Как поставить квартиру на налоговый учет

Как поставить квартиру на налоговый учет

Статьи для бухгалтера Сдал квартиру и спи спокойно: налоговый ад отменяется До середины июля арендодателям в обязательном порядке было необходимо уплатить НДФЛ за все годы сдачи недвижимости в аренду. Сообщениями об этом пестрили многие СМИ. Но правда ли это? Не очень крупные СМИ, а также YouTube-каналы и блогеры в соцсетях активно проповедовали якобы новые изменения в налоговом законодательстве. Теперь, говорили они, если Федеральная налоговая служба ФНС прознает, что вы сдавали в аренду жилье и не заплатили с этого процент в бюджет, за вами придут.

Удивительное рядом! Акушинского прошли рейды по постановке на налоговый учет предпренимателей Posted on Apr. Log in No account? Create an account. Remember me. Facebook Twitter Google.

Организация купила квартиру…

УСН: расходы на предпродажную подготовку квартиры Квартира — это особенная единица учета. Во-первых, она является объектом недвижимости. Значит, нужно принимать во внимание все тонкости учета и налогообложения, характерные для сделок с такими объектами.

Во-вторых, это жилое помещение. В данной статье рассматривается ситуация, связанная с приобретением и дальнейшим использованием квартиры организацией. Там была приобретена квартира. Предполагается, что она будет использоваться либо для проживания сотрудников, командированных фирмой в этот город, либо в ней будет постоянно жить сотрудник, который займется организацией бизнеса в этом регионе.

Можно ли принять к учету квартиру в качестве основного средства до государственной регистрации права собственности? Какие налоги нужно платить в случае, если квартира будет передана во временное пользование бесплатно сотруднику организации? Как учитывать затраты на содержание квартиры, если в ней будут останавливаться командированные сотрудники?

Квартира является объектом недвижимости ст. Поэтому договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации п. Отсутствие регистрации такого договора влечет его недействительность. Обратите внимание, что квартира относится к жилым помещениям. Если организация собирается разместить в данной квартире офис или перепрофилировать ее под магазин, то ей придется перевести это помещение в нежилое.

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством п. B зависимости от рода деятельности организации купленная квартира может быть либо основным средством, либо товаром.

Основным средством квартира является в том случае, если она приобретена для извлечения прибыли сдачи внаем или для нужд управления. Если же она изначально приобреталась для продажи, то и учитывать ее нужно в качестве товара. При исчислении налога на имущество у организации могут возникнуть вопросы, если сделка по купле-продаже квартиры носит разовый характер. В таких случаях налогоплательщику можно порекомендовать заранее документально подтвердить цель приобретения квартиры.

Например, уже на момент приобретения квартиры можно заключить предварительный договор на ее реализацию с физическим лицом или с риэлтерской организацией. Необходимо отметить, что если приобретенная с целью продажи квартира временно сдана внаем, то ее необходимо перевести в состав основных средств и начислить налог на имущество.

Объекты, учтенные на этом счете, подлежат обложению налогом на имущество Письмо Минфина России от В других случаях например, при покупке квартиры для проживания своих работников или для управленческих нужд квартиру учитывают на счете Квартиры принимаются к учету по первоначальной стоимости п.

Первоначальная стоимость определяется как сумма расходов на приобретение, сооружение, изготовление и доведение квартиры до состояния, в котором она пригодна для использования п.

Возникает вопрос: в какой момент ставить на учет квартиру в качестве основного средства? Интересное разъяснение по вопросу постановки на учет объектов недвижимости содержится в Письме Минфина России от Поэтому если объект недвижимости фактически эксплуатируется, по нему закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче и документы переданы на государственную регистрацию, то его нужно принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Амортизация по такому объекту начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию п.

Приказом Минфина России от Соответственно в это же время нужно начинать начислять и налог на имущество. До В конце года по ним начислялся износ по установленным нормам амортизационных отчислений. В настоящее время для квартир, приобретенных до Иными словами, амортизация по квартирам, приобретенным до Об этом говорится в Письме Минфина России от Если квартира передается в безвозмездное пользование, то из состава амортизируемого имущества она исключается п.

Амортизация не начисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошла передача объекта в безвозмездное пользование п. После того как организация прекратит предоставление квартиры в безвозмездное пользование, можно будет возобновить начисление амортизации начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел возврат квартиры п. Предоставление работнику во временное пользование имущества на возмездной или безвозмездной основе является объектом обложения НДС п.

Однако НК РФ для квартир предусматривает специальные правила: согласно подп. Предоставление жилья работнику организации может быть закреплено в трудовом договоре как обязанность работодателя. Если в трудовом или коллективном договоре предусмотрена обязанность организации безвозмездно обеспечить сотрудника жильем и оплатить затраты по содержанию квартиры, то эти расходы организация может учесть при исчислении налога на прибыль на основании п.

При этом необходимо помнить, что, получая квартиру в безвозмездное пользование, работник таким образом получает доход в натуральной форме, который включается в налоговую базу по НДФЛ подп.

Налоговая база при получении дохода в натуральной форме определяется в порядке, установленном п. Фактически в данном случае в доход работника попадает рыночная стоимость аренды аналогичной квартиры. Организация в качестве налогового агента должна удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с этой суммы. Если в трудовом или коллективном договоре прописана обязанность организации по предоставлению сотруднику бесплатного жилья, то стоимость права пользования таким жильем является объектом обложения ЕСН.

Ведь согласно п. При определении налоговой базы учитываются любые выплаты и вознаграждения, вне зависимости от формы, в которой они осуществляются абз. Кроме того, с данной суммы начисляются страховые взносы на обязательное пенсионное страхование п. Также следует начислить страховые взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний п.

Постановлением Правительства РФ от По мнению Минфина, в таком случае затраты на содержание данной квартиры следует включать в расходы в целях налогообложения прибыли в той доле, в которой квартира использовалась для проживания в ней командированных работников. Такая точка зрения содержится в Письме от При этом расходы по содержанию квартиры за то время, что квартира пустовала, не могут быть признаны в целях налогообложения прибыли.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: «Мои документы». Постановка на налоговый учет физических лиц по месту жительства

Порядок постановки на учет, снятия с учета в налоговых органах российских организаций по месту нахождения их обособленных подразделений, принадлежащих им недвижимого имущества и или транспортных средств, физических лиц — граждан Российской Федерации, а также индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения на основе патента, утвержден Приказом Минфина России от В соответствии с п. Следовательно, по общему правилу постановку на учет физического лица по месту нахождения принадлежащего ему недвижимого имущества осуществляет налоговый орган на основании сведений органа, осуществившего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Индивидуальные предприниматели подлежат постановке на учет в налоговых органах по месту жительства на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей п. При этом положения ст. Таким образом, в рассматриваемом случае предприниматель будет состоять на налоговом учете по месту нахождения недвижимости лишь как физическое лицо. Уплата налога по УСН и представление декларации по данному налоговому режиму осуществляются только в налоговый орган по месту жительства предпринимателя п. Соответственно, подсчет совокупного дохода должен вестись предпринимателем по всем местам деятельности в одной книге учета доходов и расходов согласно ст. ФНС России с целью осуществления налогового контроля за постановкой на учет организаций по месту нахождения недвижимого имущества разослала в территориальные налоговые инспекции соответствующие Методические указания. Особое внимание в них уделено вопросам постановки на учет налогоплательщиков, владеющих имуществом: на праве собственности, по договору лизинга; на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Общие правила постановки на учет. Согласно п.

Как отчитаться за проданную квартиру в налоговую Ещё советы: Постановка квартиры на кадастровый учет — процесс формирования технического и кадастрового паспортов с последующей регистрацией прописанных в квартире лиц. Результатом постановки квартиры является получение кадастрового паспорта.

УСН: расходы на предпродажную подготовку квартиры Квартира — это особенная единица учета. Во-первых, она является объектом недвижимости.

Удивительное рядом!

Такая обязанность возникает: у продавцов квартир, если они владели ею менее 5 лет до 1 января года — менее 3 лет ; у одаряемых , получающих квартиру по договорам дарения, если они не являются близкими родственниками дарителя; а также у арендодателей , получающих доход от сдачи квартиры внаем, если они не оформлены как предприниматели. Налог на имущество физических лиц Одним из самых распространенных налоговых обязательств собственников недвижимого имущества, является местный налог на имущество физических лиц. Решение о его введении принимают представительные органы муниципалитетов, а также законодательные органы городов федерального значения. Согласно ст. В случае отсутствия такого решения, в качестве налоговой базы принимается инвентаризационная стоимость объекта, которая в этих целях может использоваться лишь до года. Указанный налог уплачивается налогоплательщиками на основании полученного от налоговых органов уведомления, что избавляет плательщика от необходимости представления декларации и самостоятельного проведения расчетов.

Как поставить квартиру в налоговую

Консультаций: 22 В соответствии с п. Согласно п. Таким образом, сведения о принятии вами наследства в виде недвижимого имущества квартиры и о государственной регистрации права собственности на квартиру должны быть предоставлены налоговым органам нотариусом, выдавшим свидетельство о праве на наследство, а также органами Росреестра, зарегистрировавшими право собственности на указанное имущество. В то же время в соответствии с правилами п. Согласно ст. В соответствии с п. Налог уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения на основании налогового уведомления, направляемого налогоплательщику налоговым органом. При этом согласно п. Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих правоудостоверяющих документов на объекты недвижимого имущества и или документов, подтверждающих государственную регистрацию транспортных средств, представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Сообщение о наличии вышеуказанного объекта налогообложения не представляется в налоговый орган в случаях, если физическое лицо получало налоговое уведомление об уплате налога в отношении этого объекта или если не получало налоговое уведомление в связи с предоставлением ему налоговой льготы.

Все объекты делятся на земельные наделы, жилые и непригодные для жилья помещения. Квартиры и дома причисляются к жилым объектам, что указывается непосредственно в реестровых данных.

Там уже, наверное, долг и пени! Мне сказали: Во всем виновата Почта России! Вопрос, если тебе подарили квартиру.

>Постановка квартиры на налоговый учет >Постановка новостройки, квартиры или дома на кадастровый учет, этапы процедуры

Налог на квартиру

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Постановка квартиры на кадастровый учет Вконтакте Facebook Twitter Google+ Одноклассники

Амортизация здания: как расчитать и налогообложение

У большинства предприятий и организаций на балансе состоят здания и сооружения. Эту важную часть основных средств нужно поддерживать в рабочем состоянии, периодически и вовремя ремонтировать. Как именно начисляется амортизация зданий, каковы существуют особенности в различных производственных ситуациях, идет речь ниже. В данной статье мы рассмотрим, что представляет собой амортизация здания.

Необходимость в начислении амортизации зданий

Здания, как часть активов предприятия, используются для обеспечения производственного процесса и в административных (управленческих) целях. С годами они постепенно изнашиваются, что является природным. Здания утрачивают свои первоначальные свойства и характеристики. Поскольку происходит ухудшение технического состояния, то снижается их стоимость. Когда имущество только становится на бухгалтерский учет, оно обладает первоначальной ценностью. Она изначально определяемой стоимостью покупки и затратам на введение его в работу.

Вместе с естественным износом ценность подлежит корректировке в сторону уменьшения. Именно поэтому производится начисление амортизации как постепенное отнесение стоимости ОС на себестоимость изготовленных товаров, предоставленных услуг или исполненных работ. Читайте также статью: → “Амортизация при УСН. Примеры, ответы на вопросы”

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Начисления амортизации в бухучете: основы

Исходным элементом в методологии расчета амортизации выступает срок полезного использования (СПИ) недвижимых активов. Устанавливают его за данными «Классификации ОС, включаемых в амортизационные группы». Она действует в соответствии с правительственным постановлением в 2002 году. Нужно учитывать и изменения, внесенные 07.07.2016. Их действие началось с января текущего года.

СПИ выступает период, на протяжении которого здание в состоянии продуктивно служить в качестве актива и способствовать выполнению целей налогоплательщика.

Предприятие его определяет само, основываясь на дату, когда здание запустили в эксплуатацию, и информацию о классификации ОС: (нажмите для раскрытия)

Группы ОС (здания в т.ч.)	СПИ (лет)
	свыше	до (включительно)
4-я	5	7
5-я	7	10
7-я	15	20
8-я	20	25
9-я	25	30
10-я	30

Здания относятся к 4-й и 5-й, а также к 7-10 группам. Предприятие самостоятельно определяет, к какой из них следует причислить свою недвижимость. Подсказкой служит характеристика каждой совокупности зданий. Читайте также статью: → “Что такое амортизация? Проводки при начислении амортизации основных средств”

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Какими способами начисляется амортизация зданий в бухучете

Для определения сумы амортизации предприятие вправе пользоваться способами:

1. Линейным.
2. Уменьшаемого остатка.
3. Списания на основании суммы лет СПИ.
4. Списания стоимости исходя из физического объема продукции.

За первым вариантом сначала следует рассчитать амортизационную норму – процент ежемесячных отчислений (На):

На =(1/к)*100% ,

к – месяцы полезной эксплуатации здания.

Пример № 1. В начале 2016 г. организацией куплено здание (складское помещение) с первоначальной стоимостью 18 млн. руб. СПИ – двадцать лет.

Каждый год нужно амортизировать 1/20 стоимости помещения.

Амортизация:

1. Норма:

• за год 1/20 · 100 = 5%,
• месячная (1/(20*12))*100%=0,041667%,

1. Сумма:

• за год 18 000 000 · 0,05 = 900 тыс. руб.
• за месяц 900/12 = 75 тыс. руб.

Все 20 лет ежемесячно следует делать записи:

Дт 20 Кт 02 75 000 амортизация здания начислена.

Важно! Линейный способ применять наиболее целесообразно, поскольку для зданий определяющим фактором, влияющим на их срок службы, выступает время, а не моральный износ.

Метод уменьшаемого остатка

Основой определения годовой амортизации выступают: (нажмите для раскрытия)

• остаточная стоимость зданий на первое число года;
• норма (процент) амортизации;
• ускоряющий коэффициент.

Этот коэффициент повышает норму в 1,8-3 раза, что позволяет накопить сумму износа намного быстрее. Но его применение ограничено законодательно установленным перечнем, в который входят объекты, используемые в отраслях высоких технологий.

Способ позволяет уже в первые несколько лет эксплуатации здания списать значительную сумму износа. Это дает возможность возместить затраты на его приобретение с максимальной эффективностью.

Важно! При достижении остаточной стоимости зданий до размера, составляющего 20% первоначального, остаток следует зафиксировать. В дальнейшем, чтобы определить амортизацию (месячную), его нужно разделить на число месяцев до истечения СПИ.

Метод списания стоимости за суммой лет СПИ

За основу принимается стоимость зданий первоначальная и суммирование количества лет их службы.

Пример № 2. Стоимость приобретенного здания составляет 3,5 млн. руб. СПИ – семь лет.

Расчет таков:

∑ чисел семи лет 1+2+3+4+5+6+7 = 28

Амортизация начисляется в размере (по отдельным годам эксплуатации):

І 7/28 = 25% 3,5·0,25 = 875 тыс.

ІІ 6/28 = 21,43% 3,5·0,2143 = 750

ІІІ 5/28 = 17,85% 3,5·0,1785 = 625

IV 4/28 = 14,29% 3,5·0,1429 = 500

V 3/28 = 10,71% 3,5·0,1071 = 375

VI 2/28 = 7,14% 3,5·0,0714 = 250

VII 1/28 = 3,57% 3,5·0,0357 = 125

За СПИ в количестве семи лет здание полностью амортизируется.

Пропорционально физическому объему продукции

При подсчете амортизации (А) используются данные:

• объем продукции, запланированный к производству в отчетном периоде, в физическом измерении;
• соотношение первоначальной (Пс) стоимости здания и количества продукции (Оп) на весь СПИ.

Используется такая формула:

А = Пс/Оп.

Данным методом эффективно рассчитывать амортизацию активной составной ОС. Отчисления производятся в каждом отчетном периоде (ежемесячно) независимо от того, каких результатов добилось предприятие за это время. Когда СПИ заканчивается, амортизация не должна начисляться.

Важно! Предприятие делает самостоятельный выбор, каким способом оно будет начислять амортизацию, и обязательно отмечает это в учетной политике.

Амортизация здания: проводки

Счет, используемый для амортизационных отчислений – 02. Бухгалтерские записи, отражающие операции:

Дебет	Кредит	Операции
20	02	амортизация начислена в производстве: – основном
23		– вспомогательном
29		– обслуживающем
25		амортизация ОС общепроизводственного назначения
97		амортизация ОС в затратах будущих периодов

Начисление амортизации зданий в налоговом учете

В налоговом законодательстве предусматриваются два способа расчета амортизации зданий:

1. Линейный – амортизация рассчитывается равномерно и отдельно за каждым объектом. Независимо от учетной политики организации, для зданий его необходимо применять обязательно. Основой начисления выступает их начальная стоимость.
2. Нелинейный.

Линейный способ описан выше (пример №1).

При применении нелинейного метода:

1. Сумму амортизации следует рассчитывать по комплексу зданий, а не по каждому в отдельности.
2. За основу берется, остаточная стоимость ОС, а не первоначальная. Их суммарная оценка ежемесячно уменьшается на начисленный размер износа.

Амортизационные отчисления (А) определяется так:

А = Со · На, где:

Со – остаточная стоимость комплекса зданий;

На – норма амортизации.

Размер последней составляет:

Группа амортизации	Норма, %
4	3,80
5	2,70
7	1,30
8	1,00
9	0,80
10	0,70

Пример № 2. Суммарная остаточная стоимость зданий седьмой группы составляет на первое число года 15 млн. руб. Для 7-ой группы ОС норма амортизации – 1,3%.

Рассчитаем сумму амортизации:

• Январь 15 000 000 · 1,3/100 = 195 тыс. руб.
• Февраль (15 000 000 – 195 0000) · 1,3/100 = 14 805 000 · 1,3/100 = 192 465
• Март (14 805 – 192 465) · 1,3/100 = 14 612 535 · 1,3/100 = 189 963

Остаточная стоимость группы зданий на начало второго квартала составит:

14 612 535 – 189 963 = 14 422 572 руб.

Дальнейший расчет проводится точно так же.

Нелинейным способом стоимость зданий списывается намного быстрее, чем линейным. Сумма составит 35-40% уже за первый год эксплуатации активов.

Важно! Метод удобно применять в организациях, предпочитающих амортизацию ускоренную.

Особенности амортизационных расчетов по расконсервированным зданиям и реконструированным

Когда здания консервируются на срок, превышающий три месяца, становится на паузу начисление амортизации. После запуска объекта назад в производство, она начинает рассчитываться снова в порядке, предусмотренном на предприятии. Особенность в том, что нужно увеличить СПИ здания на период его нахождения в консервации – месяцы или годы.

Этот срок возрастает и при проведении реконструкции. Следует только учесть, что СПИ не может превышать тот период службы, установленный для ОС соответствующей амортизационной группы. Когда отрезок времени, потраченный на реконструкцию, капитальный ремонт или модернизацию здания больше года, процесс начисления амортизации приостанавливается. Читайте также статью: → “Амортизация нематериальных активов: учет, методы начисления, проводки”

Амортизация жилого и нежилого здания

Стоимость нежилых зданий, используемых предпринимателями в бизнесе, погашается через начисление амортизации любым из выше описанных методов. По жилым зданиям производится расчет износа по действующим нормам амортизационных отчислений. Происходит такой расчет в конце года. Движение сумм начисленного износа находит свое отражение на счете 010 (забалансовый).

Амортизация зданий при ликвидации

В случае ликвидации ОС их следует списать с баланса. Оформить операцию следует приказом руководителя и Актом соответствующей формы. В налоговом учете затраты, связанные с ликвидацией, в том числе, и недоначисленная амортизация, включаются в состав расходов внереализационных. В бухучете будут использованы такие записи:

Дебет	Кредит	Операции по списанию
01.2	01	первоначальной стоимости выбывших зданий
02	01.2	амортизации
91.2	01.2	остаточной стоимости зданий
91.2	60	Отражение расходов на ликвидацию ОС

Начисление амортизации при УСНО, ЕНВД и ЕСХН: особенности

Упрощенка не означает, что возможно упразднение и амортизационных отчислений. Если в предпринимательском процессе присутствуют и эксплуатируются ОС, значит, они изнашиваются и, когда-нибудь, потребуют замены или ремонта. Сумма амортизации при УСНО «доходы минус расходы» включается в совокупные затраты и уменьшает базу налогообложения.

В налоговом учете стоимость ОС нужно погашать равномерно, одинаковыми частями за один календарный год. УСНО «доходы» предполагает уплату налога из суммы полученного дохода. Амортизация в него не входит, поэтому такие предприниматели могут ее не начислять.

Подобная ситуация и у предприятий с ЕНВД, у которых объектом налогообложения выступает вмененный доход. Но бухучет такие организации ведут в полном объеме. И амортизацию начисляют по общим правилам, чаще всего, линейным способом. Это относится и к ЕСХН.

Топ 5 часто задаваемых вопросов

Вопрос № 1. Здание находится в ремонте уже 10 месяцев. Нужно ли начислять амортизацию?

Ответ. Начисление амортизации нужно приостановить, если срок ремонта превысит один год. До этого периода она рассчитывается в установленном на предприятии порядке.

Вопрос № 2. В собственности ИП находится здание в ипотеке. На него начисляется амортизация? ИП на ОСНО.

Ответ. Амортизация начисляется. Но ее можно учитывать для целей налогообложения только при условии, что здание используется в бизнесе.

Вопрос № 3. Организация купила нежилое помещение для того, чтобы разместить в нем офис. Она занимает первый этаж многоэтажного жилого дома. Есть ли группа амортизации, к которой его следует причислить?

Ответ. Жилые дома служат больше 30 лет, поэтому помещение, которое является их частью, нужно отнести к десятой группе.

Вопрос № 4. Как определить срок амортизации здания в налоговом учете?

Ответ. Необходимо установить его СПИ, пользуясь официальной Классификацией ОС (постановление Правительства 31 2002 г. плюс изменения).

Вопрос № 5. СПИ нужно определить как:

1. Любой, предусмотренный соответствующей группой амортизации.
2. Максимальный для той же группы?

Ответ. Выбирается любой срок полезного использования зданий, соответствующий интервалу времени, предусмотренному для той группы ОС, к которой их нужно отнести.

Здания относятся к пассивной части ОС. Для их своевременного восстановления и продолжения СПИ важно, чтобы предприятие путем анализа своих выгод самостоятельно определило, какими методами амортизации ему целесообразно пользоваться.

Бухгалтерский и налоговый учет амортизации зданий, помещений, квартир – проводки, расчет отчислений, примеры

Здание – является недвижимым объектом, которое можно отнести к основным средствам. При этом устанавливается срок полезного использования для объекта недвижимости для проведения ежемесячных амортизационных отчислений.

В бухгалтерском и налоговом учете методика расчета амортизации помещений может отличаться.

Статья описывает типовые ситуации. Чтобы решить Вашу проблему — напишите нашему консультанту или позвоните бесплатно:

+7 (499) 938-43-28 — Москва — ПОЗВОНИТЬ +7 (812) 467-43-31 — Санкт-Петербург — ПОЗВОНИТЬ 8 (800) 511-52-74 — Другие регионы — ПОЗВОНИТЬ Это быстро и бесплатно!

Как рассчитать в бухгалтерском учете?

Амортизация здания – это перенос стоимости объекта недвижимости в расходы. Размер амортизационных отчислений зависит от срока полезного использования, который установлен для помещения.

Важно! В бухучете при определении СПИ нужно руководствоваться п.20 ПБУ 6/01.

Строгих требований и ограничений по продолжительности полезного срока нет, поэтому в каждом случае предприятие может самостоятельно провести анализ состояния сооружения или помещения, степень его износа, скорость устаревания, влияющие на это факторы, существующие ограничения.

Исходя из совокупности факторов, определяется период, на протяжении которого первоначальная стоимость помещения полностью перенесется в расходы, а недвижимость может быть списана как самортизированное основное средство.

При определении СПИ можно руководствоваться Классификацией ОС по амортизационным группам для целей налогового учета.

После того, как определен срок, на протяжении которого планируется использовать здание с необходимой отдачей, выбирается метод начисления амортизации, который будет использован на протяжении всего периода эксплуатации здания.

Амортизацию нужно рассчитывать по зданию обязательно, этого требует ПБУ 6/01. Поэтому даже в случае, когда СПИ у помещения свыше 30 лет, все равно нужно каждый месяц считать отчисления.

Методы расчета амортизационных отчислений:

1. Линейный – стоимость списывается равномерными частями в течение всего СПИ.
2. Способ уменьшаемого остатка – ускоренный нелинейный метод, при котором амортизация рассчитывается из остаточной стоимости и коэффициенту ускорения.
3. По сумме чисел лет СПИ – расчет ведется по первоначальной стоимости при суммировании числа лет срока службы.
4. Пропорционально производимой продукции.

В подавляющем большинстве случаев для зданий, нежилых и жилых помещений, сооружений выбирается линейный способ начисления амортизации.

Именно равномерное списание стоимости на протяжении всего длительность срока использования является целесообразным для объектов недвижимости.

Проводки

Расчет амортизационных отчислений нужно начать с месяца, следующего за месяцем принятия здания к учету.

Один раз в месяц выполняется проводка по амортизации на сумму ежемесячных отчислений.

Проводки:

• Дт 20 Кт 02 – начислена амортизация по зданию, занятому в основном производстве;
• Дт 23 Кт 02 – начислена сумма отчислений по объекту недвижимости, занятому во вспомогательном производстве;
• Дт 25 Кт 02 – амортизационные отчисления по помещению общепроизводственного назначения;
• Дт 26 Кт 02 – отчисления по объекту общехозяйственного назначения.
• Дт 29 Кт 02 – амортизация по активу, используемому в обслуживающем производстве.

Линейный способ

Такой способ наиболее удобен и целесообразен для списания стоимости здания в расходы.

Определяющим фактором износа является время, а потому проще всего разбить всю стоимость на количество месяцев СПИ, относя ежемесячно полученную амортизацию в расходы.

Для помещения, здания, квартиры не актуален вопрос морального износа, а также производственные факторы, поэтому нелинейные методы на практике практически никогда не применяются.

Методика расчета линейным способом:

• Рассчитывается норма амортизации – ежемесячный процент отчислений.

Формула:

Годовая норма амортизации = 1/СПИ в месяцах * 100%.

• Рассчитывается сумма годовой амортизации.

Формула:

Годовая А. = Первоначальная стоимость здания * Норма.

• Определяется размер ежемесячных отчислений.

Формула:

Ежемесячная А. = Годовая А. / 12 мес.

Методика расчета в налоговом учете

В целях налогообложения методика определения срока полезного использования недвижимости другая.

Существуют строгие требования – необходимо выбрать для здания амортизационную группу в соответствии с Классификацией, утвержденной Постановлением Правительства РФ №1 от 01.01.2002.

В соответствии с установленной группой определяется полезный срок.

Для объектов недвижимости возможно отнесение к группе с 4-й по 10-ю в зависимости от типа здания, помещения, его назначения, особенностей конструкции, материала из которой сооружение изготовлено.

Наиболее длительный СПИ определяется для зданий, попадающих в 10 амортизационную группу.

Это капитальные строения, нежилые и жилые здания, многоквартирные дома.

Собственник объекта недвижимости вправе установить любой срок из предложенного диапазона лет для конкретной группы. Если это 10 группа, то полезный срок службы может составлять любую длительность свыше 30 лет.

В налоговом учете существует только 2 способа расчета амортизации:

1. Линейный — калькулятор расчета линейным способом;
2. Нелинейный ускоренный.

Для зданий, сооружение можно выбрать только линейный метод расчета, при котором амортизационные отчисления рассчитываются равномерно.

Порядок расчета линейным способом описан выше, он аналогичен установленному для бухгалтерского учета.

Примеры амортизационных отчислений недвижимости

Ниже рассмотрены два примера, в первом начисляется амортизация по нежилому помещению, расположенному в кирпичном здании, во втором рассматривается квартира, которую предприятие сдает в аренду своему работнику.

Срок полезного использования в обоих случаях составляет более 30 лет.

Для нежилого помещения со сроком службы свыше 30 лет

Исходные данные:

Организация купила нежилое помещения, которое располагается в кирпичном капитальном здании.

Помещение отнесено к 10 амортизационной группе, для него установлен СПИ = 31 год (372 мес.).

Недвижимость поставлена на учет как основное средство по стоимости 5 млн.руб.

Принято решение амортизацию начислять линейным методом.

Расчет:

Норма А. = 1 / 372 * 100% = 2,67%

Годовая А. = 5 000 000 * 2,67% = 133 500.

Ежемесячная А. = 133 500 / 12 = 11125.

Каждый месяц на протяжении 31 года организация будет списывать стоимость нежилого помещения в размере 11125 руб. с помощью проводки Дт 20 Кт 02.

Для квартиры при сдаче в аренду

Имеющаяся на балансе предприятия жилая квартира может быть использована для сдачи в аренду работникам организации за плату. В этом случае учитываться такой объект основных средств будет на счете 03.

Несмотря на то, что фактически квартирой будет пользоваться работник, жилой объект будет по-прежнему числиться на балансе предприятия, организация обязана по нему начислять ежемесячно амортизацию.

Для начисления в целях бухгалтерского учета можно выбрать линейный или один из трех нелинейных методов списания стоимости. Для налогового учета – можно выбрать либо линейный, либо нелинейный.

Самый удобный способ – это начислять амортизацию линейным методом как в бухучете, так и в целях налогообложения. В этом случае расхождения будут минимальны либо будут отсутствовать.

При передаче в аренду квартиры делается внутренняя проводка Дт 03.Имущество переданное в аренду Кт 03.Имущество для сдачи в аренду.

На сумму начисленной амортизации на момент сдачи квартиры в аренду выполняется проводка Дт 02.Амортизация по ОС Кт 02. Амортизация по ОС в аренде.

Начисляемые амортизационные отчисления списываются в качестве прочего расхода проводкой Дт 91.2 Кт 02.Амортизация по ОС в аренде.

Когда квартира будет возвращена предприятию выполняются обратные проводки.

Исходные данные:

Предприятие приобрело за плату квартиру и поставило ее на баланс по стоимости 3 млн.руб.

Квартира расположена в многоквартирном доме и определена к 10 амортизационной группе, для нее установлен срок использования 35 лет (420 мес.) как в налоговом, так и в бухгалтерском учете.

С апреля 2019 года квартира передается в аренду работнику организации, срок договора найма – 11 месяцев. Плата за проживание 10000 руб. Деньги работник оплачивается ежемесячно в кассу.

На апрель 2019 накопленная амортизация 150000.

Расчет и проводки:

Дт 03.Переданное имущество Кт 03.Имущество для сдачи в аренду на сумму 3 млн.руб.

Дт 02.Амортизация по ОС Кт 02.Амортизация по ОС в аренде на сумму 150 тыс.руб.

Норма А. = 1 / 420 * 100% = 2,38%.

Годовая А. = 3 000 000 * 2,38% = 71 400.

Ежемесячная А. = 71 400 / 12 = 5 950.

Ежемесячно выполняется проводка Дт 91.2 Кт 02.Амортизация по ОС в аренде на сумму 5950.

Выводы

Недвижимость, имеющаяся в собственности предприятия, является амортизируемым имуществом, поэтому ежемесячно компания должна вести расчет отчислений.

Для бухгалтерского и налогового учета удобно использовать линейный метод расчет, при котором стоимость помещения равномерно списывается в течение всего установленного для него срока.

Расхождения для налогообложения и в бухучете будут минимальны, если установить одинаковый СПИ, основанный на амортизационный группе из Классификации ОС, а также одинаковый способ амортизационных отчислений.

Статья описывает типовые ситуации. Чтобы решить Вашу проблему — напишите нашему консультанту или позвоните бесплатно:

+7 (499) 938-43-28 — Москва — ПОЗВОНИТЬ

+7 (812) 467-43-31 — Санкт-Петербург — ПОЗВОНИТЬ

+7 (800) 511-52-74 — Другие регионы — ПОЗВОНИТЬ

Это быстро и бесплатно!

Об учете квартир для проживания сотрудников организации

Серова А. И., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Организация приобрела квартиру, в которой будет проживать молодая семья – работники организации (с ними планируется заключить долгосрочный договор аренды квартиры). На каком счете отразить стоимость квартиры? Нужно ли начислять амортизацию по квартире в бухгалтерском учете и в целях налогообложения прибыли? Можно ли учесть стоимость квартиры в расходах при применении организацией УСН? Облагается ли стоимость квартиры налогом на имущество организаций?

Если говорить кратко

В целях бухгалтерского учета и налогообложения прибыли квартира признается объектом основных средств.

Квартиру следует принять к учету по дебету счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Амортизация по квартире в бухгалтерском и налоговом учете начисляется в общеустановленном порядке.

При применении УСН расходы на приобретение квартиры учитываются в порядке, установленном для объектов основных средств.

Квартира, отражаемая организацией в составе основных средств, облагается налогом на имущество организаций исходя из среднегодовой стоимости. Данная квартира не признается объектом кадастрового налогообложения.

Бухгалтерский учет

Приобретенная организацией квартира соответствует условиям признания в качестве объектов основных средств (п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода, предназначен счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Предназначенное для предоставления в аренду имущество принимается к учету на счете 03 по первоначальной стоимости исходя из фактически произведенных затрат на его приобретение, включая расходы на доведение до состояния, в котором объект готов к использованию. В учете делается запись: Дебет 03 Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы».

По объектам жилищного фонда, которые учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности, амортизация начисляется в общеустановленном порядке (п. 17 ПБУ 6/01). Амортизация по квартире учитывается на счете 02 «Амортизация основных средств» обособленно (см. Инструкцию по применению Плана счетов бухгалтерского учета).

Налоговый учет

Предоставляемая организацией в аренду квартира соответствует определению амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ). Согласно Классификации ОС квартиру в МКД следует отнести к 10-й амортизационной группе (имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет).

Налогоплательщик вправе в общеустановленном порядке воспользоваться амортизационной премией в размере 10% первоначальной стоимости квартиры.

В отношении квартиры – объекта ОС, бывшего в употреблении, применимы положения п. 7 ст. 258 НК РФ: при применении линейного метода начисления амортизации по объектам, бывшим в употреблении, организация вправе рассчитать норму амортизации с учетом срока полезного использования (СПИ), уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками. При этом СПИ может быть определен как установленный предыдущим собственником этих основных средств срок их полезного использования, уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником.

Если срок фактического использования данного объекта у предыдущих собственников окажется равным СПИ, определяемому Классификацией ОС, или превышающим этот срок, налогоплательщик вправе самостоятельно устанавливать СПИ с учетом требований техники безопасности и других факторов.

Правда, по мнению Минфина, в случае приобретения объектов ОС, бывших в употреблении у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, организация не вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом п. 7 ст. 258 НК РФ, так как физическое лицо не устанавливает СПИ и не амортизирует объект для целей налогообложения (письма Минфина России от 29.03.2013 № 03-03-06/1/10056, от 20.03.2013 № 03-03-06/1/8587 и др.).

«Упрощенка»: доходы минус расходы

Приобретенная квартира для целей применения УСН признается объектом основных средств. Поэтому бухгалтер вправе руководствоваться общеустановленными правилами учета расходов на приобретение, сооружение (строительство) объектов ОС. Это означает, что расходы на приобретение (сооружение) ОС в период применения УСН:

• признаются с момента ввода этих объектов в эксплуатацию равными долями в каждом отчетном периоде календарного года. Причем если права на объект подлежат государственной регистрации, то расходы учитываются с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 3 ст. 346.16 НК РФ);

• отражаются последним числом отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Следовательно, для включения в расходы затрат на приобретение ОС необходимо ввести объект в эксплуатацию и использовать при осуществлении предпринимательской деятельности. До момента сдачи квартиры в аренду ее стоимость не может учитываться в расходах независимо от оформления права собственности на недвижимость (Определение ВС РФ от 03.03.2017 № 301-КГ17-29 по делу № А29-8142/2014).

Налог на имущество организаций

По общему правилу объектами налогообложения исходя из среднегодовой стоимости признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение), учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ). При этом в соответствии со ст. 378.2 НК РФ объектом налогообложения исходя из кадастровой стоимости признаются жилые помещения (квартиры), не учитываемые на балансе в качестве объектов ОС. В рассматриваемом случае – квартира является объектом ОС – нет оснований для уплаты кадастрового налога на имущество организаций. Однако начислить налог на имущество исходя из среднегодовой стоимости придется (если организация находится на общей системе налогообложения, «упрощенцы» от уплаты этого налога освобождены – п. 1 ст. 346.11 НК РФ).

К сведению: при наличии энергетического паспорта многоквартирного дома в отношении квартиры может применяться льгота по налогу на имущество организаций, предусмотренная п. 21 ст. 381 НК РФ (Письмо Минфина России от 05.04.2017 № 03-05-04-01/19875, направленное Письмом ФНС России от 06.04.2017 № БС-4-21/6430 налоговым органам для использования в работе).

Момент постановки на учет объекта недвижимости

Право собственности на объекты недвижимости организация получает на дату государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Но использовать это имущество некоторые компании начинают значительно раньше…

Сейчас действуют три ключевых нормативных документа, которые регулируют вопрос принятия на учет объектов недвижимости.

1 В частности, в ПБУ 6/01 «Учет основных средств» указано, что актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01:

· объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

· объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

· организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

· объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Заметим, что в данном пункте ПБУ 6/01 нет указаний об обязательном оформлении права собственности на объект основных средств. Кроме того, нет указаний о наличии документов, подтверждающих регистрацию права собственности. А нет указаний — нет и требований. Следовательно, организация может принять на учет в качестве основного средства данный объект при наличии документа, подтверждающего готовность объекта недвижимости к эксплуатации, не дожидаясь документального подтверждения права собственности.

Согласно п. 32 ПБУ 6/01 в бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию информация об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию и фактически используемых, находящихся в процессе государственной регистрации.

2 Однако существует и иной подход к порядку зачисления в состав основных средств объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит обязательной государственной регистрации.

Дело в том, что в ПБУ 6/01 нет оговорки, подобной той, что сделана в Положении по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ (утверждено Приказом Минфина России от 29.07.98 № 34н).

В Положении рассматривается вопрос о том, что относится к незавершенным капитальным вложениям, т.е. к тем активам, которые еще нельзя включать в состав основных средств, которые отражены в учете на счете 08.

Согласно п. 41 Положения к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования и т.д. А это значит, что, пока организация не получит документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности, она не сможет принять объект недвижимости на счет 01.

3 И третьим документом, в котором отражен порядок принятия на учет объектов недвижимости, являются Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств (утверждены Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н), где в п. 52 сказано, что допускается принимать к учету объекты недвижимости в качестве основных средств при выполнении следующих норм:

· по объектам должны быть закончены капитальные вложения;

· оформлены первичные документы по приемке-передаче;

· документы переданы на государственную регистрацию права собственности;

· объекты должны фактически эксплуатироваться.

По нашему мнению, под словом «допускается» следует понимать, что организация имеет право принимать объекты к учету по счету 01 на дату подачи документов на регистрацию, а может и не принимать и продолжать учитывать объект на счете 08 до получения прав собственности. Соответственно организации дано право выбора.

Таким образом, рассмотренные выше нормативные документы дают нам различные варианты учета объектов недвижимости.

ВНИМАНИЕ!

При принятии решения о моменте постановки на учет объекта недвижимости немаловажным будет следующий момент: данные документы являются нормативными актами одного уровня, т.к. все они утверждены Приказами Минфина РФ и зарегистрированы в установленном порядке Минюстом России. Если в документах одного уровня обнаруживаются противоречия, то применяется либо тот документ, который издан позже, либо более поздняя редакция документа. То есть будет применяться принцип, который действует еще со времен римского права: «lex post erior derogat prior» — «последующий акт вытесняет предшествующий».

В данном случае это будет ПБУ 6/01.

Кроме того, при принятии решения следует обратиться к ст. 258 НК РФ, где говорится о том, что объекты основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав амортизированного имущества с момента документального подтверждения подачи документов на регистрацию прав собственности. Следовательно, в налоговом учете организации датой включения объекта недвижимости в состав амортизационной группы будет дата подачи документов на госрегистрацию. В целях сближения бухгалтерского и налогового учета целесообразно отражать объект недвижимости на счете 01 на дату подачи документов на госрегистрацию, что позволит организации избежать возникновения различий в оценке первоначальной стоимости здания в бухгалтерском и налоговом учете и организации не придется следовать нормам ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль».

СПРАВКА

При постановке на учет объекта недвижимости не следует забывать о налоге на имущество.

По мнению Минфина РФ, государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества является обязательной, но носит заявительный характер. В связи с этим, если учитываемые на счете 08 объекты недвижимого имущества, права на которые длительное время не регистрируются в соответствии с законодательством, фактически используются организацией для производства продукции, оказания услуг или управленческих нужд, указанное имущество подлежит обложению налогом на имущество (Письмо Минфина РФ от 27.07.2006 № 03-06-01-02/28). Иначе это будет рассматриваться как уклонение от налогообложения.

Помогаем ценному работнику с покупкой жилья

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 20 сентября 2013 г.

Содержание журнала № 19 за 2013 г.Н.Г. Бугаева, экономист

Разбираемся с бухгалтерским и налоговым учетом

Если у вас есть работник, который хорошо себя зарекомендовал, и компания заинтересована в том, чтобы удержать его у себя надолго, этой цели можно добиться, предложив ему помощь в покупке жилья. Причем помощь эта может быть оказана в разной форме. Разберем несколько вариантов.

Организация продает квартиру работнику дешевле, чем купила

В трудовом договоре с работником может быть прописано условие, что компания обязуется продать этому работнику квартиру по какой-то конкретной цене. Но для этого он, например, должен отработать в организации минимум 5 лет и еще 5 лет — после продажи ему жилья. Такое условие можно указать и в допсоглашении к договору, если решение продать работнику квартиру ваше руководство приняло после того, как специалист уже какое-то время проработал у вас.

Письменно оформить условие о продаже квартиры работнику необходимо еще и для того, чтобы при проверке налоговики не сочли расходы на покупку квартиры необоснованнымип. 1 ст. 252 НК РФ. А так выгода компании от этой сделки налицо — организация таким образом удерживает нужного работника. Кстати, иногда в договорах также прописывают, что если сотрудник уволится раньше согласованного срока, то он должен будет доплатить организации некую дополнительную сумму за квартиру.

Теперь рассмотрим налоговые и бухгалтерские последствия этой сделки.

Амортизируемым имуществом для целей налогообложения прибыли купленная квартира не является, она будет товаромп. 1 ст. 256 НК РФ. Доход от ее реализации при методе начисления признается на дату передачи жилья по актуп. 1 ст. 556 ГК РФ; п. 3 ст. 271 НК РФ. Одновременно можно уменьшить доход на цену приобретения квартирыподп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ. Сумма убытка, возникшего из-за разницы в ценах, уменьшит «прибыльную» налоговую базу целиком единовременноПисьмо Минфина от 19.10.2010 № 03-03-06/2/182.

В бухучете квартира — это тоже товар. Проводки будут следующие.

Дт	Кт
Оплачена стоимость квартиры продавцу	76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»	51 «Расчетные счета»
Принята на учет квартира (на основании акта приема-передачи)	41 «Товары»	76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
Получены деньги за квартиру от работника	51 «Расчетные счета»	73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям»
Подписан акт приема-передачи квартиры работнику	73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям»	91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие доходы»
Списана стоимость проданной квартиры	91, субсчет «Прочие расходы»	41 «Товары»

Налог на имущество со стоимости квартиры платить не нужно, поскольку она для организации основным средством не являетсяп. 1 ст. 374 НК РФ; Письмо Минфина от 20.12.2010 № 03-05-05-01/60.

Реализация на территории РФ жилых домов, помещений, долей в них не облагается НДСподп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Поэтому при покупке жилья входного НДС не будет, а при продаже не понадобится начислять налог (конечно, если не было отказа от льготы). Но не забывайте: поскольку у вас появятся и облагаемые, и не облагаемые НДС операции, то вам нужно будет вести раздельный учет входного НДС и расходовп. 4 ст. 149, п. 4 ст. 170 НК РФ.

Страховые взносы на стоимость квартиры начислять не надоч. 1 ст. 7 Закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ (далее — Закон № 212-ФЗ). Доходом работника в данном случае теоретически можно было бы признать разницу между ценой квартиры, по которой ее купила организация, и ценой, по которой она продана работнику. Эта разница образует своего рода материальную выгоду. Однако Закон № 212-ФЗ не предусматривает механизма начисления взносов на матвыгоду. А раз нет законно установленного порядка, то и взносов быть не должно.

Теперь по поводу НДФЛ. Если по цене ниже приобретения жилье будет продано директору или участнику организации, доля участия которого в этой организации составляет более 25% (то есть лицам, которые по закону являются взаимозависимыми по отношению к организации), то покупатель жилья автоматом получит облагаемый НДФЛ доход в виде материальной выгодыподп. 2, 7 п. 2 ст. 105.1, подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ.

Вместе с тем нормы НК гласят, что сумма такого дохода определяется как разница между ценой идентичного товара, проданного организацией невзаимозависимому лицу, и фактической ценой, которую за жилье заплатил директор (участник)подп. 6 ст. 38, п. 3 ст. 212 НК РФ. Но если ваша организация не продавала квартиры невзаимозависимым лицам, то рассчитать доход, а следовательно, и НДФЛ с него просто невозможно.

Если же ваша компания продает квартиру обычным сотрудникам, то признать их взаимозависимыми лицами по отношению к организации вообще может только судпп. 2, 7 ст. 105.1 НК РФ. То есть по умолчанию эти сотрудники невзаимозависимы и, соответственно, материальная выгода при продаже им жилья по любой цене в принципе не возникает.

Однако позиция Минфина по этому вопросу более радикальная: если квартира продана сотруднику (неважно какому) по цене ниже покупной стоимости, то он получил облагаемый НДФЛ доходст. 41 НК РФ; Письмо Минфина от 27.09.2012 № 03-04-06/6-293. Поэтому при выездной проверке налоговики с большой долей вероятности начислят вам пени за неудержание НДФЛ и наложат штраф по ст. 123 НК РФ. А с работника взыщут доначисленный НДФЛ. На практике такое уже бывало, правда, в то время, когда отдельной главы в НК о взаимозависимых лицах не было. Тогда суды в вопросе начисления и взыскания с работника НДФЛ поддерживали налоговиковПостановления ФАС МО от 23.10.2012 № А40-119939/11-90-498; ФАС ПО от 26.01.2010 № А57-4800/2009.

Организация дарит квартиру работнику

Для этого оформляется договор дарения. Что тогда будет происходить в учете?

В «прибыльные» расходы стоимость покупки квартиры включить нельзяп. 16 ст. 270 НК РФ. Проводки в бухучете будут такими.

Дт	Кт
Оплачена стоимость квартиры продавцу	76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»	51 «Расчетные счета»
Получена организацией квартира, подлежащая дарению, по акту приема-передачи	91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы»	76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
Поскольку в бухучете расходы на покупку жилья учитываются, а в налоговом учете — нет, в бухучете возникают постоянная разница и постоянное налоговое обязательство (ПНО), которое отражается проводкой Дт счета 99 – Кт счета 68

Налог на имущество начислять не надо, так как в данном случае квартира опять же не является ОСп. 1 ст. 374 НК РФ.

НДС при передаче квартиры работнику не начисляется при условии, что от льготы организация не отказываласьподп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ; Письмо Минфина от 22.06.2010 № 03-07-11/259.

Так как между работником и работодателем будет заключен письменный договор дарения, начислять страховые взносы на стоимость жилья не нужноч. 3 ст. 7 Закона № 212-ФЗ; п. 5 Письма ПФР от 29.09.2010 № 30-21/10260; Письмо Минздравсоцразвития от 05.03.2010 № 473-19.

Что касается НДФЛ, то подарки в пределах 4000 руб. налогом не облагаютсяп. 28 ст. 217 НК РФ. Поэтому со стоимости жилья, по которой его купила ваша организация, уменьшенной на 4000 руб., нужно исчислить НДФЛ и удержать налог из денежных доходов работникап. 1 ст. 210, подп. 2 п. 2 ст. 211, пп. 1, 2 ст. 226 НК РФ.

Организация предоставляет заем для покупки жилья

Если заем будет беспроцентный, то условие об этом должно быть прямо указано в договоре. Иначе процентной ставкой по займу будет считаться ставка рефинансирования, конечно, если ваша организация потребует уплаты процентовп. 1 ст. 809 ГК РФ.

Налоги и страховые взносы	Заем по ставке более 2/3 ставки рефинансирования	Заем по ставке менее 2/3 ставки рефинансирования	Беспроцентный заем
Налог на прибыль	Сумма займа ни в расходы, ни в доходы не включаетсяп. 12 ст. 270, подп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ
	Проценты по договору займа включаются в доходы ежемесячноп. 6 ст. 250, п. 6 ст. 271 НК РФ		—
Страховые взносы	Не начисляются, так как объекта обложения страховыми взносами не возникаетч. 1 ст. 7 Закона № 212-ФЗ; Письмо Минздравсоцразвития от 19.05.2010 № 1239-19
НДФЛ	Доход в виде материальной выгоды у работника не возникаетподп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 212 НК РФ	У работника возникает доход в виде материальной выгоды, которая определяется как разница между суммой процентов, рассчитанных исходя из 2/3 ставки рефинансирования, и суммой процентов по договору займа. По общему правилу этот доход облагается по ставке 35% (независимо от статуса сотрудника — резидент/нерезидент)п. 2 ст. 224, п. 2 ст. 212 НК РФ. Доход определяется:
		на дату уплаты процентов по займуподп. 3 п. 1 ст. 223 НК РФ	на дату возврата займаПисьмо Минфина от 27.02.2012 № 03-04-05/9-223
		Доход в виде материальной выгоды не будет облагаться НДФЛ, если работник представит в бухгалтерию подтверждение из ИФНС о своем праве на имущественный вычет в связи с приобретением жильяподп. 1 п. 1 ст. 212, п. 3 ст. 220 НК РФ

Подтвердить право на имущественный вычет работник может, представив работодателю:

• <или>уведомление о подтверждении права на вычетприложение к Приказу ФНС от 25.12.2009 № ММ-7-3/714@. Это будет означать, что работник решил получить имущественный вычет через вашу организацию;
• <или>справку о получении вычета. Ее налоговики выдают как раз для того, чтобы налоговый агент не облагал материальную выгоду физического лица НДФЛПисьма Минфина от 07.06.2013 № 03-04-06/21233; ФНС от 27.07.2009 № ШС-22-3/594@.

При этом вы можете зачесть сумму уже удержанного с начала года НДФЛ с материальной выгоды по ставке 35% в счет налога, исчисленного с зарплаты по ставке 13% в последующие месяцыПисьмо Минфина от 21.03.2013 № 03-04-06/8790. То есть вы можете «вернуть» работнику часть или весь удержанный с материальной выгоды налог. Если до конца года вы не успеете вернуть работнику весь налог с материальной выгоды, то работник сможет вернуть его через свою ИФНС.

***

Возможен и еще один вариант: договор купли-продажи оформляется между продавцом жилья и работником, а компания только предоставляет для его оплаты деньги. Например, по тому же договору дарения. Тогда так же, как при дарении квартиры, организация не сможет учесть подаренную сумму в расходах. И эта сумма — доход работника, облагаемый НДФЛ. Но в плане учета этот вариант самый простой.

Как организация должна отразить у себя в бухгалтерском и налоговом учете полученное право требования на квартиру (также и при условии, что НДС будет выставлен продавцом имущественного права)?

Напряженный график не позволяет посещать мероприятия по повышению квалификации?

Мы нашли выход!

Консультация предоставлена 10.06.2015 г.

С организацией (подрядчик) в сентябре 2014 года заключен договор подряда на выполнение работ по разработке рабочей документации и строительно-монтажных работ на территории жилого дома. Работы по разработке рабочей документации выполнены в октябре 2014 года. С ноября 2014 года и по настоящий момент никакие работы по данному договору не ведутся.

Также в октябре 2014 года был заключен договор об уступке права требования, по которому третья организация передает в собственность организации (подрядчику) двухкомнатную квартиру, расположенную в здании вышеуказанного жилого дома (подразумевается, что в счет оплаты за предстоящие работы по вышеуказанному договору подряда). Сумма, указанная в договоре уступки права требования, НДС не содержит. Квартира будет впоследствии реализована. Из договора следует, что организация будет обязана рассчитаться денежными средствами в определенный в договоре срок. Договор уступки зарегистрирован в октябре 2014 года, с расчетного счета была уплачена госпошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как организация должна отразить у себя в бухгалтерском учете полученное право требования на квартиру? Как организация должна отразить у себя в налоговом учете полученное право требования на квартиру (также и при условии, что НДС будет выставлен продавцом имущественного права)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В бухгалтерском учете стоимость полученных имущественных прав на квартиру следует отражать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» с последующим включением ее в стоимость приобретенной квартиры.

В налоговом учете затраты на приобретение имущественного права организация вправе учесть при расчете налога на прибыль или после реализации приобретенной квартиры, или в том периоде, когда они фактически были произведены, в зависимости от того, к какому виду расходов (прямым или косвенным) отнесены в учетной политике для целей налогообложения у организации приобретенные имущественные права.

Если предъявляется сумма НДС при уступке имущественных прав, то данная сумма к вычету не принимается, так как в дальнейшем приобретенная квартира не будет использоваться в деятельности, облагаемой НДС. НДС, не принятый к вычету, учитывается в стоимости приобретенных имущественных прав и в бухгалтерском, и в налоговом учете.

Обоснование вывода:

Обязательства сторон

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) при подписании договора участия в долевом строительстве у застройщика возникает обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь, у участника долевого строительства возникает обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) по сделке (уступка требования) в порядке и на условиях, установленных п. 2 ст. 382, ст.ст. 384, 389 ГК РФ.

Уступка прав требования по договору

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Согласно ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В данном случае право (требование) к застройщику, принадлежащее участнику долевого строительства (первоначальному кредитору), передается им организации (новому кредитору) по сделке, то есть на основании п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 388 ГК РФ имеет место уступка имущественного права (требования) по договору участия в долевом строительстве.

Уступка права (требования), вытекающего из договора долевого участия в строительстве, а также сам договор оформляются в соответствующей письменной форме и подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ, ч. 3 ст. 4, ст. 17 Закона N 214-ФЗ, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии с абзацем пятым пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (в редакции, действовавшей в 2014 году) за государственную регистрацию уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве государственная пошлина с 01.01.2015 уплачивалась в размере 200 руб. (с 01.01.2015 эта сумма составляет 350 руб. — изменение внесено в данную норму Федеральным законом от 21.07.2014 N 221-ФЗ).

Если при регистрации каждого из договоров уступки права требования за совершением юридически значимого действия одновременно обращаются обе стороны сделки, не имеющие права на льготы, установленные гл. 25.3 НК РФ, то государственная пошлина уплачивается сторонами сделки в равных долях (пп. 1 п. 1 ст. 333.17, абзац второй п. 2 ст. 333.18 НК РФ, письма Минфина России от 20.08.2010 N 03-05-04-03/98, от 01.04.2009 N 03-05-05-03/03, от 09.12.2008 N 03-05-05-03/54).

Бухгалтерский учёт

Приобретённое право (требование) является имущественным правом (ст. 128 ГК РФ).

Поскольку это право в рассматриваемой ситуации не предназначено для последующей переуступки, а будет учитываться до момента принятия от застройщика объекта долевого строительства, такое право не признается в составе финансовых вложений по смыслу абзаца шестого п. 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений».

В этом случае на основании Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее — Инструкция)), приобретенное право требования принимается к учету по счёту 76, например на субсчете «Расчеты с застройщиком по объекту долевого строительства», и учитывается на этом счете до момента принятия от застройщика объекта долевого строительства.

Суммы налогов и сборов, уплачиваемых организацией, подлежат отражению в учете по кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», так как государственная пошлина относится к федеральным налогам (п. 10 ст. 13 НК РФ).

В бухгалтерском учете организации, приобретающей имущественное право, будут произведены следующие записи:

Дебет 68, субсчет «Расчеты по госпошлине» Кредит 51

— перечислена госпошлина в бюджет;

Дебет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком по объекту долевого строительства» Кредит 76, субсчет «Расчеты по договору уступки права (требования)»

— отражено право (требование), вытекающее из договора участия в долевом строительстве, и задолженность перед третьим лицом исходя из договора уступки права (требования).

После окончания строительства и получения свидетельства о праве собственности на построенную квартиру в соответствии с п. 2, п. 5, п. 6 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» ее необходимо принять на учет в качестве товара по фактической себестоимости. В стоимость квартиры будет включена и стоимость приобретенного на нее имущественного права.

Дебет 41 Кредит 76, субсчет «Расчеты с застройщиком по объекту долевого строительства»

— стоимость приобретенного имущественного права включена в стоимость квартиры, полученной по договору долевого участия, предназначенной для перепродажи и принятой к учету в качестве товара.

Налог на прибыль

Объектом налогообложения по налогу на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, признается прибыль, определяемая как разница между полученными доходами и величиной произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ (ст. 247 НК РФ).

Приобретение права (требования), вытекающего из договора участия в долевом строительстве, расценивается в налоговом учете как приобретение имущественного права.

Согласно п. 1 ст. 268 НК РФ стоимость имущественных прав учитывается налогоплательщиком при реализации указанных имущественных прав.

Однако погашение права требования в результате получения квартиры от застройщика не рассматривается как реализация.

В то же время полагаем, учёт расходов в виде приобретения имущественных прав возможен с учётом общих норм главы 25 НК РФ.

По общему правилу в соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму произведенных им расходов.

При этом расходами, уменьшающими базу для исчисления налога на прибыль, признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Согласно п. 2 ст. 252 НК РФ расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, которые связаны с производством и реализацией, и внереализационные расходы.

В свою очередь, расходы, связанные с производством и реализацией, подразделяются на прямые и косвенные затраты (п. 1 ст. 318 НК РФ).

К прямым расходам могут быть отнесены, в частности:

— материальные затраты, определяемые в соответствии с пп. 1 и пп. 4 п. 1 ст. 254 НК РФ;

— расходы на оплату труда персонала, участвующего в процессе производства товаров, выполнения работ, оказания услуг, а также суммы единого социального налога и расходы на обязательное пенсионное страхование, идущие на финансирование страховой и накопительной части трудовой пенсии, начисленные на указанные суммы расходов на оплату труда;

— суммы начисленной амортизации по основным средствам, используемым при производстве товаров, работ, услуг.

К косвенным расходам относятся все иные суммы расходов, за исключением внереализационных расходов, определяемых в соответствии со ст. 265 НК РФ, осуществляемых налогоплательщиком в течение отчетного (налогового) периода.

Налогоплательщик самостоятельно определяет в учетной политике для целей налогообложения перечень прямых расходов, связанных с производством товаров (выполнением работ, оказанием услуг).

При этом сумма косвенных расходов на производство и реализацию, осуществленных в отчетном (налоговом) периоде, в полном объеме относится к расходам текущего отчетного (налогового) периода с учетом требований, предусмотренных НК РФ. В аналогичном порядке включаются в расходы текущего периода внереализационные расходы.

Прямые расходы относятся к расходам текущего отчетного (налогового) периода по мере реализации продукции, работ, услуг, в стоимости которых они учтены в соответствии со ст. 319 НК РФ (п. 2 ст. 318 НК РФ).

Обратите внимание! Перечень расходов, которые в соответствии со ст. 318 НК РФ могут быть отнесены к прямым расходам, носит рекомендательный характер.

При отнесении затрат к прямым или косвенным следует учитывать, что прежде всего налоговый учет любой организации должен быть достоверным (ст. 313 НК РФ).

Соответственно, отнесение к косвенным расходам затрат, связанных только с производством и реализацией продукции, может быть расценено налоговым инспектором как действие, направленное на уменьшение налоговых обязательств в отчетном (налоговом) периоде.

Если в учетной политике Вашей организации затраты на приобретение имущественных прав включены в состав косвенных расходов, то учесть расходы на их приобретение Вы можете в том периоде, когда такие расходы фактически были произведены. Если же в учетной политике затраты на приобретение имущественных прав отнесены к прямым, то учесть их Вы сможете только после реализации (продажи) квартиры.

НДС

Согласно п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам по НДС подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории РФ в отношении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав, приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ, за исключением товаров, предусмотренных п. 2 ст. 170 НК РФ.

В соответствии со ст. 172 НК РФ вычетам подлежат, если иное не установлено данной статьей, только суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Российской Федерации, либо фактически уплаченные им при ввозе товаров на территорию РФ, после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей, и при наличии соответствующих первичных документов.

Таким образом, обязательным условием для принятия НДС к вычету является использование приобретенных товаров (работ, услуг) для осуществления облагаемых НДС операций.

Согласно п. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождаются от уплаты НДС. Таким образом, приобретаемое Вами имущественное право не будет использоваться для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС, поэтому в данной ситуации Вы не вправе принять к вычету НДС по приобретенному имущественному праву на квартиру.

В соответствии с п. 4 ст. 170 НК РФ суммы налога, предъявленные продавцами товаров (работ, услуг), имущественных прав налогоплательщикам, осуществляющим как облагаемые налогом, так и освобождаемые от налогообложения операции, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), имущественных прав в соответствии с п. 2 ст. 170 НК РФ — по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для осуществления операций, не облагаемых налогом на добавленную стоимость.