Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 15.12.2018) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»)
- Постановление
- Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме
- I. Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов
- II. Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме
- III. Работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме
- Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме
- Изменения, которые вносятся в акты Правительства Российской Федерации по вопросам содержания общего имущества в многоквартирном доме
Открыть полный текст документа
Блог
В погоне за суперидеей (или лозунгом) о пополнении бюджета суды и органы государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) давно утратили способность разрешать дела по справедливости и ставить во главу угла законность вынесенных решений. Не скажу огульно про всех представителей этих структур, но немалая часть подвержена этой «болезни». Этот вирус поглотил уже все отрасли нашей страны.
Думаю, каждый из них считает свою позицию основанной на законе. Но реально все совсем не так, как хочется думать последним. В причинах этого недуга разбираться не будем, думаю, в глубине души у каждого из них есть оправдание своим поступкам. Работать по закону было нелегко во все времена, а уж сейчас — сложнее во много раз. И запутанное, сложное, не всегда грамотно построенное законодательство часто позволяет его толковать по «внутреннему убеждению» как бог на душу положит.
В нашей статье в блоге в августе 2018 года уже обсуждали вопрос о том, что при непосредственном управлении многоквартирным домом (МКД) управляющие организации, по мнению судов, все равно несут тот же объем обязательств, как и по договору управления и внесении МКД в лицензию субъекта РФ за управляющей организацией (УО). Речь в ней шла об административной ответственности УО при непосредственном управлении МКД.
По факту, при непосредственном управлении управляющая организация подвергается административной ответственности аналогично тому, что и при ситуации, когда дом в лицензии. В первом случае ГЖН не производится проверка лицензионных требований (а проверка проводится в порядке жилищного надзора), и административная ответственность наступает по другой статье КоАП РФ (штрафы немного поменьше). Единственным положительным моментом является невозможность применения ст. 199 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) об аннулировании лицензии УО, позволяющая лишить лицензии УО при повторных нарушениях лицензионных требований и неисполнении предписаний.
Согласно п. 1 ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
По сути, в Кодексе ничего более подробно не указано про заключение договора на содержание дома при непосредственном управлении. Но суды толкуют как хотят и при вынесении постановлений и решений по делам об административных правонарушениях фактически приравняли договор управления при способе управления управляющей организацией и договор на оказание услуг по содержанию дома при непосредственом управлении.
По логике судов, различий, кроме как в названии способа управления между этими договорами нет. И еще — лицензионные требования не действуют и договоры на поставку коммунальных услуг изначально «прямые» без всяких решений общего собрания. А в остальном — обязательства обслуживающих дом организаций — одинаковые для тех и других. Зачем же тогда вообще нужен непосредственный способ управления МКД, если различий особых суды не видят? Не думаю, что при принятии этих норм законодателем именно так предполагалось толкование их в Кодексе, как перевернули это суды в правоприменительной практике.
В силу п. 2.1 ст. 161 ЖК РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
В соответствии с пунктом 16 Правил содержание имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.06.2006 г. (далее — Правила 491) надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается также:
а) собственниками помещений:
путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса РФ;
путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), — в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса РФ.
Согласно пункту 42 Правил 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Пунктом 11(1) Правил 491 установлено, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Из совокупного анализа вышеуказанных норм как раз и следует, что при заключении договора на выполнение работ по техническому обслуживанию МКД при непосредственном управлении обслуживающая организация должна выполнять работы в соответствии с Правилами 491, минимальным перечнем работ и иными НПА, регулирующими требования к надлежащему содержанию МКД. Однако данные правила применяются в том случае, если сторонами в договоре согласованы эти конкретные работы. Но так считают не все судьи.
Постановление 2ААС от 22 января 2019 г. по делу № А17-7227/2018: «…В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Подпунктом «а» пункта 16 Правил № 491 определено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), — в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ).
Исходя из сказанного, законодатель в пунктах 4 и 6 статьи 148 Жилищного кодекса Российской Федерации, в подпункте «а» пункта 16 Правил N 491 проводит разграничение между договором управления и договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту.
В договоре оказания услуг работы выполняются в соответствии с тем перечнем и объемом, что согласован между сторонами; в случае необходимости стороны согласовывают дополнительный объем за дополнительную плату; периодичность (график) работ устанавливается по усмотрению подрядчика, если иное не указано в договоре.
Из материалов дела следует, что собственники многоквартирного дома № 17 деревня Юдинка Родниковского района Ивановской области в соответствии с положениями статьи 161 ЖК РФ на общем собрании от 05.05.2015 выбрали способ управления общим имуществом дома «непосредственное управление» 100% голосов, о чем свидетельствуют данные Протокола общего собрания от 05.05.2015.
На общем собрании собственники жилых помещений приняли решение о заключении договора с ООО «Энергетик» на выполнение согласованных с собственниками дома за плату работ и услуг по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества вышеуказанного многоквартирного дома.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме») утверждены минимальный Перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Перечень 290) и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила 491).
В соответствии с пунктом 7 Перечня 290 в него включены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов по проверке и при необходимости очистке кровли от скопления снега и наледи.
Вместе с тем, согласно подпункту «г» пункта 2 Правил перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный Перечень услуг и работ, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме — в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При заключении договора между ООО «Энергетик» и собственниками помещений МКД от 01.05.2015 в соответствии с пунктом 17 Правил содержания общего имущества собственники помещений утвердили на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (Приложение № 3 к договору на содержание и техническое обслуживание МКД).
Из содержания данного договора на оказание услуг не следует, что в нем отражена и согласована такая услуга, как проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Таким образом, указанным договором на ответчика не была возложена обязанность по проверке и при необходимости очистке кровли от скопления снега и наледи. Заявок от жителей дома на проведение очистки крыши от снега в период с 01.01.2018 по 30.04.2018 в ООО «Энергетик» не поступало.
Также апелляционный суд принимает во внимание, что постановлением от 22.06.2018 № 11.1-Пс/025-2018 прекращено производство по делу об административном правонарушении в связи с отсутствием состава правонарушения по факту причинения ущерба имуществу в связи с ненадлежащим исполнением своих обязанностей на основании протокола об административном правонарушении от 25.05.2018 N 37А 139208/181900953 ПНД МО МВД России «Родниковский», переданное для рассмотрения в Центральное Управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору г. Иваново (Ростехнадзор) в отношении Листрова А.А. как генерального директора ООО «Энергетик». Данное постановление в установленном законом порядке не признано недействительным и не отменено.
Иных доказательств наличия вины ответчика, противоправности его поведения и наличии причинно-следственной связи между действиями ответчика и возможными убытками истца, в материалы дела не имеется. При таких обстоятельствах основания для взыскания с ответчика ущерба документально не подтверждены».
Замечательное решение суда, когда судом правильно расставлены акценты и применены нормы жилищного законодательства, чего не скажешь о делах по привлечению к административной ответственности, когда суды всех гребут под одну гребенку: и при непосредственном управлении, и при способе управления управляющей организацией по договору управления. Во многом еще, думаю, сыграло роль в этом деле и прекращенное производство по административному правонарушению.
Постановление 14ААС от 11 сентября 2018 г. по делу № А05-5166/2018: «…Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом может обеспечиваться собственниками помещений, в частности путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), в соответствии со статьей 164 ЖК РФ (пункт 16 Правил № 491).
Пунктом 42 названных Правил предусмотрено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств, и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
В свою очередь требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
…Следовательно, Общество, выступая в рассматриваемых отношениях обслуживающей организацией, является ответственным за содержание и ремонт указанного выше многоквартирного дома и в силу этого обязано исполнять требования Правил № 491, Минимального перечня, проводить ремонт общего имущества в многоквартирном доме, устранять обнаруженные неисправности (дефекты) общего имущества в многоквартирном доме и (или) принимать меры для уменьшения их вредных последствий с целью обеспечения жильцов нормальными условиями проживания, соответствующими установленным требованиям.
Следовательно, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что заявитель как лицо, ответственное за содержание и ремонт жилого многоквартирного дома, является субъектом правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ».
Постановление 17ААС от 20 марта 2019 г. № 17АП-1931/2019-АК по делу А50-31098/2018: «…Как правильно указал суд первой инстанции, из содержания заключенных заявителем с собственниками помещений спорных многоквартирных домов следует, что заявитель ответственен за содержание общего имущества указанных многоквартирных домов, а не за проведение выборочных работ по договору.
Заключая данные договоры, заявитель принял на себя обязательство по выполнению всего комплекса работ по содержанию и текущему ремонту, предусмотренного законодательством Российской Федерации.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, отсутствие указаний в договорах от 01.08.2017 и 15.11.2017 на работы, выполнение которых необходимо для исполнения оспариваемого предписания, не освобождает заявителя от исполнения предусмотренной законом обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме при необходимости выполнения работ в целях обеспечения соблюдения характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасности жизни и здоровья граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц.
Апелляционный суд отмечает, что в договорах от 01.08.2017 и 15.11.2017, заключенных заявителем и собственниками МКД, отсутствуют положения об установлении обязанности собственников от своего имени заключать договор на обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования, его технического диагностирования».
Таким образом, как всегда «политика двойных стандартов» в решениях судов нашей страны цветет и пахнет, и не всегда справедливостью, честностью и законностью при их вынесении. То есть, справедливы суды всегда только к надзорным органам, а не вообще в принципе, как написано во всех процессуальных законах и нашей Конституции. Как говорится, все равны перед законом, но некоторые ровнее.
Так что, если это спор в суде по обжалованию предписаний или привлечения организации, обслуживающий дом при непосредственном управлении, к административной ответственности, для судов ровнее всегда надзорные органы, впрочем, как практически всегда в последние 5-8 лет. И в этих случаях на обслуживающую дом организацию повесят все обязательства: и Правила 491, и Минимальный перечень, и все остальное.
А если эта организация спорит, например, с другим юридическим лицом о возмещении ущерба, как в первом приведенном решении, то суд может снизойти и до того по своему «внутреннему убеждению» правильно применить нормы закона и учесть условия заключенного договора. А также прекрасно, оказывается, суд может буквально толковать закон, вспомнив Пленумы и нужные судебные решения Верховного суда РФ, на основании которых как раз и определяют объем обязанностей обслуживающей организации при непосредственном способе управления.
С уважением, Ильмира Носик.
Компания «Бурмистр.ру» продолжает принимать заявки на участие в Слете. Более подробная информация по .
Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.