Передача неотделимых улучшений

Передача арендодателю неотделимых улучшений, отражение в учете

ИА ГАРАНТ

Организацией заключен договор аренды помещения. В помещении арендатор планирует осуществить неотделимые улучшения, которые будут произведены с согласия арендодателя и в дальнейшем переданы ему. Арендатор получит компенсацию от арендодателя. Передача арендодателю неотделимых улучшений будет производиться непосредственно после их осуществления. Стоимость передаваемых улучшений засчитывается в счет арендной платы.

Каким образом в бухгалтерском и налоговом учете отразить данные операции у арендатора?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Неотделимые улучшения, осуществленные арендатором, не учитываются им в составе основных средств.

Передача улучшений арендодателю облагается НДС. При этом НДС, предъявленный поставщиками (подрядчиками) при осуществлении работ, арендатор вправе принять к вычету.

Компенсация, полученная от арендодателя, учитывается арендатором в целях налогообложения прибыли в составе выручки от реализации. Одновременно в составе расходов возможно учесть затраты на осуществление улучшений.

Обоснование вывода:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В силу ст. 623 ГК РФ арендатор может за счет собственных средств и с согласия арендодателя производить улучшения арендованного имущества, которые могут быть отделимыми и неотделимыми. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. Неотделимые улучшения по окончании срока аренды должны быть переданы арендодателю. При этом неотделимыми считаются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества.

В своих письмах представители финансового ведомства разъясняют, что неотделимые улучшения арендованного имущества могут возникнуть в результате капитальных вложений, связанных с достройкой, дооборудованием, реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением, частичной ликвидацией объектов имущества (смотрите, в частности, письма Минфина России от 09.09.2013 N 03-11-06/2/36986, от 19.07.2012 N 03-03-06/1/345, от 06.06.2012 N 03-03-10/61, от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663, от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280).

Из ряда судебных решений следует, что в качестве неотделимых улучшений могут рассматриваться:

• устройство полов кафельной плиткой ((постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 N 08АП-7561/2010, 08АП-7620/2010) или линолеумом (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 N А09-4224/2010);

• устройство стен, перегородок, проемов, перекрытий, инженерных коммуникаций (постановления ФАС Поволжского округа от 29.03.2012 N А49-2569/2010, Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2011 N 09АП-16360/2011-АК и 09АП-16362/2011-АК);

• отделочные работы, направленные на изменение характеристик помещения, в помещении, ранее не предназначенном для этих целей;

• систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему (постановления ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2016 N 17АП-9508/16, Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 N 10АП-5618/13).

Бухгалтерский учет

Согласно абзацу 2 п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01), п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н (далее — Положение N 34н), капитальные вложения в арендованные объекты основных средств (далее — ОС) учитываются в составе ОС. В соответствии с п. 47 Положения N 34н законченные капитальные вложения в арендованные объекты ОС зачисляются организацией-арендатором в собственные ОС в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом с учетом абзаца 4 п. 5 ПБУ 6/01 такие активы стоимостью более 40 000 рублей за единицу должны отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности только в составе ОС.

ПБУ 6/01 не уточняет, какие конкретно капитальные вложения в арендованные объекты учитываются в составе ОС арендатора (отделимые или неотделимые, возмещаемые или невозмещаемые). Значит, неотделимые улучшения, произведенные арендатором, должны быть включены им в состав собственных ОС.

В то же время в п. 3 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания), говорится, что в составе ОС учитываются только те капитальные вложения в арендованные объекты ОС, которые являются собственностью арендатора (смотрите также п.п. 10, 35 Методических указаний). С учетом положений ст. 623 ГК РФ можно сделать вывод, что арендатор может учитывать как объекты ОС и амортизировать только отделимые улучшения.

Представители Минфина России, руководствуясь исключительно ПБУ 6/01, придерживаются позиции, что произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект ОС (в том числе неотделимые) учитываются арендатором в составе ОС до их выбытия в соответствии с договором аренды. С учетом положений п. 29 ПБУ 6/01 под выбытием указанных капитальных вложений можно также понимать окончание договора аренды или возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений (письма Минфина России от 17.09.2015 N 03-05-05-01/53344, от 01.04.2014 N 03-05-05-01/14322, от 19.02.2014 N 03-05-05-01/6958, от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651, от 03.11.2010 N 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 N 03-05-05-01/46).

Аналогичной позиции придерживаются и суды (смотрите, например, решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, определение ВС РФ от 15.07.2015 N 306-КГ15-7133).

Вы уточнили, что передача улучшений будет производиться непосредственно после их осуществления. В такой ситуации, на наш взгляд, условия, перечисленные в п. 4 ПБУ 6/01 и необходимые для отражения актива в составе основных средств, выполняться не будут.

В п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания), указывается, что если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

На основании изложенного полагаем, что в учете организации-арендатора могут быть сделаны следующие записи:

Дебет 08 Кредит 10 (60, …)
— осуществлены расходы в виде неотделимых улучшений арендованного имущества;

Дебет 19 Кредит 60
— учтен НДС, предъявленный подрядчиком и поставщиками материалов;

Дебет 68 Кредит 19
— НДС принят к вычету;

Дебет 60 Кредит 51
— произведена оплата подрядчику;

Дебет 76 Кредит 08
— списана стоимость неотделимых улучшений, компенсируемая арендодателем;

Дебет 76 Кредит 68, субсчет «НДС»
— начислен НДС со всей стоимости неотделимых улучшений;

Дебет 60 Кредит 76
— компенсация учтена в оплату аренды.

Если Ваша организация примет решение рассматривать передачу неотделимых улучшений арендодателю как операцию по их реализации, то считаем, что в учете арендатора будут сделаны следующие записи:

Дебет 08 Кредит 10 (60, …)
— осуществлены расходы в виде неотделимых улучшений арендованного имущества;

Дебет 19 Кредит 60
— учтен НДС, предъявленный подрядчиком и поставщиками материалов;

Дебет 68 Кредит 19
— НДС принят к вычету;

Дебет 60 Кредит 51
— произведена оплата подрядчику;

Дебет 62 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— отражен прочий доход от реализации;

Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 08
— списаны расходы на осуществление неотделимых улучшений;

Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 68, субсчет «НДС»
— начислен НДС;

Дебет 60 Кредит 62
— компенсация учтена в оплату аренды.

НДС

В силу п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, признаваемых объектом обложения НДС.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС.

При этом реализацией признаются передача на возмездной основе (в том числе обмен) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).

При передаче арендатором неотделимых улучшений арендодателю право собственности на них не переходит, поскольку неотделимые улучшения в силу закона являются собственностью последнего.

Однако, по мнению представителей финансового ведомства, если арендатор в соответствии с договором аренды осуществляет операции по передаче (на возмездной или безвозмездной основе) арендодателю неотделимых улучшений, то такие операции признаются объектом налогообложения НДС. При этом чиновники считают, что арендатор фактически передает арендодателю не улучшения как объект, а результат выполненных работ (смотрите, например, письма Минфина России от 25.11.2014 N 03-07-11/59765, от 25.02.2013 N 03-07-05/5259, от 24.01.2013 N 03-07-05/01, от 26.07.2012 N 03-07-05/29).

Аналогичное мнение в ряде случаев высказывают и судьи (смотрите, например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 23.06.2016 N Ф04-2228/16 по делу N А27-19349/2015).

Вместе с тем в арбитражной практике встречается и противоположная позиция (смотрите, например, постановление АС Московского округа от 03.09.2014 N Ф05-9531/14 по делу N А40-105354/2013.

Исчислить НДС организации-арендатору следует на дату передачи по акту улучшений арендодателю (п.п. 3, 16 ст. 167 НК РФ).

Соответственно, в этом случае суммы НДС, предъявленные поставщиками при приобретении материалов, подрядчиком при осуществлении работ, подлежат вычету у арендатора в порядке и на условиях, установленных ст.ст. 171 и 172 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 27.07.2016 N 03-07-11/43792, от 17.12.2015 N 03-07-11/74085, ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11, от 18.05.2006 N 03-1-03/985@, УФНС России по г. Москве от 12.03.2009 N 16-15/021505).

Налоговые вычеты, предусмотренные ст. 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг) при наличии соответствующих первичных документов (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Поэтому НДС, предъявленный подрядчиком и (или) поставщиками материалов, выполнявшим работы в арендованном помещении, принимается к вычету в том налоговом периоде, когда результаты выполненных работ будут приняты к учету на счет 08 (смотрите также письма Минфина России от 06.04.2016 N 03-07-11/19544, от 20.11.2015 N 03-07-РЗ/67429).

Налог на прибыль

В соответствии с абзацем 1 п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях главы 25 НК РФ признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей.

Капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты ОС в форме неотделимых улучшений, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (абзац 5 п. 1 ст. 256, абзац 4 п. 1 ст. 258 НК РФ).

На основании п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в арендованные объекты основных средств амортизируются в следующем порядке:

• капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном главой 25 НК РФ;

• капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

Таким образом, амортизации у арендатора подлежат только те неотделимые улучшения, которые не возмещаются арендодателем. Данная точка зрения нашла отражение, например, в письмах Минфина России от 13.05.2013 N 03-03-06/2/16376, от 04.02.2013 N 03-03-06/2/2269.

Если неотделимые улучшения производятся будущим арендатором до заключения договора аренды, то начать исчисление амортизации арендатор вправе с момента заключения и в течение срока действия договора аренды (письмо Минфина России от 21.11.2012 N 03-03-06/1/601).

Однако в данном случае передача неотделимых улучшений будет производиться непосредственно сразу после их осуществления.

В этой связи мы считаем, что по аналогии с бухгалтерским учетом осуществленные улучшения не подлежат учету арендатором в составе амортизируемого имущества.

В письме Минфина России от 06.11.2009 N 03-03-06/2/215 указывается, что сумма полученного возмещения расходов на создание неотделимых улучшений арендованного имущества учитывается арендатором для целей налогообложения прибыли в составе выручки от реализации.

Следовательно, сумма полученной арендатором компенсации подлежит учету в целях налогообложения в составе выручки от реализации.

Мы считаем, что одновременно организация-арендатор также вправе учесть расходы, понесенные на осуществление улучшений, в том периоде, в котором будет осуществлена передача неотделимых улучшений арендодателю.

Наше мнение подтверждается как в разъяснениях финансового ведомства, так и в судебных решениях.

В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 28.09.2009 N А32-1571/2009-56/26 судьи посчитали, что арендатор при отражении выручки от реализации неотделимых улучшений должен отразить расходы по осуществлению данных улучшений в составе материальных расходов согласно пп. 1 и 6 п. 1 ст. 254 НК РФ и вправе учесть данные расходы единовременно в полном размере после того, как передаст улучшенное имущество арендодателю.

В постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2014 N 11АП-23288/13 суды пришли к выводу, что, поскольку арендатор фактически осуществляет затраты, связанные с созданием объекта, который впоследствии реализуется арендодателю, арендатор учитывает в составе доходов от реализации сумму компенсации, выплаченной арендодателем, а в составе расходов — затраты, понесенные в связи с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества.

В письме Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651 указывается, что если договором предусмотрена обязанность возмещения арендодателем стоимости получаемых улучшений имущества, то такие затраты могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя в соответствии с главой 25 НК РФ, при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Пивоварова Марина

Ответ прошел контроль качества

Какие налоговые обязательства по НДС и налогу на прибыль возникают у организации-арендодателя при передаче арендатором арендодателю на безвозмездной основе неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных как без согласия арендодателя, так и с согласия арендодателя? Что понимается под понятием «согласие» (какими документами возможно подтвердить согласие арендодателя)?

15 февраля 2018

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В отношении капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, доходов в целях исчисления налога на прибыль у арендодателя не возникает.
Неотделимые улучшения, не согласованные с арендодателем, подлежат учету в составе внереализационных доходов арендодателя в качестве безвозмездно полученных работ после окончания срока аренды. Учет арендодателем нормы пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ при несогласованных неотделимых улучшениях арендованного имущества приведет к налоговым спорам.
При получении неотделимых улучшений имущества (независимо от согласования) объекта налогообложения НДС у арендодателя не возникает.
В случае согласования улучшений арендодатель как собственник объекта аренды может принять предъявленный арендатором НДС к вычету со стоимости возмещаемых арендатору капитальных вложений.
Даже при наличии счета-фактуры арендодатель не вправе принять к вычету «входной» НДС по безвозмездно полученным улучшениям (в том числе при наличии согласования). В противном случае арендодателю придется отстаивать свое право на налоговый вычет в суде.

Обоснование позиции:
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
Распределение обязанностей по содержанию имущества на протяжении срока аренды зависит от того, как составлен договор. В силу ст. 616 ГК РФ арендатор обязан производить только текущий ремонт, а арендодатель — капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором. Под неотделимыми улучшениями арендованного имущества понимаются улучшения, которые нельзя отделить от арендованного имущества без вреда для этого имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). То есть неотделимые улучшения фактически являются необособленным объектом по отношению к основному имуществу. Однако стоимость таких улучшений может увеличивать стоимость арендуемого объекта в налоговом учете.
В соответствии с п. 4 ст. 623 ГК РФ неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Если неотделимые улучшения арендованного имущества произведены арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
В соответствии со ст. 662 ГК РФ арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Если арендодатель дал согласие на производство в принадлежащем ему объекте неотделимых улучшений, он обязуется принять назад вещь в измененном, улучшенном состоянии, отказаться от данных изменений он уже не может, а также не имеет права отказываться от возмещения арендатору понесенных им расходов на неотделимое улучшение, за исключением случая, когда такой отказ прямо предусмотрен договором аренды. Если же в договоре подобного условия не содержится, арендатор после прекращения договора аренды (смотрите определение ВАС РФ от 16.05.2008 N 5990/08) вправе требовать от арендодателя возмещения понесенных им затрат, в том числе путем зачета в счет арендной платы (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65, определение ВАС РФ от 14.01.2008 N 17489/07).
Согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений объекта аренды должно быть документально подтверждено договором аренды (дополнительным соглашением), перепиской сторон. При этом целесообразно согласовать перечень возможных неотделимых улучшений, порядок передачи неотделимых улучшений (сразу же по завершении работ по улучшению либо по окончании срока аренды), а также оговорить безвозмездность передачи или порядок возмещения расходов на проведение работ (например, полная или частичная компенсация денежными средствами в период действия договора либо по истечении срока аренды, зачет в счет арендной платы и т.д.). Арендодатель, как собственник объекта аренды, также имеет право принимать участие в согласовании проекта предполагаемых неотделимых улучшений имущества.
В зависимости от даты передачи арендодатель может компенсировать их стоимость арендатору по истечении срока аренды или в период действия договора. Сделать это можно путем перевода денежных средств на счет арендатора либо зачисления в счет арендной платы. Если же неотделимые улучшения произведены без согласия собственника, тогда последний может потребовать привести свое имущество в первоначальное состояние либо принять имущество с улучшениями без возмещения их стоимости.
Порядок налогообложения неотделимых улучшений зависит от того, давал ли арендодатель согласие на улучшение объекта аренды, а также возмещается ли арендодателем стоимость произведенных улучшений. Независимо от наличия согласия арендодателя на проведение работ, если он не компенсирует капитальные вложения арендатору, неотделимые улучшения считаются полученными арендатором безвозмездно.

Налог на прибыль

Улучшения с согласия арендодателя

В соответствии с п. 2 ст. 248 НК РФ для целей налогообложения прибыли организаций имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если их получение не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать ему услуги).
По общему правилу, установленному п. 8 ст. 250 НК РФ, доход в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав признается внереализационным доходом налогоплательщика, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ.
В силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ при формировании налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.
В отношении капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, арендодатель вправе применить пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Например, в письме УФНС России по г. Москве от 29.11.2006 N 20-12/105055.1 сделан вывод, что безвозмездно полученные от арендатора капитальные вложения в форме неотделимых улучшений не учитываются арендодателем в составе доходов при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль.
Что касается возможности амортизации капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, то этот вопрос зависит от компенсации затрат арендодателем.
В соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ право на амортизацию принадлежит тому налогоплательщику, который фактически несет затраты на неотделимые улучшения. Если арендодатель возмещает арендатору стоимость капитальных вложений, то именно он и начисляет амортизацию в общем порядке, установленном главой 25 НК РФ (абзац пятый ст. 258 НК РФ). В противном случае капитальные вложения амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды (абзац шестой п. 1 ст. 258 НК РФ). Причем в ситуации, когда стоимость неотделимых улучшений возмещается арендодателем частично, арендатору разрешено амортизировать в общем порядке невозмещаемую стоимость (смотрите письма Минфина России от 30.07.2010 N 03-03-06/2/134, от 25.01.2010 N 03-03-06/1/19, от 06.11.2009 N 03-03-06/2/215). Соответственно, полагаем, что в случае частичного возмещения расходов арендатора арендодатель может учесть амортизировать компенсируемую часть стоимости неотделимых улучшений.
Начисление амортизации у арендодателя по компенсируемым арендатору неотделимым улучшениям начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию, при наличии актов приема-сдачи работ по их созданию (п.п. 3, 4 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ). В зависимости от согласованного сторонами порядка передачи неотделимого улучшения датой ввода в эксплуатацию может быть реальная дата ввода в эксплуатацию данного улучшения, о чем должен сообщить арендатор, либо дата подписания акта о возврате арендованного имущества.
Отметим также, что неотделимые без вреда для имущества улучшения могут быть учтены арендодателем как отдельный инвентарный объект в составе объекта недвижимого имущества (например, лифт, встроенная система вентиляции помещений, системы кондиционирования, охранно-пожарной сигнализации, локальные сети, другие коммуникации здания, которые могут иметь разные сроки полезного использования и относиться к разным амортизационным группам), либо арендодатель может увеличить первоначальную стоимость арендуемого объекта в налоговом учете в результате достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения или по иным аналогичным основаниям (п. 2 ст. 257 НК РФ) с правом увеличения срока полезного использования арендуемого объекта в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую ранее было включено основное средство (п. 1 ст. 258 НК РФ).
Амортизируются в налоговом учете только вложения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. При этом организация самостоятельно решает, какие расходы являются расходами на ремонт, а какие — капитальными вложениями в арендованные средства (письма Минфина России от 18.11.2009 N 03-03-06/1/763, N 03-03-06/1/762, от 06.11.2009 N 03-03-06/2/215, от 20.10.2009 N 03-03-06/1/677, от 30.03.2009 N 03-03-06/1/197, от 19.01.2009 N 03-03-07/1, от 16.10.2007 N 03-03-06/2/191). В письме Минфина России от 23.11.2006 N 03-03-04/1/794 указано, что при определении терминов «капитальный ремонт» и «реконструкция» следует руководствоваться:
— Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279;
— Ведомственными строительными нормативами (ВСН) N 58-88 (р) (далее — ВСН N 58-88), утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312;
— письмом Минфина СССР от 29.05.1984 N 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».
Из этих документов следует, что основное отличие капитального ремонта от производимых арендатором капитальных вложений в форме отделимых и неотделимых улучшений в арендованное имущество (реконструкции, модернизации, технического перевооружения) заключается в том, что в последнем случае меняются технико-экономические показатели ОС. При капитальном же ремонте ОС производится лишь смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные.
Как следует из вопроса, затраты арендатора по осуществлению неотделимых улучшений арендуемых помещений арендодателем не компенсируются. В данной ситуации стоимость данных улучшений не влияет на первоначальную стоимость ОС, в отношении которых они произведены (письмо УФНС России по г. Москве от 29.11.2006 N 20-12/105055.1), следовательно, у арендодателя в данном случае нет оснований для начисления амортизации по капитальным вложениям в целях налогообложения прибыли (письмо Минфина России от 29.05.2007 N 03-03-06/1/334).

Улучшения без согласия арендодателя

Как было указано ранее, в данном случае арендодатель получает улучшения имущества по окончании срока аренды без компенсации расходов арендатора, то есть безвозмездно.
В письме Минфина России от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280 указано, что специальных положений, когда неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, НК РФ не предусматривает, и даны разъяснения по порядку налогообложения в данном случае. По мнению Департамента, полученные безвозмездно по окончании срока аренды неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, после окончания срока аренды учитываются в составе внереализационных доходов арендодателя в качестве безвозмездно полученных работ. Причем уточняется, что в составе внереализационных доходов учитываются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением. Расходы на ремонт в указанной ситуации не увеличивают налоговую базу арендодателя, так как в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Аналогичное мнение отражено в письме Минфина России от 09.09.2013 N 03-11-06/2/36986.
Для внереализационных доходов в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) датой получения дохода в случае применения метода начисления признается дата подписания сторонами акта приема-передачи имущества (приемки-сдачи работ, услуг) (пп. 1 п. 4 ст. 271 НК РФ).
Также обращаем внимание, что согласно абзацу второму п. 8 ст. 250 НК РФ при получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 105.3 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с главой 25 НК РФ остаточной стоимости по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Причем информация о ценах должна быть документально подтверждена, например, путем проведения экспертизы или на основании справки от арендатора (с учетом периода, прошедшего с момента осуществления затрат).
Таким образом, согласно официальным разъяснениям в случае отсутствия согласия арендодателя на неотделимые улучшения арендованного имущества основания для применения пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ у арендодателя отсутствуют. В данной ситуации у организации возникает внереализационный доход в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ на дату подписания акта о возврате арендованного имущества после окончания срока аренды.
Нужно отметить, что в пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ отсутствует оговорка, что это положение применяется в зависимости от наличия или отсутствия согласия арендодателя. Однако, учитывая вышеуказанные разъяснения Минфина России, применение данной нормы арендодателем при получении доходов в виде капитальных вложений в форме несогласованных неотделимых улучшений арендованного имущества наверняка приведет к налоговым спорам.
Что касается возможности амортизации несогласованных капитальных вложений (полученных безвозмездно), то их стоимость не подлежит амортизации по аналогии с безвозмездно полученными капитальными вложениями, произведенными с согласия арендодателя (п. 1 ст. 256, абзац шестой п. 1 ст. 258 НК РФ), то есть их стоимость не влияет на первоначальную стоимость основных средств, в отношении которых они осуществлены, и арендодатель не может отдельно амортизировать капитальные вложения, полученные безвозмездно (письмо Минфина России от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280).

НДС

Улучшения с согласия арендодателя

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ. При этом реализацией признается передача на возмездной основе (в том числе обмен) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).
Таким образом, при получении неотделимых улучшений имущества (как согласованных, так и несогласованных) объекта налогообложения НДС у арендодателя не возникает (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Что касается применения арендодателем вычета НДС, то возможность его применения напрямую зависит от компенсации затрат арендатора.
Отметим, что, по мнению контролирующих органов, если арендатор в соответствии с договором передает арендодателю (на возмездной или безвозмездной основе) неотделимые улучшения, у арендатора возникает объект налогообложения НДС, так как в данном случае передаются не улучшения как объект, а результат выполненных работ по его созданию, который имеет материальное выражение и может быть реализован (п. 4 ст. 38, п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, смотрите также информацию ФНС России от 18.12.2017, письма Минфина России от 27.07.2016 N 03-07-11/43792, от 17.12.2015 N 03-07-11/74085, от 25.02.2013 N 03-07-05/5259, от 24.01.2013 N 03-07-05/01, ФНС России от 30.12.2010 N КЕ-37-3/19032, от 19.04.2010 N ШС-37-3/11.
Это мнение согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в определениях от 18.09.2017 N 305-КГ17-12166, от 24.10.2016 N 304-КГ16-12228, от 15.07.2015 N 306-КГ15-7133. Смотрите также п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33, постановление ФАС Московского округа от 25.06.2009 N КА-А40/4798-09.
В ряде арбитражных решений судьи делают вывод, что при передаче арендодателю затрат в виде стоимости неотделимых улучшений арендованного объекта обложения НДС у арендатора не возникает, так как неотделимые улучшения арендованного имущества в любом случае становятся собственностью арендодателя с момента их создания. Эти улучшения в силу своих качеств не могут быть отнесены к самостоятельному объекту реализации, поэтому на основании ст.ст. 38, 146 НК РФ объекта обложения НДС не возникает. Смотрите постановления ФАС Московского округа от 28.01.2014 N Ф05-17237/13, ФАС Поволжского округа от 18.01.2013 N Ф06-9801/12, ФАС Северо-Кавказского округа от 25.07.2012 N А53-11418/2011, от 17.04.2012 N Ф08-1436/12, от 27.07.2011 N Ф08-4189/11, ФАС Уральского округа от 27.09.2011 N Ф09-6099/11, ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2012 N А21-9549/2011, от 20.05.2010 N Ф07-3694/2010, от 21.04.2006 N А56-7638/2005, ФАС Московского округа от 30.09.2008 N КА-А40/9153-08.
Таким образом, в соответствии с официальной позицией при передаче арендодателю неотделимых улучшений арендатор обязан предъявить арендодателю соответствующую сумму НДС. Если арендатор примет решение начислить НДС и соответственно выставит счет-фактуру в момент подписания документа о передаче улучшенного имущества арендодателю (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 167, п. 3 ст. 168 НК РФ), возможность применения арендодателем соответствующего налогового вычета зависит от того, предусмотрена ли соглашением сторон компенсация арендодателем рассматриваемых расходов арендатора.
Если арендодатель как собственник объекта аренды примет на себя бремя капитальных вложений, он может принять предъявленный арендатором НДС к вычету на основании ст. 171 НК РФ (либо включить в расходы при исчислении налога на прибыль в случаях, предусмотренных в ст. 170 НК РФ).
Так, в п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 разъясняется, что в случае компенсации арендодателем произведенных капитальных вложений соответствующие неотделимые улучшения в арендованном имуществе должны считаться переданными оплатившему их арендодателю. В постановлении ФАС Московского округа от 09.06.2009 N КА-А40/5128-09 суд пришел к выводу, что арендодатель компенсировал затраты арендатора на производство неотделимых улучшений и имеет право на применение налогового вычета.
В случае же безвозмездного получения неотделимых улучшений имущества право на налоговый вычет у арендодателя не возникает. Специалисты контролирующих органов неоднократно разъясняли, что при передаче имущества на безвозмездной основе НДС к вычету не принимается в связи с тем, что в таких случаях НДС к оплате получателю товаров (работ, услуг) не предъявляется (письма Минфина России от 13.12.2016 N 03-03-05/74496, от 27.07.2012 N 03-07-11/197, от 25.04.2011 N 03-07-14/39, от 16.04.2009 N 03-07-08/90, от 21.03.2006 N 03-04-11/60, письмо ФНС России от 26.05.2015 N ГД-4-3/8827@).
Подпунктом «а» п. 19 Правил ведения книги покупок, применяемой при расчетах по НДС, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137, также предусмотрено, что в книге покупок не регистрируются счета-фактуры (в том числе корректировочные, исправленные), полученные при безвозмездной передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг), включая основные средства и нематериальные активы.
В то же время имеется судебное решение, в котором указано, что арендодатель имеет право применить налоговый вычет с произведенных арендатором неотделимых улучшений. Согласно ст. 172 НК РФ право налогоплательщика на вычет НДС не зависит от факта компенсации затрат продавцу, в том числе арендатору имущества (смотрите постановление ФАС Московского округа от 07.09.2011 N А40-2066/11-107-10).
Таким образом, при получении неотделимых улучшений имущества независимо от согласования объекта налогообложения НДС у арендодателя не возникает. В рассматриваемом случае арендодатель как собственник объекта аренды может принять предъявленный арендатором НДС к вычету со стоимости возмещаемых арендатору капитальных вложений в арендованное имущество. Но даже при наличии счета-фактуры арендодатель не вправе принять к вычету «входной» НДС по безвозмездно полученным улучшениям.
Учитывая официальное мнение и наличие арбитражной практики, налоговый вычет у арендодателя при отсутствии возмещения затрат арендатора скорее всего приведет к претензиям налоговых органов.

Улучшения без согласия арендодателя

Порядок обложения НДС при получении несогласованных капитальных вложений (полученных безвозмездно) аналогичен безвозмездно полученным капитальным вложениями, произведенным с согласия арендодателя: объекта налогообложения НДС у арендодателя не возникает (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ), право на налоговый вычет отсутствует (пп. «а» п. 19 Правил ведения книги покупок). В противном случае организации придется отстаивать свое право на налоговый вычет в суде.
Напоминаем, что организация вправе обратиться за соответствующими письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или непосредственно в Минфин России (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ.

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Учет капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств;
— Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества;
— Энциклопедия решений. Амортизация капитальных вложений в арендованные (полученные в пользование) основные средства в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. НДС с капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества;
— Энциклопедия решений. Налог на имущество с капитальных вложений в арендованные объекты.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Елистратова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

Передача неотделимых улучшений: с НДС или без?

Если арендатор произвел в арендованном помещении неотделимые улучшения и после окончания срока договора вернул объект вместе с улучшениями арендодателю, то такая операция признается реализацией и должна облагаться НДС. Так считают контролирующие органы. С такой позицией согласились арбитры в постановлении АС Московского округа от 07.06.2017 № А41-72870/2016.

Суть спора

Компания заключила договор аренды недвижимого имущества. В нем организация произвела неотделимые улучшения. По окончании договора аренды имущество было передано арендодателю вместе с неотделимыми улучшениями. На стоимость улучшений компания не начислила НДС, посчитав, что возврат арендуемого имущества не является безвозмездной передачей неотделимых улучшений. Ведь в силу ст. 616 и 623 ГК РФ право собственности у арендатора на неотделимые улучшения не возникает, арендодатель обязан возвратить арендатору затраты на эти улучшения. Поэтому передача неотделимых улучшений не может быть реализацией. Соответственно, их стоимость не образует самостоятельный объект налогообложения по НДС.

По результатам выездной налоговой проверки организация была привлечена к ответственности, ей был доначислен НДС на сумму почти 3 млн руб. и начислены пени. По мнению налогового органа, операция по передаче неотделимых улучшений является реализацией. Следовательно, должна облагаться НДС.

Компания с таким решением не согласилась и обратилась в суд.

Позиция арбитров

Суды трех инстанций поддержали налоговиков. Арбитры обосновали свое решение следующим образом.

Для целей налогообложения реализацией товаров, работ или услуг признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ). Объектом налогообложения по НДС является реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. При этом передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг). Об этом прямо сказано в подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ.

Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных им с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Под объектом налогообложения понимается реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога (п. 1 ст. 38 НК РФ).

Поскольку неотделимые улучшения имеют стоимостную и физическую характеристики, то безвозмездная передача их арендодателю признается для целей налогообложения по НДС реализацией.

Суды отклонили довод компании о том, что при возврате арендованного недвижимого имущества арендодателю в связи с прекращением договора аренды не происходит и не может происходить переход права собственности на неотделимые улучшения от арендатора к арендодателю, так как это право изначально в силу закона принадлежит только арендодателю. Арбитры указали, что передача (реализация) созданных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества в собственность арендодателю происходит одновременно с их созданием арендатором (ст. 224, 623 ГК РФ).

Взвесим за и против

Специалисты финансового ведомства считают, что передача арендатором арендодателю результатов работ, в том числе произведенных с привлечением подрядных организаций, по улучшению арендованного недвижимого имущества, не отделимых без вреда для данного имущества, является объектом налогообложения по НДС (письма Минфина России от 29.04.2016 № 03-07-11/25386, от 17.12.2015 № 03-07-11/74085).

Некоторые суды разделяют такой подход (постановления АС Поволжского округа от 20.05.2016 № Ф06-9162/2016, Уральского округа от 26.04.2016 № Ф09-1546/16, Западно-Сибирского округа от 09.07.2015 № Ф04-21029/2015).

Но в арбитражной практике есть решения и в пользу организаций. Так, в постановлении АС Московского округа от 12.01.2016 № Ф05-18582/2015 арбитры указали следующее. Нормы действующего законодательства не предусматривают возникновения у арендатора права собственности на неотделимые улучшения арендованного имущества. В отсутствие такого признака реализации, как переход права собственности, возврат арендодателю арендованного помещения с произведенными неотделимыми улучшениями не может быть признан объектом налогообложения по НДС. Поэтому положения ст. 146 НК РФ в отношении этой операции неприменимы. Возврат арендуемого недвижимого имущества с произведенными неотделимыми улучшениями не является безвозмездной передачей таких улучшений.

А в постановлении АС Московского округа от 19.03.2015 № Ф05-2035/2015 суд, признавая решение налоговиков недействительным, отметил, что право собственности на неотделимые улучшения у арендатора не возникает, поскольку арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями представляет собой единое целое — неделимую вещь, имеющую собственника — арендодателя. Следовательно, объект НДС отсутствует.

Неотделимые улучшения: бухгалтерский и налоговый учет у арендатора

Необходимость производить неотделимые улучшения арендованного имущества возникает у многих арендаторов. Не имея возможности или необходимости приобретать помещение в собственность, арендатор вынужден приспосабливать арендуемые помещения, в результате чего создается самостоятельный объект. При этом относительно бухгалтерского и налогового учета произведенных арендатором расходов остается много нерешенных вопросов. Остановимся на основных из них.

Для того чтобы учесть в рамках бухгалтерского учета и налогообложения произведенные организацией расходы, необходимо определить, носят ли они характер отделимых/неотделимых улучшений. Понятие «улучшение арендованного имущества» в действующем законодательстве четко не определено, хотя и используется в Гражданском кодексе.

При этом формулировки статей 616 и 623 ГК РФ позволяют утверждать, что текущий и капитальный ремонт нельзя отождествлять с улучшением арендованного имущества. Ремонт квалифицируется как поддержание имущества в исправном состоянии. Без ремонта имущество не может использоваться в соответствии с условиями договора (по назначению). Именно поэтому, если арендодатель нарушает свою обязанность по проведению капитального ремонта, арендатор вправе произвести его сам и потребовать компенсации. В свою очередь, без неотделимых улучшений имущество может быть использовано арендатором, ведь по договору оно передавалось в пользование без них.

Общедоступным толкованием данного понятия является следующее: если в результате произведенных работ происходит качественное изменение объекта, то есть такое его преобразование, которое направлено на усовершенствование имущества, улучшение его технических характеристик, расширение функциональных возможностей и т.п., то такие действия приводят к улучшению арендованного имущества.

Критерием разграничения отделимых и неотделимых улучшений служит причинение вреда объекту аренды при отделении улучшения. То есть если результат произведенных работ невозможно отделить без вреда от арендованного имущества, то такое улучшение признается неотделимым.

Пример

Организация производит строительство фундамента в арендованном помещении с целью установки нового оборудования. Поскольку такое строительство фундамента расширяет функциональные возможности арендованного помещения, такие действия арендатора приводят к улучшению имущества.

В рассматриваемом случае организация не сможет отделить построенный фундамент без причинения вреда арендованному помещению, то есть при таких действиях состояние имущества ухудшится по сравнению с первоначальным. Таким образом, произведенные организацией строительные работы по возведению фундамента признаются неотделимыми улучшениями арендованного помещения.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако спорным является вопрос о том, кто является собственником неотделимых улучшений с того момента, как они произведены, и до того момента, как они переданы арендодателю после окончания действия договора аренды. Законодательно этот вопрос не урегулирован. Поэтому при заключении договоров аренды рекомендуется оговорить с собственником помещения вопрос принадлежности неотделимых улучшений с момента его строительства (с момента, когда они произведены) и до завершения договора аренды.

Быть или не быть неотделимым улучшениям?

На сегодняшний день капитальные строительные работы, носящие характер реконструкции или модернизации арендованных объектов (например, установка или демонтаж перегородок в арендованных помещениях), при их квалификации в качестве неотделимых улучшений не вызывают вопросов. В то же время ряд общераспространенных видов работ до сих пор вызывают неоднозначность при их отнесении либо к капитальному ремонту, либо к неотделимым улучшениям арендованного имущества.

Определиться бухгалтеру в квалификации тех или иных производимых работ зачастую дают возможность отраслевые документы. Так, согласно пункту 5.1 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р) (утв. приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

В большинстве случаев значительная часть проводимых арендатором строительных работ в зданиях носит характер обустройства на новом месте, например, замена оконных блоков, установка системы видеонаблюдения, пожарной и охранной сигнализации.

При замене оконных блоков в связи с их износом (зачастую деревянных на пластиковые) изменение функциональных возможностей арендованного объекта не происходит. Соответственно, не может идти и речь об улучшении арендованного имущества. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279) также подтверждает, что работы по полной смене ветхих оконных блоков относятся к капитальному ремонту.

Системы кондиционирования и видеонаблюдения, пожарная и охранная сигнализации, не входящие в состав единого конструктивного объекта капитального строительства, хоть и качественно меняют технические характеристики здания, вопрос квалификации таких капитальных вложений зависит от возможности их съема (демонтажа) без повреждения конструкций здания.

Если будет установлено, что оборудование является съемным и не относится к улучшениям, отделение которых невозможно без причинения вреда помещению, то системы кондиционирования, видеонаблюдения, пожарная и охранная сигнализации признаются отделимыми улучшениями арендованного имущества (постановления ФАС Поволжского округа от 29.03.2012 по делу N А65-18287/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2012 по делу N А53-24637/2010, Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 по делу N А73-15158/2013).

Если отделение улучшений (систем кондиционирования, видеонаблюдения и т.д.) арендованного имущества приведет к повреждениям целостности конструктивных элементов и отделки помещений, то спорные системы не будут являться отделимыми улучшениями арендованного имущества (постановления ФАС Московского округа от 28.01.2014 по делу N А40-64553/10-64-558, ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2012 по делу N А17-5210/2010).

Во избежание претензий контролирующих органов при квалификации вышеуказанных систем и сигнализаций в качестве неотделимых улучшений может потребоваться заключение специалистов, подтверждающих/опровергающих, что демонтаж такого оборудования невозможен без причинения вреда арендованному имуществу.

Бухгалтерский учет

В случае, если в соответствии с заключенным договором аренды капитальные вложения в арендованные основные средства являются собственностью арендатора, по правилам бухгалтерского учета он учитывает их в составе собственных ОС как отдельный инвентарный объект (абз.2 п.5 ПБУ 6/01, абз.2 п.3, абз.8 п.10 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина от 13.10.2003 N 91н). При этом затраты по законченным работам капитального характера предварительно отражаются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» с последующим списанием на счет 01 «Основные средства» (п.35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

Стоимость основных средств погашается посредством начисления амортизации (п.17 ПБУ 6/01). В рассматриваемой ситуации организация в бухгалтерском учете может установить срок полезного использования неотделимых улучшений арендованного основного средства, равным оставшемуся сроку аренды помещения (п.20 ПБУ 6/01). Отразим порядок бухгалтерского учета неотделимых улучшений у арендатора в таблице.

Содержание хозяйственной операции	Бухгалтерская запись
	Дебет	Кредит
Учтена стоимость работ по улучшению арендованного имущества
Принят к учету НДС, предъявленный подрядчиками
Принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиками
Неотделимые улучшения введены в состав основных средств
Начислена амортизация по объекту неотделимых улучшений	20, 23, 25
Отражено выбытие объекта неотделимых улучшений	субсчет выбытие
Списана амортизация по объекту неотделимых улучшений на момент возмещения и передачи их арендодателю		субсчет выбытие
Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений на момент возмещения и передачи их арендодателю (в случае досрочного расторжения договора аренды)		субсчет выбытие

Рассмотрим другой случай, когда неотделимые улучшения передаются арендодателю и он возмещает их стоимость арендатору. В данной ситуации не выполняется один из критериев для признания объекта ОС у арендатора. Следовательно, затраты на производство неотделимых улучшений не подлежат отражению на счете 01 «Основные средства».

Стоимость произведенных затрат на неотделимые улучшения формирует объект капитальных вложений на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», который списывается на счет учета расчетов (например, на счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») на момент передачи неотделимых улучшений арендодателю и возмещения затрат. Порядок отражения операций, связанных с неотделимыми улучшениями и передачей их арендодателю, на счетах бухгалтерского учета приведены в таблице.

Содержание хозяйственной операции	Бухгалтерская запись
	Дебет	Кредит
Учтена стоимость работ по улучшению арендованного имущества
Принят к учету НДС, предъявленный подрядчиками
Принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиками
Отражена задолженность арендодателя по компенсации улучшений
Начислен НДС на стоимость улучшений
Списана в расходы стоимость работ по улучшению арендованного имущества
Получена компенсация от арендодателя

После передачи неотделимых улучшений арендодателю арендатор в соответствии с условиями договора может продолжать использовать их в своей деятельности. Поскольку такие улучшения учитываются у арендодателя, арендатор фактически арендует эти улучшения на безвозмездной основе, в связи с чем возможны претензии со стороны налогового органа. В этом случае рекомендуется пересмотреть размер арендной платы и оформить дополнительное соглашение к договору о включении в состав полученного в аренду имущества таких неотделимых улучшений.

Появились вопросы? Помогаем в решении даже самых сложных вопросов в бухгалтерском и налоговом учете. Задайте вопрос эксперту: 8-800-500-52-87 (звонок бесплатный)

Вычет НДС по неотделимым улучшениям

Порядок принятия к вычету НДС у арендатора по капитальным вложениям в арендованное имущество зависит от того, подлежат компенсации такие расходы арендодателем или нет. Подробно по этому вопросу в прошлом году высказался Пленум ВАС (п.26 постановления от 30.05.2014 N 33).

Если арендодатель компенсирует стоимость неотделимых улучшений, они считаются переданными оплатившему их арендодателю. Соответственно, НДС подлежит вычету, поскольку указанная сумма налога будет предъявляться арендатором в составе реализованного результата работ. Указанная позиция согласуется с мнением контролирующих органов, приведенная в письме ФНС от 30.12.2010 N КЕ-37-3/19032.

ВАС также не против вычета «входного» НДС в ситуации, когда капитальные вложения создаются арендатором без их компенсации арендодателем. Право на вычет возникает, поскольку в целях применения статьи 171 НК РФ арендатор должен рассматриваться в качестве лица, приобретающего товары (работы, услуги) для нужд своей хозяйственной деятельности.

Еще один вариант принятия вычета налога, рассмотренный в постановлении Пленума ВАС, предполагает, что неотделимые улучшения осуществляются арендатором в качестве согласованной сторонами формы арендной платы. В таком случае, по мнению ВАС, суммы НДС по приобретенным в этой связи товарам (работам, услугам) принимаются арендатором к вычету в том же порядке, что и суммы налога, предъявляемые арендодателями в составе арендной платы. Из этого вывода следует, что никакой реализации неотделимых улучшений в адрес арендодателя не происходит. Соответственно, к вычету предъявляется только сумма НДС в составе арендной платы.

НДС с безвозмездной реализации

Ситуация, в которой по условиям договора аренды при его расторжении арендатору не выплачивается компенсация стоимости неотделимых улучшений и они передаются арендодателю безвозмездно, широко распространена. В связи с этим возникает вопрос: появляется ли в данном случае объект обложения НДС?

Напомним, что неотделимые улучшения, производимые арендатором по арендуемому имуществу, могут классифицироваться для целей бухгалтерского учета как отдельный инвентарный объект основных средств. В таком случае передача неотделимых улучшений арендодателю без возмещения их стоимости в целях применения главы 21 НК РФ может признаваться у арендатора реализацией товаров (работ, услуг).

Чиновники, как и следовало ожидать, квалифицируют такую передачу как операцию по реализации, облагаемую НДС в общем порядке (письма Минфина от 24.01.2013 N 03-07-05/01, от 31.12.2009 N 03-07-11/341, ФНС от 19.04.2010 N ШС-37-3/11, от 30.12.2010 N КЕ-37-3/19032). Объектом реализации в подобной ситуации выступают либо результаты работ по улучшению арендованного имущества (письма Минфина от 31 декабря 2009 г. N 03-07-11/341, от 3 ноября 2006 г. N 03-03-04/2/231), либо услуги по улучшению имущества арендодателя (письмо Минфина от 15 сентября 2005 г. N 03-03-04/2/62).

Однако точка зрения контролирующих органов не бесспорна.

Во-первых, для признания операции реализацией необходим объект такой реализации (товар, работа, услуга, имущественное право). Поскольку неотделимые улучшения арендованного имущества не являются самостоятельным объектом, их нельзя признать товаром для целей налогообложения (п.3 ст.38 НК РФ). Для целей обложения НДС неотделимые улучшения нельзя признать и работой. Согласно пункту 4 статьи 38 НК РФ работа – это деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей налогоплательщика. Неотделимые улучшения арендатор выполняет для себя и пользуется их результатами сам. Таким образом, при расторжении договора аренды и возврате имущества арендодателю вместе с произведенными улучшениями результаты выполненных работ одним лицом другому не передаются, то есть реализации работ нет (п.1 ст.39, пп.1 п.1 ст.146 НК РФ). Указанное подтверждает и арбитражная практика (постановления ФАС Московского округа от 28.01.2014 N А40-45990/13-116-97, ФАС Поволжского округа от 18.01.2013 N А55-14290/2012, ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2009 N А56-39570/2008 и т.д.).

Во-вторых, для признания операции реализацией необходим факт состоявшегося перехода права собственности на него. Между тем права собственности у арендатора на неотделимые улучшения, в принципе, не возникает, поскольку арендуемое имущество с подобными капвложениями представляют единое неделимое целое, собственником которого выступает арендодатель. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором в период действия договоров аренды, не могли быть переданы арендодателю в смысле статьи 39 НК РФ. Следовательно, их стоимость не образует самостоятельный объект обложения НДС (постановления ФАС Московского округа от 28.01.2014 N А40-45990/13-116-97, ФАС Северо-Западного округа от 20.05.2010 N А56-66260/2009).

Однако все больше арбитражных судов по рассматриваемому вопросу встают на сторону налоговых органов.

В постановлении ФАС Московского округа от 17.04.2013 по делу N А40-69829/12-108-55 суд не согласился, что в данном случае не применяется пункт 1 статьи 39 НК РФ (то есть, что реализация отсутствует). Поскольку передаваемые арендодателю неотделимые улучшения имеют стоимостную и физическую характеристики, не принимается ссылка заявителя на то, что неотделимые улучшения вещи не предусмотрены законом в качестве оснований для приобретения права на вещь, так как в целях налогообложения их реализация является объектом налогообложения. Указанная позиция поддержана Высшим арбитражным судом, который не нашел оснований для пересмотра дела в порядке надзора (определение ВАС от 05.08.2013 N ВАС-10058/13).

В другом судебном решении (постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.2012 N А65-12909/2011) суд указал, что в соответствии со статьями 622, 623 и 133 ГК РФ при проведении неотделимых улучшений арендованных объектов эти улучшения являются частью неделимой вещи (арендованных объектов). Соответственно, неотделимые улучшения арендованного имущества не будут являться собственностью арендатора. При передаче неотделимых улучшений (стоимость которых не возмещается) арендодателю по окончании срока аренды арендатор фактически осуществляет операцию безвозмездной реализации, которая подлежит обложению НДС.

С указанным выводом согласны и суды других округов (постановления ФАС Уральского округа от 02.02.2010 N Ф09-4771/09-С2, ФАС Московского округа от 30.04.2010 N КА-А40/3819-10).

Налог на прибыль

Что касается налогового учета расходов по капвложениям в арендованное имущество, то капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п.1 ст.256 НК РФ). Амортизация начисляется арендатором в течение срока действия договора аренды с учетом его пролонгации (письма Минфина от 13.05.2013 N 03-03-06/2/16376, от 17.08.2011 N 03-03-06/2/130, от 25.10.2011 N 03-03-06/1/689). Она рассчитывается с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных ОС или для капвложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией ОС, утверждаемой Правительством РФ (п.1 ст.258 НК РФ).

Напомним, что еще с 01.01.2010 у арендаторов появилось право выбрать срок амортизации исходя из СПИ, определяемого для арендованного объекта или произведенных капитальных вложений (абз.6 п.1 ст.258 НК РФ). Как известно, срок полезного использования зданий и сооружений достаточно продолжителен, поэтому установление СПИ для неотделимых улучшений исходя из срока эксплуатации таких улучшений более выгодно для организаций. При этом следует иметь в виду, что альтернативный срок полезного использования применяется только в случае, если Классификацией ОС (утв. постановлением Правительства от 1 января 2002 г. N 1) не установлен иной срок полезного использования (письмо Минфина от 07.12.2012 N 03-03-06/1/638).

Следует отметить, что организация может единовременно списать на расходы отчетного (налогового) периода затраты на капвложения в размере не более 10% расходов (не более 30% – в отношении ОС третьей–седьмой амортизационных групп), понесенных, в частности, при достройке, дооборудовании, реконструкции, модернизации основных средств (п.9 ст.258 НК РФ). Однако, по мнению Минфина, правила применения амортизационной премии на арендатора не распространяются (письма от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663, от 09.02.2009 N 03-03-06/2/18). Причин тому несколько. Во-первых, такие неотделимые улучшения – неотъемлемая часть арендованного имущества, они не остаются на балансе арендатора. Во-вторых, для капвложений в арендованные основные средства установлен особый порядок амортизации.

В то же время­ льгота по амортизационной премии установлена для любых основных средств. Налоговое законодательство не содержит прямого запрета на ее применение к неотделимым улучшениям, за исключением полученных безвозмездно (абз.2 п.9 ст.258 НК РФ). Кроме того, данная норма позволяет применять премию к капитальным вложениям. А неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, приравнены к капитальным вложениям (абз.4 п.1 ст.256 НК РФ). Поэтому полагаем, что организации на вполне законных основаниях вправе применить амортизационную премию и единовременно учесть в затратах 10% (30%) стоимости капвложений. Правомерность такого подхода подтверждается судебной практикой (постановления ФАС Московского округа от 03.06.2014 N Ф05-5053/2014 (оставлено в силе определением ВС РФ от 09.09.2014 N 305-КГ14-1382), ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2012 N А74-956/2011, ФАС Московского округа от 02.02.2011 N КА-А40/15635-10).

Необходимо отметить, что в отношении амортизационной премии действует еще одно правило, установленное пунктом 9 статьи 258 НК РФ. В случае, если основное средство, в отношении которого была применена амортизационная премия, реализуется до истечения пяти лет с момента его введения в эксплуатацию, единовременно учтенные суммы расходов необходимо восстановить. Однако при передаче имущества с неотделимыми улучшениями, стоимость которых арендодатель не возмещает, реализации не происходит (п.1 ст.39 НК РФ), поэтому восстановлению амортизационная премия не подлежит.

Налог на имущество

Капитальные вложения в арендованное имущество приводят к появлению объекта обложения налогом на имущество организаций. Так, согласно пункту 1 статьи 374 НК РФ данным налогом облагается имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Поскольку до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов именно арендатор признается лицом, произведшим капитальные вложения, приносящие ему экономические выгоды, на нем лежит обязанность по их отражению в бухгалтерском учете в составе ОС.

Необходимость отражения капитальных вложений, законченных строительством, в составе основных средств организации-арендатора согласуется с принципами и правилами формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации. Ведь учет такого имущества производится у лица, для которого этот актив соответствует определенным условиям, позволяющим отнести его в состав основных средств (п.4,5 ПБУ 6/01).

На обязанность уплачивать налог на имущество также влияет то, какое имущество арендует организация. Напомним, что с 1 января 2015 года основные средства, включенные в первую или во вторую амортизационную группу в соответствии с Классификацией ОС, утвержденной Правительством РФ, исключены из объекта обложения налогом на имущество (пп.8 п.4 ст.374 НК РФ). Кроме того, движимое имущество, принятое с 1 января 2013 года на учет в качестве основных средств, с текущего года освобождено от налогообложения на основании пункта 26 статьи 381 НК РФ.

Если капитальные вложения произведены в недвижимое арендованное имущество, то, по мнению финансистов, неотделимые улучшения в нем также являются недвижимостью и, следовательно, вышеуказанные льготы на них не распространяются (письма Минфина от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447, от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760).

В случае, если неотделимые улучшения осуществлены в движимое арендованное имущество, то очевидно, что капвложения в него относятся к движимому имуществу. Соответственно, в зависимости от амортизационной группы такие неотделимые улучшения либо исключаются из объекта налогообложения, либо освобождаются от него.

За исключением объектов движимого имущества, принятых на учет в результате:

– реорганизации или ликвидации юридических лиц;

– передачи, включая приобретение, имущества между лицами, признаваемыми взаимозависимыми в соответствии с положениями пункта 2 статьи 105.1 НК РФ.

Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.

Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

• Пристройки к зданию.
• Высаженные деревья, кустарники.
• Установка забора.
• Покраска авто, устранение царапин и сколов.
• Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
• Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
• Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

• Свидетельские показания.
• Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

• Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
• Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
• Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя

Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

• Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
• Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

• Начисление амортизации происходит с 1 числа месяца по дату завершения договора аренды согласно пунктам 3 и 5 статьи 259.1 НК РФ. К примеру, улучшения были проведены 15 января. Амортизация будет начисляться не с этой даты, а с 1 февраля.
• Дата введения улучшений должна быть подтверждена актами приема-сдачи работ и прочими документами. Данное правило оговорено в Письме Минфина от 21 августа 2009 года.
• При начислении используется Классификация ОС. Если объект не присутствует в Классификации, нужно использовать положение пункта 6 статьи 258 НК РФ. В данном положении указано, что СПИ определяется на основании технических характеристик имущества и указаний производителя.
• После прекращения действия договора арендатор может продолжить использование имущества, если арендодатель не возражает. Начисление амортизации продолжается, если договор аренды был пролонгирован. Если действие договора закончилось, был составлен передаточный акт для возобновления аренды, начисление не производится. Начисление прекращается 1 числа. К примеру, действие договора аренды закончилось 15 февраля. Начисление амортизации прекращается 1 марта.
• Амортизационная премия в размере 10% и 30% не предоставляется арендатору в связи с тем, что НУ не остаются на его балансе. Принадлежат они арендодателю. Правила разъяснены в письме Минфина от 12 октября 2011 года.

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

Понятие неотделимого улучшения связано с арендой имущества. Расскажем, что это такое и как учитывается.

Какие улучшения считаются неотделимыми

Отношения сторон договора аренды регламентируются главой 34 Гражданского кодекса. Ст. 616 ГК РФ раскрывает обязанности лиц в отношении имущества:

• арендодатель своевременно производит капитальный ремонт;

• арендатор отвечает за текущий ремонт и исправность арендованного объекта.

Договор аренды может включать условия об улучшении имущества арендатором. Подразумеваются преобразования, которые нельзя отнести к перечисленным видам ремонта.

Ст. 623 ГК РФ выделяет разновидности улучшений:

Вид улучшения	Что характерно*	Пример
Отделимое	Возможно отделение от арендованного объекта без ущерба для последнего; принадлежит арендатору	Установка съемных приборов: кондиционеров, видеокамер и т.п.
Неотделимое	Отделение невозможно, т.к. нанесет ущерб арендованному объекту; принадлежит арендодателю, который может возместить расходы арендатора	Перепланировка, реставрация, строительство дороги, прокладка электросети и т.п.

* Принадлежность и возмещение расходов определены ГК РФ, стороны вправе указать иные условия в договоре.

Рассмотрим подробнее неотделимые улучшения.

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений

По истечении срока аренды имущество, характеристики которого были улучшены,возвращается арендодателю. До этого момента вложения в объект учитываются в качестве основных средств (ОС) с присвоением им инвентарного номера (п. 4, 5 ПБУ 6/01). Ежемесячно до окончания срока аренды начисляется амортизация (п. 17, 19-21 ПБУ 6/01).

Порядок действий и соответствующие проводки при проведении неотделимых улучшений объектов у арендатора выглядят так:

Блок операций с неотделимыми улучшениями			Дебет	Кредит
Принятие к учету	Отражены фактические затраты на преобразование арендованного имущества (т.е. первоначальная стоимость ОС), без НДС			и др.
	Контрагентом предъявлен НДС
	НДС принят к вычету
	Вложения учтены как собственные ОС в момент завершения
Ведение учета	Начислена амортизация		и др.
Возврат вместе с арендованным объектом арендодателю	Списана начисленная амортизация
	Остаточная стоимость вложений (при ее наличии) списана в качестве прочих расходов
	Начислен НДС
	Если арендодатель покрывает затраты	Начислен прочий доход
		Поступление средств

Пример

Арендатор модернизировал арендованный станок, обратившись к подрядчику. Работы обошлись в 150 000 рублей, включая НДС 20% – 25 000 рублей.

Срок аренды завершится через 20 месяцев. Сумма амортизации за месяц, начисляемой линейным способом, составила:

(150 000 – 25 000) / 20 = 6 250 (рублей)

Приведем учетные операции:

	Сумма, рублей	Дебет	Кредит
Произведена модернизация станка подрядчиком	125 000
Предъявлен НДС	25 000
НДС принят к вычету	25 000
Вложения учтены в качестве собственных ОС	125 000
Начислена амортизация (в месяц / за оставшийся период аренды)	6 250 / 125 000
Возврат станка арендодателю
Списана начисленная амортизация	125 000
Начислен НДС	25 000
Если арендодатель покрывает расходы арендатора на модернизацию станка, дополнительно оформляются проводки
Начислен прочий доход	150 000
Поступили средства от арендодателя	150 000

Налоговый учет неотделимых улучшений

Разновидность налогового учета улучшений имеет свои нюансы в отношении вложений.

Неотделимые улучшения — налог на прибыль

Исчисление налога зависит от того, за чей счет произведены вложения.

В бухгалтерском учете амортизация по вложениям в улучшение объекта начисляется безусловно. Налоговый же учет требует соблюдения ряда ограничений для проведения операции (п. 1 ст. 252, п. 1 ст. 258 НК РФ):

• преобразования объекта разрешены арендодателем;

• арендодатель не покрывает затраты арендатора;

• арендатор пользуется улучшениями для получения дохода.

Доходы и расходы по вложениям принимаются к налоговому учету так:

Если затраты покрывает арендодатель	Если затраты покрывает арендатор
У арендатора возникает доход от реализации и соответствующий ему расход	Возврат усовершенствованного объекта производится фактически безвозмездно, вложения не учитываются в качестве расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу. Но можно начислить амортизацию
П. 1 ст. 249 НК РФ	П. 16 ст. 270 НК РФ

Неотделимые улучшения — НДС

Приведенные бухгалтерские проводки полностью совпадают с учетом НДС: налог начисляется при передаче неотделимых улучшений вне зависимости от того, возместил ли расходы арендодатель или нет (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Арендатор справе принять входящий НДС по использованным материалам и работам к вычету по общему правилу.

Неотделимые улучшения относятся к основным средствам арендатора до возврата имущества арендодателю.

Признание доходов и расходов по налогу на прибыль арендатора зависит от того, покрывает ли арендодатель затраты на вложения или нет. Если покрывает, то учитываются и доход, и соответствующий расход арендатора; если не покрывает, расходы по налогу на прибыль составят амортизационные отчисления.

Передача неотделимых улучшений арендованного имущества арендодателю: бухгалтерский и налоговый аспекты у арендатора

Зачастую в ходе эксплуатации арендованного имущества арендатор производит неотделимые улучшения этого имущества. Например, устанавливает оконные решетки и металлические двери в арендованном здании. В связи с этим для арендатора актуальными являются вопросы бухгалтерского учета и налогообложения таких неотделимых улучшений.

На вопрос ответили специалисты проекта «1С:Консалтинг.Стандарт».

Порядок учета неотделимых улучшений арендованного имущества напрямую зависит от того, возмещается ли их стоимость арендатору арендодателем при прекращении договора аренды.

Заметим, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений (таких, которые не отделимы без вреда для имущества) арендатор имеет только в том случае, если такие улучшения произведены с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Кроме того, необходимо решить вопрос о том, чьей собственностью являются произведенные арендатором неотделимые улучшения. Это важно в ситуации, когда договором аренды возмещение капитальных вложений в арендованное имущество арендодателем арендатору не предусмотрено.

Однозначного решения данная проблема не имеет. С одной стороны, ст. 133 ГК РФ установлено, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. То есть при проведении неотделимых улучшений арендованных объектов эти улучшения являются частью неделимой вещи (арендованных объектов). Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. ст. 134, 135 ГК РФ).

Исходя из данных норм гражданского законодательства, можно сделать вывод, что неделимая вещь представляет собой единый объект гражданских прав и право собственности распространяется на всю неделимую вещь. Иными словами, произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества, «следуя судьбе главной вещи», не будут являться собственностью арендатора, как и «главная вещь».

Вторая точка зрения заключается в том, что до момента возврата имущества арендодателю произведенные арендатором неотделимые улучшения являются собственностью последнего. Здесь обоснование следующее. Согласно правилам ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следовательно, до момента передачи арендодателю «улучшенного» имущества право собственности на улучшения принадлежит арендатору.

Как видим, вопрос о праве собственности на произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества нормами законодательства четко не урегулирован. При этом порядок учета улучшений напрямую зависит от того, чьей собственностью они являются. Поэтому во избежание разногласий с контролирующими органами сторонам договора аренды целесообразно включить условие о праве собственности на неотделимые улучшения в договор.

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений арендованного имущества

В соответствии с п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н) в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора.

Законченные капитальные вложения в арендованное имущество, являющиеся собственностью арендатора, зачисляются им в состав собственных основных средств в сумме фактически произведенных затрат (п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н, абз. 2 п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н). При этом в отношении указанных капитальных вложений необходимо выполнение условий, перечисленных в п. 4 ПБУ 6/01.

Затраты организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к учету в качестве основных средств, учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).

Принятие неотделимых улучшений к учету в составе ОС отражается записью по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Стоимость объектов ОС погашается посредством начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). При этом организация может установить срок полезного использования неотделимых улучшений равным оставшемуся сроку действия договора аренды (п. 20 ПБУ 6/01).

Если при прекращении действия договора аренды арендодатель возмещает арендатору затраты, произведенные на осуществление улучшений, передача неотделимых улучшений отражается в учете в порядке, установленном для операций по реализации основных средств.

Сумма возмещения, подлежащая получению от арендодателя по условиям договора аренды, признается прочим доходом организации и отражается по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции со счетом 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы» (п. 7, 10.1, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н).

Сумма амортизации, начисленной по выбывающим неотделимым улучшениям, списывается со счета 02 «Амортизация основных средств» в кредит счета 01 (Инструкция по применению Плана счетов). Если срок амортизации улучшений устанавливается равным сроку действия договора аренды, то к моменту передачи улучшений арендодателю они будут полностью самортизированы. Поэтому расход в виде остаточной стоимости таких объектов в бухучете признан не будет (п. 11 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расходов организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н).

Если затраты, произведенные арендатором на осуществление улучшений арендованного имущества, арендодателем не возмещаются, то операции по передаче улучшений отражаются в бухгалтерском учете в порядке, установленном для операций по безвозмездной передаче основных средств.

В общем случае при безвозмездной передаче ОС отражается его выбытие (п. 29 ПБУ 6/01). При этом в учете признается прочий расход в размере остаточной стоимости выбывающего ОС (п. 11 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расходов организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н).

Если на дату выбытия неотделимые улучшения полностью самортизированы (остаточная стоимость равна нулю), то при их передаче арендодателю организация не признает прочий расход. На дату возврата арендованного объекта организация списывает сумму амортизации, начисленной по выбывающим неотделимым улучшениям, со счета 02 «Амортизация основных средств» в кредит счета 01 (Инструкция по применению Плана счетов).

Если в договоре аренды не указано, что капитальные вложения в арендованный объект основных средств являются собственностью арендатора, то, исходя из п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, неотделимые улучшения не могут быть учтены арендатором как основные средства. В таком случае стоимость улучшений до момента их передачи арендодателю следует учитывать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Передача неотделимых улучшений будет отражаться записью:

Дебет 91-2 Кредит 08 — списана стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

Однако не все специалисты признают правильным данный способ отражения в учете неотделимых улучшений, не являющихся собственностью арендатора. Есть мнение, что при таком способе учета нарушается его методология. Счет 08 предназначен для учета незавершенных капитальных вложений организации. В рассматриваемой ситуации капвложения завершены и являются сформированной частью стоимости арендованного основного средства. Поэтому учитывать их в качестве «незавершенки» не совсем корректно. При этом как вариант предлагается отражать затраты, связанные с осуществлением неотделимых улучшений арендованного объекта, в качестве расходов арендатора.

Расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности). Расходы признаются в отчете о прибылях и убытках с учетом связи между произведенными расходами и поступлениями (соответствие доходов и расходов) путем их обоснованного распределения между отчетными периодами, когда расходы обусловливают получение доходов в течение нескольких отчетных периодов и когда связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем (п. п. 18, 19 ПБУ 10/99).

Пунктом 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н, установлено, что затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе отдельной статьей как расходы будущих периодов и подлежат списанию в порядке, устанавливаемом организацией (равномерно, пропорционально объему продукции и др.), в течение периода, к которому они относятся.

Порядок списания расходов будущих периодов в бухгалтерском учете необходимо предусмотреть в учетной политике организации. В рассматриваемой ситуации целесообразно установить такой способ списания расходов: равномерно, в течение срока действия договора аренды.

Для обобщения информации о расходах, произведенных в данном отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам, предназначен счет 97 «Расходы будущих периодов» (Инструкция по применению Плана счетов). Учтенные на счете 97 расходы списываются в дебет счетов учета затрат (20, 23, 25, 26, 44) согласно учетной политике для целей бухучета.

Согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ произведенные арендатором с согласия арендодателя капитальные вложения в форме неотделимых улучшений предоставленных в аренду объектов ОС, признаются амортизируемым имуществом.

Возможны разные варианты создания и передачи неотделимых улучшений от арендатора — арендодателю.

Рассмотрим случаи, когда стоимость капитальных вложений возмещается арендатору арендодателем.

Сумма возмещения, полученная от арендодателя при передаче ему неотделимых улучшений (без учета НДС), признается организацией доходом от реализации (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). При этом на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 268 НК РФ арендатор может уменьшить сумму дохода на стоимость данных неотделимых улучшений (без учета НДС).

Причем это признание дохода и расхода производится по дате передачи неотделимых улучшений арендатором арендодателю.

Если данное возмещение производится в момент принятия неотделимых улучшений в эксплуатацию — то и в бухгалтерском и в налоговом учете неотделимые улучшения амортизируются арендодателем.

Если же стоимость капитальных вложений возмещается арендатору арендодателем на дату возврата объекта ОС арендодателю, то в БУХГАЛТЕРСКОМ учете начисляет амортизацию уже арендатор.

Таким образом, в течение срока аренды, до передачи соответствующего объекта основных средств арендодателю, в бухгалтерском учете амортизацию начисляет арендатор, а в налоговом — арендодатель.

Следовательно, налоговый и бухгалтерский учет не совпадают, и сумма амортизационных начислений образует временные разницы и у арендатора и у арендодателя. Эти временные разницы погашаются в момент передачи неотделимых улучшений арендодателю.

Если законченные капитальные вложения в арендованное имущество НЕ компенсируются арендодателем арендатору, то (при условии наличия согласия арендодателя на такие улучшения) такие капитальные вложения являются собственностью арендатора. В этом случае они отражаются арендатором в бухгалтерском учете в качестве отдельных объектов собственных основных средств, которые подлежат амортизации. Сумма амортизации при этом определяется исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1. Выше говорилось, что в бухгалтерском учете срок полезного использования устанавливается равным оставшемуся сроку аренды. Таким образом, срок полезного использования в бухгалтерском учете и налоговом учете — РАЗНЫЙ. Соответственно, суммы амортизации — тоже разные.

В связи с этим в бухгалтерском учете арендатора будут ежемесячно возникать постоянные разницы.

Отдельного внимание заслуживает вопрос правомерности применения арендатором амортизационной премии в отношении улучшений в арендованное имущество.

По мнению Минфина России, правила применения амортизационной премии в размере 10% на арендатора не распространяются. В качестве обоснования приведено следующее:

• произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества и не остаются на балансе у арендатора;
• для капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный статьи 258 НК РФ (письмо Минфина России от 09.02.2009 № 03-03-06/2/18).

Заметим, что чиновники придерживались такой позиции и раньше (см. письмо Минфина России от 20.10.2006 № 03-03-04/1/703). Однако по данному вопросу возможна и альтернативная точка зрения.

Во-первых, тот факт, что неотделимые улучшения арендованного имущества не являются собственностью налогоплательщика, никак не препятствует применению амортизационной премии. Действительно, амортизируемым признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ. Однако в абзаце 4 пункта 1 статьи 256 НК РФ прямо сказано, что капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, являются амортизируемым имуществом. При этом пункт 9 статьи 258 НК РФ позволяет применять амортизационную премию в отношении любых капитальных вложений, кроме безвозмездно полученных основных средств. О том, что премия применяется только в отношении собственного амортизируемого имущества налогоплательщика, в данной норме не говорится.

Во-вторых, специальный порядок начисления амортизации, закрепленный в пункт 1 статьи 258 НК РФ для капитальных вложений в арендованное имущество, никаких ограничений на применение амортизационной премии не устанавливает.

Следовательно, если арендатор единовременно учтет в составе расходов до 10 % затрат на такие капитальные вложения, а оставшиеся расходы будет амортизировать в установленном НК РФ порядке, это не будет являться нарушением налогового законодательства. Однако отстаивать свою точку зрения арендатору, скорее всего, придется в суде.

Сумма возмещения, полученная от арендодателя при передаче ему неотделимых улучшений (без учета НДС), признается организацией доходом от реализации (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). При этом на основании подпункт 2 пункта 1 статьи 268 НК РФ арендатор может уменьшить сумму дохода на стоимость данных неотделимых улучшений (без учета НДС).

Если затраты на капвложения арендатору не возмещаются, то передача улучшений имущества арендодателю в целях налогообложения прибыли признается безвозмездной передачей имущества. Стоимость неотделимых улучшений, передаваемых одновременно с возвратом арендованного основного средства, не признается арендатором расходом в соответствии с пункта 16 статьи 270 НК РФ. В свою очередь арендодатель не учитывает при налогообложении прибыли доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ передача результатов выполненных работ арендодателю (в том числе на безвозмездной основе) является объектом налогообложения по НДС. Следовательно, при возврате арендодателю имущества с неотделимыми улучшениями арендатор обязан исчислить этот налог. Именно такой точки зрения придерживаются чиновники (письма Минфина России от 29.08.2008 № 03-07-11/290; от 03.11.2006 № 03-03-04/2/231). Финансисты подчеркивают, что суммы НДС, исчисленные при безвозмездной передаче, в расходы при исчислении налога на прибыль не включаются, поскольку являются расходами, связанными с безвозмездной передачей (см. письмо Минфина России от 22.09.2006 № 03-04-11/178).

Сумма «входного» НДС по работам по улучшению объекта ОС принимается организацией-арендатором к вычету после принятия к учету выполненных работ при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Об альтернативной точке зрения по вопросу необходимости начисления НДС при передаче арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества арендодателю смотрите в ИАС «1С:Консалтинг. Стандарт» в одном из ближайших выпусков аналитику «О налогообложении НДС при передаче неотделимых улучшений в рамках договора аренды» подраздела «Налог на добавленную стоимость» раздела «Налоги. Сборы. Платежи. Пошлина».

Налог на имущество

Капитальные вложения, произведенные арендатором в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества, учтенные в составе основных средств арендатора, как возмещаемые, так и не возмещаемые арендодателем, подлежат налогообложению налогом на имущество организаций до их выбытия в рамках договора аренды (см. письмо Минфина России от 16.12.2008 № 03-05-05-01/73).

В случае если собственником неотделимых улучшений является арендодатель, то именно он должен платить налог на имущество.

Подробнее смотрите в ИАС «1С:Консалтинг. Стандарт» в одном из ближайших выпусков аналитику «О плательщике налога на имущество по неотделимым улучшениям в арендованное имущество» подраздела «Налог на имущество организаций» раздела «Налоги. Сборы. Платежи. Пошлина».

Вы сможете получать бесплатные юридические консультации от специалистов системы «1С:Консалтинг. Стандарт», если станете подписчиком этого продукта.

Новое в «1С:Консталтинг.Стандарт»: КОНСТРУКТОР УСТАВОВ ООО поможет самостоятельно внести изменения в устав либо создать новый устав — с учетом всех законодательных нововведений.

КУПИТЬ >>>