: если иное не предусмотрено договором, работа выполняется иждивением подрядчика: из его материалов, его силами и средствами.

Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц.

Указанные в договоре подряда начальный, конечный и промежуточные сроки выполнения работы могут быть изменены в случаях и в порядке, предусмотренных договором. Итак, подрядчик, по мнению К. Скловского, не вправе распорядиться объектом строительства как своим, а имеет на него лишь право владения, защищаемое, впрочем, как полноценное титульное владение против третьих лиц, в том числе против заказчика, если, например, последний без оснований пытается завладеть незавершенным строительством. С этой точкой зрения, на наш взгляд, можно вполне согласиться.

Переход риска при выполнении смр

На практике сложилась ситуация, когда по договору строительного подряда заказчик имеет возможность принять НДС к вычету, даже не расплачиваясь за выполненные работы и не принимая на себя риск ответственности за сохранность созданного имущества. Подрядчик же, оставаясь ответственным за созданное имущество и продолжая с ним работать, не получает деньги от заказчика, но вынужден увеличивать налоговую базу по налогу на прибыль и НДС. Разберемся в этом вопросе.

Для начала напомним, что по договору строительного подряда одна сторона (подрядчик) обязуется по заданию другой стороны (заказчика) построить объект недвижимости либо выполнить иные строительно-монтажные работы (СМР) (ст. 740 ГК РФ). Порядок и условия передачи результата работ должны быть предусмотрены в заключенном договоре.

Готовая продукция и договор подряда

Нередко перед бухгалтерами встает вопрос о порядке перехода права собственности на выполненные строительно-монтажные работы от подрядчика к заказчику. В этой связи хотелось бы рассмотреть различия между работами по изготовлению готовой продукции и работами по договору подряда.

При изготовлении готовой продукции ее производитель на всех стадиях производства (начиная с приобретения материалов и заканчивая отгрузкой продукции на склад) продолжает оставаться ее собственником. Вещь изначально изготавливается для продажи, но покупатель (будущий собственник) еще не известен. И только после того как появится жаждущий эту продукцию приобрести, в заключенном с ним договоре купли-продажи необходимо будет обговорить порядок перехода к нему права собственности.

Право это к новому владельцу может перейти чаще всего на дату подписания приемо-передаточного акта между ним и продавцом (или между продавцом и перевозчиком). Также право собственности может перейти на дату оплаты купленной продукции либо, при продаже недвижимости, на дату государственной регистрации перехода права собственности.

При этом риск случайной гибели или случайного повреждения проданной продукции может перейти к покупателю как на дату перехода права собственности по условиям договора, так и в более ранний или, наоборот, в более поздний период (ст. 459 ГК РФ).

Например, при отгрузке готовой продукции покупателю с одновременным переходом права собственности в этот же момент покупатель принимает на себя и все риски. При продаже недвижимости покупатель принимает риски на дату подписания акта, а право собственности — на дату государственной регистрации. При отгрузке продукции перевозчику право собственности может перейти к покупателю на дату подписания перевозочных документов, но риск на себя в процессе перевозки возьмет транспортная компания.

Можно привести еще множество вариантов заключения договоров купли-продажи с разделением по времени перехода права собственности и перехода риска.

Переход риска

Что же такое переход риска случайного повреждения или случайной гибели вещи от одного лица к другому? Как верно в свое время заметил советский государственный деятель Лазарь Моисеевич Каганович, «у каждой аварии всегда есть фамилия, имя и отчество». Другими словами, всегда (за редчайшим исключением) есть конкретный человек, из-за невнимательности, халатности либо прямого умысла которого и произошел форс-мажор.

Поэтому можно сказать, что и у любой товарно-материальной ценности, любого имущества всегда есть фамилия, имя и отчество. То есть за любым имуществом организации должно быть закреплено материально ответственное лицо, отвечающее (в том числе и собственным карманом) за его сохранность и надлежащее использование.

И как только материально ответственный расписался в соответствующем документе (акте, накладной и пр.), что принял данную ценность (следовательно, и претензий по качеству и количеству не имеет), сразу же он лично, а в его лице и организация, которую он представляет, принимают на себя ответственность за это имущество. Иными словами, риск его случайной гибели либо повреждения. В свою очередь, материально ответственный со стороны продавца, а в его лице — организация, расписавшись в сдаче имущества в том же документе, передает его вместе с риском, а значит, снимает с себя (и организации) ответственность за его дальнейшую сохранность.

Право собственности по договору строительного подряда

При выполнении работ по договору строительного подряда изначально право собственности на возводимый объект будет принадлежать застройщику — лицу, обладающему правами на земельный участок, на котором ведется стройка (п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). При реконструкции либо ремонте объекта недвижимости застройщику уже принадлежит право собственности на объект.

Все остальные участники строительного процесса (обычная цепочка: застройщик — технический заказчик — генеральный подрядчик — субподрядчики) вкладывают свои материальные и трудовые ресурсы в возведение (при новом строительстве) либо физическое изменение (при реконструкции или ремонте) объекта недвижимости, который им по праву собственности не принадлежит и принадлежать не будет.

В собственности подрядчика на строительной площадке находятся лишь приобретенные им материалы, которые он еще не вложил в дело. Как только бетон залит в котлован или гвоздь забит в стену, материальные ценности подрядчика и его трудовые ресурсы становятся имуществом, принадлежащим уже застройщику, но пока ему не переданным.

Риск случайной гибели и СМР

Подрядчик вплоть до передачи результата несет риск случайного повреждения или гибели созданного им имущества (п. 1 ст. 705 ГК РФ). Но, как говорилось ранее, у каждого имущества должны быть фамилия, имя и отчество. Другими словами — должно быть конкретное физическое лицо, отвечающее за его сохранность. И это будут фамилия, имя и отчество того сотрудника, подрядчика (начальника участка, прораба, мастера, бригадира и т.п.), которому организацией доверено непосредственное руководство работами по данному объекту (договору) и который имеет право подписывать от ее имени всю документацию (как техническую, так и финансовую) по объекту.

Передача результата работ заказчику (в роли которого может выступать генеральный подрядчик, технический заказчик либо непосредственно застройщик) означает и передачу ему риска случайного повреждения или случайной гибели построенного (отремонтированного) имущества.

Таким образом, подписанием акта приема-передачи результата выполненных работ представитель заказчика подтверждает и принятие ответственности за сохранность этого результата, т.е. созданного или отремонтированного имущества. Со сдавшего результат работ (то есть передавшего имущество) представителя подрядчика (компании-подрядчика) ответственность, следовательно, снимается.

И если до подписания приемопередаточного акта все проблемы по сохранности имущества были головной болью подрядчика, то после его оформления эти проблемы должны волновать исключительно заказчика.

Что происходит на практике

В договорах подряда чаще всего указывается, что расчеты за выполненные работы производятся на основании ежемесячно подписываемых актов о приемке выполненных работ и справок о стоимости выполненных работ и затрат (можно использовать формы N КС-2 и N КС-3 <1>, применение которых с 2013 г. не является обязательным).

<1> Утверждены Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100.

На основании этого сложилось довольно устойчивое мнение, что подписание акта (форма N КС-2) по окончании каждого месяца свидетельствует о реализации строительно-монтажных работ подрядчиком (п. 1 ст. 39 НК РФ) и принятии их к учету заказчиком.

Подобная постановка вопроса удобна многим заказчикам. Не принимая на себя ответственности за сохранность созданного имущества и даже не расплачиваясь за выполненные работы, они имеют возможность, получив справку о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3) и счет-фактуру, принять НДС к вычету (п. 5 ст. 172 НК РФ).

Подрядчик же, наоборот, ставится в более невыгодное положение. Оставаясь ответственным за созданное им имущество и продолжая с ним работать, он тем не менее, не получая денег от заказчика, вынужден увеличивать налоговую базу как по налогу на прибыль, так и по налогу на добавленную стоимость.

Позиции чиновников и судей

Минфин России возражает против такого подхода к определению момента передачи результата работ от подрядчика к заказчику. Сотрудники финансового ведомства, ссылаясь на п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», отмечают, что само по себе подписание акта по форме N КС-2, если в договоре не указано, что вместе с ним к заказчику переходит риск по выполненным работам, не позволяет заказчику принять их к учету, равно как и принять к вычету НДС, указанный подрядчиком в счете-фактуре (Письма Минфина России от 05.03.2009 N 03-07-11/52, от 20.03.2009 N 03-07-10/07, от 14.10.2010 N 03-07-10/13).

Также чиновники согласились с тем, что подписание акта о приемке выполненных работ еще не означает для подрядчика обязанности отразить в учете реализацию СМР и увеличить налогооблагаемую базу по НДС и налогу на прибыль (Письмо Минфина России от 07.11.2011 N 03-07-11/299).

Естественно, большинству заказчиков такая трактовка вопроса о порядке принятия СМР к учету и вычету подлежащего уплате подрядчику налога на добавленную стоимость весьма невыгодна.

Более того, им удалось каким-то образом добиться удобного (для этого самого большинства) судебного решения.

Судебная практика. В Постановлении ФАС Московского округа от 07.04.2011 N КА-А40/2227-11 по делу N А40-60156/10-35-331 указано, что отсутствие перехода риска к заказчику при подписании актов по форме N КС-2 не препятствует принятию заказчиком выполненных работ к бухгалтерскому учету и вычету НДС у заказчика, принявшего работы у подрядчика по акту формы N КС-2. К такому выводу судьи пришли в связи с тем, что о переходе риска к заказчику при передаче работ говорится в гражданском законодательстве и не упоминается в законодательстве налоговом.

«Хромающая» логика

Но нам хотелось бы обратить внимание на не всегда верно понимаемые некоторыми судами или судьями различия и сходства между гражданским и налоговым законодательством.

Напомним: институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное НК РФ не предусмотрено (п. 1 ст. 11 НК РФ).

Особого порядка принятия заказчиком к учету выполненных для него подрядчиком строительно-монтажных работ ни первой, ни второй частями НК РФ не установлено. Следовательно, заказчик не то что имеет право, а обязан в этом случае при принятии результата выполненных работ руководствоваться нормами ст. 705 ГК РФ — принять результат выполненных подрядчиком СМР вместе с риском (ответственностью) за их последующую сохранность. И только в этом случае он имеет возможность принять к вычету предъявленный подрядчиком НДС.

Не принимая на себя риски (ответственность), заказчик подписанием акта подтверждает только объем выполненных строительно-монтажных работ и их договорную стоимость за соответствующий отчетный период, но не принимает результат выполненных работ.

Оплатив выполненные фактически подрядчиком работы (не приняв их результат), заказчик, по сути, производит предварительную оплату. Но не в какой-то общеабстрактной сумме — 50% (или сколько-то еще) от цены договора, а в конкретной — фактической стоимости выполненных работ за прошедший отчетный период.

И вот после оплаты выполненных работ на основании счета-фактуры от подрядчика на полученный аванс заказчик сможет вполне законно принять к вычету перечисленный НДС. Но только не как налог по принятым СМР (п. 5 ст. 172 НК РФ) и перечисленной частичной оплате в счет предстоящего выполнения работ (п. 9 ст. 172 НК РФ).

Этапы выполнения СМР

Весь процесс выполнения строительно-монтажных работ в договоре может быть разбит на этапы. Определение этапа нам удалось найти только в одном нормативном правовом акте — в Положении о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (далее — Положение).

Под этапом строительства понимается строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта.

В отношении метрополитена под этапом строительства также понимается комплекс работ по организации строительства, включающий в себя строительство временных зданий и сооружений, проходку шахтных стволов с подходными выработками, оснащение горных комплексов, сооружение и оснащение стартовых котлованов для щитовой проходки тоннелей.

В отношении автомобильных дорог под этапом строительства также понимается комплекс работ по подготовке территории строительства, включающий в себя изъятие земельных участков, необходимых для размещения автомобильной дороги, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, оформление прав владения и пользования на указанный земельный участок, снос зданий, строений и сооружений, переустройство (перенос) инженерных коммуникаций, вырубку леса, проведение археологических раскопок в пределах территории строительства, разминирование территории строительства и другие работы (п. 8 Положения).

Исходя из нормативного определения этапа строительства, по нашему мнению, можно сделать вывод, что также под ним можно признать ту часть результата выполненных строительно-монтажных работ, продолжать которые подрядчик уже не будет. Заказчик при этом принимает на себя обязанности по обеспечению сохранности данной части выполненных работ, то есть берет на себя риск повреждения или гибели, подрядчик, соответственно, его передает.

Допустим, все электромонтажные работы на объекте можно разделить на устройство наружных электрических сетей (один этап) и устройство внутренней системы электроснабжения (второй).

При строительстве жилого дома этапами можно признать, например, каждую из секций (подъездов).

Передав результат работ по законченному этапу и переложив всю ответственность за дальнейшую сохранность этого имущества на заказчика, подрядчик обязан будет отразить у себя в учете реализацию (как в регистрах бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения).

Приемка результата работ по выделенному в договоре этапу для заказчика вполне обоснованно позволяет принять его к учету и вычесть по итогам налогового периода предъявленный подрядчиком НДС.

* * *

Надеемся, нам удалось убедить читателей, что переход риска не просто фраза в договоре, так сказать, реверанс в сторону законодательства, а условие возникновения ответственности у одной из сторон договора — подрядчика либо заказчика.

И порядок определения перехода риска может повлечь весьма значительные последствия для обеих сторон.

С.Верещагин

Независимый эксперт

по методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

ПОСТАВКА ИЛИ ПОДРЯД?

Е. СЕМЕНОВА
Семенова Елена, некоммерческое партнерство «Исследовательский центр повышения эффективности управления «Эстимат».
Договор поставки в предпринимательской деятельности используется стабильно долго и достаточно широко, поскольку именно по этим договорам реализуются производимые и закупаемые товары и продукция. Казалось бы, при заключении договора поставки не должно возникать вопросов, поскольку данный вид правовых отношений хорошо регламентирован главой 30 ГК РФ. Однако правоприменительная практика позволяет выделить ряд узких мест, возникающих при формировании условий договора. Важным этапом является определение предмета договора и его существенных условий.
Как известно, договор поставки является разновидностью договора купли-продажи. В связи с этим в юридической литературе чаще всего освещается вопрос отличия договора поставки от договора купли-продажи. В реальном же хозяйственном обороте зачастую возникает необходимость провести разграничение между договором поставки и договором подряда.
Примером тому может служить заказ хозяйствующего субъекта на изготовление другим предприятием комплектующих изделий с использованием давальческого сырья заказчика.
Волеизъявление сторон по договору направлено на создание определенной продукции и ее реализации. Изготовление товаров (вещей) предусмотрено как нормами о договоре поставки (ст. 506 ГК РФ), так и статьями ГК РФ, регулирующими подрядные отношения (ст. 703 ГК РФ). Периодичность сдачи продукции изготовителем получателю возможна при исполнении и того, и другого вида договора (ст. 508, 708 ГК РФ). Поставка и подряд могут предусматривать изготовление с последующей передачей не одной вещи, а определенного количества одних и тех же изделий. Выполнение работ из материалов заказчика допускается как при подрядных правоотношениях (ст. 704 ГК РФ), так и при исполнении договора поставки (п. 5 ст. 154 НК РФ).
Наличие подобных исходных данных ставит большой знак вопроса в самом начале предложения о заключении контракта.
Между тем правильная квалификация договорных отношений имеет весьма существенное значение: правовые нормы главы 37 ГК РФ «Подряд» значительно отличаются от норм, посвященных поставке.
Первичными документами бухгалтерского учета хозяйственной операции при поставке будут: товарные накладные, доверенности на получение товара, счета-фактуры, а при подряде: акты сдачи-приемки работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат.
Существенность доли
Исследователи в области гражданского права советуют при определении характера складывающихся отношений руководствоваться положением п. 1 ст. 3 Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров, принятой на конференции в Вене в апреле 1980 г., участником которой Россия является как правопреемник СССР. Данная норма международного права устанавливает принцип существенности доли давальческого сырья: договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи (поставки) при условии, что сторона, заказавшая товары, не принимает на себя обязательства поставить существенную часть материалов, необходимых для изготовления или производства таких товаров.
Следовательно, если заказчик (покупатель), заказав определенное количество изделий, берет на себя обязанность обеспечить изготовителя частью необходимых материалов, квалификация договора зависит от объема этой части: является ли она существенной (подряд) или несущественной (поставка).
Применительно к внутреннему законодательству России имеет значение и другой признак подряда, приведенный в ст. 702 ГК РФ, — подряд охватывает не только результат работ как таковой, но и их выполнение: «одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу». Из этого вытекает, что договорное регулирование подряда включает сам ход работ. При поставке такого нет, поскольку договор определяет только результат работ, само производство вещи находится за пределами договора .
———————————
См.: Комментарий к параграф. 1 главы 37 ч. 2-й ГК РФ для предпринимателей под редакцией Брагинского М.И.
К сожалению, разъяснений по поводу разграничения подрядных и поставочных договорных отношений в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. N 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений ГК РФ о договоре поставки» не содержится.
Возможно, по этой причине арбитражная практика по данной проблеме на сегодняшний день складывается неоднозначно.
В одних случаях нормы Венской конвенции применяются судом правильно (Постановление ФАС МО от 15.05.2003 N КА-А40/3034-03), в других их применение было неуместным (Постановление ФАС УО от 2 октября 1997 г. N Ф09-328/97-ГК).
При рассмотрении судебных споров квалификация сложившихся между сторонами отношений по поводу поставки с использованием давальческого сырья судами в основном дается правильно: «Определяя правовую природу заключенной сделки, суд первой инстанции правомерно расценил ее как договор поставки, правильно применив при принятии судебного акта нормы параграфа 3 главы 30 ГК РФ. Предметом договора является передача покупателю поставщиком в определенный срок производимого им товара, что соответствует признакам и целям договора поставки, предусмотренным ст. 506 ГК РФ», — отмечается в Постановлении ФАС ВВО от 22 декабря 2004 г. по делу N А43-5538/2004-28-152.
Споры по квалификации
В то же время суды не всегда указывают, по каким основаниям договор, названный сторонами при его заключении как договор поставки продукции и признаваемый таковым в дальнейших отношениях, рассмотрен судом как договор подряда (Постановление ФАС УО от 25 мая 2004 г. по делу N Ф09-1519/04-ГК).
Нередко суды первой инстанции не дают должной правовой оценки спорным отношениям, складывающимся между партнерами и объединенным общими признаками договоров поставки и подряда. (Постановление ФАС ЦО от 15 сентября 2004 г. по делу N А09-6377/03-9; Постановление ВСО от 11 декабря 2002 г. по делу N А19-6812/02-31-Ф02-3585/02-С2).
Встречаются случаи, когда судебные инстанции допускают неточности при оформлении вынесенных решений, что создает неопределенность в дефиниции характера спорных отношений и в юридических понятиях (Постановление ФАС ЗСО от 8 сентября 2004 г. по делу N Ф04-6367/2004 (А70-4458-22).
Примечательным в этом плане является вывод, сделанный ФАС ПО в Постановлении от 23 мая 2002 г. N А55-14627/01-35: «Договор, содержанием которого является выполнение работ по заданию заказчика из его материала, квалифицируется как договор переработки давальческого сырья, то есть договор подряда (ст. 506, 702 ГК РФ).
Доводы налоговой инспекции в обоснование принятого им решения и требования со ссылкой на то, что договор, содержанием которого является выполнение работ по заданию заказчика из его материала, квалифицируется как договор переработки давальческого сырья, то есть заключенный договор поставки по существу является договором подряда, следовательно, деятельность ответчика носит производственный характер, не основаны на налоговом законодательстве».
Из данного судебного акта следует, что договор подряда может регулироваться также и нормами ГК РФ о поставке.
Характерно и то обстоятельство, что вопрос о неправильной квалификации судами правоотношений по подряду и поставке ставится сторонами в апелляционных или кассационных жалобах.
Таким образом, необходимость переоценки спорных правоотношений используется заявителем как аргумент неправильного применения судом норм материального права.
Смешанный характер
В отдельных случаях при рассмотрении дела судебные инстанции приходят к выводу, что заключенные между сторонами спора договоры носят смешанный характер и содержат элементы как договора поставки, так и договора подряда, что к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (Постановления ФАС СЗО от 27 октября 1999 г. по делу N А13-2935/99-06, ФАС МО от 17.02.2004 г. по делу N КГ-А40/11355-03 и от 2 сентября 2004 г. по делу N КГ-А40/7876-04, ФАС УО от 2 декабря 2004 г. по делу N Ф09-3983/04-ГК, ФАС ЦО от 23 июля 2003 г. по делу N А68-262/11-02, ФАС ПО от 27 апреля 2004 г. по делу N А65-16265/2002-СГ2-24).
Однако данная квалификация давалась, исходя из конкретных обстоятельств дел, когда кроме изготовления товара производился, к примеру, монтаж оборудования или выполнялись шеф-монтажные работы.
Каковы результаты?
Используя теоретические выводы и арбитражную практику, можно сделать вывод, что при определении вида договора в отношениях, складывающихся по поводу поставки продукции с использованием при изготовлении материалов заказчика, в качестве критериев должны использоваться в совокупности: направленностью воли сторон по сделке (т.е. на достижение какого результата была направлена сделка), содержание основных обязанностей по договору, доля давальческого сырья, итог исполненного договора (результат работы или товар).
Остается надеяться, что по мере накопления и обобщения правоприменительной практики ВАС РФ подготовит соответствующие рекомендации по данной проблеме.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
«НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 19.07.2000)
«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Волго-Вятского округа от 22.12.2004 N А43-5538/2004-28-152
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Уральского округа от 02.12.2004 N Ф09-3983/04-ГК
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Центрального округа от 15.09.2004 N А09-6377/03-9
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Западно-Сибирского округа от 08.09.2004 N Ф04-6367/2004(А70-4458-22)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Московского округа от 02.09.2004 N КГ-А40/7876-04
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Уральского округа от 25.05.2004 N Ф09-1519/04-ГК
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Поволжского округа от 27.04.2004 N А65-16265/2002-СГ2-24
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Московского округа от 17.02.2004 N КГ-А40/11355-03
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Центрального округа от 23.07.2003 N А68-262/11-02
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Московского округа от 15.05.2003 N КА-А40/3034-03
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.12.2002 N А19-6812/02-31-Ф02-3585/02-С2
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Поволжского округа от 23.05.2002 N А55-14627/01-35
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Северо-Западного округа от 27.10.1999 N А13-2935/99-06
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 N 18
«О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ ПОСТАВКИ»
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА от 02.10.1997 N Ф09-328/97-ГК
«КОНВЕНЦИЯ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЪЕДИНЕННЫХ НАЦИЙ О ДОГОВОРАХ МЕЖДУНАРОДНОЙ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ТОВАРОВ»
(заключена в Вене 11.04.1980)
(вместе со «СТАТУСОМ КОНВЕНЦИИ ООН О ДОГОВОРАХ МЕЖДУНАРОДНОЙ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ТОВАРОВ» (по состоянию на 30 октября 2001 г.))
ЭЖ-Юрист, 2005, N 25

>Чем отличается договор поставки от договора подряда

Отд. II. О совершении и исполнении договоров по подряду и поставке

Согласно требованиям статьи 506 ГК РФ, поставщик обязан передать произведенный или приобретенный им товар покупателю, который, в свою очередь, должен товар принять и рассчитаться за него. Однако при всей внешней схожести подряда и поставки речь идет о принципиально разных отношениях и объектах сделки.

Поставка, согласно статье 510 ГК РФ, предполагает отгрузку товара, то есть разнообразного ассортимента, как правило, стандартных вещей, которые заранее приготовлены к продаже. Предметом сделки в таком случае являются именно данные вещи, при этом степень участия поставщика в их изготовлении значения для сделки не имеет.

Также похожими на подряд могут быть и трудовые отношения. Более того, на практике даже имеют место случаи сознательной маскировки работодателями трудовых отношений под подряд ради экономии средств за счет неуплаты взносов на страхование работников. Перечень отличий трудового соглашения от подряда прямо зафиксирован в статье 15 ТК РФ.

Подводя итоги проведенного анализа, отметим, что проведение четкого разграничения между подрядом и внешне схожими с ним договорами позволит практикам быстрее уяснить юридический смысл каждой из рассмотренных сделок и правильно применять в их отношении нормы ГК РФ.

В данной статье рассмотрим договор поставки и договор подряда.

Договор подряда – это обязательство одной стороны, то есть подрядчика, выполнить задание, определённую работу и сдать её другой стороне (заказчику), который должен его, соответственно, принять и оплатить. Такой договор является взаимным, двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Подрядные отношения дифференцируются на виды и подвиды в зависимости от выполняемой работы и её результата. Так, на основе последнего существуют обязательства по изготовлению новых вещей и обязательства по их изменению, восстановлению, совершенствованию свойств уже имеющихся предметов.

Что такое смешанный договор поставки и подряда? Об этом далее.

Договоры подряда имеют следующие разновидности:

• бытовой;
• строительный;
• на выполнение изыскательских и проектных работ;
• для нужд государства.

Договор подряда имеет следующие отличительные признаки:

• подрядчик делает свою работу строго по указанию заказчика, при этом она должна удовлетворять его индивидуальные требования;
• подрядчик обязан выполнить определённую работу, результатом которой или станет новая вещь, или будут внесены улучшения, изменения, дополнения в уже существующий предмет;
• предмет, созданный в рамках договора подряда, принадлежит подрядчику по праву собственности до того, как заказчик примет готовую работу;
• самостоятельное решение подрядчиком всех вопросов, касающихся выбора способов и средств достижения предусмотренного договором подряда итогового результата работы;
• подрядчик полностью ответственен за осуществление работы;
• за работу подрядчик должен получить соответствующее вознаграждение, на которое он имеет право после того, как работа сдана и принята заказчиком.

Разберемся, чем отличаются договор поставки и договор подряда.

Договор поставки

Договор поставки – это такой тип предпринимательского договора, который очень широко применяется на практике. Он входит в ряд договоров по купле-продаже. С его помощью сейчас производится существенная часть товарооборота как в Российской Федерации, так и за её пределами.

Такой договор представляет собой соглашение, по которому поставщик (продавец), занимающийся предпринимательской деятельностью, принимает обязательство по передаче в оговоренный срок произведённых или закупленных товаров покупателю с целью дальнейшего использования в предпринимательской сфере или же в других целях, которые не связаны с семейным, личным, домашним употреблением. Чем отличается договор подряда и поставки оборудования?

По предмету

• В договоре подряда предметом является изготовление, обработка или переработка какой-либо вещи, а также иная работа, имеющая материальный результат (родовая вещь или определённая).
• В договоре поставки предметом выступают произведённые или купленные поставщиком товары, которые покупатель приобретает с целью использования в своей предпринимательской деятельности или в других целях, не связанных с семейным, личным, домашним употреблением (индивидуально-определённая вещь). Может быть смешанный договор поставки и подряда.

Таким образом, характер предмета договоров различный, однако его наличие является существенным условием в обоих случаях.

По объекту

В договоре поставки таковым является товар в широком смысле, то есть продукт труда, материальный объект, который имеет потребительскую стоимость и изготовлен для рыночной реализации.

По субъекту

• В качестве сторон договора поставки выступают покупатель и поставщик, которыми могут быть как индивидуальные предприниматели, так и юридические лица; поставщиками могут быть и некоммерческие организации, но только в том случае, если подобная деятельность предусмотрена учредительными документами как правоспособная.
• В договоре подряда имеются две стороны: подрядчик и заказчик; нет никаких ограничений для субъектов гражданского права с каждой стороны, ориентация идёт только на общие правила участия юридических лиц и граждан в товарообороте. Кроме того, предусматривается возможность множественности субъекта, если в качестве подрядчика выступают два или более лица. Бывает договор подряда на поставку и монтаж оборудования.

Таким образом, договор подряда предоставляет больший потенциал, позволяет вступать в него практически неограниченному кругу участников.

Объединяет их только возможное привлечение иных лиц, но если в поставке они не выступают сторонами договора, то в подряде являются таковыми и называются субподрядчиками.

По ответственности

• На основании договора подряда ответственность несётся только при неподобающем выполнении обязательств, предусмотренных договором; в таком случае заказчик обычно должен выплатить подрядчику полное вознаграждение, в свою очередь, подрядчик обязан возместить убытки или выполнить установленные работы за свой счёт, устранить недостатки в кратчайшие сроки, возместить расходы заказчика, если он сам ликвидировал погрешности или досрочно прекратил договор.
• В договоре поставки ответственность обычно строится на началах риска. Основные её формы – выплата неустойки и компенсация убытков, а также ответственность хранения товаров при их перепоставке. Образец смешанного договора поставки и подряда будет представлен ниже.

По срокам

• В договоре подряда срок выполнения работы является очень важным, так как заказчик стремится к осуществлению своего заказа в определённое время. Должны быть определены сроки начала и окончания, а в некоторых случаях также промежуточные (например, примерки при пошиве одежды для отдельного человека). Протяжённость такого срока устанавливается на основе соглашения, какого-либо специального закона о минимальной или максимальной его длительности не существует. Кроме того, важно помнить о сроке исковой давности, если был изготовлен товар неподобающего качества, который составляет один год.
• Сроки выполнения обязательств по договору поставки устанавливаются сторонами самостоятельно. Они могут быть определены с помощью указания определённой даты, периодов поставок. Чаще всего в договоре такого типа применяют понятие «разумный срок». Если нельзя определить конкретный период и при невозможности поставки товара партиями, срок определяется на основе действующего законодательства. Исковая давность составляет три года. Образец договора поставки и подряда можно найти в статье.

Таким образом, срок всё же является важным условием для договоров обоих типов. Кроме того, они могут быть выполнены и досрочно.

• Договор подряда имеет письменную форму. Примечательно, что разногласия согласуются. В случае его несоблюдения подрядчик может отказаться от выполнения обязательств соглашения.
• В договоре поставки может быть реализовано право на односторонний отказ, если договор серьёзно нарушен какой-либо стороной.

Таким образом, для договоров обоих типов соглашение считается заключённым, если обе стороны согласовали предмет, а в случае договора подряда ещё и сроки исполнения. Чаще всего оно имеет письменную форму, могут прилагаться также дополнительные документы. Часто встречается договор подряда и поставки в одном.

По цене

• В договоре подряда цена выставляется по работе, подлежащей выполнению, или способам её осуществления. Она включает в себя возмещение затрат подрядчика и полагающееся ему вознаграждение. Смета при этом может быть как приблизительной, так и фиксированной. Если нет других указаний в договоре, она считается твёрдой.
• В договоре поставки товар оплачивается согласно предусмотренным в нём расчётам. Если же они не определены, то осуществляются в таком случае посредством платёжных поручений. Это основное отличие договора поставки от договора подряда.

Кроме того, оба договора предусматривают предоплату.

По рискам

• В договоре подряда предусмотрено, что работы выполняется подрядчиком на свой риск.
• В договоре поставки риск дефекта имущества наступает с момента, когда, согласно соглашению или закону, продавец выполнил свои обязательства по передаче товара. Если же он находится в пути, то переходит на покупателя.

Подводя итог основных признаков договоров подряда и поставки, следует сказать, что общие их черты определяются тем, что в момент заключения соглашения вещи ещё нет в наличии, её только нужно будет сделать.

Главное же отличие – в том, что обязательства договора поставки удовлетворяют массовые потребности общества, а отношения подрядные – индивидуальные требования и запросы.

Кроме того, подрядное соглашение предусматривает изготовление товара как из материала заказчика, так и из материала поставщика, а по договору поставки исключительно из материала изготовителя. Также последняя форма договора накладывает на должника обязательство передать товар к определённому сроку, а при подряде в приоритете изготовление работы, а затем – её передача.

703 ГК). В связи с этим целесообразно, направленные на создание вещей, именовать собственно подряда, а, направленные на изменение потребительских свойств вещей, — на выполнение работ.

Исходя из предмета договора подряда, можно сделать вывод о сходстве этого со многими гражданско-правовыми в зависимости от того, на каких условиях концентрируется интерес заказчика. В литературе в разные периоды времени проводилось сравнение договора подряда с различными гражданско-правовыми: договором купли-продажи (поставки), договором поручения, трудовым договором, услуг.

Признаком, который сближает подряд и куплю-продажу, является то, что результат работы подрядчик обязан передать заказчику.

В подряда, как и при купле-продаже, должник передает вещь в собственность кредитора, однако подряда, хотя и может предусматривать передачу вещи как результата выполненной работы в собственность заказчика, направлен на изготовление вещи, определяемой в момент заключения родовыми признаками. Напротив, предмет договора купли-продажи уже на этот момент может быть индивидуально-определенным. Кроме того, подрядчик обязан передать не любую вещь, а именно ту, которая явилась результатом его работы.

Отличия договора подряда от договора оказания услугможно выделить, обратившись к законодательству, которое регламентирует порядок заключения таких договоров. Так, согласно части 1 статьи 779 ГК РФ, в рамках исполнения договора об оказании услуг от исполнителя требуется лишь совершить определенные действия, которые заказчик обязуется оплатить.

Таким образом, главное отличие договора услуг от договора подряда состоит в отсутствии конкретного овеществленного результата деятельности исполнителя, тогда как при подряде итогом выполнения работ становится реальный (т. е. осязаемый) результат в виде отремонтированной или изготовленной по заказу вещи.

Так как предметы обеих сделок различны, различаются и условия договоров. В частности, оказание услуг не требует от сторон четкого определения в договоре сроков исполнения и стоимости услуг. При этом стоимость услуги чаще всего рассчитывается исходя из обычно применяемых для таких целей прейскурантов с учетом продолжительности и набора оказанных услуг, а срок оказания может быть и вовсе не важен для обеих сторон (например, при оказании услуг мобильной связи и ряда бухгалтерских или финансовых услуг соглашения заключаются на неопределенный срок).

Еще одно отличие услуги от работы зафиксировано статьей 780 ГК РФ, определяющей, что исполнитель обязан оказать услугу лично, если иное заранее не согласовано сторонами. При производстве же работ, согласно части 1 статьи 706 ГК РФ, подрядчик вправе привлекать неограниченное число субподрядчиков или применять распространенный сегодня аутсорсинг даже без согласования таких действий с заказчиком, принимая при этом всю ответственность за результат на себя.

Говоря о различиях подряда и возмездного оказания услуг, стоит отметить, что сделки, предусматривающие оказание услуг, очень широко распространены на практике. К ним относятся медицинские, образовательные, туристические, финансовые, рекламные и прочие услуги, регулируемые нормами главы 39 ГК РФ. Отличия договора подряда от договора возмездного оказания услуг аналогичны изложенным выше, хотя в отношении ряда услуг действуют отдельные главы ГК РФ, подчеркивающие особенность каждой отдельно взятой услуги (к таким, в частности, относятся транспортные, экспедиторские, банковские услуги, а также хранение и комиссия).

Деятельность лиц по выполнению определенной работы (функции) может регулироваться самыми разными договорами, которые зачастую сложно отграничить друг от друга. В данной статье приведены отличия договора подряда от договора возмездного оказания услуг.

Почему важно разграничивать соответствующие договоры? В случае спора суд может квалифицировать отношения между сторонами по своему усмотрению, независимо от названия договора, исходя из его содержания. Соответственно, суд будет вправе применить нормы права, которые могут оказаться для стороны сделки невыгодными по сравнению с теми, на которые она рассчитывала при заключении соответствующего договора. Поэтому в первую очередь важно четко обозначать в договоре его предмет.

Главное отличие договора подряда от договора возмездного оказания услуг можно выявить уже на основании сравнения легальных определений этих договоров в Гражданском Кодексе РФ (далее – ГК РФ). Согласно статье 702 ГК РФ, договор подряда предполагает, во-первых, обязательство подрядчика выполнить по заданию заказчика определенную работу и сдать ее результат заказчику и, во-вторых, обязательство последнего принять результат работы и оплатить его.

В свою очередь, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик – их оплатить (ст. 779 ГК РФ). Помимо разницы в наименовании стороны договора, выполняющей необходимую заказчику функцию (подрядчик или исполнитель), из приведенных положений усматривается, что договор подряда нацелен и оканчивается созданием определенного овеществленного результата, а договор возмездного оказания услуг ориентирован на предоставление нематериальных услуг заказчику.

Продолжая разграничение по критерию предмета (и сущности) указанных договоров, следует отметить, что сам факт оказания услуг по договору возмездного оказания услуг не только не предусматривает создание какого-либо овеществленного результата, но и не «гарантирует» достижение какого-либо полезного эффекта от деятельности исполнителя (его деятельность сама по себе представляет ценность).

В качестве примеров можно привести те виды услуг, которые прямо указаны в ГК и отнесены к регулированию норм о возмездном оказании услуг. Пункт 2 статьи 779 ГК РФ указывает следующие виды: услуги связи, медицинские, ветеринарные, аудиторские, консультационные, информационные услуги, услуги по обучению, туристическому обслуживанию и другие.

В судебной практике сюда включаются, например, такие услуги, как управление делами предприятия в процессе его ликвидации. Напротив, не регулируются нормами о возмездном оказании услуг в силу своей специфики: перевозка; договоры банковского вклада и банковского счета; хранение; договоры поручения, комиссии и некоторые другие, указанные в п. 2 ст. 779 ГК. Описывая в договоре его предмет, стоит конкретизировать, что понимается под теми или иными услугами.

Предметом договора подряда, как уже было сказано, является вещь – это может быть вновь созданная вещь, измененная подрядчиком вещь (например, отремонтированный автомобиль) или иной результат работы подрядчика, имеющий материальное выражение. Результат работ, в отличие от услуг исполнителя, должен, во-первых, существовать отдельно от подрядчика и, во-вторых, быть гарантированным.

Указание на определенный результат работ как на предмет договора необходимо для признания договора подряда заключенным. Описание результата фактически содержится в задании заказчика (этому может быть посвящена отдельная глава договора или приложение к нему, например, техническое задание). Задание заказчика характеризует сам предмет договора, тот результат, который желает получить заказчик.

Поэтому у подрядчика возникает обязанность осуществить результат работы в соответствии с этим заданием, а также обязанность сообщить заказчику о том, что при выполнении его указаний о способе исполнения работы грозят годности или прочности результатов, либо создают невозможность ее завершения в срок (ст. 716 ГК). Хотя последние два положения могут применяться судами и к договорам оказания услуг.

Сложности при разграничении договоров возникают тогда, когда в процессе оказания каких-либо услуг создается материальный результат. В этом случае отношения сторон правильнее квалифицировать как договор возмездного оказания услуг если этот результат является частью действий по оказанию услуг. Даже если создается некий материальный объект (например, заключение аудитора), у заказчика на него не возникает вещных прав, поскольку такой объект, результат является выражением деятельности по оказанию услуг. Услуга непосредственно потребляется заказчиком, услуги нельзя накопить в отличие от результатов работ.

Никаких специальных требований к сторонам как договора подряда, так и договора возмездного оказания услуг не установлено (за исключением того, что для оказания некоторых видов услуг исполнителю требуется лицензия). Это означает, что сторонами обоих видов рассматриваемых обязательств могут быть физические и юридические лица и другие участники оборота.

Однако по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязан оказать услуги лично, если иное не предусмотрено договором (ст. 780 ГК РФ). Применительно к договорам подряда сформулировано обратное правило: для выполнения работы подрядчик вправе привлечь других лиц без указания на иное в законе или договоре (ст. 706 ГК).

В договоре подряда начальный и конечный сроки выполнения работы являются существенными условиями договора, без которых договор не будет считаться действительным. В отношении договоров возмездного оказания услуг в большинстве случаев (но не всегда) срок, т.е. период оказания услуг не признается существенным условием, например, если услуги носят систематический характер.

Сроки оплаты применительно к договору возмездного оказания услуг нормами закона не регулируются – устанавливаются по соглашению сторон в договоре (ст. 781 ГК), а в договоре подряда, по общему правилу, обязательство по уплате цены работы возникает уже после окончательной сдачи работы подрядчиком.

Особенностью договора возмездного оказания услуг является возможность отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд (ст. 782 ГК РФ) со стороны исполнителя. При отказе заказчика от исполнения договора возмездного оказания услуг применяется положение об одностороннем отказе заказчика (ст.

717 ГК РФ) за исключением положения, предусматривающего, что убытки возмещаются подрядчику в пределах цены невыполненной работы, – в договоре оказания услуг заказчик возмещает исполнителю только фактически понесенные расходы. Исполнитель же по договору возмездного оказания услуг вправе отказаться от договора при полном возмещении заказчику убытков.

Адвокат по арбитражным делам

Поставщик обязуется передать товар в собственность покупателя на условиях, согласованных сторонами в заказе на закупку, а покупатель обязан принять товар и оплатить в порядке и в сроки, установленные и заказом на закупку.

При этом срок передачи товара не может превышать 21 (двадцать один) рабочий день с момента получения поставщиком заказа на закупку, если иная дата поставки не установлена в заказе на закупку (пункт 1.3 договора)

Судебная коллегия соглашается с выводами судов о том, что предметом спорного договора поставки является продукция, не имеющая индивидуальных особенностей, соответственно рассматриваемый договор является поставки, а не подряда. » «. Квалифицируя взаимоотношения истца и ответчика в части обязательств последнего по изготовлению папок как вытекающие из подряда, суды также не в полной мере исследовали существо этого обязательства, порядок его исполнения и характер конечного результата.

Основные условия подрядного договора

Что такое договор подряда?

В теории гражданского права подрядная сделка обладает следующими характеристиками:

1. Является возмездной, то есть не бесплатной;
2. Является взаимным обязательством, каждая сторона сделки должна исполнить определенные обязанности по отношению к другой стороне;
3. Только после того, как стороны достигли определенного соглашения, начинается ее исполнение. Это называется консенсуальность.

В целом, исполнитель выполняет работы по заключенному договору самостоятельно и лично. Однако законом не запрещено подрядчику заключать собственные сделки по тому же самому предмету с другими лицами. Такой договор будет являться договором субподряда.

Несколько условий заключения договора.

Основными условиями, без наличия которых сделка не считается заключенной, являются следующие условия:

• предмет. Им обычно выступает конкретная вещь, если по условиям сделки изготавливается вещь, например, мебельный гарнитур, велосипед, садовые качели. А также достигнутый результат работ, особенно когда соглашение заключено с целью достижения результата, например, если желательна обработка, переработка или переделка конкретной вещи;
• срок. В кодексе сказано, что подрядная сделка обязательно должна иметь срок начала и конца работы. Иногда присутствуют и сроки конкретных этапов работ. Это видно в соглашениях на ремонт или подобных работах. Изменение поставленных сроков устанавливается только соглашением обеих сторон сделки. Кто-то один по своему желанию не может их менять. Если рабочий не смог закончить задание в срок, обычно на него накладываются санкции;
• стоимость. Существует две точки зрения на то, считается ли цена работ обязательным условием сделки либо нет. Сторонники второй точки зрения обосновывают свою позицию тем, что при отсутствии в соглашении денежного выражения работ, за основу берется стоимость подобных работ в регионе.

Пять видов договора подряда.

Договор подряда – это понятие общее, включающее несколько видов сделок. Среди разновидностей подрядной сделки можно выделить:

• бытовой подряд. В этом виде сделки, предприятием, которое занимается выполнением бытовых работ, по требованию заказчика для его личных или бытовых нужд, выполняются определенные виды бытовых работ, а заказчик оплачивает их.

Этот вид договора признается публичным, то есть фирма, которая выполняет подобные работы, не может отказать в заключении соглашения с ней никому. При возникновении разногласий по какому-либо вопросу нужно опираться не только на нормы закона, но и использовать защиту потребительских прав. Примером такой сделки может быть соглашение с коммунальными службами;

• строительный подряд. Как видно из названия сделки, предметом его является выполнение строительных работ, подрядчик по желанию заказчика строит конкретный объект, реконструирует либо модернизирует его, осуществляет пусконаладочные работы. Именно в таком соглашении стоимость будет иметь большое значение;
• изыскательские и проектные работы. Здесь физлицо либо предприятие занимается проектировочной деятельностью, составляет техническую документацию. Такое соглашение связано со строительным подрядом, поскольку часто начальным этапом строительства выступает разработка разнообразной технической строительной документации, составляется строительный проект;
• подряд для нужд государства. В качестве одной из сторон выступает госзаказчик, финансирование и оплата осуществляется из государственного бюджета. Порядок заключения таких договоров особый, устанавливается отдельным нормативным актом. Заключенный в таком порядке договор не подлежит изменению;
• проведение научно-исследовательских и технологических работ. По условиям такой сделки исполнителем проводятся исследования в определенной области, научные изыскания, разрабатывается либо создается новое изделие, технология.

Особенности подряда с физлицом

Заключая договор с физлицом, существуют определенные риски.

Подрядный договор может заключаться не только с предприятиями, организациями, официально зарегистрированными предпринимателями, но и обычными гражданами вместо заключения трудового контракта.

Часто организации более выгодно привлечь к выполнению работ физлицо по данному договору, без возникновения трудовых правоотношений. Этому есть объяснение:

• выплаты гражданину по этой сделке не облагаются взносами на страхование от несчастных случаев;
• не производятся перечисления в ПФ РФ и ФСС;
• выплаты можно сделать один раз только после выполнения работ и приемки результатов;
• на исполнителей-граждан по данному соглашению не распространяются гарантии, описанные трудовым законодательством, например, не выплачиваются больничные, пособия, не нужно отпускать человека в отпуск, оплачивать сверхурочную работу и так далее;
• со всех выплат уплачивается только налог на доходы граждан, составляющий тринадцать процентов.

Однако на практике при заключении подобных сделок с физлицом у организации-заказчика могут возникнуть проблемы.

>Как заключить смешанный договор оказания услуг и купли-продажи?

Вопрос

1.В соответствии с пунктом 1 ст 423 ГК РФ Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Получается что по данному договору это не может быть рассмотрено как встречное предоставление? Ну т.е как одна из форм оплаты, т.е только по тому что это не однородные требования. Правильно? 2. Если исходя из свободы договора включить следующее условие как один из вариантов оплаты «Заказчик обязуется поставить Исполнителю за оказанные услуги перевозки партию красной икры в количестве эквивалентном стоимости всего объема оказанных услуг» Правильно ли изложено данное условие и является ли оно встречным предоставлением?. 3. Вы не могли бы привести пример смешанного договора оказания услуг и купли продажи (согласно данной ситуации) если это возможно или отдельных его условий (предмет договора, оплата скорее всего взаимозачет).

Ответ

1. Да, именно оплата услуг товарами или товаров услугами невозможна. На это и обращает внимание п.1 информационного письма Президиума ВАС РФ. Встречное представление в случае-купли продажи и оказания услуг может быть только денежным. То есть в договоре должны быть указана стоимость товаров, услуг, сроки оплаты в обоих случаях и возможность зачета встречных уже однородных денежных требований.

Гость, знакомьтесь — Правобот!

Интеллектуальный сервис для подбора судебной практики. Думает, как юрист, только быстрее.

Познакомиться поближе

2. Нет, не является.

3. На практике действительно используются только указанные договорные конструкции «под ключ». То есть когда поставляется оборудование и идет, к примеру, его установка, пуско-наладка и последующее обслуживание.

В Вашем случае происходит простое слияние двух независимых договоров в текст одного документа. Со всеми вытекающими рисками – возможностью отказаться от услуг в любое время и т.д. (см. нижеприведенные материалы по бартерным отношениями).

За основу Вы можете взять отдельные образцы Договора купли-продажи и подходящего договора услуг.

Рекомендация. Какой договор признают договором мены

Чем договор мены отличается от бартерных сделок с условием об оказании услуг

При бартерных сделках с условием об оказании услуг одна сторона оказывает другой услуги или выполняет работы, а другая в счет оплаты поставляет товары. Стороны обменивают товары на работы (услуги). Такие сделки часто называют бартерными, хотя закон это не устанавливает.

Договором мены признают только сделки, в которых стороны обмениваются товарами. Обмен товаров на услуги – это не мена (п. 1 Обзора № 69).

Закон не запрещает менять товары на услуги или работы. Особенность таких сделок только в том, что к ним не применяют правила о мене. Если возникнет спор, то суд рассмотрит этот договор как смешанный с элементами договоров:*

• купли-продажи (в части товаров);
• возмездного оказания услуг (в части оказания услуг) или подряда (в части выполнения работ).

Из-за особенностей таких договоров появляется несколько рисков.

1. С контрагента можно требовать проценты по статье 395 Гражданского кодекса РФ. Если покупатель или продавец по договору купли-продажи не выполнит обязательства, с него можно требовать проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). По договору мены это невозможно. Денежные обязательства у его сторон не возникают, а значит, статья 395 Гражданского кодекса РФ не применяется (п. 1 Обзора № 69).

Пример из практики: суд пришел к выводу, что договор мены – смешанный и содержит элементы договора купли-продажи. Поэтому суд признал правомерным взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами

Общество обязалось оказать совхозу услуги в приобретении семян, а совхоз – передать обществу пшеницу.

Общество выполнило обязательства. Но совхоз передал пшеницу не в полном объеме. Общество потребовало взыскать с совхоза недоплаченную сумму за услуги и проценты по статье 395 Гражданского кодекса РФ за просрочку оплаты.

Суд удовлетворил иск. Сделка предусматривала обмен товаров на услуги – она не регулируется положениями о мене. Суд признал сделку смешанным договором с элементами купли-продажи и возмездного оказания услуг. К отношениям сторон по такому договору применяются правила о договорах, элементы которых он содержит.

Так как совхоз не передал часть пшеницы в установленные сроки, суд взыскал проценты по статье 395 Гражданского кодекса РФ (п. 1 Обзора № 69).

2. Можно потребовать снизить цену на некачественный товар. По бартерной сделке с элементами купли-продажи можно потребовать от контрагента снизить цену, если он поставил некачественный товар (п. 1 ст. 475 ГК РФ). По договору мены это сделать нельзя. Но можно потребовать, чтобы контрагент бесплатно исправил недостатки или компенсировал расходы на исправление (п. 9 Обзора № 69).

3. Стороны вправе отказаться от договора. Заказчик услуг или исполнитель могут сделать это без обращения в суд (ст. 782 ГК РФ). Это возможно, даже если в договоре есть запрет на односторонний отказ. Такое условие не соответствует закону, и суды его не принимают во внимание. Исполнитель возмещает заказчику убытки, а последний оплачивает понесенные исполнителем расходы.

Отказаться от договора мены можно, только если прямо установить такое право в договоре. По умолчанию закон такого права не дает.

4. От вида договора зависит момент перехода права собственности на товар. По общему правилу по договору мены право собственности переходит к обеим сторонам после того, как они передали свои товары друг другу (ст. 570 ГК РФ). По договору купли-продажи (при обмене товара на услуги или работы) право собственности переходит в момент передачи вещи (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

В обоих случаях стороны могут урегулировать этот вопрос, чтобы не применять общее правило.

Пример, как происходит переход права собственности по договорам мены и купли-продажи

Договор купли-продажи

«А.» и «В.» заключили договор об обмене товаров на услуги. В договоре стороны не обозначили момент перехода права собственности. «А.» передала свой товар 15 марта, «В.» оказала услуги 20 июля. В итоге право собственности на товар перешло к «В.» уже 15 марта.

Договор мены

«А.» меняет свою продукцию на товар «В.». «А.» передает продукцию 15 марта, «В.» передает свой товар 20 июля. Право собственности на товар возникнет у обеих сторон только 20 июля. До этой даты «В.» не вправе распоряжаться продукцией, которую он получил от «А.» 15 марта.

Совет

Если организации выгодно обменять свой товар на работы или услуги, нужно подробно описать в договоре все условия. Иначе в случае спора к неурегулированным отношениям суд применит правила, которые Гражданский кодекс РФ предусматривает для договоров купли-продажи, подряда или оказания услуг. Правила о мене здесь не работают.

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>

По сути, смешанный или комбинированный договор – это соглашение, в котором содержатся элементы различных законодательно предусмотренных контрактов. Соответственно, предмет такой «конструкции» включает в себя фрагменты нескольких самостоятельных контрактов, при этом «части» сливаются в единое целое, и объединяются общей целью. Права и обязанности сторон по одному договору связываются с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим соглашением. При этом попытка разделить перечисленные выше условия неминуемо нарушает первоначальную волю сторон (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 декабря 2010 года по делу № А19-8485/10).

В качестве примера можно привести следующий спор. Две компании заключили между собой агентский договор, условия которого предусматривали обязанность агента самостоятельно выкупить товар, отгруженный принципалом, если он не был реализован агентом. Арбитражный суд сделал обоснованный вывод об установлении между сторонами отношений смешанного характера с элементами агентского договора по типу комиссии и купли-продажи, а также наличия у ответчика обязательства по выкупу переданного ему товара (постановление ФАС Московского округа от 10.12.2009 г. № КГ-А40/11396-09 по делу № А40-40119/09-85-332).

Необычные договорные «конструкции»

Кроме смешанных соглашений, на практике можно столкнуться и еще с несколькими необычными договорными «конструкциями». Во-первых, «комбинированный» контракт следует отличать от простого непоименованного, т.е. того, который напрямую не указан в законе, но соответствует его требованиям, и может быть заключен согласно принципу свободы договора. Дело в том, что смешанный контракт – он, по сути, тоже непоименованный. Но, в отличие от простого «безымянного», он, как уже было сказано выше, включает в себя элементы разных договоров, тогда как тот – одиночен и самостоятелен. И, кроме того, к простому непоименованному соглашению будут применять правовые нормы наиболее сходных договоров одного и только одного вида. То есть в данном случае не получится использовать правила по нескольким соглашениям. Это будет просто неверно и впоследствии может вызвать проблемы.

Не следует путать смешанный договор с объединенным. Хоть последний и содержит в себе признаки нескольких соглашений, однако в его «теле» присутствуют не отдельные элементы различных контрактов, а практически целые различные соглашения…

Смешанный договор необходимо отличать от комплексного, то есть такого, который объединяет в себе черты двух и более разновидностей одного и того же вида контрактов (купли-продажи, подряда, оказания услуг, банковского счета). В качестве примера можно привести соглашение об изготовлении и последующем монтаже оборудования. Или популярный сегодня комплексный банковский договор, в рамках которого кредитная организация представляет клиенту сразу несколько услуг – открытие и ведение банковского счета, получение информации по счету и выпуск и обслуживание карты. Соответственно, применение к комплексному договору правил смешанных соглашений (например, попытка урегулирования указанного выше договора не только нормами о банковском счете, но и правилами об оказании услуг) неминуемо приведут к ошибкам.

Не следует также путать смешанный и многообъектный договор. Последний характеризуется тем, что его предмет охватывает положения одного поименованного контракта, например, аренда или поставка, однако объектов сделки при этом несколько. Тут речь может идти, допустим, о договоре на предоставление в аренду нескольких земельных участков или контракте на поставку одновременно нескольких позиций товара.

И, наконец, не следует отождествлять смешанный договор с объединенным. Хоть последний и содержит в себе признаки нескольких соглашений, однако в его «теле» присутствуют не отдельные элементы различных контрактов, а практически целые различные соглашения. При этом, они объединены в одном документе, но не «смешаны» до степени неразрывности.

Главные и второстепенные

Как уже было сказано выше, попадая в смешанный договор, элементы разных контрактов объединяются общей юридической целью. Соответственно, к такому «миксу» применяются нормы права, регулирующие каждый входящий в него договор. Здесь-то предпринимателей и бухгалтеров, работающих со смешанными соглашениями, и подстерегает сложность. Потому что договоры могут соединяться, так сказать, в равных «пропорциях», и в этом случае их «родные» нормы – равноправны.

А бывает, что элементы одного контракта лишь дополняют другой, являясь как бы второстепенными. И в этом случае нормы «основного» соглашения имеют приоритет перед нормами «дополнительного».

Понять, какое из обязательств смешанного договора первостепенно, а какое – вторично, важно в том случае, если элементы соглашения по своей сути противоречат друг другу. «В данном случае, – комментирует московский адвокат Сергей Воронин, – хорошим примером может послужить смешанный договор, согласно которому фирма обязалась предоставить сотруднику в безвозмездное пользование компьютер и лазерный принтер сроком на один год, а сотрудник в течение этого времени должен был осуществлять техподдержку логистического программного продукта, в этом случае, мы имеем смешанный договор с элементами безвозмездного пользования и оказания услуг. А когда сотрудник перестал реагировать на требования устранить сбои в системе, и при этом наотрез отказался вернуть принтер с компьютером, руководитель обратился ко мне, чтобы «найти на него управу».

Смешанный договор необходимо отличать от комплексного, то есть такого, который объединяет в себе черты двух и более разновидностей одного и того же вида контрактов…

И, разобравшись в контракте, он увидел, что в договор включены условия двух сделок, которые в принципе не могут «ужиться вместе». Ведь при безвозмездном пользовании не может быть никакого встречного предоставления, в частности, в виде услуг ссудополучателя! Соответственно, в данном случае «выжить» должны элементы только одного обязательства– либо оказания услуг (которые, по логике, должны стать возмездными), либо безвозмездного пользования. В конце концов, порядком потрепав друг другу нервы и потеряв время, стороны не смогли решить, какие из правоотношений им дороже, и договорились оформить два самостоятельных соглашения – о возмездном предоставлении услуг и о безвозмездном пользовании».

Чтобы разобраться, какой из элементов смешанного договора – «главный», а какой «дополнительный», партнерам следует изначально четко установить действительную волю сторон. Возможно, иногда в качестве критерия тут может выступать цена каждого из «смешанных» правоотношений предмета: основным целесообразно будет считать более дорогое обязательство.

Обязательные условия

В силу статьи 432 ГК РФ, смешанный договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Но поскольку данный контракт объединяет в себе элементы нескольких договоров, то в нем должны присутствовать все условия, необходимые каждому из включенных в него соглашений (см., например, решение, изложенное в постановлении ФАС Уральского округа от 26.05.2010 г. № Ф09-3833/10-С6).

Например, в смешанный договор могут быть включены элементы контрактов, для одного из которых достаточно соблюдения простой письменной формы, для другого – нотариальной, а для третьего обязательна государственная регистрация. Обратите внимание, в этом случае следует выполнить более сложные требования. Т.е. при «слиянии» договоров с простой и нотариальной формами, нужно воспользоваться последней. А если в смешанный контракт входит элемент соглашения, для которого необходима госрегистрация, следует зарегистрировать его в регпалате. В качестве примера можно рассмотреть ситуацию, когда стороны заключили смешанный договор, содержащий элементы купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Договор был заключен в простой письменной форме и впоследствии был признан незаключенным, поскольку пункт 3 статьи 560 ГК РФ устанавливает обязательную госрегистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный контракт, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации все соглашение будет считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия (п. 13 ИПП ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59).

Кроме того, арбитражные судьи придерживаются того мнения, что при отсутствии обязательных условий какого-либо из договоров, элементы которого присутствуют в смешанном контракте, последний не может считаться заключенным целиком (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 07.02.2011 г. по делу № А43-18388/2009, Поволжского округа от 27.01.2011 г. по делу №А55-1256/2010). «Высшие» арбитры разъяснили ситуацию так: если для одного из обязательств, входящих в состав смешанного договора, установлена определенная форма или условие для вступления его в силу, то такое требование и условие распространяются на весь контракт, при несоблюдении которого наступают соответствующие правовые последствия. Ведь неразрывный характер элементов такого соглашения, о котором мы уже не раз говорили, исключает частичную недействительность договора.

Профессиональная пресса для бухгалтера

Для тех, кто не может отказать себе в удовольствии полистать свежий журнал, почитать проверенные экспертами качественно сверстанные статьи. Выбрать журнал >>

г. Краснодар

05 ноября 2015 г.

Дело N А32-39506/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Рогальского С.В. и Чесняк Н.В., при участии от истца — общества с ограниченной ответственностью «Аполлинария» (ИНН 2302029176, ОГРН 1032300668894) — Дробышевской Л.Н. (доверенность от 10.01.2014), Киселева В.Ю. (доверенность от 27.10.2015) и Киселевой Т.А. (доверенность от 17.12.2014), от ответчика — общества с ограниченной ответственностью «Директ каталог сервис» (ИНН 7713595804, ОГРН 5067746543200) — Вячеславова Ф.А. (доверенность от 25.08.2015) и Саливон А.Н. (доверенность от 10.08.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Директ каталог сервис» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2015 (судья Куликов О.Б.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Пономарева И.В.) по делу N А32-39506/2014, установил следующее.

ООО «Аполлинария» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Директ каталог сервис» (далее — компания) о взыскании 5 018 754 рублей 76 копеек убытков (измененные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы следующим. Заключенный сторонами договор поставки от 21.01.2013 N ДКС/13-18 (далее — договор) в части обязательства по изготовлению коробов содержит элементы договора подряда. Действия компании по направлению письма от 25.06.2014 N 269/14, содержащего односторонний отказ от приобретения оставшейся части товара стоимостью 5 018 754 рубля 76 копеек, являются односторонним отказом от исполнения договора. В соответствии со статьей 717 Гражданского кодекса Российской Федерации при одностороннем отказе от договора подряда заказчик обязан возместить подрядчику убытки. Пункт 6 заказа-заявки от 22.05.2013 (приложение N 3 к договору) об освобождении компании от финансовых или иных компенсаций при одностороннем отказе от договора не должен лишать общество права на судебную защиту в силу императивных норм Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 782 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, пункт 6 заказа-заявки от 22.05.2013 (приложение N 3 к договору) относится к случаям действия договора и изменения объема ранее утвержденного заказа. Однако спор возник в связи с досрочным прекращением договора и возникшими в связи с этим последствиями, которые предусмотрены статьей 717 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявленные обществом расходы связаны непосредственно с подготовкой к выполнению заказа для компании.

В кассационной жалобе компания просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, суды неверно квалифицировали договор как смешанный и применили к отношениям сторон нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре подряда и поставки. Суд апелляционной инстанции неправомерно применил к взаимоотношениям сторон статью 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующую порядок одностороннего отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг, поскольку нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре возмездного оказания услуг к спорным правоотношениям не применимы. Необоснован вывод судов о том, что товар, подлежащий поставке, является эксклюзивным. Исходя из толкования пункта 6 заявки от 22.05.2013 (приложение N 3 к договору) и пункта 10.3 договора односторонний отказ от приобретения оставшейся части товара не является односторонним отказом от исполнения договора в целом. Истец не доказал правовой состав убытков. Действия компании по отказу от партии товара соответствуют договору, ненадлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика отсутствует. Договором не предусмотрена обязанность ответчика заказать товар в полном объеме на 6 513 325 рублей. Суд ошибочно взыскал в качестве убытков условно-постоянные расходы истца (расходы на уплату налогов, ежемесячных лизинговых платежей, электроэнергии, оплату труда лиц, принимавших участие в производственном процессе). Расходы на закупку сырья являются предпринимательским риском истца. Отсутствует причинно-следственная связь между действиями ответчика и убытками истца. Удовлетворение иска привело к неосновательному обогащению общества, поскольку товар находится в распоряжении истца и может быть реализован третьим лицам. Суд первой инстанции в нарушение статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял одновременное изменение предмета и основания иска.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Законность судебных актов проверяется кассационным судом в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Судами установлено, что 21.01.2013 общество (поставщик) и компания (покупатель) заключили договор поставки N ДКС/13-18 с учетом протокола разногласий от 21.01.2013 N ДКС/13-18, по условиям которого поставщик обязуется поставлять товар, а покупатель — принимать товар и оплачивать его в порядке и на условиях, установленных в договоре, заказах на производство, заказах на закупку, подписываемых сторонами (далее — заказ на производство, заказ на закупку). Ассортимент, качество, количество, сроки поставки товара, срок оплаты товара, место и способ поставки (доставки) товара согласовываются и указываются сторонами в каждом конкретном заказе на производство.

В пункте 1.2 договора цена товара, поставляемого по договору, определяется сторонами исходя из утвержденных расценок, установленных поставщиком на дату подписания заказа на производство, по каждой партии товара и согласовывается сторонами в заказе на производство к договору. Цена товара выражается в рублях, включает в себя изготовление, стоимость маркировки и упаковки, все налоги и сборы (в том числе НДС 18%), составление и передачу сопроводительных документов к каждой партии товара, стоимость погрузочно-разгрузочных работ на складе поставщика.

Поставщик обязуется передать товар в собственность покупателя на условиях, согласованных сторонами в заказе на закупку, а покупатель обязан принять товар и оплатить в порядке и в сроки, установленные договором и заказом на закупку. При этом срок передачи товара не может превышать 21 (двадцать один) рабочий день с момента получения поставщиком заказа на закупку, если иная дата поставки не установлена в заказе на закупку (пункт 1.3 договора).

В пункте 1.4 договора указано, что заказы на закупку составляются покупателем на основании договора и направляются поставщику для подписания.

Поставщик вправе получить оплату по договору за поставленный товар в соответствии с условиями договора (пункт 3.4.1 договора).

Согласно пункту 3.2.1 договора покупатель обязан оплачивать и принимать товар согласно подписанным сторонами заказам на закупку, заявкам на производство и оригиналу-макету и условиям договора.

В соответствии с пунктом 3.4.2 договора поставщик вправе потребовать у покупателя подтверждения оплаты товара — копию платежного поручения с отметкой банка об исполнении.

Заказ на производство составил 6 513 325 рублей.

Дополнительным соглашением от 16.12.2013 N 1 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2014. В соглашении также указано, что договор автоматически пролонгируется на каждый последующий календарный год на тех же условиях, если за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока договора ни одна из сторон не уведомит о его прекращении.

Покупателем предоставлены заказы на закупку от 24.05.2013 N 5000000033 на 1 394 426 рублей и 20.03.2014 N 500000192 на 100 144 рубля 24 копейки. В соответствии с этими заявками товар поставлен покупателю. Товар на сумму 5 018 754 рубля 76 копеек, изготовленный 15.06.2013, в настоящее время хранится на складе поставщика. Общество в адрес компании направило претензию от 25.07.2014 N 196 с требованием оплатить оставшуюся часть товара.

Поскольку компания товар не выбрала и не оплатила его стоимость, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Оценив условия договора по правилам пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), суды пришли к выводу о смешанном характере договора, содержащего элементы договоров поставки и подряда, правовое регулирование которого предусмотрено нормами глав 30 и 37 Кодекса.

Предметом договора поставки является условие о товаре, то есть о наименовании и количестве товара (статьи 455, 465 Кодекса), договора подряда — содержание, вид и объем подлежащих выполнению работ (статья 702 Кодекса), а также срок их выполнения (статья 708 Кодекса).

В соответствии со статьей 506 Кодекса по договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

В пункте 1 статьи 702 Кодекса установлено, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Указывая на смешанный характер договора, суды исходили из того, что в пункте 1.2 протокола разногласий к договору стороны определили, что цена товара включает в себя изготовление, стоимость маркировки и упаковки, все налоги и сборы. Также в пункте 1.8 договора (в редакции протокола разногласий) предусмотрено, что для согласования заказа на закупку покупатель передает поставщику заказ на производство с указанием вида, наименования, количества товара, информации о продукции, даты и номера согласованных сторонами оригинала макета и чертежа, в соответствии с которыми будет изготавливаться товар.

Образцы-чертежи представлены в материалы дела. Общество приняло от компании заказ на изготовление, в которых определены параметры коробок — размер, цвет и количество, наименование коробок (гортензия, прованс, город, полоски).

Учитывая данные обстоятельства, суды пришли к выводу, что истец принял на себя обязательства изготовить определенный эксклюзивный товар для ответчика, хотя и находящийся в пределах обычной экономической деятельности истца, следовательно, обязательства сторон непосредственно подпадают под правовое регулирование норм Кодекса о подряде.

Вместе с тем суд кассационной инстанции, исходя из толкования всех условий договора и учитывая смысл договора в целом (статья 431 Кодекса), считает, что заключенный сторонами договор не является смешанным и содержит элементы только договора поставки изготовленной продукции, в связи с чем в силу пункта 3 статьи 421 Кодекса порядок исполнения договора регулируется нормами главы 30 названного Кодекса о купле-продаже.

Квалифицирующим признаком, отличающим договор поставки от договора подряда, является то, что по договору поставки товар производится или закупается поставщиком.

В свою очередь для договора подряда характерно то, что условия договора данного вида затрагивают не только результат работы, но и процесс их выполнения. Следовательно, подряд охватывает не только результат работ как таковой, но и процесс их выполнения. Именно по указанной причине правовое регулирование договора подряда включает в себя процесс выполнения работ (статьи 702 — 729 Гражданского кодекса Российской Федерации) и этим он отличается от поставки.

Кроме того, в отличие от договора поставки договор подряда заключается на изготовление вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику. По общему правилу работа выполняется силами и средствами подрядчика из материалов заказчика, если иное не предусмотрено в договоре.

Предметом договора подряда является изготовление индивидуально-определенного изделия, в то время как предметом договора поставки обычно выступает имущество, характеризуемое родовыми признаками.

В ходе рассмотрения спора истец не опроверг довод ответчика о том, что изготовленные короба не отвечают признакам индивидуально-определенного изделия, поскольку могут быть выпущены в оборот без привязки к определенному субъекту.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 6 заказа-заявки от 22.05.2013 (приложение N 3 к договору) стороны предусмотрели, что в случае одностороннего внесудебного отказа покупателя от приобретения партии товара поставщик вправе продать данный товар любым третьим лицам.

Таким образом, при заключении договора стороны не исходили из эксклюзивности товара. Истец в обоснование своих доводов не представил доказательств невозможности реализации товара третьим лицам, а также доказательств того, что им предпринимались попытки по продаже товара третьи лицам и от таких лиц был получен отказ со ссылкой на эксклюзивность коробов.

Оформление коробов нельзя отнести к эксклюзивному, поскольку оно не предусматривает нанесение на короба какой-либо информации, позволяющей идентифицировать покупателя. Макет коробов не имел каких-либо товарных знаков или наименований мест происхождения товара. Истец не доказал, что короба имеют какие-либо нестандартные параметры и не могут служить предметом иных договоров поставки.

Согласование сторонами заказа на изготовление с указанием определенных параметров коробов и их макета (чертежа, образца) свидетельствует об определении предмета поставки. При заключении договора правовой интерес компании заключался в приобретении партии коробов, а не в заказе обществу работ по их изготовлению. То обстоятельство, что цена товара включает в себя расходы по его изготовлению, не свидетельствует о смешанном характере правоотношений и возникновении элементов договора подряда.

При таких обстоятельствах, отношения сторон в рассматриваемом случае не могут быть квалифицированы как отношения, вытекающие из договора подряда, и нормы, их регулирующие, не могут быть применимы по настоящему делу.

В соответствии со статьями 506 и 516 Кодекса поставщик обязуется передать в обусловленный срок производимые или закупаемые им товары покупателю, а покупатель — оплатить поставляемые товары.

Согласно пункту 5 статьи 454 Кодекса к обязательствам, вытекающим из договоров поставки, применяются также отдельные положения, предусмотренные нормами о договоре купли-продажи.

В силу статьи 454 Кодекса по договору купли-продажи продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

Пунктом 3 статьи 455 Кодекса предусмотрено, что условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Таким образом, существенными условиями, которые должны быть согласованы по договору поставки, являются наименование и количество подлежащего поставке товара, а также срок поставки.

Проанализировав условия договора поставки, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что он носит «рамочный» характер и все его существенные условия согласованы сторонами дополнительно в заказах (на производство и закупку).

В пункте 6 заказа-заявки от 22.05.2013 (приложение N 3 к договору) стороны согласовали, что покупатель вправе отказаться во внесудебном порядке от той или иной партии товара, предусмотренной в заказе.

Руководствуясь именно указанным условием договора, компания уведомила общество об отказе от приобретения товара, предусмотренного в заказе на производство, оставшегося после подписания заказов на закупку от 22.05.2013 и 20.03.2014 (письмо от 25.06.2014 N 269/14).

В пункте 10.3 договора стороны предусмотрели порядок одностороннего отказа покупателя от исполнения договора (статья 450.1 Кодекса).

Письмо компании от 25.06.2014 N 269/14 содержит исключительно отказ от закупки конкретной партии товара и не может рассматриваться как отказ от исполнения рамочного договора в целом.

Учитывая «рамочный» характер договора, не обоснован вывод судов о том, что названным письмом компания отказалась от исполнения договора в целом.

Истец также не представил в материалы дела доказательства расторжения договора со своей стороны.

В пункте 1 статьи 513 Кодекса указано, что покупатель (получатель) обязан совершить все необходимые действия, обеспечивающие принятие товаров, поставленных в соответствии с договором поставки.

Пунктом 4 статьи 514 Кодекса установлено, что в случаях, когда покупатель без установленных законом, иными правовыми актами или договором оснований не принимает товар от поставщика или отказывается от его принятия, поставщик вправе потребовать от покупателя оплаты товара.

Невыборка покупателем (получателем) товаров в установленный договором поставки срок, а при его отсутствии в разумный срок после получения уведомления поставщика о готовности товаров дает поставщику право отказаться от исполнения договора либо потребовать от покупателя оплаты товаров (пункт 2 статьи 515 Кодекса).

При таких обстоятельствах выводы судов об обоснованности заявленных требований недостаточно обоснованы.

Суд кассационной инстанции в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе устанавливать обстоятельства, которые не были установлены судами первой или апелляционной инстанций.

Согласно пункту 3 части 1 названной статьи суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Ограничение предмета доказывания при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, повлекшее принятие ошибочных судебных актов, может являться основанием для направления дела на новое рассмотрение (постановления

Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/2009, от 16.11.2010 N 467/2010).

Поскольку суды неполно выяснили существенные для дела обстоятельства, а у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств, судебные акты следует отменить, дело — направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо дать надлежащую оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон, установить фактические обстоятельства по делу и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства с учетом отмеченных недостатков и распределить расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 274, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 по делу N А32-39506/2014 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Бабаева

Судьи

С.В. Рогальский Н.В. Чесняк

Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 130) (п. 1 ст. 520 ГК).

В п. 1 ст. 520 ГК указывается главный квалифицирующий признак договора продажи недвижимости – объекты недвижимости. Доктринальное определение договора продажи недвижимости может быть основано на понятии договора купли – продажи (п. 1 ст. 424 ГК) с указанием на обязанности покупателя принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Необходимость в наличии адекватной гражданско-правовой формы обеспечивающей совершение сделок с недвижимостью возникла в условиях интенсивного формирования рынка недвижимости, в том числе за счет передачи в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений.

Источники правового регулирования. Основные положения о продаже недвижимости содержатся в § 7 гл. 30 ГК. Отношения по продаже недвижимости регулируются также иными нормативными правовыми актами. Так, особенности продажи жилых домов в сельской местности установлены Указом Президента Республики Беларусь от 11 августа 2005 г. № 368 «О некоторых вопросах отчуждения жилых домов в сельских населенных пунктах». Положения, касающиеся порядка изъятия и предоставления земельных участков содержатся в Указе Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 г. № 66 и т. д.

Законодательством установлены особенности совершения сделок по продаже объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности.

Элементы договора продажи недвижимости

Стороны договора: продавец и покупатель. Ими могут быть юридические и физические лица. Как правило, продавцом является собственник недвижимости, но может быть и уполномоченное им лицо. Участие тех или иных субъектов права в договоре продажи недвижимости, прежде всего юридических лиц может быть ограничено законодательством. Законодательство Республики Беларусь определяет круг субъектов, которые могут принимать участие в аукционах по продаже объектов, находящихся в государственной собственности. С другой стороны, особенности приобретения государственной собственности иностранными физическими и юридическими лицами, а также юридическими лицами с участием иностранных инвесторов, определяются законодательством Республики Беларусь об иностранных инвестициях.

Предмет договора. Предметом договора является недвижимое имущество. В п. 1 ст. 520 ГК указывается на земельные участки, здания, сооружения, квартиры. Вместе с тем, это может быть и иное недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК).

Многообразие и сложность объектов недвижимости предполагает необходимость точно указать в договоре все данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. К числу таких данных относятся данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В соответствии с ч. 2 ст. 525 ГК при отсутствии таких данных в договоре продажи недвижимости условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Форма договора. В соответствии со ст. 521 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Правила ГК о форме договора продажи недвижимости не единственные, которые касаются особенностей заключения договора. В соответствии с п. 1 ст. 522 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно правил, содержащихся в ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами. Организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.

Правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь с целью признания и защиты государством зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним определены Законом Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Глава 7 данного Закона определяет порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость дает право другой стороне требовать в суде вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности. Согласно п. 3 ст. 522 ГК сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Пунктом 1 Указа Президента Республики Беларусь от 11.08.2005 г. № 368 «О некоторых вопросах отчуждения жилых домов в сельских населенных пунктах» установлено, что до 31 декабря 2010 г. договоры купли-продажи находящихся в сельских населенных пунктах жилых домов с хозяйственными и иными постройками или без них, не зарегистрированных в территориальных организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, сведения о которых внесены в похозяйственную книгу до 19 марта 1985 г. и которые с этой даты не являлись предметами купли-продажи, заключаются в письменной форме и подлежат регистрации в сельском исполнительном комитете.

Цена в договоре продажи недвижимости. Цена является существенным условием договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 526 ГК). Условие о цене недвижимости должно согласовываться сторонами договора и обязательно выражаться в письменной форме. При несоблюдении этого правила договор о продаже недвижимости считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 526 ГК).

Цена в договоре продажи недвижимости может быть выражена не в общей сумме, а за единицу площади недвижимости или иного показателя размера недвижимости (гектар и др.). В подобных случаях общая цена такого недвижимого имущества определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

На отдельные объекты недвижимости законодательством могут устанавливаться нормативные цены. Цена на объекты недвижимости, составляющие государственную собственность в отношениях по продаже недвижимого имущества, определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, устанавливающими порядок оценки объектов государственной собственности. Положения о порядке проведения конкурсов, аукционов по продаже объектов республиканской собственности предусматривают при наличии определенных условий возможность уменьшения первоначальной стоимости объекта.

Основной обязанностью продавца является передача недвижимости покупателю. Такая передача осуществляется по передаточному акту, который подписывается обеими сторонами или по иному документу. Обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акт передачи, сличительные ведомости и др.). Иное может быть предусмотрено законодательством или договором.

Особый порядок передачи устанавливается законодательством применительно к земельным участкам.

К отказу продавца от исполнения обязанности передать недвижимое имущество, а покупателя – от обязанности принять это имущество приравнивается уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором.

Покупатель по договору продажи недвижимости обязан принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

По смыслу правила, содержащегося в п. 3 ст. 522 ГК продавец и покупатель обязаны совершить действия необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Согласно ст. 33 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» заявление о государственной регистрации должно быть подписано совместно сторонами сделки, если иное не установлено договором.

В тех случаях, когда по договору продажи недвижимости передается здание, сооружение или другой объект недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимое имущество покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если собственником земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, является продавец этого имущества, покупателю передается право собственности, либо предоставляется право аренды на соответствующую часть земельного участка. В тех же случаях, когда договор не определяет передаваемое покупателю недвижимости право на земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Не препятствует продаже недвижимого имущества отсутствие права собственности на земельный участок у продавца расположенной на этом участке недвижимости. В этом случае продажа недвижимости допускается и без согласия собственника земельного участка, но только если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором.

Согласно ст. 524 ГК в случаях, когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Статья 529 ГК указывает на особенности продажи жилых помещений. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением. Кроме того, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Порядок продажи жилых домов и квартир регулируется специальным законодательством.

Как разграничить предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости: позиция ВС РФ

vadimphoto1@gmail.com / .com

Согласно действующему гражданскому законодательству предварительный договор заключается с целью закрепить обязательство сторон о заключении в будущем основного договора – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг – на предусмотренных предварительным договором условиях. Содержание предварительного договора должно позволять установить предмет основного договора и его условия, относительно которых на момент заключения предварительного договора должно быть – по заявлению одной из сторон – достигнуто соглашение (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса). При этом отсутствие иных, помимо определяющих предмет, существенных условий основного договора в предварительном не препятствует признанию последнего заключенным, так как все недостающие условия могут быть согласованы непосредственно при заключении основного договора (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Таким образом, предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным – определяя все условия основного договора. При этом никакие иные, кроме обязанности заключить впоследствии основной договор, обязательства – например, о передаче имущества или его оплате – предварительным договором устанавливаться не могут. В случае наличия подобных обязательств в договоре он, хотя и назван предварительным, является непосредственно договором купли-продажи, поэтому суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования. На это обратил внимание ВС РФ в одном из вынесенных недавно решений (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2 апреля 2019 г. № 11-КГ19-3).

Фабула дела

Для составления предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества воспользуйтесь сервисом «Конструктор правовых документов» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ

Гражданин и гражданка Х. (далее – заявители, истцы) заключили с ООО «Ю.» (далее – ответчик) предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, устанавливающий обязательство сторон по заключению в определенный срок основного договора купли-продажи данного жилого помещения. В обеспечение исполнения предварительного договора истцы обязались уплатить ответчику конкретную денежную сумму – в размере стоимости квартиры. Причем в предварительном договоре было указано, что обязанность продавца по передаче квартиры наступает только при условии внесения приобретателями жилья обозначенной суммы в полном объеме. Данное обязательство истцы исполнили, но ответчик от подписания основного договора в установленный срок – до 1 января 2018 года – уклонился. В результате договор был заключен 15 февраля того же года, и в этот же день стороны подписали передаточный акт.

Неустойку за нарушение срока заключения основного договора, правила расчета размера которой за каждый день просрочки были прописаны в предварительном договоре, ответчик не уплатил. Поэтому истцы обратились в суд с требованием о взыскании с ответчика данной неустойки, а также неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного имущества (на основании п. 3 ст. 23.1 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей»).

Позиция судов первой и апелляционной инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил только первое требование истцов – о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по заключению основного договора. Норма же законодательства о защите прав потребителей, на которую истцы ссылались в обоснование своего второго требования, по мнению суда, не может быть применена в данном случае, так как она устанавливает последствия нарушения продавцом срока передачи товара по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате. А предварительный договор таковым не может быть в принципе, поскольку никакие, кроме обязанности по заключению основного договора, обязательства, в том числе и обязанность передать предварительно оплаченный товар, в него включаться не могут (решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. по делу № 2-2379/2018).

Стороны, напротив, посчитали, что предварительный договор между ними и ответчиком является фактически договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате, и подчеркнули это в своей апелляционной жалобе. Однако суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда, отметив, что обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателей не являлась предметом предварительного договора (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. по делу № 33-12034/2018).

Позиция ВС РФ

ВС РФ также указал на невозможность включения в предварительный договор иных, кроме обязательства о заключении в будущем основного договора, обязанностей. Но с данной нижестоящими судами оценкой содержания самого оспариваемого договора не согласился. Напомнив, что в случае, когда буквальное значение выражений, описывающих условия договора, не позволяет установить его содержание, выяснению подлежит действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ст. 431 ГК РФ), Суд отметил, что в рассматриваемом деле договором, поименованном предварительным, фактически предусмотрены и обязанность заявителей уплатить полную стоимость квартиры, причем до заключения основного договора, и обязанность ответчика передать им в собственность соответствующее жилое помещение. Поэтому предварительным он на самом деле не является. Стоит отметить, что ВС РФ уже разъяснял особенности разграничения предварительного и основного договоров купли-продажи. По мнению суда, если договор, названный сторонами предварительным, предполагает заключение впоследствии договора о продаже имущества, устанавливая при этом обязанность покупателя уплатить полную стоимость этого имущества или существенную ее часть, такое соглашение квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49).

Поскольку нижестоящие суды неверно установили характер правоотношений сторон и неправильно определили нормы, подлежащие применению при рассмотрении данного спора, ВС РФ отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.