Как определить рыночную стоимость

>Виды стоимости

Рыночная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость определяется в случаях, если:

• предполагается сделка по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки при отсутствии государственных регулируемых цен, либо для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• объект оценки выступает объектом залога, в том числе при ипотеке;
• при внесении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
• при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее, чем шесть месяцев;
• при принятии решения о начальной цене продажи имущества в рамках процедур банкротства.

Инвестиционная стоимость

стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющим определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже рыночной стоимости этого объекта оценки.

Инвестиционная стоимость определяется в случаях:

• если предполагается совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента;
• если объект оценки рассматривается в качестве вклада в инвестиционный проект;
• при обосновании или анализе инвестиционных проектов;
• при осуществлении мероприятий по реорганизации предприятия.

Ликвидационная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок, недостаточный для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Ликвидационная стоимость определяется при продаже на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, аресте имущества в результате судебного разбирательства, либо на таможне. Ликвидационная стоимость может определяться дополнительно к рыночной стоимости при кредитовании под залог имущества.

Утилизационная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов при невозможности продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования.

Утилизационная стоимость определяется по окончании срока полезного использования объекта оценки, либо при наличии существенных повреждений, если дальнейшее использование объекта оценки по назначению невозможно.

Восстановительная стоимость

(стоимость воспроизводства и замещения) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, или на создание объекта, аналогичного объекту оценки, с применением существующих на дату проведения оценки материалов и технологий.

Восстановительная стоимость определяется:

• при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, по налогу на имущество;
• для целей налогового учета при внесении основного средства в качестве взноса в уставный капитал;
• при переоценке основных средств для целей бухгалтерского учета;
• в рамках затратного подхода при оценке имущества.

Восстановительная стоимость может определяться при страховании имущества.

Специальная стоимость

стоимость, дополнительная по отношению к рыночной стоимости, которая может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом. В частности, специальная стоимость может рассчитываться в целях определения синергетического эффекта при реорганизации предприятия.

Ценообразование

Ценообразование — установление цены на товар или услугу. Различают две основные системы ценообразования: рыночное ценообразование на основе взаимодействия спроса и предложения и централизованное государственное ценообразование на основе назначения цен государственными органами. В рыночной экономике процесс выбора окончательной цены производится в зависимости от себестоимости продукции, цен конкурентов, соотношения спроса и предложения и других факторов.

Цена и ценообразование — важнейшие понятия рыночной экономики. Самыми общими словами, ценой мы называем ту денежную сумму, которую покупатель отдаёт на рынке в обмен на реализуемый продавцом товар. Таким образом, цена — основная характеристика товара с точки зрения рыночной экономики.

Общепризнанного определения такой сложной экономической категории, как цена, нет. Одним из наиболее удачных образных определений можно назвать следующее: цена определяется затратами производителя и искусством продавца. Цена призвана отражать интересы всех участников рынка: производителю необходимо возместить вложенные средства и получить прибыль; покупатель должен оправдать стоимость приобретённого товара, получив в свою очередь выгоду от его использования.

Ценообразование — один из ключевых факторов рыночной экономики и наиболее сложный участок маркетинговой работы. Коммерческая успешность любого производителя товаров или услуг во многом определяется выбором стратегии и тактики ценообразования. Сложность состоит в том, что цена в конкретный момент времени может зависеть от множества факторов — не только экономических, но и политических, и социальных, и психологических.

Оптимальная цена на товар или услугу:

• обеспечивает рентабельность предприятия;
• интересна покупателю;
• позволяет поддерживать присутствие товара на рынке и его сбыт на неснижаемом уровне.

Цели ценового менеджмента

Выделяется несколько основных целей, которые может преследовать производитель товаров или услуг при установлении цены:

• Сохранение предприятия — такую задачу производитель вынужден решать на рынке очень высокой конкуренции, либо в случае, когда запросы потребителей подвержены резким колебаниям необъяснённой природы.
• Максимум текущего дохода, то есть увеличение объёма продаж и валовой выручки.
• Максимум текущей прибыли, то есть извлечение наибольшей прибыли в условиях определённого рынком баланса спроса и предложения на текущий момент времени.
• Завоевание рынка — производитель стремится максимально увеличить объём сбыта, пренебрегая сиюминутной прибыльностью, имея цель в будущем наверстать прибыль за счёт уменьшения доли постоянных издержек в цене товара.
• Завоевание лидирующей позиции — производитель готов поддерживать достаточно высокую цену на товар, позволяющую покрывать расходы на инновации и усовершенствование продукции, с тем, чтобы обеспечить репутацию лидера по качеству.

Виды цен на мировых товарных рынках

В практике хозяйствующих субъектов применяются различные виды цены на товар:

• Розничная цена — применяется при реализации товара конечным индивидуальным потребителям на предприятиях розничной торговли.
• Оптовая цена — определяется, как правило, контрактом на поставку. В зависимости от возможности пересмотра цены в процессе исполнения контракта, оптовая цена может определяться следующим образом:
  • Твёрдая цена (стабильная цена, фиксированная цена, гарантированная цена) — устанавливается при подписании контракта и не подлежит пересмотру в течение всего срока поставок;
  • Подвижная цена — изменяется в зависимости от колебаний цены на товар на рынке; при этом в условиях пересмотра цены (называемых ценовой оговоркой) обязательно указывается тот официальный источник статистической информации о среднерыночной цене, который будет использован. Такая цена устанавливается обычно в случае долгосрочного контракта на поставку сырья, сельскохозяйственной продукции, продукции тяжёлой промышленности;
  • Скользящая цена — корректируется в зависимости от возможных изменений себестоимости товара. Такая цена может устанавливаться в случае, когда продукция длительного срока изготовления целенаправленно создаётся в рамках данного контракта. При этом стороны не только устанавливают первоначальную цену, но и определяют в контракте её структуру, а также метод корректировки цены на случай изменения стоимости материалов, уровня оплаты труда, изменения условий налогообложения и других факторов, влияющих на издержки производителя.
• Справочная цена — цена на товар, публикуемая производителем в каталогах, прейскурантах, периодических печатных изданиях. Эта цена является базисной для установления контрактной цены с конкретным покупателем; она может быть номинальной (то есть определённой службой маркетинга на основе собственных расчётов) либо основанной на последних по времени продажах аналогичного товара.
• Аукционная цена — цена на товар, определяемая в результате проведения аукциона. Эта цена наиболее «справедлива» в том смысле, что она определяется исключительно по реальному балансу спроса и предложения, сложившемуся на дату реализации товара.

Факторы, влияющие на ценообразование

Цена на товар на определённом рынке не является постоянной величиной даже в пределах небольшого срока. Цены подвержены изменениям и колебаниям в зависимости от целого ряда факторов, начиная от политических и макроэкономических событий и заканчивая модой и погодой. Некоторые из этих факторов могут быть спрогнозированы, другие же носят вероятностный характер или вовсе непредсказуемы. В связи с этим при ценообразовании важно понимать, какие факторы оказывают влияние на определение цены, в какой мере производитель может использовать позитивные и нивелировать влияние негативных факторов.

Внутренние факторы, воздействующие на формирование цены производителем:

• цель, преследуемая производителем,
• стратегия реализации определённой группы товаров (методы продвижения продукции),
• финансовые возможности предприятия,
• возможность и способность своевременной и точной пообъектной оценки издержек производства,
• организация ценообразования, возможности оперативного и эластичного ценового регулирования,
• сопутствующие услуги, предоставляемые производителем конечному потребителю (техническое обслуживание, гарантийный ремонт).

Внешние факторы, которые необходимо учитывать при ценообразовании:

• макроэкономические — фаза экономического цикла, общее состояние совокупного спроса, величина инфляции;
• микроэкономические — величина издержек производства и обращения, условия налогообложения;
• уровень спроса и предложения товара на рынке, а также близких по качеству аналогичных (взаимозаменяемых) товаров;
• потребительские качества товара — полезность, эффективность, надёжность, дизайн, экономичность, престижность;
• зависимость спроса от специфических условий — сезонности спроса, наличия точек ремонта и обслуживания, величины эксплуатационных расходов потребителя;
• политические, например, государственное регулирование обращения отдельных видов товара и ценообразования на них.

Стратегии ценообразования

Формирование стратегии ценообразования предусматривает ряд этапов:

• определение оптимальной величины производственных затрат в условиях сложившегося уровня цен на рынке;
• установление полезности предлагаемого на рынок товара и сопоставление его потребительских свойств с запрашиваемой ценой;
• расчёт объёма производства продукции и доли рынка, обеспечивающей оптимальное достижение поставленной управленческой цели;
• анализ конкуренции: прогноз ответной реакции конкурентов и её влияния на ценовые мероприятия.

Выделяются следующие направления стратегий ценообразования:

• Стратегия проникновения заключается в установлении цены на товар заметно ниже того уровня, который воспринимается большинством потребителей как соответствующий экономической ценности товара. Эта стратегия позволяет расширить круг потребителей и привлечь к торговой марке большое количество покупателей. В то же время реализация стратегии проникновения может негативно сказаться на имидже товара и снизить его престижность; помимо этого, она может принести эффект лишь в том случае, если конкуренты не могут ответить адекватным уменьшением цены на подобный товар.
• Стратегия снятия сливок обратна стратегии проникновения и представляет собой установление завышенной цены с целью отсечения большинства покупателей. Это имеет смысл в том случае, если увеличение прибыли за счёт высокой цены сможет нивелировать потери, обусловленные снижением объёма продаж.
• Нейтральная стратегия предполагает сохранение занятой доли рынка и достигнутого уровня прибыли. На практике она используется тогда, когда реализация стратегии снятия сливок невозможна из-за чувствительности потребителя к уровню цен; в то же время попытка использования стратегии проникновения будет встречена жёсткой реакцией конкурентов.
• Стратегия дифференцированных цен заключается в использовании широкой линейки всевозможных скидок и льготных цен для различных покупателей в целях стимулирования сбыта определённых видов продукции, привлечения отдельных групп клиентов, поддержания «верности» покупателя торговой марке или продавцу, нивелирования сезонности реализации товара.
• Стратегия престижного товара предусматривает повышение качества товара относительно аналогичных образцов конкурентов с одновременным повышением цены. При этом цена должна расти в пропорции большей, чем издержки, обусловленные повышением качества, что даёт увеличение прибыли.
• Стратегия лидера рынка предполагает установление и корректировку цен в соответствии с действиями ведущего предприятия отрасли.
• Инвестиционная стратегия не ориентируется на текущее состояние рынка. Цена на товар (обычно технологически сложный, с длительным сроком производства) устанавливается на основе себестоимости с применением установленной на предприятии нормы прибыли.

При этом возможно применение различных стратегий ценообразования при реализации одного и того же товара на различных рынках (например, на внутреннем и на экспортном).

Методики ценообразования

При самом общем подходе методы ценообразования можно разделить на три группы — ориентированные на издержки, на спрос и на действия конкурентов.

Методы, ориентированные на издержки, хороши тем, что нет необходимости собирать информацию о состоянии рынка и величине спроса; все данные необходимые для формирования цены производителю представляет его бухгалтерия. Наиболее простой вариант включает в себя определение себестоимости товара с начислением установленной нормы прибыли. Этот метод применяется, в основном, в случаях, когда продукция предназначена на экспорт; когда основным потребителем продукции является государство; либо когда продукция реализуется путём участия в тендерах. Если же такой товар реализуется на открытом внутреннем рынке, то расчётная цена сравнивается с действующей рыночной ценой. По итогам такого сравнения принимается решение о целесообразности выпуска определённого вида продукции.

Модификацией метода, учитывающей зависимость издержек производства от объёма выпуска продукции, является метод анализа контрольной точки. В этом случае в условиях известной рыночной цены на товар определяется минимальный допустимый объём выпуска продукции, позволяющий выйти на нулевую прибыль. Если производитель имеет технологическую возможность выпустить большее количество продукции, то принимается решение о начале производства; в противном случае производитель отказывается от выпуска.

Методы, ориентированные на спрос (методы потребительской оценки), опираются на знание потребности и прогнозные оценки восприятия товара потребителем. При этом считается, что покупатель определяет для себя ценность предлагаемого товара и соотносит её с запрашиваемой ценой. При этом на первый план выходят рекламные кампании, маркетинговые стратегии продвижения товара, формирование его имиджа. В интересах производителя обеспечить дифференциацию товара по техническим и потребительским качествам, дизайну, адресности; и, соответственно, высокую эластичность цен.

Широко используются также параметрические методы ценообразования (метод удельных показателей, метод структурной аналогии). Они применяются, когда известна цена на фактически реализуемую продукцию, обладающую определённым набором потребительских свойств; при этом новая продукция при общей аналогичности отличается от прежней какими-либо параметрами. В этом случае цена на новую продукцию может быть рассчитана на основе прежней цены путём применения поправочных коэффициентов, учитывающих «улучшение» новой продукции относительно старой (например, увеличение прочности нити; или увеличение полезного объёма холодильника). Необходимо учитывать, что, в общем случае, процент увеличения цены должен несколько отставать от процента увеличения качества, иначе конкурентоспособность продукции будет теряться.

Методы, ориентированные на конкурентов, позволяют устанавливать цены на основе данных о сложившихся ценах на рынке. При этом принимается во внимание условия конкуренции, соотношение качества конкурирующего товара и его стоимости. В зависимости от выбранной маркетинговой стратегии, цена устанавливается несколько выше или несколько ниже, чем у конкурентов.

См. также

В Викисловаре есть статья «ценообразование»

• Ценообразование на НИОКР
• Ценообразование в строительстве
• Эластичность спроса
• Теория 4P
• Коллективная скупка
• Цена
• Психологическое ценообразование
• Pay what you want

Литература

• Джон Дейли. Эффективное ценообразование — основа конкурентного преимущества = Pricing for Profitability: Activity-Based Pricing for Competitive Advantage. — М.: «Вильямс», 2003. — С. 304. — ISBN 0-471-41535-9.
• Ильясов Ф. Н. Теория цены: поиск парадигматических оснований//Вестник Российской Академии Наук. 1992. № 2. С. 75-82.
• Ильясов Ф. Н. Статусная теория цены. М.: Институт социологии РАН. 1993. — 118 с.
• Ильясов Ф. Н. О ценах с потолка и потолке цен//Социологические исследования. 1989. № 6.
• Салимжанов И. К. Ценообразование, учебник 2-е изд., М.: КноРус, 2007
• В. В. Наумов. Ценообразование. Учебный курс.
• Гулевская, А. А. Ценообразование на высокотехнологичную продукцию на международном рынке : диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук, Санкт-Петербург, 2005
• Гелюта, И. Ф. Ценообразование в системе маркетинга зарубежных компаний : диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук, Москва, 2002
• Тришкина, Н. А. Модели ценообразования в рыночном секторе экономики России : диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук, Москва, 2006
• Пастернак, Ю. Д. Зарубежный опыт и российская практика формирования механизма ценообразования : диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук, Москва, 2007
• Данилов, А. Г. Повышение конкурентоспособности предприятия на основе совершенствования процесса ценообразования : диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук, Екатеринбург, 2005

Цена и рынок

Одним из важнейших рычагов повышения эффективности производства является цена, которая оказывает непосредственное воздействие на производство, распределение, обмен и потребление.

Цена — это денежное выражение стоимости; экономическая категория, позволяющая косвенно измерить величину затраченного на производство товара общественно необходимого рабочего времени.

В условиях товарных отношений цена выступает как связующее звено между производителем и потребителем, т. е. является механизмом обеспечения равновесия спроса и предложения, а следовательно, цены и стоимости.

Согласно закону спроса и предложения рост цен и превышение их над реальной стоимостью товара являются следствием возникновения дефицита в результате сокращения количества поступающего на рынок товара.

В условиях избытка товаров, когда предложение превышает спрос, производитель снижает цены, которые порой не только не обеспечивают запланированный уровень прибыли, но могут быть ниже себестоимости товара.

С помощью цен соизмеряются затраты и результаты хозяйственной деятельности предприятия, экономически обосновываются наиболее выгодные варианты капитальных вложений, стимулируются производство и потребление, а также качество товара.

На рынке чистой конкуренции функционирует большое количество производителей (продавцов), которые реализуют продукцию по рыночным ценам. Никто из производителей в такой ситуации не в состоянии повысить цену, так как покупатели могут удовлетворить свои потребности по рыночным, более низким ценам. Таким образом, на рынке действует в основном рыночная цена.

Рынок монополистической конкуренции характеризуется множеством покупателей и продавцов, а также большим разбросом цен на аналогичные товары, который объясняется тем, что один и тот же товар может отличаться качеством, затратами на его эксплуатацию, внешним оформлением и т.д. Широко используется цена пробной продажи, в результате которой производитель может получить информацию, необходимую для модернизации товара и создания продукции, соответствующей требованиям рынка.

На олигополистическом рынке действует сравнительно небольшое количество продавцов, поскольку новому товаропроизводителю сложно преодолеть конкуренцию товаропроизводителей, прочно закрепившихся на рынке и владеющих разными средствами для устранения с рынка появляющихся конкурентов, например временное снижение цен.

Рынок чистой монополии представлен одним товаропроизводителем. Цены на товары устанавливаются в зависимости от целей государственной или частной монополии. Этот рынок основывается на монопольной цене, которая предусматривает установление более высоких цен для товаров собственного производства и пониженных цен на товары других товаропроизводителей.

От рынка, на котором реализуется продукция, зависит политика цен товаропроизводителя, поэтому при ее формировании следует учитывать:

тип рынка, устанавливаемый исходя из конкурентоспособности товара, так как стратегия ценообразования в значительной степени обусловлена позицией товара на рынке;

обратно пропорциональную зависимость цены от спроса. Для установления цены используется коэффициент ценовой эластичности спроса. На основе цены товаропроизводитель сможет определить величину выручки;

конечный результат хозяйственной деятельности сельскохозяйственного предприятия — прибыль. В связи с тем, что прибыль зависит от текущих издержек производства, текущие издержки должны быть рассчитаны с незначительной долей погрешности, так как чем меньше текущие издержки производства, тем больше прибыль и, наоборот, при росте издержек прибыль сокращается, конкурентоспособность товара. При сопоставлении технико-экономических показателей, характеризующих уровень конкурентоспособности товара, можно установить интервалы цен.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

• рыночная стоимость,
• кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

• Запрос в реестровый орган.

  Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

• Запрос на сайте Росреестра.

  Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

• Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

  На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

  При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

проект Кто Там 5.0 104425 5 Заказать выписку из ЕГРН

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости — в чем между ними разница?

О содержании разделов государственного кадастра недвижимости и о порядке предоставления сведений из него вы можете узнать на нашем сайте.

Для чего нужна рыночная?

Рыночная стоимость недвижимого имущества дает представление о реальной ее цене при проведении абсолютно всех актов – купли, продажи, мены, залога, кредита, дарения и даже наследования.

Определяют ее специальные организации, специалисты которых выполнят экспертизу и выдадут документ – акт, в котором будут зафиксированы цифры.

Такая бумага нужна каждой из сторон сделки или операции с недвижимостью, чтобы представлять, о каком порядке цифр может идти предметный разговор.

Часто банки, кредитные сообщества заключают договор с определенной фирмой, выполняющей заказы клиентов; в этом случае имеющийся на руках клиента документ от эксперта другой организации приниматься во внимание не будет – придется заказывать новую экспертизу именно в указанном учреждении. Цена по рынку – сумма, от которой «пляшут», ведя торг.

Узнайте на нашем сайте о методике определения кадастровой оценки недвижимого имущества по ФСО №4, о том, можно ли рассчитать кадастровую цену объекта по специальной формуле, о порядке пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также о последствиях сделки продажи недвижимого имущества по цене ниже стоимости по кадастру.

Понятие кадастровой

Кадастровая стоимость (далее КС) – что это? Когда было решено ввести налог на недвижимость, то оказалось, что воспользоваться инвентаризационной оценкой неразумно: цифры занижены в десятки раз, особенно на вторичное жилье, оценка которого производилась давно.

Поэтому было решено провести адекватную экспертизу с учетом всех факторов, влияющих на цену:

• места расположения;
• близости к транспортным линиям, объектам инфраструктуры;
• материалов, примененных при возведении;
• возраста строения;
• степени комфортности (наличие утепления стен, лифта, состояние кровли, окон и пр.);
• площади и др.

В подавляющем большинстве принято включать в итоговую сумму и цену земельного участка под зданием, из расчета на 1 м2 площади строения.

Расценка по кадастру – это та, которая включена в государственный кадастр недвижимости (ГКН), именно от ее размера находится в прямой зависимости и рассчитывается величина налога.

О том, как получить справку о КС недвижимого имущества, вы можете узнать из нашей статьи.

В чем разница?

В чем разница между КС и рыночной ценой недвижимости? В первом виде стоимости не находит отражения только состояние самого объекта, например, квартиры: как давно сделан ремонт, есть ли кондиционер, в каком состоянии сантехника и кухня, и пр., а также такие нюансы, как обзор из окна, балкона.

Есть ведь разница, смотрит окно гостиной или кухни на лес, сад, парк, реку или на мусоросборную площадку, склад магазина, пустырь.

На сколько цена недвижимого имущества по кадастру отличается от рыночной? В идеале они обе должны быть идентичными, но на практике выходит, что есть разница, причем существенная.

В реальности наблюдаются разные варианты, но появилась стойкая тенденция к превалированию КС над рыночной. Разница может составлять от 5 до 20%.

Может ли расценка недвижимости по кадастру и рынку составлять равные суммы? Да, но редко, и чаще всего равные результаты получают при оценке недвижимого имущества со стажем – в «хрущевках», «сталинках» и пр.

Занижение КС обычно наблюдается в оценках элитного, дорогого жилья, объяснение здесь простое: высокий уровень спроса на дорогостоящую недвижимость порождает растущую оценку по рынку, и в результате цифры по кадастру от нее отстают.

Влияет ли КС недвижимого имущества на рыночную?

На этот вопрос ответ однозначный: практически не влияет.

Эксперт при оценочном процессе руководствуется объективными критериями, и может просто поинтересоваться в ГКН, насколько близки итоги его выводов к оценке, прописанной в бумагах.

К тому же, изменения в ценах настолько стремительны, что минимум раз в пятилетку следует делать перерасчет (это закреплено и в законе), а по некоторым данным, раз в два года.

Если сравниваются суммы, подсчитанные с разницей в четыре — пять лет, то можно считать, что сравнивать эти величины нет смысла.

Оценка по рынку «пляшет» в зависимости от спроса и имеет значительный разброс, чем более сглаженная кадастровая — теоретическая.

О том, как снизить завышенную стоимость квартиры по кадастру, вы можете узнать на нашем сайте.

Случаи превышения

Может ли расценка недвижимости по кадастру превышать рыночную? Да, такой вариант вполне реален.

Кадастровая оценка производится несколько огульно, «до порога», а то, что внутри, в расчет не попадает по причине нереальности подобного обследования для каждой квартиры, каждого офиса.

Почему расценка недвижимого имущества по кадастру выше расценки по рынку? Если в жилье отсутствуют:

• дорогостоящий ремонт;
• хорошая импортная сантехника;
• инновационные средства климат — контроля, охранной и пожарной сигнализаций и др.,

Зато имеется отвратительная планировка и полная разруха. Тогда рыночная привлекательность такого объекта сильно пострадает, и в этих случаях кадастровая оценка обгоняет ее. Также имеет значение временной разрыв в оценках.

Что делать, если расценка недвижимости по кадастру превышает рыночную?

Владелец недвижимости в нынешних условия находится в выигрыше, если по данным ГКН оценка ниже, чем по рынку, это дает возможность платить меньшую сумму налога.

Если же наоборот, зафиксированный в ГКН итог расценки собственника не устраивает своей явно завышенной величиной, то следует:

1. Заказать расчет стоимости объекта по рынку.
2. Если действительно имеет место существенная разница, то попытаться решить вопрос досудебным порядком, а именно: обратиться с заявлением в Комиссию Росреестра по рассмотрению подобных споров с просьбой пересмотреть внесенную в ГКН сумму (это возможно на протяжении срока в 6 месяцев с даты внесения данных в ГКН).
3. Если время упущено, то оспаривание расценки реально произвести только посредством суда.

О том, как оспорить кадастровую стоимость недвижимого имущества, вы можете узнать на нашем сайте.

Ответчиком будет выступать Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Одна из важнейших бумаг, прилагаемых к исковому заявлению – документ о расчете расценки объекта по рынку, но только датированный тем же периодом, что и сведения в ГКН, тогда они будут сопоставимы.

Чем больше площадь объекта недвижимости, тем более внушительную сумму будет составлять налог. Выявив несоответствие между рыночной и кадастровой стоимостью своего дома, квартиры, не стоит откладывать дело в длинный ящик, а попытаться снизить сумму, внесенную в ГКН.

О том, как узнать КС квартиры по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как оспорить ее, вы можете узнать из наших статей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как рассчитать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться во множестве ситуаций. Сделать это можно несколькими способами. В зависимости от способа подбирается формула.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке. Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

• На основании имущества организации.
• На основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Когда определять рыночную стоимость обязательно

Собственники бизнеса или его руководители могут проводить оценку предприятия по доброй воле и собственному желанию, поскольку это помогает принимать эффективные решения в управлении. Но есть ряд ситуаций, когда определение рыночной стоимости предусмотрено законодательными требованиями. Итак, оценка необходима:

• при совершении сделок, в которых фигурирует федеральное, муниципальное, региональное имущество;
• если стоимость объекта спорна (с точки зрения, например, налоговой службы, при конфискации, ипотеке, при делении брачного имущества и др.);
• при всех типах изменения собственности ­– продаже предприятия или его части;
• при всех способах реструктуризации;
• если расчет за долю в уставном капитале или за акции производится не деньгами, а иными средствами;
• при различных операциях с акциями (дополнительной эмиссии, выкупе у держателей, конвертации ценных бумаг в акции);
• при совершении страхования предприятия;
• и др.

СПРАВКА! Закон определяет около 30 ситуаций, в которых определять рыночную стоимость нужно обязательно и безоговорочно. Во всех остальных случаях оценка бизнеса лежит в рамках желания его владельцев или менеджеров.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

• Повышение эффективности работы предприятия.
• Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.
• Определение стоимости при планах на продажу компании.
• Необходимость выделения доли одного из участников.
• Ликвидация организации.
• Подготовка к поглощению организации.
• Разработка плана развития компаний.
• Достижение финансовой устойчивости.
• Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.
• Страхование активов.
• Принятие управленческих решений.
• Разработка инвестиционных проектов.

Управленческий состав обязательно должен знать о рыночной стоимости предприятия. Без этого невозможно принятие обоснованных решений.

Решения, на которые влияет информация о рыночной стоимости бизнеса, могут быть разной степени радикальности, но все они, как правило, несут исключительно важный смысл, например:

• модернизация управленческой сферы, подбор более эффективных и современных методов;
• уточнение параметров для составления адекватных бизнес-планов;
• выявление «слабых мест» с целью их усиления;
• поиск выгодных инвестиций;
• создание привлекательной базы для инвесторов;
• анализ платежеспособности предприятия;
• выяснение потенциальной стоимости в качестве залога.

ВАЖНО! Вся информация о рыночной стоимости активов поступает в форме конкретных цифр, подтвержденных с помощью современных аналитических методов оценивания. Цифры – это факты, а не предположения, а фактами можно оперировать и действовать предметно, опираясь исключительно на конкретику.

Принципы определения рыночной стоимости

При расчете рыночной стоимости имеет смысл придерживаться следующих принципов:

• Принцип полезности. Предполагает, что рыночную стоимость имеет только тот объект, который имеет пользу. Если объект бесполезен, то и стоимость он будет иметь отрицательную.
• Принцип замещения. Предполагает сопоставимость цен на аналогичные предметы. К примеру, один товар имеет определенную стоимость. Следовательно, предмет с аналогичными характеристиками будет иметь аналогичную стоимость. Данный принцип позволяет облегчить процедуру расчета.
• Принцип ожидания. Предполагает определение стоимости на основании ожидаемых доходов.
• Принцип вклада. На рынке может появиться фактор, который влияет на размер стоимости. Его нужно учитывать при расчетах.
• Принцип максимальной производительности. Предполагает изменение производственных факторов.

Также следует отметить следующие принципы:

• Зависимости. Стоимость объекта зависит от контекста. К примеру, рыночная стоимость земли определяется районом, в котором она находится.
• Соответствия. Рыночная стоимость повышается в том случае, если объект будет применен в соответствии с рыночными ожиданиями.
• Спроса и предложения. Чем больше спрос, тем больше цена. Чем больше предложений, тем ниже цена. Если на объект совсем нет спроса, стоимость его будет максимально низкой.
• Конкуренции. Чем больше стоит объект, тем больше конкуренции в этой области.
• Изменения. Рыночная стоимость – это показатель, который постоянно изменяется.

Очевидно, что рыночная стоимость определяется на основании множества факторов. Однако есть формулы, по которой можно ее рассчитать.

Этапы выяснения рыночной стоимости

Обоснованное заключение о рыночной стоимости предприятия могут дать только квалифицированные специалисты, имеющие соответствующую подготовку. Они знакомятся с активами организации, изучают их, затем делают расчеты по специальным алгоритмам и, наконец, формулируют выводы. Эта работа проходит поэтапно.

1. 1 этап оценки «Подготовительный»
   Руководство или собственник предприятия решают выяснить его рыночную стоимость и находят профессиональных оценщиков. С ними заключается договор, в котором согласовываются объемы работы. Эксперт вникает в специфику сферы деятельности данной организации, изучает современное состояние соответствующего рыночного сегмента.
2. 2 этап оценки «Накопительный»
   Оценщик набирает данные для изучения и анализа:
   • непосредственно из документации предприятия;
   • в открытых информационных профильных источниках;
   • из СМИ;
   • из собственных баз данных и т.п.
3. 3 этап оценки «Аналитический»
   Чтобы понять, с какими показателями сравнивать полученные данные, эксперт должен изучить текущее состояние рынка. После этого следует углубиться в прошлые экономические показатели данной организации, сравнить их с настоящими и на этой основе спрогнозировать их в перспективе, учтя максимум возможных факторов.
4. 4 этап оценки «Расчетный»
   Этот этап можно назвать ключевым. Оценщик устанавливает стоимость каждого актива – имущественного или нематериального. Затем на основе баланса выводятся различные финансовые показатели – рентабельность, ликвидность. После выяснения уровня капитализации можно произвести расчет рыночной стоимости по формуле, согласно выбранному методу.
5. 5 этап оценки «Отчетный»
   Вывод о текущем финансовом статусе организации оформляется в отчет, который и будет сдан заказчику. При формировании итоговой цифры обязательно учитывается современное состояние рынка в данной сфере.

Способы определения стоимости и формулы

Существует три метода определения рыночной стоимости:

1. Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия. При этом используется следующая формула: V=D/R. D здесь – это чистый доход, R – коэффициент капитализации. Последний определяется на основании количества обязательств организации.
2. Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода. Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании. Данный способ можно подразделить еще на два метода. Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств. Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.
3. Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Пример

Рассмотрим пример. Компания «Алиса» желает определить свою рыночную стоимость. Организация получает стабильный доход, а потому для расчета выбран доходный метод. Сначала рассчитывается коэффициент капитализации. Для этого используется следующая формула:

(Долгосрочные + краткосрочные обязательства)/собственный капитал

В результате мы получаем коэффициент, равный единице.

За отчетный период компания получила 1 000 500 рублей. Следовательно, стоимость ее будет аналогичной (1 000 500*1).

Какие факторы влияют на рыночную стоимость?

При анализе рыночной стоимости рекомендуется учесть все факторы, которые влияют на ее образование:

1. Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.
2. Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.
3. Прибыль. Это разница между доходом и расходом.
4. Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Нужно это для увеличения прибыли. Однако доход увеличится только в перспективе.
5. Существующие ограничения. К примеру, это могут быть ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.
6. Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.
7. Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.
8. Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.
9. Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.

Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. Нет такой формулы, которая могла бы учесть все необходимые параметры. Формула регулирует нечто обобщенное, тогда как расчет стоимости выполняется в индивидуальном порядке. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов. Однако возможна и самостоятельная оценка для внутренних нужд предприятия.

Стоимость компании: как рассчитать

Знать цену своему бизнесу необходимо не только перед его продажей, а на любом этапе. В зарубежных странах принято рассчитывать показатель с самых ранних этапов развития, поскольку это позволяет:

• иметь достоверные данные об эффективности производственной деятельности и качестве управления бизнесом. Это необходимо делать для стратегического планирования деятельности и позволяет корректировать цели и задачи развития компании;
• привлекать новые инвестиции в нужном количестве для достижения запланированных целей и задач. Внешние инвесторы редко решают инвестировать в компанию, которая не знает своей оценки;
• при подсчете в первую очередь определяется реальная цена всех активов, что важно для определения стоимости продукции.

Знать стоимость компании нужно не только для целей стратегического планирования, но и в случае покупки или продажи предприятия, которое уже действует и приносит прибыль/терпит убытки. Важно понимать, что готовый бизнес – это вложенные деньги в недвижимость и оборудование, технику и запасы, иные материальные и нематериальные активы, а также все финансовые инвестиции, которые принесут прибыль в будущем. Поэтому при анализе готового бизнеса нужно оценить:

• доходы и расходы, понесенные в прошлом, на текущий момент и ожидаемые в будущем, а также эффективность деятельности компании в целом;
• конкуренцию на том рыночном сегменте, в котором работает предприятие;
• стратегический план и перспективы развития на краткосрочный период.

Виды стоимости компании

Стоимость компании определяется с помощью специальных оценщиков, чья деятельность в нашей стране подлежит лицензированию и регулируется рядом специальных федеральных законов. При этом оценщик может определить следующие виды:

1. Рыночная стоимость определяется на конкретную дату (на ту же дату и составляется отчет оценщика), так как используется при всех сделках купли-продажи готового бизнеса, при прохождении процедур банкротства, при передаче компании другим собственникам безвозмездно (при дарении или наследовании), при передаче бизнеса в залог. Также процедура потребуется, если вы внесли в уставный капитал вклад в вещественной форме или планируете разметить для продажи часть акций компании.

Рыночная стоимость – наиболее используемый вид стоимости компании, так как максимально объективна, соотвествует экономической ситуации и на нее не влияют желания собственников/покупателей.

1. Кадастровая стоимость используется в основном для налогообложения имущества и представляет собой рыночную стоимость объекта, утвержденную на законодательном уровне. Здесь оценку проводит Росреестр. Кадастровая стоимость определяется не для всей компании, а для ее частей – помещений, недвижимости, земельных участков.
2. Ликвидационная стоимость. Этот вариант рыночной стоимости определяется, когда предприятие ликвидируется в результате банкротства, разделения на несколько частей или реорганизации. представляет собой оценку компании, как если бы она была реализована вынужденно в кратчайшие сроки. Как правило, меньше рыночной стоимости.
3. Инвестиционная стоимость. Ее рассчитывает каждый инвестор самостоятельно с учетом не только вложенных в компанию средств, но и ожидаемого размера доходы в виде процентов, доплат, чистой прибыли, иного дохода. Инвестиционная стоимость рассчитывается при объединении двух или более компаний.

Гость, уже успели прочесть в свежем номере?

Стоимость компании: формула

Оценка бизнеса показывает ту сумму денег, которую должен заплатить покупатель. В нее следует включить сумму всех обыкновенных акций (рыночную капитализацию), стоимость привилегированных акций, а также весь непогашенный долг за вычетом всех денежных средств и их эквивалентов. Последние вычитаются из расчета, поскольку при приобретении компании все денежные средства итак переходят в собственность.

Удобный инструмент оценки стоимости компании

Предлагаем 3 действенных способа, чтобы оценить бизнес

Рыночная капитализация – это определение стоимости обыкновенных акций на открытом рынке на дату оценки или сделки. В случае, когда компания имеет привилегированные акции, то их обязательно следует учитывать в стоимости компании. Если их выпускали как бумагу, которую необходимо погасить в будущем по определенной цене, то это является задолженностью. Если привилегированные акции предполагают получение доли от чистой прибыли помимо фиксированного дохода, то это часть капитала компании.

Непогашенные долги включаются в стоимость компании, так как, заплатив за покупку компании, вы также должны будете погашать и долги перед ее кредиторами. Деньги компании после приобретения переходят в вашу собственность, цели их использования могут быть самыми разнообразными, поэтому их и принято вычитать при расчете стоимости компании. Стоимость компании рассчитывается специальными оценщиками с использованием различных методов — подробнее узнайте о них в нашей статье.

Коэффициенты на основе EV:

1. Доходность компании рассчитывается как отношение операционной прибыли к стоимости компании:

Доходность = EBIT/EV

Чем выше этот показатель, тем выше доходность компании по сравнению с аналогичными. Обратный показатель соотношения стоимости компании к размеру операционной прибыли (EV/EBIT) позволяет сравнивать деятельность компаний с разным капиталом и долгом. Чем ниже обратный показатель, тем привлекательней компания для инвесторов.

Пример. Компания АО «Профи-Металл» оценила свою стоимость по отчету оценщика в размере 6 500 тысяч рублей, при этом операционная прибыль составила 1 690 тысяч рублей.
Доходность EBIT/EV = 1 690 т.р. / 6 500 т.р. = 26%
EV/EBIT = 6 500 т.р. / 1 690 т.р. = 3,85

1. Отношение стоимости компании к прибыли до вычета налогов, амортизационных отчислений, процентов (EV/EBITDA) показывают как скоро прибыль компании способна окупить средства, затраченные на ее покупку. Нормативное значение равно 5, однако все же отличается от отрасли деятельности. Если компания развивается стабильно, без резких скачков, то показатель будет иметь более низкое значение, чем для быстроразвивающихся компаний. Низкое значение показателя означает большую привлекательность для инвесторов.

Пример. Для компании АО «Профи-Металл» показатель EBITDA составляет 1 470 т.р.
EV/EBITDA = 6 500 т.р. / 1 470 т.р. = 4,42.

1. Отношение стоимости к итоговой выручке за год (EV/SALES) используется мало и, в основном, для оценки малорентабельных предприятий. Нормативное значение отсутствует, и для каждой отрасли значения коэффициента будут разными. Чем выше коэффициент, тем выше ожидания инвестора по отношению к компании.

Пример. Выручка за 2018 год у АО «Профи-Металл» составила 5 430 т.р.
EV/SALES = 6 500 т.р. / 5 430 т.р. = 1,2

1. Отношение стоимости компании к операционному денежному потоку (EV/CFO) — показатель, наилучшим образом характеризующий итоги деятельности компании, поскольку не зависит от итогов инвестиционной и финансовой деятельности. Напомним, операционный денежный поток представляет собой результат денежных поступлений от основной деятельности предприятия (выручка от продажи продукции) за вычетом всех операционных расходов (например, закупка сырья, заработная плата, общехозяйственные расходы, расходы на рекламу и логистику и т.д.).

Пример. АО «Профи-Металл при EV 6 500 т.р. имеет операционный денежный поток в размере 980 т.р.
EV/CFO = 6 500 т.р. / 980 т.р. = 6,63.

1. Очень похож на предыдущий коэффициент, равный отношению стоимости компании к свободному денежному потоку (EV/FCF). В этом случае свободный денежный поток отличается от операционного денежного потока на величину инвестиционных вложений компании.

Как увеличить стоимость компании на рынке?

Этот процесс долгий и трудозатратный, но вполне реальный. Для начала нужно определиться с тем, что может предпринять руководитель для увеличения стоимости бизнеса на открытом рынке: увеличить чистую прибыль, максимизировать выручку или заняться снижением себестоимости продукции и прочих расходов.

Нельзя останавливаться на какой-то конкретной задаче, нужно подойти к задаче системно. И в первую очередь нужно разработать конкретную стратегию действий: поставить несколько задач и найти методы их реализации.

На втором этапе потребуется создать автоматизированную систему учета и контроля ключевых показателей деятельности компании. Возможно, потребуется на первых порах производить расчеты и осуществлять контроль за ключевыми показателями вручную.

Подготовлено по материалам
«Системы Финансовый директор»

Немаловажным фактором также является заинтересованность управленческого персонала в развитии и повышении эффективности работы предприятия. Во многом зависит от мотивации административных кадров, от системы поощрения за качество работы и иные социально-психологические мотивы работников.

Важно, при стремлении увеличить стоимость компании в долгосрочной перспективе не забывать о том, что для начала компания должна эффективно решать текущие краткосрочные задачи, ведь без этого любой долгосрочный стратегический план так и останется невыполнимой задачей.

>1.2. Определение рыночной стоимости бизнеса (предприятия)

1. Общая характеристика подходов

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена предприятия, которая рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться.

Рыночная стоимость бизнеса в настоящее время является основным оценочным показателем и используется в случаях:

• принятия обоснованных инвестиционных решений при разработке плана развития предприятия и определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям;

• реструктуризации предприятия;

• ликвидации предприятия;

• слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий из состава хол­динга;

• определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании, страховании и для других целей.

Основными общими факторами, влияющими на рыночную стоимость, являются следующие:

• настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса;

• затраты на создание аналогичных предприятий;

• соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;

• риск получения доходов;

• спрос на продукцию, услуги (перевозки грузов);

• возрастной состав и характеристики материальных активов (судов);

• качество продукции, услуг (перевозок грузов);

• степень контроля над бизнесом и степень ликвидности активов.

Особое влияние на стоимость оказывают стратегические факторы, к которым относятся как внешние, так и внутренние факторы, присущие самому предприятию (судоходной компании – СК):

1. способность СК к макроэкономическому анализу ситуаций в стране и за её пределами;

2. способность к анализу рынков перевозок, позволяющих эффективно, своевременно и качественно удовлетворять спрос на эти перевозки;

3. способность к анализу экономических ситуаций, рынков, факторов производства (зон стратегических ресурсов);

4. способность к выдвижению конкурентных идей в области строительства новых судов, пользующихся спросом на рынках перевозок грузов;

5. способность к обеспечению независимости СК от изменения ситуаций на рынке перевозок, факторов производства, финансовых рынков за счет внешней гибкости СК;

6. способность обеспечивать внутреннюю гибкость СК за счет использования новейших технологий управления, кадрового обеспечения, информационного обеспечения;

7. способность своевременно осуществлять изменения в специализации судов;

8. способность обеспечивать уровень конкурентоспособности перевозок в обслуживаемых и перспективных сегментах рынка, в том числе за счет снижения затрат и их оптимизации;

9. способность обеспечивать высокую эффективность функционирования СК за счет наиболее рационального использования инвестиционных, производственных ресурсов; умение защищать интеллектуальную собственность и так далее;

1. способность к обеспечению эффективной разработки и реализации стратегической программы технического и социального развития предприятия.

Правильное определение предприятием базовых факторов успеха, их включение в стратегию развития предприятия обусловливает обеспечение его конкурентоспособности на рынке и достижение приемлемого уровня эффективности деятельности.

Все указанные стратегические факторы, в конечном счете, влияют на эффективность деятельности судоходной компании и рост ее рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости на практике используются, в основном, метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) и различные его варианты , такие как метод чистых активов (ликвидационной стоимости) и метод сравнения.

Основным методом для оценки стоимости предприятия, используемым в стратегическом и оперативном управлении бизнесом, является метод ДДП . Для судоходной компании в целом он является единственно возможным. Это диктуется тем, что любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и так далее, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции — деньги.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от конкретного бизнеса и последующим их дисконтированием по ставке дисконта, соответствующей ставке дохода, требуемой инвестором либо выводимой аналитиком.

Тем не менее, существуют ситуации, когда метод ДДП объективно не дает точных результатов рыночной стоимости предприятия. Например, он мало пригоден в случае оценки предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений).

Метод чистых активов намного проще, чем метод ДДП, но имеет ограниченное применение.

Рыночная стоимость бизнеса, определяемая методом чистых активов, представляет собой разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами. При этом каждый актив может оцениваться различными методами: доходным, сравнительным, затратным, методом капитализации и другими .

Основной недостаток этого метода состоит в том, что он совершенно игнорирует эффект синергетики между активами, в результате чего реальная стоимость занижается в несколько раз. Поэтому он используется в двух случаях.

В первом случае он применяется тогда, когда возникает подозрение, что сумма рыночных цен отдельных активов бизнеса превышает стоимость бизнеса в целом из-за низкого качества управления, внешних условий (рисков). В этом случае экономически выгодно ликвидировать бизнес, продав активы по отдельности.

Второй случай возникает тогда, когда предприятие терпит систематические убытки.

Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию.

Метод сравнения является менее корректным из всех методов по причине низкой вероятности нахождения действительно подходящего аналога. На практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Этот подход возможен только при наличии доступной разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу похожих предприятий, что является достаточно сложным процессом.

Возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, открытости рынка или доступности финансовой информации, наличия спе­циальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.

В целом все три подхода взаимосвязаны, но в отдельных случаях могут быть взаимно исключаемыми. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. По этой, а также и по другим причинам, данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Исходя из изложенного, основное внимание в этом пособии будет уделено доходному подходу, а именно – методу ДДП.

Оценка стоимости бизнеса: 7 методов + 5 шагов (с примерами)

СОДЕРЖАНИЕ Показать всё содержание

Все чаще в бизнес инвестируются средства с целью последующей перепродажи/покупки или слияния с другими организациями для получения прибыли. И тут встает вопрос: “Как оценить стоимость бизнеса с учетом всех вложений?”.

Экспресс оценка “на коленке”. Если у Вас простой бизнес и нужна оценка стоимости, то считайте следующим образом: “прибыль за 1 – 2 года + имущество” и продавайте.

Далее я буду говорить о фундаментальных методах, которые под силу профессиональному оценщику. Но и Вам советую читать внимательно, тем более, если Вы планируете данную процедуру в своей компании.

Виды стоимости

Первым делом разберемся с видами оценки бизнеса. Разные классификации дают нам разные виды стоимости, но я решила остановиться на базовых. Кстати, каждый из видов преследует свою цель и задачи по оценке бизнеса, далее Вы поймете, зачем это нужно.

Еще хочу отметить, что данные виды оценки стоимости относятся к действующим бизнесам.

1. Рыночная

Цена продажи/покупки бизнеса при условиях рыночной конкуренции.

Рыночной стоимостью будет цена всего имущества организации, с учетом доходов, которые можно получить в будущем.

Эта стоимость бизнеса определяется, когда необходимо выяснить место организации на рынке для проведения сделок M&A (по слиянию или поглощению), продажи бизнеса или корректировки долгосрочной стратегии развития.

Определение рыночной стоимости при оценке бизнеса происходит на основании глубокого анализа прибыли и денежных потоков.

Пример (простой)

Разберем рыночную стоимость бизнеса на примере ОАО “Ромашка”. Учредитель хочет скорректировать стратегию развития. И для этого он составляет такую таблицу:

Показатель/год	2017 год	2018 год	Темп роста, %
Рыночная стоимость бизнеса, руб.	7 000 000	7 320 000	104,5

Мы видим, что цена бизнеса за год выросла на 320 000 руб., что говорит о положительных темпах роста ОАО “Ромашка”, бизнес идет в гору.

2. Инвестиционная

Стоимость имущества при конкретных инвестиционных целях.

Рассчитывается, когда владельцами бизнеса принимается решение о запуске инвестиционных проектов. Или же организация рассматривается инвесторами для вложения средств.

В зависимости от прогнозируемого дохода по инвестициям, стоимость этого вида может быть как выше рыночной, так и ниже.

ОАО “Ромашка” планирует стратегическое партнерство с ОАО “Облачко”. Партнерство рассматривается как инвестиционный проект.

В данном случае для оценки бизнеса необходимо определить инвестиционную стоимость партнерства, для этого спрогнозируем выгоду, которую мы сможем получить от слияния с другой компанией.

Показатель	Значение
Вложения ОАО “Ромашка”, руб.	7 300 000
Доход от партнерства в год через 5 лет, руб.	11 756 723

Инвестиционная стоимость бизнеса при осуществлении проекта партнерства через 5 лет составит 11 756 723 руб., что выгодно для ОАО “Ромашка”. Более подробно этот пример с расчетами рассмотрен ниже, в пункте “метод дисконтирования”.

3. Восстановительная (текущая)

Сумма всех затрат на создание и функционирование бизнеса, включая активы.

Необходима, когда топ-менеджментом организации принято решение по страхованию имущества, также, если учредители решили переоценить активы. И еще – когда необходимо оптимизировать существующую систему налогообложения.

Руководство ОАО “Ромашка” считает необходимым застраховать бизнес от рисков, при этом открытие бизнеса было 5 лет назад. В этом случае для страхования производится переоценка активов и определяется восстановительная стоимость бизнеса.

Показатель/год	Первоначальная стоимость (2013 год)	Восстановительная стоимость (2018 год)	Абсолютное изменение, руб.
Стоимость оборудования, руб.	1 800 000	980 000	– 820 000
Стоимость недвижимости, руб.	2 100 000	1 650 000	– 450 000
Стоимость бизнеса, руб.	7 200 000	6 500 000	– 700 000

За это время основные средства (оборудование, недвижимость) значительно упали в цене, что отражает восстановительная стоимость бизнеса.

Переоценка оборудования и недвижимости в 2018 году привела к снижению стоимости бизнеса, по сравнению с 2013 годом, на 700 000 руб.

4. Ликвидационная

Стоимость бизнеса в денежном выражении за минусом всех затрат, связанных с его продажей.

Такая оценка стоимости нужна, когда по непредвиденным обстоятельствам необходимо закрыть бизнес в кротчайшие сроки.

Важно помнить, что при экстренной продаже товара, его стоимость становится ниже рыночной, и с реализацией бизнеса так же.

ОАО “Ромашка” закрывается в связи с высокой конкуренцией на рынке. В этом случае по данным последней отчетности определяется цена всего имущества.

От полученной суммы отнимаются все долги контрагентам и партнерам, выплаты работникам, оплата комиссии риэлторам за продажу недвижимости, затраты на поддержание оборудования в хорошем состоянии до момента продажи.

Не забудьте, что даже при ликвидации организация может получать прибыль.

Показатель	Значение, руб.
Стоимость продажи имущества	5 600 000
Кредиторская задолженность	1 800 000
Затраты на содержание имущества до продажи	1 200 000
Прибыль в ликвидационный период	2 900 000
Ликвидационная стоимость бизнеса	5 500 000

Разница между стоимостью имущества и затратами в период ликвидации для ОАО “Ромашка” составила 5 500 000 руб.

Подходы к оценке стоимости

Всего существует три способа оценки бизнеса. И согласно российскому законодательству, оценщик (да, все верно, оцениваете не Вы) обязан использовать все три подхода, а если какой-то из них не используется, то подробно обосновать почему.

1. Доходный

Доходный метод оценки бизнеса основан на прогнозе прибыли от функционирования бизнеса. Так, будущие доходы компании приводятся к текущей стоимости.

Другими словами, чем выше планируемые доходы организации, тем больше текущая цена бизнеса.

1.1 Метод прямой капитализации

Основан на доходах организации с поправкой на планируемые темпы роста бизнеса.

Этот способ подходит для организаций, которые планируют сохранять или увеличивать темпы роста и рентабельность бизнеса, то есть для крупных стабильно развивающихся компаний. В данном случае формула оценки следующая:

V = I / R

Где “V” – стоимость бизнеса, “I” – доходы организации, “R” – ставка капитализации.

Доход рассчитывается по данным отчета о финансовых результатах, отраженных в форме №2 бухгалтерской отчетности. Чаще всего эти данные берутся за период 3-5 лет и усредняются.

Если информацию о доходах можно найти в отчетности, то ставку капитализации (R) необходимо рассчитывать по формуле:

R = Ставка дисконтирования – Прогнозируемые средние темпы роста доходов компании

Пример

Цель оценки стоимости – повышения эффективности управления. Примечание: В 2017 году стоимость ОАО “Ромашка” оценивалась в 7 500 000, при доходах в 1 350 000 руб.

Допустим, ОАО “Ромашка” в 2018 году имеет доходы на 1 098 000 руб. Делим эту величину на ставку капитализации и получаем стоимость бизнеса, равную 7 320 000 руб.

Наименование показателя	Ед. изм.	Формула	Значение показателя
База капитализации (I)	руб.	I = Средневзвешенный итог прогнозируемых доходов	1 098 000
Ставка капитализации (R)	%	R = Ставка дисконтирования – Прогнозируемые средние темпы роста доходов компании	15%
Стоимость по методу капитализации (V)	руб.	V = I / R	7 320 000

Так, после текущих расчетов мы видим, что организация сдает позиции, темпы роста бизнеса снижаются, эффективность управления денежными потоками стала менее эффективна.

1.2 Метод дисконтирования предполагаемых денежных потоков

Этот метод основан на том, что деньги и активы, которыми располагает компания сейчас, стоят больше, чем эти же деньги и активы в будущем.

Методом дисконтирования оценивается стоимость крупного бизнеса, подверженного влиянию различных факторов внешней среды, например, сезонность доходов.

Денежный поток – это прилив денежных средств в компанию.

Дисконтирование денежных потоков происходит путем умножения денежного потока на коэффициент дисконтирования по формуле:

Формула дисконтированного денежного потока

Где “DCF” – дисконтированный денежный поток, “r”- ставка дисконтирования, “n”- количество периодов расчета денежных потоков, “i” – число периода.

Пример

Цель оценки стоимости – определения эффекта от слияния ОАО “Ромашка” с ОАО “Облачко”

Допустим, ОАО “Ромашка” входит в партнерство с доходами в 7 300 000 руб. в год, а через 5 лет партнерства стремится получать доход 9 000 000 руб., при норме дохода в 10% годовых. Как определить, является ли выгодным данный проект?

Стоимость вложения = (9 000 000) / (1 + 0,1) ^ 5 = 5 588 291,9 руб.

Посредством элементарных расчетов выходит, что через 5 лет ОАО “Ромашка” сможет получить желаемый доход, вложив всего 5 588 291,9 руб. Поэтому альянс ОАО “Ромашка” и ОАО “Облачко” является прибыльным.

2. Сравнительный

В этом методе оценки стоимости бизнеса оцениваемая организация сравнивается со схожими компаниями. Аналогичные компании должны быть схожи по экономическим, материальным, техническим и прочими условиями.

После выбора компаний-аналогов, для них рассчитываются подходящие мультипликаторы, то есть соотношения цены продажи и экономического показателя.

Стоимость бизнеса при сравнительном методе оценки рассчитывается путем умножения полученных мультипликаторов на ключевые финансовые показатели оцениваемой организации.

2.1 Метод сделок (метод продаж)

Данный метод основан на анализе рыночных цен на покупку или продажу контрольных или стопроцентных пакетов акций организаций, схожих с оцениваемым бизнесом.

После расчета и применения мультипликаторов полученную стоимость бизнеса приводят к средневзвешенной величине. При методе сделок используют следующую формулу:

Стоимость бизнеса (капитализация) = Показатель * Мультипликатор

Пример

Цель оценки – продажа бизнеса. Поэтому необходимо оценить 100% всех выпущенных акций ОАО “Ромашка”.

Исходные данные мы возьмем из финансовой отчетности: выручка = 730 000 руб., стоимость активов = 410 000 руб.

Изучив рынок и внешнюю среду, мы выбрали три компании – аналога. Поскольку это публичные компании, их отчетность открыта внешним пользователям, поэтому можно легко вывести интересные нам мультипликаторы.

В таблице ниже отражены данные компаний-аналогов, рассчитанные мультипликаторы и показатели ОАО “Ромашка”.

Показатель	ОАО “Ромашка”	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Взвешенное значение мультипликатора
Капитализация	???	30 000 000	5 500 000	1 0000 000	–
Выручка, руб.	730 000	1 900 000	1 200 000	800 000	–
Стоимость активов, руб.	410 000	1 550 000	960 000	450 000	–
Мультипликатор P/R (капитализация к выручке)	–	15,79	4,58	12,50	9,30
Мультипликатор P/A (капитализация к общей стоимости активов)	–	19,35	5,73	22,22	14,20

Чтобы определить точное значение мультипликаторов, необходимо вывести взвешенные значения мультипликаторов (у нас 9,30 и 14,20).

Далее для оценки стоимости ОАО “Ромашка” мы умножаем выручку и стоимость активов ОАО “Ромашка” на полученный взвешенный показатель и получаем две итоговые оценки фирмы:

• По мультипликатору P\R – 6 789 000 руб.;
• По мультипликатору P\R – 5 822 000 руб.

Однако итоговая стоимость бизнеса должна быть одна, поэтому далее необходимо произвести взвешивание полученных стоимостей.

Если мы задаем вес мультипликатору P\R – 0,8, а мультипликатору P\A – 0,2, то с помощью элементарных расчетов мы получаем итоговую стоимость бизнеса ОАО “Ромашка” равную 6 595 600 руб.

Метод не требует дальнейшей корректировки на степень контроля, так как в качестве исходной информации были использованы цены на контрольные пакеты акций компаний-аналогов.

2.2. Метод рынка капитала

Данный метод основан на анализе цен на акции компаний-аналогов, доступных на рынке в открытом обращении.

В этом случае специалисты используют мультипликаторы, где в числителе находится цена акции, а в знаменателе финансовый показатель, например, выручка или прибыль.

При использовании этого метода используются корректировки финансовых показателей в расчете на одну акцию, например, прибыль на акцию. В остальном этот метод идентичен методу сделок:

Стоимость бизнеса = Выручка * (Цена на акцию) / (Выручка на акцию)

Пример

Цель оценки – продажа ОАО “Ромашка”. При том, что компания в течение последних нескольких лет получало годовую прибыль 100 000 руб.

Отношение “цена на акцию / прибыль на акцию” (с поправкой на одну акцию) для схожих компаний-аналогов равен 7. Как выяснить, сколько стоит ОАО “Ромашка”?

Стоимость ОАО “Ромашка” = (годовая прибыль) х (мультипликатор “цена на акцию / прибыль на акцию”)

100 000 х 7 = 700 000 руб.

2.3 Метод отраслевых коэффициентов

Этот метод основывается на использовании заранее просчитанных и проанализированных соотношений между ценой реализации бизнеса определенной отрасли и его финансовыми показателями.

Например, маркетинговые агентства можно продать за 0,9 годовой выручки, консалтинговые агентства – за 0,7 годовой выручки.

В России метод отраслевых коэффициентов пока не получил широкого распространения, поскольку отсутствует глубокая аналитика отраслевых показателей со стороны статистических и специализированных служб.

Пример

Цель оценки – корректировка стратегии развития бизнеса. Для этого рассчитаем годовую выручку, которая равняется 6 500 000 руб.

ОАО “Ромашка” функционирует в сфере оптовой продажи цветов. По данным анализа рынка, можно вывести отраслевой коэффициент равный 1,8.

Так, располагая стоимостью бизнеса в 11 700 000 руб. при выручке в 6 500 000 руб., руководство ОАО “Ромашка” может принимать решение о расширении сети.

Нужен маркетинговый консалтинг? Свяжитесь с нами для улучшения маркетинга в Вашем бизнесе Маркетинг, продажи
и персонал Индивидуально
под Ваш бизнес Опыт в Вашей
сфере

3. Затратный

Затратный метод оценки стоимости определяет стоимость бизнеса как цену имеющегося имущества компании. Для применения этого подхода в доступе оценщика должна быть достоверная информация о затратах на приобретение и содержание активов.

3.1 Метод чистых активов в оценке бизнеса

Данный метод основан на анализе активов. Первым делом нужно оценить нематериальные активы. Далее происходит анализ товарно-материальных ценностей, запасов. Потом производится детальная оценка неденежных активов (дебиторская задолженность).

Метод чистых активов достаточно прост в вычислениях, стоимость бизнеса определяется формулой:

Стоимость бизнеса = Рыночная стоимость активов – долговые обязательства

Пример

Цель оценки – выявить стоимость ОАО “Ромашка” для страхования бизнеса от кредитных рисков.

Необходимо определить сумму активов и долгов ОАО “Ромашка”. Так, все активы определяются в 4 573 100 руб, а долговые обязательства на 2 546 900 руб. Таким образом, стоимость ОАО “Ромашка” оценивается в 7 120 000 руб.

В результате оценки определили, что ОАО “Ромашка” может быть застраховано на 7 120 000 руб.

3.2 Метод ликвидационной стоимости

Применяется в том случае, когда уже точно известно, что бизнес будет ликвидирован, а владельцам необходимо определить стоимость бизнеса для быстрой реализации. Формула расчета:

Стоимость бизнеса = Рыночная стоимость активов – долговые обязательства

Пример

Цель оценки – рассчитать стоимость бизнеса ОАО “Ромашка” для определения общей суммы ликвидации, которой можно покрыть первоначальный банковский займ, поскольку организация не справляется с выплатой долга банку.

Так как фирма ликвидируется, рассчитаем выручку от продажи оборудования, запасов и материалов с поправкой на скорую реализацию.

Так, рыночная стоимость активов ОАО “Ромашка” определяется в 5 213 100 руб. При этом затраты на содержание и обслуживание оборудования и запасов до момента продажи составят 543 000 руб.

За последнее время у организации образовались значительные долги перед кредиторами, которые составляют 1 876 000.

Также при закрытии необходимо выплатить все выходные пособия работникам, которые в сумме составляют 665 200 руб. Прибыль на период ликвидации составит 4 871 100 руб.

В результате стоимость ОАО “Ромашка” методом ликвидационной стоимости определяется в 7 000 000 руб.

Выводы по методам

После детального рассмотрения всех подходов в оценке бизнеса, целесообразно структурировать полученную информацию, и вывести преимущества и недостатки каждого метода.

Подход	Достоинства	Недостатки	Лучшая ситуация для метода
Доходный	Анализ будущих доходов; учитывает особенности компании; универсальный, подходит для разных целей оценки; выявляет слабые места бизнеса	Используются прогнозные данные; сложность расчетов; субъективный и вероятностный характер результатов; неточные результаты	Повышения эффективности управления; обоснование решения о запуске инвестиционного проекта
Сравнительный	Используются фактические рыночные данные; оценивает эффективность при текущих условиях	Не учитывает ожиданий инвесторов; сложность поиска аналогичных объектов в некоторых отраслях	Принятие решения о дополнительной эмиссии акций; изменение стратегии развития; покупка или продажа бизнеса; реструктуризация
Затратный	Оцениваются активы; точность оценки обоснована; расчеты очень просты, информация доступна	Не учитываются перспективы развития; отражается прошлая стоимость бизнеса; стоимость может не соответствовать текущим рыночным ценам	Ликвидация или быстрая продажа; переоценка активов; оценка финансовых показателей организации; платежеспособности компании и стоимости залога для кредитования, страхования

Примечание к методам

Итак, после того, как произведены расчеты по трем методам необходимо выявить итоговый результат. Кстати, стоимости должны получиться приблизительно одинаковые.

Отличаются данные в основном по причине того, что один конкретный подход соответствует цели оценки больше, чем другие, или более полно учитывает сложившуюся ситуацию. Согласование производится по формуле:

Итоговая стоимость = Доходный × К1 + Сравнительный × К2 + Затратный × К3

“К1”, “К2”, “К3” – весовые коэффициенты, выбранные в зависимости от значимости конкретной стоимости в итоговой оценке. Коэффициенты в сумме должны составлять единицу.

Пример

Рассмотрим уже знакомое ОАО “Ромашка”. Данные по расчетам в таблице ниже.

Подход	Доходный	Сравнительный	Затратный
Стоимость, руб.	7 321 000	6 800 000	7 000 000
Коэффициент	0,2	0,7	0,1

Пояснение по коэффициентам: оценщик считает, что сравнительный наиболее значим в данному случае, поэтому ему присвоен максимальный вес.

Так, посчитав по формуле, итоговая согласованная стоимость бизнеса определяется в 6 924 200 руб.

Ого! Я думал один раз посчитаем и все

Пошаговая инструкция

В этой главе я расскажу основные этапы оценки стоимости бизнеса. Естественно, в каждом бизнесе есть свои нюансы, важно об этом помнить.

1. Определение цели

Первым делом необходимо определить в каких целях осуществляется оценка бизнеса. Этот шаг важен для реализации экономических интересов сторон, которые пришли к решению по оценке бизнеса. И чаще всего оценку проводят в следующих случаях:

1. Повысить эффективность управления организации;
2. Обосновать решение о запуске инвестиционного проекта;
3. Купить или продать бизнес, или его долю;
4. Реструктуризировать предприятие;
5. Разработать стратегию долгосрочного развития;
6. Оценить финансовые показатели организации;
7. Принять решение о выпуске и продаже ценных бумаг.

2. Выбор оценочной компании

Это очень важный шаг. Во многих странах оценку бизнеса осуществляют независимые профессионалы, которые в своей работе придерживаются установленных отраслевых стандартов.

Хороший инструмент, который может помочь при выборе оценщика – это рейтинги проверенных агентств, таких как:

1. Рейтинговое агентство Expert;
2. Издательский дом Коммерсантъ;
3. Рейтинговое агентство RAEX.

Основными критериями при выборе оценщика может служить срок работы на рынке, профессионализм и репутация, наличие списка известных партнеров, уже воспользовавшихся услугами фирмы, положительные отзывы клиентов, узкая специализация.

3. Сбор документов

На этом этапе проведения оценки бизнеса осуществляется сбор документов. Качественная информационная база – это ключевой фактор, от которого зависит точность оценки.

Необходимо использовать информацию из различных источников, которые позволят изучить внешнюю среду организации и ситуацию на рынке. Итак, перечень документов для оценки:

1. Учредительные документы компании (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации, проспекты эмиссии, отчеты о результатах выписка ценных бумаг).
2. Бухгалтерская отчетность компании за последние три года (формы №1-5), поквартальная отчетность прошлого года.
3. Статьи баланса компании с расшифровкой.
4. Бизнес-план с указанием планов по выручке, прибыли, потребности в капитале и оборотных активах.
5. Ограничения оцениваемого бизнеса (залоговые обязательства или долги).

Вся предоставленная информация должна отвечать основным характеристикам оценочной информации: достоверность данных, точность информации, комплексность материалов, полнота.

4. Выбор модели оценки

Теперь остановимся на вопросе какой же метод для оценки использовать в качестве базового и что влияет на выбор.

И так, опираясь на основные критерии выбора подходов – вид стоимости (и цель соответственно), информационная база, а также правовая форма, Вы можете выбрать подходящий подход к оценке бизнеса.

Подход	Вид стоимости	Правовая форма	Информационная база
Затратный	Рыночная, Ликвидационная, Восстановительная	ИП, ООО, ОАО и др.	Очень подробная, отчетность полная, наличие расшифровки всех статей
Доходный	Рыночная, Инвестиционная	ИП, ООО, ОАО и др.	Очень подробная, отчетность полная, наличие расшифровки всех статей
Сравнительный	Рыночная, Инвестиционная	ОАО (ПАО)	Отчетности компаний-аналогов должны быть открытыми

5. Интерпретация результатов

В результате процедуры оценки бизнеса мы должны получить три стоимости, рассчитанные разными подходами.

Для согласования итоговой стоимости важно учитывать качество и достоверность использованной информации, соответствие подхода поставленной цели оценки, достоинства и недостатки подходов.

С учетом этой информации, оценщиком выделяются коэффициенты для корректировки стоимостей, рассчитанных по каждому использованному подходу, что в итоге приводит к согласованной стоимости и конечной оценке бизнеса.

В результате работы оценщик предоставляет заказчику отчет об оценке, где детально расписывается каждый шаг оценщика и подводится итог всего процесса.

Круто!

ошибки и как их избежать

Часто у финансистов и профессиональных оценщиков возникают проблемы, влияющие на оценку бизнеса. Это связано с нестабильной ситуацией на рынке, развитии новых сфер бизнеса.

В целом проблемы оценки стоимости бизнеса можно разделить на три большие группы:

1. Ошибки при выборе подхода к определению стоимости;
2. Ошибки при использовании конкретных методов оценки;
3. Ошибки финансового моделирования.

Предлагаем Вам несколько простых советов, чтобы избежать ошибок:

• Анализируйте. Необходимо глубоко погрузиться в действующий бизнес, искать взаимосвязи и логично интерпретировать результаты.
• Запрашивайте расшифровки. Достоверность результатов оценки во многом зависит от полноты и качества информации.
• Консультируйтесь. Проводите беседы и консультируйтесь по возникающим вопросам у ТОП-менеджмента компании.
• Делайте качественную аналитику. Обращайте внимание на забалансовые активы, уровень собственного оборотного капитала, исследуйте гудвилл – деловую репутацию.
• Оценивайте ситуацию внешней среды. Рассмотрите конкурентов, поставщиков, потребителей и все то, что может оказать влияние на формирование денежных потоков.

Как повысить стоимость

Целью любого существующего бизнеса является максимизация прибыли. И как мы уже поняли, чем выше доходы и денежные потоки фирмы, тем выше стоимость оценки. Итак, ниже перечислены ТОПовые способы по повышению стоимости:

1. Оптимизация системы налогообложения. Стоимость фирмы увеличивается, если налоговая база меньше.
2. Уменьшение оттоков. Уменьшение денежных оттоков фирмы и затрат положительно отразится на стоимости бизнеса.
3. Сокращение дебиторской задолженности. Снижается дебиторская задолженность, уменьшается оборотный капитал – растут доходы.
4. Создание барьеров на рынке. Чем меньше потребителей идет к конкурентам, тем больше доходы организации.
5. Снижение стоимости заемного капитала. Большинство организаций на рынке оперируют заемными средствами, однако эти источники капитала нужно оптимизировать.

Можно сформулировать два главных правила увеличения стоимости бизнеса: увеличивайте доходы, снижайте затраты.

НАС УЖЕ БОЛЕЕ 29 000 чел.
ВКЛЮЧАЙТЕСЬ вконтакте facebook

Коротко о главном

Весь процесс по оценке бизнеса основан на правильной постановке цели , после чего происходит выбор подхода.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, а также предрасположенность к применению в конкретных ситуациях, отвечающих целям оценки бизнеса.

Основные особенности каждого подхода:

1. Сравнительный – цена сделки учитывает рыночную ситуацию, а стоимость бизнеса отражает экономический эффект функционирования бизнеса. Но рыночная информация бывает ограничена, что делает результат оценки менее точным
2. Затратный – оцениваются фактовые значения и текущие активы организации, однако такой анализ не учитывает перспектив развития организации.
3. Доходный – отражает рыночную ситуацию с помощью использования корректировок на ставки дисконта и факторы риска. Это самый сложный метод, который он не учитывает затрат, произведенных при открытии фирмы.

В идеале, независимо от используемого подхода, результат оценки должен быть одинаков. На практике же такое случается редко. Чаще итоговый результат приходится тщательно согласовывать и приводить к одному оптимальному значению.

Для менеджмента бизнеса информация о результатах оценки очень ценна, поскольку дает понимание о слабых местах организации, а также показывает, как можно повлиять на величину доходов и стоимости бизнеса.

И чтобы действие аппарата управления повышало стоимость бизнеса, необходимо совершать следующие мероприятия:

• Анализировать инвестиции и повышать доходы;
• Снижать затраты на использование привлеченного капитала;
• Следить за рентабельностью инвестиций, она должна быть выше, чем затраты на привлеченный капитал;
• Генерировать денежные потоки и ускорять темпы роста бизнеса.