Оценка государственного имущества

Содержание

Обязан ли судебный пристав отменить реализацию имущества, если срок действия оценки (6 месяцев)

Здравствуйте.

Статья 85. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ

(ред. от 26.07.2017)

«Об исполнительном производстве»

1. Оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

2. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки:

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

1) недвижимого имущества;

2) ценных бумаг, не обращающихся на организованных торгах (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов);

(в ред. Федерального закона от 21.11.2011 N 327-ФЗ)

3) имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах);

КонсультантПлюс: примечание.

С 1 июня 2018 года Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ пункт 4 части 2 статьи 85 излагается в новой редакции.

4) драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий;

5) коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте;

6) предметов, имеющих историческую или художественную ценность;

7) вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

3. Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика.

4. Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке;

(в ред. Федерального закона от 12.03.2014 N 34-ФЗ)

4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

(п. 4 введен Федеральным законом от 12.03.2014 N 34-ФЗ)

5. Стоимость ценных бумаг, обращающихся на организованных торгах, устанавливается судебным приставом-исполнителем путем запроса цены на ценные бумаги у организатора торговли, у которого соответствующие ценные бумаги включены в список ценных бумаг, допущенных к торгам, а стоимость инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов — путем запроса цены на инвестиционные паи у управляющей компании соответствующего инвестиционного фонда.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 21.11.2011 N 327-ФЗ)

6. Копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения.

7. Оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с настоящим Федеральным законом или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

8. Если установленный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества должника истек, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном настоящей статьей.

(часть 8 в ред. Федерального закона от 12.03.2014 N 34-ФЗ)

В соответствии с ч. 2 ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Комментарии к статье 85 закона об исполнительном производстве N 229-ФЗ

В пп. 50 — 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» содержатся следующие разъяснения:

Обязательность указанной оценщиком в отчете стоимости объекта оценки

В случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Оспаривание постановления пристава-исполнителя об оценке имущества должника

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

При рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель — оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

При оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке, передаче на реализацию имущества должника или при оспаривании стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, суд вправе приостановить исполнительное производство либо принять меру предварительной защиты, обеспечительную меру в виде установления запрета на совершение действий, направленных на реализацию соответствующего имущества (пункт 2 части 1, пункт 4 части 2 статьи 39 Закона об исполнительном производстве, часть 2 статьи 85 КАС, пункт 2 части 1 статьи 91 АПК РФ).

При рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу, что может послужить основанием для приостановления производства по делу (пункт 5 части 1 статьи 191 КАС РФ, пункт 1 статьи 144 АПК РФ).

Последствия признания судом незаконным постановления судебного пристава-исполнителя об оценке

В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

В том случае, когда постановление судебного пристава-исполнителя об оценке признано незаконным, в резолютивной части судебного акта суд также обязывает судебного пристава-исполнителя вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом.

Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

Образец административного иска об оспаривании постановления об оценке имущества

  • Административное исковое заявление об оспаривании постановления пристава-исполнителя об оценке имущества
  • См. другие образцы административных исковых заявлений в разделе «Административные исковые заявления. Образцы исков».

Оценка собственности должника

Взыскать с должника долги и удовлетворить требования взыскателей и кредиторов часто можно только через продажу его собственности. Судебные приставы прибегают к такой процедуре, если у должника нет иного дохода. Имущество может представлять собой различные вещи, материальные блага, недвижимость, транспортные средства, которые необходимо сначала оценить, чтобы потом реализовать. Для этого проводится процедура оценки собственности заемщика.

Информация Судебные приставы в процессе своей работы руководствуются своим основным нормативным актом: Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Статья 85 полностью посвящена процедуре оценки имущества должника. В ней предусмотрено, что провести процедуру может сам пристав, если объекты собственности могут быть оценены без специальных знаний, например, если это денежные средства, акции или инвестиционные паи. В остальных случаях её должен осуществить специалист.

В законе приведён перечень, в каких случаях должен быть привлечён оценщик. Пристав не может самостоятельно определить цену таких объектов, как:

  • недвижимость и имущественные права;
  • акции, доли в уставных капиталах;
  • драгоценности;
  • предметы роскоши, антиквариат, ценные картины, скульптуры;
  • коллекционные монеты и купюры;
  • уникальные предметы, представляющие ценность;
  • другие вещи, предварительная стоимость которых превышает 30 тысяч рублей.

К сведению К выбранному оценщику тоже предъявляются особые требования. Он должен быть лицом абсолютно не заинтересованным в исходе дела, а также обладать специальными знаниями, которые он может подтвердить документально. Такие специалисты руководствуются в своей работе Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме основного нормативного акта регулируют их деятельность несколько Федеральных стандартов оценки (ФСО №1, №2 и т.д.), которые они должны неукоснительно соблюдать.

Должниками могут выступать не только физические и юридические лица, но и лица, признанные банкротами (индивидуальные предприниматели и организации). Тогда субъектами процесса выступает собрание кредиторов банкрота и назначенный арбитражный управляющий, открывающий конкурсное производство. В таких делах процедура оценки собственности должника с последующей его реализацией закреплена Федеральным законом № 127-ФЗ от 26.10.2002 года «О несостоятельности (банкротстве)». Далее рассмотрим основы оценки имущества в исполнительном и конкурсном производстве.

Постановление

В процессе исполнительных действий пристав должен соответствующим образом оформлять все вынесенные решения. То же самое касается оценки собственности должника, она сопровождается оформлением постановления в ФССП. Оценить собственность может сам пристав или приглашённый специалист, имеющий знания в этой деятельности, в соответствии со статьями 61 и 85 закона «Об исполнительном производстве».

Если в результате исполнительных действий будут обнаружены объекты имущества должника, определение цены которых находится вне компетенции пристава, он обязан будет в месячный срок привлечь специалиста. Перед процедурой оценки пристав сначала должен наложить арест на эту собственность, описать её и определить предварительную стоимость. После того, как оценщик определит цену указанных вещей, пристав в трёхдневный срок должен сделать постановление об оценке, и разослать его копии в адрес сторон процесса на следующий день.

Если судебный исполнитель самостоятельно оценивает объекты, в постановлении он сначала приводит опись арестованной собственности должника с указанием её предварительной стоимости и общей стоимости без учёта НДС. Осуществляя процедуру, представитель ФССП должен руководствоваться собственными знаниями и опытом, а главное, действующими рыночными ценами на аналогичные товары.

Далее в постановлении указываются обстоятельства установления рыночных цен, какие данные были для этого использованы. После этого пристав определяет окончательную стоимость единицы каждого объекта и вычисляет итоговую величину стоимости в рублях.

Порядок оценки имущества должника

Кроме Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» специалист оценщик руководствуется ещё несколькими Федеральными стандартами оценки, которые были утверждены Приказами Минэкономразвития и торговли. Федеральный стандарт оценки (ФСО №1), регламентирующий требования проведения процедуры и её этапы, был введён в действие Приказом № 297 от 20 мая 2015 года.

В соответствии с принятыми стандартами оценка должна состоять из следующих действий:

  1. Заключается договор с заказчиком (службой судебных приставов). Договор должен обязательно содержать подробное задание.
  2. Подготавливается и анализируется вся необходимая информация, собираются документы.
  3. Выбираются подходы и методы расчётов;
  4. Согласуются полученные результаты процедуры (когда необходимо).
  5. Составляется отчёт и заключение оценки.

В зависимости от специфики объекта могут применяться два и более подхода для его оценивания. В этом случае специалист должен согласовать полученные предварительные результаты. Если они будут существенно различаться, проводится дополнительный анализ результатов для выявления причины различия, что также отражается потом в заключении. Применение итоговой стоимости такого объекта будет находиться в пределах, указанных оценщиком.

Требование о проведении оценки имущества должника

В соответствии со ст. 139 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 года «О несостоятельности (банкротстве)» существует понятие требования о проведении оценки имущества должника. Его может выдвинуть один из кредиторов (конкурсный кредитор или уполномоченный орган) при определённых условиях.

К сведению Сторонами процесса в деле о банкротстве выступает собрание кредиторов и конкурсный управляющий. Кредиторы в соответствии с реестром своих требований образуют очерёдность, в порядке которой будут удовлетворяться их притязания. Среди кредиторов может быть лицо, требования которого составляют значительную долю, превышающую 2 % от общей доли долга. То есть задолженность банкрота перед этим кредитором должна быть одной из самых больших. Именно это лицо имеет полномочия направить требование о проведении оценки имущества должника в адрес арбитражного управляющего.

Такое требование должно быть выдвинуто в десятидневный срок после того как в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве появятся результаты инвентаризации собственности банкрота. После получения документа у конкурсного управляющего есть два месяца на то, чтобы привлечь оценщика и обеспечить проведение процедуры. Оплата услуг специалиста должна осуществляться за счёт средств от продажи имущества банкрота.

Оценка собственности в конкурсном производстве

Конкурсное производство применяется к должнику, признанному банкротом. Данная процедура призвана удовлетворить кредиторов соразмерно их требованиям. Оценка имущества должника в этом случае проходит в соответствии со ст. 130 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Делами о банкротстве занимается Арбитражный суд. С того момента, как этот суд признает лицо банкротом, начинается конкурсное производство, и назначается арбитражный управляющий должника. В его обязанности входит:

  • поручить оценку имущества банкрота профессиональному оценщику;
  • включить отчёт оценщика в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве;
  • согласовать полученный отчёт с органом, уполномоченным на подготовку заключений по отчётам оценщиков, если банкротом является предприятие, четверть акций которого находится в государственной или муниципальной собственности;
  • отчитаться перед кредиторами о своей деятельности.

После проведения оценки собственности банкрота собрание кредиторов назначает начальную цену продажи предприятия в соответствии с рыночной стоимостью, которую определил оценщик. Привлечение специалиста в делах о банкротстве не всегда является обязательным: кредиторы сами могут оценить конкурсную массу, если балансовая стоимость её на момент признания банкротства составляла менее 100 тысяч рублей.

Издержки, связанные с привлечением оценщика, покрываются за счёт имущества должника. При этом из числа кредиторов может быть добровольно выдвинуто лицо, которое заплатит специалисту за работу. Этот кредитор в последующем имеет право получить возмещение указанных расходов в первую очередь.

Издержки

Все расходы по исполнительному производству, которые можно обосновать по закону, должны совершаться за счёт средств должника. В соответствии со ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав либо сам оценивает имущество, либо привлекает специалиста, когда речь идёт об определённых объектах собственности.

Любая из сторон процесса может не согласиться с оценкой объектов, произведённой в ФССП, тогда и в этом случае требуется участие профессионального оценщика. При этом его услуги должна оплачивать несогласная сторона, то есть бремя расходов ложится на плечи того, кто оспаривает постановление пристава, будь то взыскатель или сам должник.

Однако в соответствии со ст. 117 закона «Об исполнительном производстве» предусматривается возмещение понесённых расходов, если они были обоснованы. Это значит, что если, например, взыскатель возразил против оценки, произведённой приставом, добился привлечения специалиста оценщика, и оплатил его услуги, он имеет право в дальнейшем подать на возмещение этой платы за счёт средств должника. Основанием для этого становится постановление, которое утверждает старший судебный пристав отдела или его заместитель.

Стороны процесса могут обжаловать не только постановление пристава, но и отчёт оценщика. Если при разбирательстве дела будет выявлены нарушения, допущенные приглашённым специалистом, то тогда судебные издержки можно будет взыскать с него. Заказчик процедуры в лице службы судебных приставов имеет право требовать с оценщика возмещения затрат в связи с некачественной работой.

Срок оценки имущества должника

Если у должника удалось обнаружить имущество, которое в соответствии со ст. 85 Закона № 229-ФЗ должно быть оценено специалистом в данной области, судебный пристав выбирает и назначает его в течение месяца. В данном случае ФССП выступает заказчиком оценочной процедуры, а оценщик – исполнителем. Между ними заключается государственный контракт, где оговариваются сроки предоставления услуги.

Информация В соответствии со ст. 15.2 ФЗ «Об оценочной деятельности» судебный пристав получит отчёт оценщика не позднее оговорённых в контракте сроков. После чего, руководствуясь п.п. 4 п. 3, пункта 6 ст. 85 закона «Об исполнительном производстве», он выносит в трёхдневный срок постановление об оценки имущества должника.

В этот же срок он должен известить взыскателя и должника об окончании процесса, отправив им копии отчёта оценщика. Копии постановления с результатами определения цены объекта пристав направляет сторонам не позднее суток после его вынесения.

Выбор оценщика имущества

Только судебный пристав может назначить специалиста оценщика, если того требуют обстоятельства. Он отражает свой выбор в постановлении. Это следует из ст. 61 Федерального закона «Об исполнительном производстве»: привлечённый специалист не должен быть заинтересован в исходе дела, при этом он должен обладать специфическими знаниями и опытом в определённой области. Проведение оценки объектов собственности должно возлагаться на конкретное лицо с указанием его личных данных и квалификации.

Порядок отбора оценщиков происходит на конкурсной основе в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ от 05.04.2013 года «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Государственный контракт заключается с тем специалистом, саморегулируемая организация которого выиграет конкурс.

В обязанности пристава не входит согласование кандидатуры оценщика с участниками дела. Он только должен поставить их в известность о том, кого он назначил проводить процедуру. Делается это путём направления копий принятого постановления в адреса взыскателя и должника.

Обязанности оценщика имущества

Выбранный приставом оценщик не может уклониться или отказаться от возложенных на него обязанностей, ему следует сразу явиться по вызову в ФССП. Он несёт за это персональную ответственность, о чём его ставит в известность судебный исполнитель, ведущий дело. Оценщик также отвечает за достоверность своего заключение, за правильность определения итоговой стоимости объекта.

В процессе работы специалист должен следовать нормам, закреплённым в Федеральном законе № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В обязанности оценщика собственности должника входит:

  • провести процедуру оценки надлежащим образом;
  • сообщать о невозможности участия в процессе в силу каких-то обстоятельств, например, конфликта интересов;
  • отвечать на заданные приставом вопросы, консультировать его, оказывать необходимую помощь в сфере своей компетенции;
  • обеспечить сохранность представленных ему документов;
  • оформить отчёт по итогам процедуры в соответствии с принятыми стандартами;
  • не разглашать информацию, ставшую ему известной в ходе работы, если она является конфиденциальной.

Работа специалиста не является безвозмездной. Его вознаграждение относится к расходам за совершение действий по исполнительному производству. При этом оценщик работает только с приставом, направляет ему свой отчёт. В его обязанности не входит извещать стороны об окончании процедуры оценки имущества и направлять им своё заключение. Это делает сам судебный исполнитель, который должен в трёхдневный срок после получения отправить его копии сторонам.

Отчёт

Результат своей работы оценщик отражает в отчёте. Это документ, на основе которого судебный пристав в дальнейшем делает постановление об оценке имущества должника. Нормативная база данного документа закреплена Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 года №299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)».

Среди требований к составлению документа выделяют следующие нормы:

  • стоимость объекта (рыночная или иная) должна быть достоверной, обоснованной профессиональным суждением специалиста;
  • при работе оценщик должен использовать только подтверждённую информацию, существенно влияющую на стоимость объекта, чтобы её можно было изложить однозначно;
  • допустимо оформлять документ не только на бумажном носителе, но и в электронной форме, подписанной электронной подписью;
  • отпечатанный на бумаге отчёт должен иметь нумерацию страниц, подпись и печать специалиста оценщика или его организации, а также прошивку с наклейкой с указанием количества прошитых и пронумерованных листов.

Отдельные объекты оценки могут подразумевать использование специальных форм отчётов.

Отчёт оценщика должен содержать следующие реквизиты и пункты:

  • дату и номер;
  • задание;
  • стандарты и допущения;
  • сведения о лице, заказавшем услугу;
  • общая и контактная информация о самом исполнителе, сведения об его членстве в организации оценщиков;
  • данные обо всех привлечённых в ходе процедуры специалистах;
  • описание объекта;
  • результаты оценки в виде итоговой величины стоимости с ограничениями и пределами её применения;
  • перечень документов, характеризующих качественные и количественные признаки объекта, которые были использованы специалистом.

К отчету могут прилагаться копии различных правоустанавливающих и подтверждающих документов, экспертных заключений или документов по технической инвентаризации объектов.

Обжалование оценки имущества должника

Закон предоставляет право любой стороне исполнительного производства обжаловать результат оценки собственности должника. Раньше такая возможность могла быть предоставлена только в том, случае, если процедуру произвёл судебный пристав самостоятельно. После получения копии постановления лица могут в десятидневный срок обжаловать стоимость имущества, если она, по их мнению, не соответствует рыночным ценам.

К сведению До того как в 2014 году не были внесены поправки в ст. 85 Закона № 229-ФЗ, не было возможности оспорить результат оценки, произведённой специалистом оценщиком. Только после вступления в силу Закона № 34-ФЗ от 12 марта 2014 года, в котором закреплялось обязательность принятия для пристава итоговой стоимости, установленной специалистом, стало возможным оспорить сам отчёт оценщика.

Таким образом, сторона исполнительного производства может обжаловать процесс двумя способами:

  1. Подать в суд иск о неправомерности стоимости, указанной в оценочном отчёте.
  2. Обжаловать постановление судебного пристава в судебном порядке.

Суд будет рассматривать претензии заявителя, и проверять правильность оценки вне зависимости от того, каким из этих способов он подал иск. В качестве заинтересованной стороны при оспаривании первым способом привлекается судебный пристав, для второго способа – сам оценщик. При этом истец может представить в суде основания для отвода этого специалиста, такие как, например, несоответствие квалификации или заинтересованность стороны.

К сведению Рассматривая дело об оспаривании стоимости собственности, суд обычно приостанавливает исполнительное производство по этому делу, либо выносит запрет на реализацию арестованных объектов. Для установления правомерности оценки может потребоваться проведение судебной экспертизы или назначение повторной оценки объектов с привлечением того специалиста, которого определит суд.

После того, как суд вынесет окончательное решение по результатам исковых производств об обжаловании оценки объектов собственности, ранее вынесенное постановление должно быть отменено старшим судебным приставом. На основании решения суда выносится новое постановление.

Случаи обязательной оценки имущества

ООО «Оценочная компания «Юрдис»

Если вы решили поучаствовать в приватизации государственного или муниципального имущества, купить или продать объект недвижимости и/или земельный участок, передать имущество в качестве залога для целей ипотечного кредитования, получить наследство, получить страховую выплату по ОСАГО или столкнулись с банкротством предприятия, то у вас возникнет необходимость проведения обязательной оценки вашего движимого или недвижимого имущества.

Случаи обязательного проведения оценки регламентируются не только законодательством об оценочной деятельности, но и указами Президента, постановлениями Правительства, инструкциями Министерств и ведомств, постановлениями и распоряжениями органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

1. Оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

(ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

  • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

  • при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

  • при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

  • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

  • при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

  • при национализации имущества;

  • при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

  • при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

  • при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

  • при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

2. Оценка взноса в уставный капитал хозяйственных обществ.

а) Оценка взносов в уставный капитал акционерных обществ, осуществляемых в неденежной форме (п. 3 ст. 34 «Оплата акций и иных эмиссионных ценных бумаг общества при их размещении» Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»).

б) Оценка взносов в уставный капитал в обществах с ограниченной ответственностью, осуществляемых в неденежной форме (п. 1 ст. 15 «Оплата долей в уставном капитале общества» Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

  • При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости вносимого в уставный капитал акционерного общества имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком.

  • Если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем двадцать тысяч рублей, в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик при условии, что иное не предусмотрено федеральным законом. Номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества, оплачиваемой такими неденежными средствами, не может превышать сумму оценки указанного имущества, определенную независимым оценщиком.

в) Оценка вклада участника хозяйственного общества (п. 6 ст. 66 «Основные положения о хозяйственных товариществах и обществах» части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).

  • Вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку.

  • Денежная оценка вклада участника хозяйственного общества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке.

г) Оценка вкладов иностранных инвесторов в уставные (складочные капиталы) (ст. 6 «Гарантии использования иностранным инвестором различных форм осуществления инвестиций на территории Российской Федерации» Федерального закона от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»).

3. Оценка объектов для залога.

а) Оценка имущества, передаваемого в залог (п. 1 ст 339. «Договор о залоге, его форма и регистрация» части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

б) Оценка при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц (п. 1 ст. 9 «Содержание договора об ипотеке» Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

в) Оценка предприятия для целей ипотеки (п. 3 ст. 70 «Ипотека предприятия как имущественного комплекса» Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

  • Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

  • В случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, также является обязательным приложением к договору.

г) Оценка закладной (п. 1 ст. 14 «Содержание закладной» Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека.

4. Оценка акций акционерных обществ для их обязательного выкупа по требованию акционеров

(п. 3 ст. 75 «Выкуп акций обществом по требованию акционеров» и п. 2 ст. 77 «Определение цены (денежной оценки) имущества» Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»).

  • Выкуп акций обществом осуществляется по цене, определенной советом директоров (наблюдательным советом) общества, но не ниже рыночной стоимости, которая должна быть определена независимым оценщиком без учета ее изменения в результате действий общества, повлекших возникновение права требования оценки и выкупа акций.

  • Привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций.

5. Оценка при банкротстве.

а) Оценка части имущества должника (п. 1 ст. 111 «Продажа части имущества должника» Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

В случаях, предусмотренных планом внешнего управления, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника внешний управляющий вправе приступить к продаже части имущества должника.

б) Оценка имущества должника конкурсным управляющим (п. 2 ст. 129 «Полномочия конкурсного управляющего» Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Конкурсный управляющий обязан привлечь оценщика для оценки имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом.

в) Оценка имущества должника (п. 1 и 2 ст. 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

  • Арбитражный управляющий для проведения оценки предприятия должника, иного имущества должника привлекает оценщиков и производит оплату их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

  • Отчет оценщика об оценке предприятия должника или имущества должника-унитарного предприятия либо имущества должника-акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, направляется внешним управляющим, конкурсным управляющим в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на подготовку заключений по отчетам оценщиков.

г) Оценка имущества должника для продажи (п. 3 ст. 139 «Продажа имущества должника» Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Только после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.

д) Оценка имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций (п. 1 ст. 179 «Особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций» Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

При продаже имущества и имущественных прав должника-сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий для проведения оценки имущества привлекает оценщиков. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

е) Оценка имущества физических лиц (п. 1 ст. 207 «Рассмотрение арбитражным судом дела о банкротстве гражданина» Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Временный управляющий до рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве физлица обязан обеспечить проведение оценки его имущества.

ё) Оценка имущества крестьянского (фермерского) хозяйства (п. 1 ст. 222 «Порядок продажи имущества и имущественных прав крестьянского (фермерского) хозяйства» Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

При продаже имущества крестьянского (фермерского) хозяйства арбитражный управляющий для проведения оценки имущества привлекает оценщиков. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

6. Оценка наследства.

а) Оценка для целей наследования (ст. 1115 «Место открытия наследства» и п. 1 ст. 1172 «Меры по охране наследства» части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации).

  • Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.

  • При отсутствии соглашения оценка наследственного имущества или той его части, в отношении которой соглашение не достигнуто, производится независимым оценщиком за счет лица, потребовавшего оценки наследственного имущества, с последующим распределением этих расходов между наследниками пропорционально стоимости полученного каждым из них наследства.

б) Оценка полученного в наследство имущества для целей определения налога на наследуемое имущество (п. 2 ст. 5 «Порядок исчисления и уплаты налога» Закона РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» от 12.12.1991 N 2020-1).

  • Оценка жилого дома (квартиры), дачи и садового домика, переходящих в собственность физического лица в порядке наследования или дарения, производится органами коммунального хозяйства или страховыми организациями.

  • Оценка транспортных средств производится страховыми и другими организациями, которым предоставлено право осуществлять эти действия.

  • Оценка другого имущества производится экспертами-оценщиками.

в) Оценка наследства для целей нотариального оформления (п. 1 ст. 333.25 «Особенности уплаты государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий» Федерального закона от 02.11.04 N 127-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов»).

  • Оценка стоимости наследственного имущества производится исходя из стоимости наследуемого имущества (курса Центрального банка Российской Федерации — в отношении иностранной валюты и ценных бумаг в иностранной валюте) на день открытия наследства.

  • Оценка переходящих по наследству имущественных прав производится из стоимости имущества (курса Центрального банка Российской Федерации — в отношении иностранной валюты и ценных бумаг в иностранной валюте), на которое переходят имущественные права, на день открытия наследства.

7. Приватизация государственного и муниципального имущества.

а) Оценка при приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 12 «Определение цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества» Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

б) Оценка вкладов в уставной капитал открытых акционерных обществ государ­ственного или муниципального имущества (п. 3 ст. 25 «Внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акцио­нерных обществ» Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Внесение государственного или муниципального имущества, а также исключительных прав в качестве оплаты размещаемых дополнительных акций открытого акционерного общества может быть осуществлено при соблюдении следующих условий: оценка государственного или муниципального имущества, вносимого в оплату дополнительных акций, проведена в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

в) Оценка имущества федерального государственного предприятия (п. 4 Постановления Правительства РФ от 6 июня 2003 г. N 333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия»).

Начальная цена продажи имущества на аукционе определяется предприятием на основании отчета об оценке имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

8. Оценка земельных участков.

а) Кадастровая оценка (ст. 66 «Оценка земли» Земельного кодекса РФ).

  • Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

  • Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

б) Оценка земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков»).

Орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона») при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка.

в) Оценка земельных участков, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (п. 2 ст. 281 «Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд» Гражданского кодекса РФ).

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

9. Оценка при размещении средств пенсионными фондами (п. 6 ст. 25 «Управление пенсионными резервами и инвестирование средств пенсионных накоплений» Федерального закона от 7 мая 1998 года №75-ФЗ «О негосударственных пенсионных фондах»).

  • Оценка недвижимого имущества, а также иного имущества, предусмотренного нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, в которое размещаются средства пенсионных резервов, осуществляется на основании договора с лицом, определенным советом фонда. Копия отчета об оценке указанного имущества представляется в специализированный депозитарий фонда и уполномоченный федеральный орган.

  • Договор на проведение оценки имущества, предусмотренного настоящим пунктом, может заключаться только с физическими и юридическими лицами, которые отвечают требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и не являются аффилированными лицами фонда, его управляющей компании (управляющих компаний), специализированного депозитария и аудитора. При этом оценка имущества должна осуществляться при его приобретении, а также не реже одного раза в год, если иная периодичность не установлена нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа.

10. Оценка при размещении облигаций с залоговым обеспечением

(п. 1 ст. 27.3. «Облигации с залоговым обеспечением» Федерального закона от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»).

Имущество, являющееся предметом залога по облигациям с залоговым обеспечением, подлежит оценке оценщиком.

11. Оценка взносов в уставный капитал производственных кооперативов

(п. 2 ст. 10 «Паевой фонд кооператива» Федерального закона от 8 мая 1996 г. N 41-ФЗ «О производственных кооперативах»).

Оценка паевого взноса, превышающего двести пятьдесят установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, должна быть произведена независимым оценщиком.

12. Оценка в целях соглашения о разделе продукции

(п. 4 ст. 2 «Соглашение о разделе продукции» Федерального закона от 30 декабря 1995 г. N 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции»).

Недропользователь до даты проведения аукциона обязан представить в органы, выдавшие лицензию на пользование недрами, отчет об оценке имущественного комплекса, неразрывно связанного с осуществлением права пользования недрами, произведенный независимым оценщиком, осуществляющим свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации, и проект договора о продаже имущественного комплекса в целом или его части.

13. Оценка имущества паевых инвестиционных фондов

(ст. 37 «Оценка активов акционерного инвестиционного фонда и активов паевого инвестиционного фонда» Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»).

  • Оценка недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество, иного предусмотренного нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду или составляющего паевой инвестиционный фонд, осуществляется оценщиком, определенным советом директоров (наблюдательным советом) акционерного инвестиционного фонда или указанным в правилах доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

  • Правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом может быть предусмотрена оценка имущества, передаваемого для включения в состав паевого инвестиционного фонда при формировании такого фонда, оценщиком, который не указан в правилах доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

  • Оценка имущества, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи, должна осуществляться при его приобретении, а также не реже одного раза в год, если иная периодичность не установлена нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

  • Оценщиком акционерного инвестиционного фонда и паевого инвестиционного фонда не могут быть аффилированные лица акционерного инвестиционного фонда, управляющей компании и специализированного депозитария акционерного инвестиционного фонда и паевого инвестиционного фонда, аудитора акционерного инвестиционного фонда и аудитора управляющей компании паевого инвестиционного фонда.

14. Оценка транспортных средств при определении страховой выплаты по ОСАГО

(ст. 12 «Определение размера страховой выплаты» Федерального закона от 25 апреля 2002 г. N 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств»).

  • При причинении вреда имуществу потерпевший, намеренный воспользоваться своим правом на страховую выплату, обязан представить поврежденное имущество или его остатки страховщику для осмотра и (или) организации независимой экспертизы (оценки) в целях выяснения обстоятельств причинения вреда и определения размера подлежащих возмещению убытков.

  • Страховщик обязан осмотреть поврежденное имущество и (или) организовать его независимую экспертизу (оценку) в срок не более чем пять рабочих дней со дня соответствующего обращения потерпевшего, если иной срок не согласован страховщиком с потерпевшим.

15. Оценка имущества, ликвидируемого садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения

(п. 2 ст. 42 «Имущество ликвидируемого садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения» Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

При определении выкупной цены земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в нее включаются рыночная стоимость указанных земельного участка и имущества, а также все убытки, причиненные собственнику указанных земельного участка и имущества их изъятием, в том числе убытки, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

16. Оценка имущества при создании народного предприятия

(п. 1 ст. 3 «Договор о создании народного предприятия, устав народного предприятия» Федерального закона от 19 июля 1998 г. N 115-ФЗ «Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)»)

Договор о создании народного предприятия должен содержать следующее: денежную оценку акций (долей, паев) преобразуемой коммерческой организации.

17. Оценка имущества в целях исполнительного производства

(ст. 8 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

  • Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки

  • Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества.

18. Оценка безвозмездно полученного имущества для целей отражения в бухгалтерском учете

(«Оценка имущества и обязательств» п. 23 Приказа Минфина РФ от 29 июля 1998 г. N 34н «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации»).

Оценка имущества, приобретенного за плату, осуществляется путем суммирования фактически произведенных затрат на его покупку; имущества, полученного безвозмездно, — по рыночной стоимости на дату оприходования; имущества, произведенного в самой организации, — по стоимости его изготовления (фактические затраты, связанные с производством объекта имущества). Данные о действующей цене должны быть подтверждены документально или экспертным путем.

Права (требования) – вид долгового обязательства, возникающего между сторонами на основании договорных отношений, имеющихся между ними. В таких отношениях одна из сторон выступает кредитором, то есть лицом, которому причитается получение от другой стороны какой либо вещи, ценности или услуги, а другая сторона является должником, то есть лицом, связанным обязательствами по предоставлению такой вещи, ценности или услуги.

Необходимость оценки прав (требований) возникает в следующих случаях:

  • для переуступки прав (требований) другому лицу;
  • для принятия управленческих решений;
  • при урегулировании проблемной задолженности;
  • для проведения анализа финансового состояния;
  • для обращения взыскания на имущество должника;
  • для решения судебных споров.

Кризисные явления в экономике привели к расширению рынка переуступки прав (требований), что повысило потребность в оценке данного вида актива.

В ходе проведения оценки прав (требований) проводится анализ договоров, устанавливается вероятность взыскания денежных средств или имущества должника, а также определяется срок, в течение которого обязательства по договору будут исполнены.

ООО «Городской центр оценки» предоставляет услуги по оценке прав (требований):

  • По кредитным договорам;
  • По договорам долевого участия;
  • Дебиторской задолженности.

Подробные условия сотрудничества можно узнать, обратившись к нам:

г. Санкт-Петербург, ул. Циолковского, дом 9, БЦ «Космос», офис 108
тел. (812)334-48-02
ok@gzo-spb.ru

Как провести оценку муниципального имущества

Источник: журнал «Главбух»

При передаче имущества в аренду образовательное учреждение должно провести его оценку, если данный объект принадлежит полностью или частично муниципальному образованию (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 августа 2013 г. по делу № А79-6446/2011). Рассмотрим, как оценивать такие активы.

Когда оценка муниципального имущества обязательна

В практической деятельности муниципальных образовательных учреждений может возникнуть необходимость передачи, продажи или иного использования (не предусмотренного при закреплении в оперативное управление) муниципального имущества. Однако при этом возникает вопрос: следует ли проводить независимую оценку муниципального имущества?

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей установлены нормами Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). Статьей 6 Закона № 135-ФЗ за муниципальными образованиями (наряду с иными публично-правовыми образованиями, юридическими и физическими лицами) закреплено право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Следует отличать обязательную оценку муниципального имущества от независимой. Перечень случаев, когда проведение оценки объектов оценки является обязательным, установлен статьей 8 Закона № 135-ФЗ.

Наиболее распространено проведение обязательной оценки в следующих случаях:

  • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • при использовании объектов оценки в качестве предмета залога;
  • при продаже или ином отчуждении объектов оценки;
  • при передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных товариществ и обществ.

Кроме того, необходимость обязательной оценки может быть обусловлена возникновением разногласий о стоимости объекта оценки при национализации имущества, а также при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для муниципальных нужд

Требование об обязательной оценке не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении учреждениями имуществом, закрепленным за ними в оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством допускается с согласия его собственника (ст. 8 Закона № 135-ФЗ).

Что является объектами оценки

В соответствии со статьей 5 Закона № 135-ФЗ к объектам оценки относятся:

  • отдельные материальные объекты (вещи);
  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в частности имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  • работы, услуги, информация;
  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • права требования, обязательства (долги);
  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Вместе с тем некоторые виды имущества и обязательства учреждения в приведенном перечне прямо не поименованы (например, объекты нематериальных активов). Так как перечень объектов оценки закрытым не является, то в отношении активов и обязательств, не указанных в перечне, правомерно применять нормы статей 128 и 129 Гражданского кодекса РФ, а также иных федеральных законов. То есть фактически оценка может быть произведена в отношении любых активов и обязательств учреждения.

Таким образом, объектом оценки может также являться и право оперативного управления (как разновидность вещного права).

Обязательной оценке подлежит следующее муниципальное имущество: недвижимое, особо ценное, сделки с которым подпадают под критерии крупных или сделок с заинтересованностью, имущество казны (не закрепленное за учреждениями или предприятиями на праве оперативного управления или хозяйственного ведения).

Как проводится оценка муниципального имущества

В соответствии с частью 5 статьи 10 Закона № 135ФЗ договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами (если иное не установлено законодательством РФ). Как правило, таким уполномоченным лицом является бюджетное или автономное учреждение, которому соответствующие активы переданы в оперативное управление. Оценка должна проводиться за счет средств учреждения, которое уполномочено ввести муниципальное имущество в гражданский оборот. Для этого могут быть использованы как средства местного бюджета, так и собственные средства учреждения.

Законодательство предъявляет ряд требований к лицу, которое может проводить оценку. В частности, оценщик должен быть членом саморегулируемой организации, а также иметь страховой полис и документ об образовании подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности (которые он должен предъявлять по первому требованию заказчика).

Срок, в течение которого должна проводиться оценка, законодательством не предусмотрен. Как правило, условие о сроке исполнения работ является обязательным элементом договора, заключаемого с оценщиком. На практике срок выполнения работ устанавливается таким образом, чтобы у сторон имелась возможность согласовать вероятные разногласия до момента заключения хозяйственного договора, по условиям которого актив вводится в гражданский оборот.

Результатом работы по оценке является отчет оценщика. Общие требования к отчету и его примерная структура установлены нормами статьи 11 Закона № 135-ФЗ. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, в установленном порядке законодательством РФ, если в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона № 135-ФЗ).

На что повлияют результаты оценки

В бухгалтерском учете результаты оценки муниципального имущества непосредственно не отражаются. Сумма, указанная в отчете оценщика и акте постоянно действующей комиссии включается в соответствующий хозяйственный договор. Необходимость отражения данной суммы в бухгалтерском учете возникает по мере начисления доходов или принятия соответствующих обязательств.

Важно помнить, что сумма в отчете оценщика в общем случае не обязывает учреждение заключать договор на соответствующих условиях – она может быть оспорена в судебном порядке как в меньшую, так и в большую сторону.

Для соблюдения всех требований по документальному оформлению процесса введения объектов нефинансовых активов в гражданский оборот необходимо учитывать пункты 25 и 34 Инструкции по применению Единого плана счетов, утвержденной приказом Минфина России от 1 декабря 2010 г. № 157н. Другими словами, следует оформить акт постоянно действующей комиссии по поступлению и выбытию объектов нефинансовых активов.

Порядок отнесения расходов по оценке муниципального (или государственного) имущества не конкретизирован. Так как речь идет об оплате услуг стороннего контрагента, наиболее правомерным представляется отнесение произведенных расходов на код 226 «Прочие работы, услуги» КОСГУ в соответствии с Указаниями о порядке применения бюджетной классификации РФ (утверждены приказом Минфина России от 21 декабря 2012 г. № 171н).

Вовлечение имущества в гражданский оборот, как правило, предполагает его использование в рамках приносящей доход деятельности, поэтому произведенные расходы уменьшают бухгалтерскую и налогооблагаемую прибыль по соответствующему виду деятельности.

Если вовлечение в гражданский оборот осуществляется в форме передачи временно не используемых объектов основных средств в аренду, то размер арендной платы должен устанавливаться с учетом дополнительных расходов по оценке таких объектов.

В. Захарьин,
эксперт по бюджетному учету

Оценка государственного и муниципального имущества

При проведении сделок с имуществом, находящимся в собственности государства или муниципальных образований, оценка является обязательной. Российское законодательство требует обязательного проведения оценочной экспертизы с привлечением независимого оценщика при любых сделках с государственной или муниципальной собственностью — при выкупе, сдаче в аренду, передаче во временное пользование, передаче в залог, и т.д. Это требование содержится в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в статье 8 — «Обязательность проведения оценки объектов оценки», где сказано:

«Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

  • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
  • при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,…»

Типичная ситуация, когда требуется независимая оценка – это сдача в аренду федеральной или муниципальной недвижимости – зданий, помещений и земельных участков. В этом случае оценивается не рыночная стоимость самого объекта недвижимости, а рыночная стоимость права временного владения и пользования объектом, то есть величина арендной платы.

При размещении заказа на оценку имущества, принадлежащего государству, нужно иметь ввиду, что все отчеты об оценке государственной собственности должны полностью соответствовать требованиям закона N 135ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральным стандартам оценки. Поэтому к выбору оценщика для проведения такой оценки следует подходить внимательно.

Наша компания имеет большой опыт по проведению оценки недвижимости и иного государственного (муниципального) имущества для различных целей. Отчеты, подготовленные нашими специалистами, гарантированно соответствуют всем требованиям российского законодательства об оценочной деятельности и действующим федеральным стандартам оценки (ФСО).

Для получения полной информации по данному вопросу обращайтесь по телефону +7 495 726-86-74.

Порядок, виды и цели оценки имущества

Главная > Библиотека > Статьи об оценке > Порядок, виды и цели оценки имущества

Обычно принят следующий порядок оценки имущества:

  • обратиться к профессиональному оценщику, либо в независимую оценочную компанию. И оценщик, и оценочная компания обязательно должны иметь сертификат на право проведения оценочных работ на основании договора;
  • оформить письменный договор на проведение оценки имущества;
  • представить документы, удостоверяющие право собственности на имущество, удостоверяющие личность заказчика и т.п.;
  • Затем оценщик выезжает к заказчику для осмотра и разбиения имущества на виды. Далее составляется отчет об оценке, и оценщик подписывает его и скрепляет печатью. Отчет необходимо зарегистрировать в Едином реестре, для этого ему присваивается регистрационный номер.
  • После регистрации, через 14 дней заказчик может получить отчет.

Наша компания предлагает вам услуги по оценке любых видов собственности. Подробнее об этом вы можете узнать на страницах

  • Оценка недвижимого имущества
  • Оценка движимого имущества

Независимая оценка имущества весьма распространенная услуга, которая преследует самые различные цели. Цель оценки имущества всегда определяет заказчик, руководствуясь своими экономическими интересами. И чем точнее он сформулирует свою цель, тем правильнее и точнее оценщик определит его стоимость. Существует множество целей оценки. Перечислим некоторые из них:

  • сделки купли-продажи или сдачи в аренду;
  • страхование объектов недвижимости;
  • кредитование под залог объектов недвижимости;
  • кадастровая оценка недвижимости для налогообложения ;
  • внесение объектов недвижимости в уставный капитал предприятий;
  • разработка инвестиционных проектов и привлечения инвесторов;
  • реструктуризация и ликвидация объектов недвижимости;
  • приватизация, передача в доверительное управление;
  • повышение эффективности управления предприятием;
  • для списания имущества с баланса или для постановки на баланс;
  • исполнение прав наследования, разрешение имущественных споров;
  • определение таможенных пошлин.

Но законодательно предусмотрены случаи и для обязательной оценки. Это, в первую очередь, сделки с госимуществом. Также обязательна оценка при разделе имущества между различными субъектами, при определении суммы ущерба для выплаты страхового возмещения, при изъятии собственности по решению суда. Результаты обязательной процедуры установления стоимости имеют доказательную силу. Подробнее об этих целях оценки имущества вы можете узнать на страницах

  • Оценка государственной и муниципальной собственности
  • Оценка арестованного имущества
  • Оценка имущества для страхования

Существует два вида оценки имущества: массовая и индивидуальная. При массовой оценивается большое количество объектов с использованием определенных методик, выбранных оценщиком, проверяется используемая для расчета модель и проводится статистический анализ результатов. Результаты, полученные с помощью этой модели, сравниваются с рыночными ценами сделок купли-продажи аналогичных объектов. При индивидуальном виде оценивается единичный конкретный объект с использованием различных подходов оценки. В результате выбирается оптимальный результат на определенную дату.

Правильно выбранная и четко сформулированная заказчиком цель влияет на выбор оценщиком конкретных подходов и методов оценки, а, следовательно, и на конечный результат, который в итоге преследует процедура определения стоимости вашей собственности.

Время чтения: 13 минут

Недвижимость как предмет рыночных отношений имеет свойство меняться в цене. Однако объективная стоимость – важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом: уплаты налогов, вступления в наследство, купли-продажи и других сделок. Определить реальную цифру может лишь оценка объектов недвижимости. Обсудим, что включает в себя эта услуга, кто имеет право проводить подобные мероприятия и во сколько они обойдутся заказчикам в 2019 году.

Общая информация

Главная цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной и так далее.

Оценка стоимости объектов недвижимости – это процесс определения цены предмета, за которую его можно продать в настоящее время / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, например, действующих обременений или обращения взыскания).

Кроме того, процедура оценки также может включать определение стоимости права аренды, сервитута и других вещных прав на недвижимость.

Оценка на недвижимое имущество проводится в отношении разных объектов:

  • земельных участков, независимо от их целевого назначения;
  • сельскохозяйственных паев;
  • квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
  • промышленных и коммерческих помещений;
  • офисных зданий и помещений;
  • торговых помещений;
  • объектов незавершенного строительства;
  • капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.

В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:

  • общего состояния экономики в конкретном регионе;
  • индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
  • цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.

Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.

Актуальность оценки в условиях современного рынка

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

  1. В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
  2. Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
  3. При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
  4. При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
  5. Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

Нормативная база оценки в РФ

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

  • . Закон обсуждает:
    • основы регулирования этой деятельности;
    • отношения, возникающие между сторонами;
    • лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
    • основания для проведения оценочных действий;
    • порядок оформления их результатов;
    • основы контроля оценочной деятельности;
    • правила проведения кадастровой оценки.
  • Федеральный стандарт оценки ФСО № 7, утв. . Документ уточняет:
    • объекты оценивания;
    • требования к процедуре оценки;
    • порядок постановки задания оценщику;
    • особенности анализа рыночной информации;
    • использование разных подходов в оценочной деятельности;
    • процедуру согласования результатов, полученных разными способами и подходами и так далее.

Таким образом, ФЗ № 135 определяет правовые основы ведения оценочной деятельности, а стандарт оценки уточняет их, регулируя деятельность оценщиков и других сторон с процессуальной точки зрения.

Кроме того, существуют и другие стандарты оценки. Например, ФСО № 1 определяет общие понятия и подходы в оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, в ФСО № 2 зафиксированы основные виды оценок и рассчитываемой на их базе стоимости. В ФСО № 3 уточнены правовые аспекты информационного оформления результатов.

Стандарты и правила оценки могут устанавливаться внутренними нормативными актами саморегулируемых организаций оценщиков, а также договорами об осуществлении оценочной деятельности.

Рассмотрим подробнее, кто имеет право проводить оценку.

Кто проводит оценку

Проведение оценки поручается оценщикам – экспертам, обладающим специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто такой оценщик недвижимости, находится в ст. 4 ФЗ № 135. Согласно этому документу, оценщик – это физическое лицо, являющиеся членом саморегулируемой профессиональной организации, обладающее квалификационным аттестатом и застраховавшее свою ответственность в установленном законом порядке.

Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации.

Тот, кто делает оценку недвижимости, обязан отвечать требованиям ст. 15 ФЗ № 135, в частности:

  • соблюдать требования законодательства об оценке, правила деловой и профессиональной этики;
  • обеспечивать сохранность представленных документов, не разглашать информацию, полученную в результате своей деятельности;
  • хранить копии отчетов в течение не менее трех лет и по требованию представлять их в правоохранительные и судебные органы;
  • осуществлять определение стоимости объекта на основе достоверных сведений, проводить оценку объективно, независимо от требований заинтересованных лиц и так далее.

Обращаем внимание, что с 01.04. 2019 оценщик обязан иметь квалификационный аттестат с хотя бы одним открытым направлением, например, «Оценка в области недвижимости». Он может предоставлять только услуги, перечисленные в документе.

Требования к процедуре оценки недвижимого имущества

Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения.

Требования к проведению оценки недвижимости определены Разделом V ФСО № 7, согласно положениям которого:

  • оценка осуществляется исключительно на основании договора между оценщиком и заказчиком;
  • итоговая стоимость определяется на основе актуальной информации, собранной оценщиком;
  • цена может устанавливаться с помощью разных подходов и методов, которые эксперт вправе выбрать самостоятельно. При выборе нескольких подходов их следует согласовать;
  • итоговая стоимость, независимо от ее характера, должна быть выведена в рублях;
  • оценщик составляет отчет, в котором указывается оценочная стоимость объекта недвижимости. Итоговая величина должна быть обоснована, поэтому эксперт в отчете приводит ход своего рассуждения и доказательства в пользу сделанных им выводов.

Если все требования соблюдены, итоговая цена в отчете, согласно ст. 12 ФЗ № 135, признается достоверной, обоснованной и рекомендуется при совершении сделок с объектом.

Пройдите социологический опрос!

Рыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом.

Важные условия рыночной оценки:

  • на рынке присутствуют конкурентные объекты;
  • стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;
  • цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;
  • объект представлен на открытом рынке;
  • стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;

Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:

  • Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.
  • Ликвидационная. Максимальная цена, которую владелец получит при ликвидации предприятия/объекта или его вынужденном отчуждении.
  • Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.
  • Страховая. Цена, которую владелец получит в качестве возмещения при наступлении страхового случая. Оценка стоимости недвижимости для целей страхования осуществляется при покупке полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и так далее.
  • Остаточная – цена на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.

Подходы при оценивании

В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. , существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:

  • Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
  • Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
  • Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.

У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.

Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.

Процедура оценки

Вкратце рассмотрим процесс оценки недвижимости и его этапы. Он включает в себя цепь мероприятий и взаимодействие оценщика с заказчиком работ:

  1. Заключение договора и постановка задания.
  2. Сбор и анализ сведений, необходимых для получения наиболее достоверной цены.
  3. Выбор подходов и методик, проведение расчетов.
  4. В случае выбора нескольких методик – их согласование. Расчеты при оценке недвижимости, выполненные в рамках разных методик и подходов, приводятся в соответствие.
  5. Составление письменного отчета с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценивания, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.

Отчет передается заказчику в письменном и при необходимости в электронном виде.

Если оплата не производилась в виде аванса, гонорар оценщику уплачивается при передаче отчета. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительной договоренности сторон и целей проведения оценки. Например, при оформлении ипотечного договора расходы ложатся на покупателя. Если она нужна в целях налогообложения – на плательщика налога, при оформлении страхового полиса – на покупателя страховки и прочих, в чьих интересах проводится оценка.

Принципы оценки недвижимости

Основные понятия и принципы оценки не определены в ФЗ № 135 – это лишь теоретические правила, не отраженные законодательно. Они являются базой проведения оценочных работ, которой в первую очередь должен руководствоваться оценщик.

Существует 3 группы принципов, каждая из которых включает:

  • Принцип позиции пользователя. Предполагает отражение пользы объекта, определение наиболее выгодной для него цены и оценку будущих выгод.
  • Принципы взаимосвязи частей недвижимости, в рамках которых цена основана на наиболее выгодном использовании каждой отдельной части единого недвижимого имущества.
  • Принципы позиции рынка, по которым цена определяется в соответствии с условиями, диктуемыми рынком.

Принцип наиболее эффективного использования обобщает эти три группы, полноценно отражая задачи оценки недвижимости.

Узнайте подробнее, как на практике применятся принципы оценки недвижимости.

Методика оценивания

Существует несколько наиболее распространенных качественных и количественных методов оценивания, а также множество их сочетаний. Их выбор осуществляет оценщик, допускается комбинирование методик. В них отражается, как происходит оценка недвижимости в зависимости от целей и поставленных заказчиком задач.

К самым распространенным методам относят:

  • Сравнительный – анализ средних цен сегмента рынка, к которому принадлежит предмет оценки, и расчет стоимости на основе сравнения характеристик изучаемого и других объектов.
  • Метод капитализации. Предполагает определение текущей стоимости в виде чистого дохода, который может быть получен.
  • Метод дисконтирования финансовых потоков. Позволяет определить текущий размер нестабильных потенциальных доходов, которые собственник получит в будущем.

Технология оценки недвижимости может предполагать использование сразу нескольких методик.

Подробности содержатся в материале «Методы оценки недвижимости».

Оценка коммерческих объектов

Коммерческим считается любой объект, эксплуатация которого должна приносить выгоду. Следовательно, логичен выбор доходного подхода оценивания. То есть нынешняя разумная стоимость должна включать будущую прибыль, которую может и, вероятнее всего, получит собственник от эксплуатации или отчуждения такого объекта.

Основной вид прибыли от коммерческих объектов – арендная плата, поэтому при их оценке следует рассчитывать чистый доход от аренды, за вычетом основных расходов арендодателя на:

  • текущий ремонт;
  • коммунальные платежи;
  • клиринговые услуги;
  • страхование и так далее.

В этой ситуации при проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно, ведь расчет стоимости аренды требует изучения состояния объекта.

Применяется и сравнительный подход. При расчете цены коммерческого объекта оценщик исходит из того, что покупатель не заплатит больше, чем стоит на рынке похожий объект.

Больше информации об особенностях бизнес-объектов в статье «Оценка коммерческой недвижимости».

Оценка жилых объектов

Оценка стоимости помещения в жилом доме – наиболее распространенный вид оценочных действий. Жилой считается любая недвижимость, которая по санитарно-техническим нормам предназначена для постоянного проживания в ней людей: квартиры и комнаты в общежитиях, дома и загородные дачи, коттеджи, апартаменты, пентхаусы и так далее.

Главные основания ее оценки:

  • получение ипотечного кредита и оформление залога;
  • вступление в наследство;
  • совершение сделок – оценка недвижимости при продаже, оформлении дарственной, заключении договора мены, пожизненной ренты и так далее;
  • разрешение имущественных споров, в том числе при ее разделе.

При оценивании жилой недвижимости чаще всего применяется сравнительный метод. Наиболее правильной будет стоимость, которая справедлива с учетом положения на рынке, цен на другие похожие объекты, спроса и предложения.

Важен и учет индивидуальных характеристик. Например, процедура оценивания малогабаритного эконом-жилья будет отличаться от того, как правильно оценить элитную недвижимость.

Все подробности в материале «Оценка жилой недвижимости».

Оценка и экспертиза

Оценка недвижимого имущества основывается на выявлении вероятной цены с учетом объективных обстоятельств рынка и субъективных характеристик оцениваемого объекта. В то же время оценка субъективных характеристик осуществляется на базе видимых и общедоступных сведений об объекте, без учета возможных скрытых дефектов. Их наличие объясняет недостатки заключения оценки недвижимости – отчет не будет объективным.

Для получения наиболее достоверной информации о состоянии объекта, особенно если есть сомнения в его отношении, рекомендуется проводить экспертизу недвижимости. По ее результатам порой выявляются, например:

  • дефекты несущих конструкций;
  • скрытые поломки или сильный износ внутренних коммуникаций;
  • неоформленные должным образом и неузаконенные перепланировки;
  • прочие качественные факторы, которые должны влиять на результат оценки.

Экспертиза проводится, когда согласование результатов оценки недвижимости дало завышенный результат, который не отвечает интересам заказчика.

Подробности содержатся в материале «Оценка и экспертиза недвижимости».

Оценивание для судебного разбирательства

Оценка для суда обычно вызвана имущественным спором. Чаще всего это связано с разделом наследственного или супружеского имущества, особенно когда речь идет о размере компенсации, которую одна сторона должна выплатить в обмен на единоличное право собственности.

Оценка для судебного разбирательства может проводиться как по инициативе одной из сторон спора, так и по решению судьи.

Многие стремятся дешево оценить недвижимость. Но такая разновидность оценки должна быть наиболее объективной, ведь ее результаты, скрупулезно рассмотренные судьей, могут быть поставлены под сомнение.

Если объективность оценочного отчета представится судье сомнительной, ее результаты учтены не будут, а суд назначит новую экспертизу.

Еще одна особенность: оплачивать такую оценку должен будет не тот, кто заказывает ее, а лицо, на которое возложены судебные расходы. Как правило, это делает проигравший либо обе стороны, в зависимости от того, что решит судья.

Больше информации об этом в статье «Оценка недвижимости для суда».

Результаты оценки и составление отчета

Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.

При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:

  • в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
  • сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
  • отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.

В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:

  • сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
  • анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
  • описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
  • процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
  • основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.

Договор об оценке

Согласно ст. 9 Ф № 135, договор является главным и обязательным основанием проведения оценочных действий. Кроме него, оценка может быть проведена только на основании определения суда.

Договор между заказчиком и оценщиком определяет основные обязанности сторон, в том числе то, как проводится оценка недвижимости. Отраженные в нем пункты впоследствии определят содержание отчета об оценке.

Содержание договора – предмет особого внимания. Документ может быть признан недействительным, если оно не отвечает требованиям закона и не содержит минимальный перечень обязательных реквизитов, указанных в ст. 10 ФЗ № 135. В соответствии с ее положениями, структура договора на оценку недвижимости включает:

  • цели оценки;
  • описание изучаемого объекта;
  • вид стоимости, подлежащей определению;
  • размер гонорара оценщика и порядок его оплаты;
  • сроки осуществления оценочных действий и подготовки отчета;
  • информацию о страховании гражданской ответственности эксперта, сведения о СРО;
  • ФСО, которые будут применяться при проведении работ и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с образцом договора об оценке.

Техническое задание

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:

  • описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
  • перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
  • характеристики объекта;
  • цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
  • вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
  • допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.

ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.

Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.

Срок действия результатов оценивания

Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.

И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.

Согласно законодательству, цену, полученную по результатам оценки, можно рекомендовать для совершения сделки в течение полугода с момента составления отчета.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.

Размер вознаграждения оценщика

Цена на услуги оценщика недвижимости не регулируется законодательно. Каждый субъект оценочной деятельности, осуществляющий частную практику, волен самостоятельно регулировать стоимость своих услуг.

Как правило, гонорар оценщика зависит от его подготовки, авторитета среди других специалистов и гарантий объективности результатов, которые он может дать заказчику.

На то, сколько стоит оценка недвижимости, влияют и другие субъективные факторы:

  • местонахождение объекта и регион расположения;
  • класс недвижимости. Оценивание бизнес-недвижимости стоит дороже;
  • площадь объекта. Чем больше объект, тем дороже оценка;
  • срочность оказания услуг;
  • цели, для которых проводится расчет стоимости;
  • глубина исследования и прочие особенности ситуации.

Стоимость услуг следует прописать в договоре. Средние цены колеблются от региона к региону. В столице стоимость оценки коммерческих объектов начинается от 20 тыс. рублей, жилых – от 5-6 тыс. рублей.

Узнайте подробнее о том, как проводится независимая оценка недвижимости.

Самостоятельная оценка недвижимости

Далеко не все готовы платить за оценочные мероприятия, особенно если цена необходима для публикации объявления о продаже квартиры. Самый простой способ, как оценить недвижимость самому, – изучить доступные предложения на рынке, найти аналогичные объекты, сравнить их характеристики и рассчитать примерную собственную цену, учитывая индивидуальные особенности своей квартиры.

Как правило, на цену влияют следующие факторы:

  • этаж. Крайние этажи оцениваются дешевле;
  • развитость инфраструктуры. Наличие поблизости детских садов, школ, остановок транспорта, супермаркетов, больниц, стоянок и прочих объектов инфраструктуры повышает стоимость, их отсутствие – снижает;
  • Состояние жилья. Свежий ремонт, оборудование, новая сантехника потенциально повышают цену.

Узнайте больше о других ценообразующих факторах из материала «Как оценить стоимость квартиры».

Кадастровая цена

Один из общедоступных видов цен на недвижимость – кадастровая стоимость (КС). Она определяется по результатам оценки, проведенной под контролем Росреестра. Такая стоимость рассчитывается в целях налогообложения и устанавливается в каждом регионе отдельно по решению органов местного самоуправления.

Оценка недвижимости БТИ предполагает применение методов массового оценивания, что неизбежно влечет большую погрешность при определении стоимости, и может завысить/занизить сумму подлежащего уплате налога.

Сведения о КС оцененных объектов общедоступны. Проще всего их получить посредством . Для этого нужно перейти по ссылке и кликнуть мышью по интересующему участку на карте.

О других способах получения сведений рассказывает статья «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости».

Оценка недвижимости – это совокупность действий оценщика, направленных на определение наиболее вероятной стоимости объекта в данных обстоятельствах. Процедура проводится по разным причинам, но только экспертами-оценщиками с квалификационным аттестатом. Они собирают и анализируют необходимую информацию и по результатам анализа рассчитывают наиболее вероятную цену. Итоги вносятся в отчет, который является результатом оценки. Он считается документом доказательного характера и, пока в суде не доказано иное, признается объективным.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *