Задаток

Задаток как способ обеспечения исполнения обязательств (понятие, функции). Отличие задатка от аванса

• •Понятие гражданского права. Понятие предмета гражданско-правового регулирования
• •Метод гражданско-правового регулирования. Функции гражданского права
• •Источники гражданского права
• •Гражданское правоотношение (понятие, характеристика, элементы). Виды гражданских правоотношений, их характеристика
• •Основания возникновения гражданских правоотношений. Юридические факты, их классификация. Юридический состав
• •Правоспособность граждан (понятие, время возникновения и прекращения правоспособности). Содержание правоспсобности
• •Дееспособность граждан (понятие, содержание, виды)
• •Дееспособность граждан в возрасте до 14 лет
• •Дееспособность граждан в возрасте от 14 до 18 лет. Эмансипация
• •Ограничение дееспособности совершеннолетних граждан (порядок, условия, правовые последствия). Признание гражданина недееспособным (порядок, условия, правовые последствия)
• •Порядок, условия и правовые последствия объявления гражданина умершим. Последствия явки гражданина, объявленного умершим
• •Понятие и признаки юридического лица. Правоспособность юридических лиц. Органы юридического лица (их виды, функции)
• •Реорганизация юридических лиц и её виды. Гарантии прав кредиторов при реорганизации юридического лица
• •Ликвидация юридических лиц (основания, порядок ликвидации, правовые последствия ликвидации)
• •Хозяйственные общества как юридические лица (понятие, порядок создания, органы управления). Виды хозяйственных обществ
• •Хозяйственные товарищества как юридические лица (понятие, порядок создания). Ведение дел товарищества. Виды хозяйственных товариществ
• •Некоммерческие организации как юридические лица (понятие, виды, образование, правоспособность)
• •Вещи как объекты гражданских прав: понятие вещи, классификация вещей и её правовое значение
• •Ценные бумаги как объекты гражданских прав (понятие, признаки и виды ценных бумаг)
• •Нематериальные блага и их защита (понятие, виды, защита чести, достоинства и деловой репутации гражданина)
• •Понятие сделки, её признаки. Классификация сделок
• •Условия действительности сделок (требования, предъявляемые к субъектам, форме, содержанию, воле и волеизъявлению)
• •Форма сделок. Государственная регистрация сделок. Последствия несоблюдения требуемой формы сделок и требования о государственной регистрации
• •Недействительность сделок (понятие недействительности, виды недействительных сделок). Основные и дополнительные имущественные последствия недействительности сделок
• •Понятие представительства и его виды. Особенности правоотношений, возникающих при представительстве и его виды. Коммерческое представительство
• •Доверенность. Понятие, виды, форма, срок действия, прекращение доверенности
• •Понятие срока исковой давности. Начало течения срока исковой давности. Приостановление и перерыв течения срока исковой данности. Восстановление срока исковой давности
• •Понятие права собственности (общая характеристика). Правомочия собственника. Обязанности собственника. Бремя содержания имущества. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества
• •Приобретение права собственности (первоначальные и производственные способы приобретения). Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
• •Право государственной и муниципальной собственности (субъекты, объекты, содержание). Право хозяйственного ведения. Право оперативного управления
• •Право общей долевой собственности (понятие, основания возникновения). Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности и долей в общем имуществе
• •Право общей совместной собственности (понятие, основания возникновения). Владение, пользование и распоряжение общим имуществом
• •Истребование имущества собственником из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Условия удовлетворения виндикационного иска расчёты при возврате имущества из незаконного владения
• •Требования об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения (негаторный иск)
• •Понятие и признаки обязательств. Отличие обязательственных правоотношений от отношений собственности
• •Субъекты обязательств. Множественность лиц в обязательстве и её виды (долевые и солидарные обязательства, субсидиарные обязательства)
• •Исполнение обязательств (понятие, принципы, субъекты исполнения, предмет исполнения, сроки исполнения, место исполнения)
• •Неустойка как способ обеспечения исполнения обязательств (понятие, виды, соотношение неустойки и убытков)
• •Залог как способ обеспечения обязательств (понятие, виды). Договор о залоге (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон)
• •Задаток как способ обеспечения исполнения обязательств (понятие, функции). Отличие задатка от аванса
• •Прекращение обязательств (исполнение, отступное, зачёт, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, прощение долга, невозможность исполнения)
• •Основание и условия гражданско-правовой ответственности. Противоправность и вина правонарушителя как условия гражданско-правовой ответственности, их характеристика
• •Виды договоров в гражданском праве (общая характеристика). Смешанные договоры. Публичный договор и договор присоединения
• •Договор купли-продажи (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон)
• •Договор поставки (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон)
• •Договор продажи недвижимости (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон). Передача недвижимости приобретателю
• •Договор дарения (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание,). Ограничение и запрет дарения
• •Договор ренты (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон). Виды договоров ренты (общая характеристика)
• •Договор пожизненного содержания с иждивением (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон)
• •Договор аренды (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон)
• •Договор проката (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон)
• •Договор аренды транспортных средств (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон)
• •Договор финансовой аренды – лизинга (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон)
• •Договор коммерческого найма жилого помещения (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон)
• •Договор подряда (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон). Распределение рисков между сторонами
• •Договор перевозки грузов (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон). Виды договоров перевозки грузов
• •Ответственность перевозчика за просрочку доставки, утрату, недостачу и повреждение (порчу) груза. Условия ответственности. Бремя доказывания. Размер ответственности
• •Договор займа (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон). Последствия нарушения заемщиком условий договора займа
• •Кредитный договор (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон). Ответственность сторон по кредитному договору
• •Договор банковского вклада (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон). Виды банковских вкладов
• •Договор хранения (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон)
• •Договор имущественного страхования (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание). Права и обязанности сторон до и после наступления страхового случая
• •Договор поручения (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон)
• •Договор комиссии (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон)
• •Договор доверительного управления имуществом (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон). Ответственность доверительного управляющего
• •Договор коммерческой концессии (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон). Ответственность правообладателя по требованиям, предъявляемым к пользователю
• •Понятие и стороны обязательств, возникающих вследствие причинения вреда. Система обязательств, возникающих вследствие причинения вреда
• •Ответственность за вред, причинённый несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет
• •Ответственность за вред, причинённый государственными органами, органами местного самоуправления и их должностными лицами
• •Ответственность за вред, причинённый деятельностью, создающей повышенную опасность для окружающих
• •Ответственность за вред, причинённый незаконными действиями органов дознания, следствия, прокуратуры и суда
• •Возмещение вреда, причинённого здоровью гражданина. Виды (характер) возмещения, определение заработка (дохода), утраченного в результате повреждения здоровья
• •Возмещение вреда при повреждении здоровья лица, не достигшего совершеннолетия. Изменение размера возмещения вреда
• •Ответственность за вред, причинённый гражданином, признанным недееспособным, и гражданином, не способным понимать значение своих действий
• •Освобождение от обязанности возместить вред. Уменьшение размера возмещения. Учёт вины потерпевшего и имущественного положения лица, причинившего вред
• •Ответственность за вред, причинённый вследствие недостатков товаров, работ, услуг
• •Обязательства, возникающие вследствие неосновательного обогащения (понятие, содержание, виды). Неосновательное обогащение, не подлежащее возврату
• •Наследственное правоотношение. Объекты наследственного правопреемства. Время и место открытия наследства, их правовое значение
• •Наследование по завещанию. Понятие, форма и порядок совершения завещания. Право на обязательную долю в наследстве. Отмена или изменение завещания. Недействительность завещания
• •Закрытое завещание. Завещание в чрезвычайных обстоятельствах. Завещательные распоряжения правами на денежные средства в банках
• •Особые распоряжения завещателя: завещательный отказ, завещательное возложение, подназначение наследника
• •Наследование по закону (понятие, основание). Круг наследников по закону и порядок призвания их к наследству. Наследование по праву представления
• •Принятие наследства (способы, срок принятия). Принятие наследства по истечении установленного срока. Свидетельство о праве на наследство: порядок и срок его выдачи
• •Наследственная трансмиссия. Отказ от наследства, правовые последствия отказа
• •Интеллектуальные права (общая характеристика). Исключительное право
• •Объекты авторского права. Виды объектов. Произведения, не являющиеся объектами авторского права
• •Личные неимущественные права авторов произведения литературы, науки, искусства
• •Исключительное право автора (иного правообладателя) на использование произведения науки, литературы, искусства
• •Защита авторских и смежных прав. Способы защиты авторских и смежных прав. Ответственность за нарушение исключительного права на произведение
• •Договор авторского заказа (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон, срок исполнения). Виды договоров авторского заказа
• •Понятие и условия патентоспособности изобретения. Объекты изобретения. Правовая охрана изобретения
• •Понятие и условия патентоспособности промышленного образца. Правовая охрана промышленного образца
• •Понятие и условия патентоспособности полезной модели. Правовая охрана полезной модели

Задаток

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).

Предметом задатка может быть только денежная сумма. Соглашение о задатке всегда совершается в письменной форме, в противном случае эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 2,3 ст. 380 ГК РФ).

Задаток выполняет удостоверительную, обеспечительную, платежную, компенсационную функции.

Удостоверительная функция задатка выражается в том, что он выдается в «доказательство заключения договора» (п. 1 ст. 380 ГК

РФ). Исполняя передачей задатка все основное обязательство или его часть, должник тем самым подтверждает наличие договорного обязательства, в счет платежей по которому задаток выдается. Указанная функция существенна как для устных договоров, так и для письменных, ибо поскольку имеется письменное удостоверение выдачи задатка, нельзя отрицать заключения основного договора, пусть и не облеченного в письменную форму.

Обеспечительная функция сводится к тому, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, т.е. возвратить полученную сумму задатка и уплатить дополнительно сумму, равную ему (ст. 381 ГК РФ).

Платежная функция задатка проявляется в том, что он выдается в счет платежей, причитающихся по основному договору: за выполненные работы, оказанные услуги и т.д. Задаток, однако, отличается от обычных платежей по договору тем, что уплачивается кредитору вперед. Эта особенность задатка выражена в его названии и роднит его с авансом. Однако аванс в отличие от задатка не выполняет обеспечительной функции. Сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения договора, за исключением тех случаев, когда по закону или условиям договора другая сторона сохраняет право на вознаграждение или возмещение убытков, несмотря на неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Компенсационная функция задатка заключается в том, что сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Поскольку выданная вперед денежная сумма является задатком лишь в том случае, если установлено, что она дана в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, то при отсутствии этих двух признаков уплаченную сумму следует считать авансом. Аналогичное правило действует и в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся от стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения письменной формы (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Задаток и аванс как способы исполнения обязательств

Задаток и аванс в настоящее время являются одними из самых распространенных способов предоплаты по сделке. При этом большинство граждан не видят принципиальной разницы между данными способами исполнения обязательств.

В целом задаток и аванс имеют общие черты, но между ними есть и существенная разница.

Итак, между двумя субъектами права в случае заключения сделки возникают правоотношения, согласно которым каждая сторона имеет права и обязанности. Так, в соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации под обязательством следует понимать правоотношение между субъектами права, когда одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, например, передать имущество, выполнить какие-либо работы, уплатить денежные средства, либо наоборот воздержаться от определенного действия, в свою очередь кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Должное исполнение обязательств ложится на обе стороны в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Законодателем равнозначно учтены права и интересы обеих сторон и должника, и кредитора.

На сегодняшний день согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены следующие способы исполнения обязательств: неустойка, залог, удержание вещи должника, поручительство, независимая гарантия, задаток, обеспечительный платеж, а также другие способы, предусмотренные законом или договором. Остановимся более подробно на вопросе, в чем отличие таких способов исполнения обязательств, как задаток и аванс.

Так, в соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Именно обеспечение исполнения договора — основная цель задатка.

Данное соглашение в обязательном порядке оформляется письменно, независимо от указанной денежной суммы. В случае прекращения обязательств до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращается следующим образом: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток (должник) — он остается у другой стороны, если же ответственна сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне (должнику) сумму задатка в удвоенном размере.

Также ответственная за неисполнение договора сторона обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В отличие от задатка законодатель не предъявляет специальных требований к форме соглашения об авансе. Тем не менее, учитывая п.3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации при несоблюдении письменной формы соглашения о задатке сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, считается авансом, если не доказано иное.

В Гражданском кодексе Российской Федерации не содержится отдельных статей, посвященных авансу, но, несмотря на то, что законодателем он не урегулирован, данный вид исполнения обязательств на практике встречается чаще остальных. Под последним следует понимать сумму, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей, целью является подтверждение реальности намерений совершения сделки, но без обеспечения исполнения. Таким образом, аванс не обязывает стороны к исполнению договора, при этом предварительно оговоренная денежная сумма подлежит возврату.

Соглашение об авансе заключается письменно для физических лиц в случае, если сумма аванса превышает в 10 раз минимальный размер заработной платы, для юридических лиц при любой сумме сделки. В иных случаях данное соглашение может быть заключено и в устной форме.

Аванс выполняет только платежную функцию, то есть не является способом обеспечения исполнения обязательств и доказательством заключения договора в отличие от задатка, который помимо платежной функции несет удостоверяющую и обеспечительную. В судебной практике отказ от возврата аванса признается неосновательным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, аванс является денежной суммой, которая подлежит возврату в случае неисполнения обязательств, а задаток является денежной суммой, которая возвращается должнику лишь в случае неисполнения обязательств со стороны кредитора (стороны получившей задаток). Аванс не обязывает стороны к исполнению договора и является лишь условием об оплате, задаток же — это самостоятельная форма соглашения, устанавливающая ответственность обеих сторон.

Прокуратура Икрянинского района

Задаток в системе способов обеспечения исполнения обязательств. Задаток и аванс

Задаткомпризнается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательства заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В отличии от неустойки задаток уплачивается сразу же, вперед в счет будущего долга, он передается кредитору заранее.

Выдача задатка как мера обеспечения исполнения обязательства может быть предусмотрена только соглашением договаривающихся сторон. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. При нарушении сторонами предписаний о письменной форме соглашения о задатке наступают последствия, предусмотренные ст. 162 ГК, т.е. в подтверждение заключения сделки о задатке стороны не могут ссылаться на свидетельские показания, но могут приводить письменные и другие доказательства.

Задаток выполняет платежную, доказательственную и обеспечительную (штрафную) функции. Задаток может быть выдан только той стороной по договору, на которой лежит обязанность осуществить денежные платежи за предоставление, осуществляемое контрагентом по договору. При исполнении сторонами договорных обязательств сумма задатка либо засчитывается в счет платежей, либо удерживается стороной, выдавшей задаток, из суммы причитающихся с нее платежей. Выдача и получение задатка есть частичное исполнение и, соответственно, получение части исполнения договорного обязательства. В этом суть платежной функции задатка. Следует иметь в виду, что платежная функция задатка может иметь место только при исполнении сторонами договорных обязательств. При неисполнении обязательств, обеспечиваемых задатком, он начинает выполнять штрафную роль.

Отличие от аванса:

Платежная функция присуща также авансу – денежной сумме или имущественной ценности, выдаваемой стороной в договоре своему контрагенту в счёт обусловленного платежа как в момент заключения договора, так и после этого. о с выдачей и получением аванса закон связывает иные последствия, нежели с выдачей и получением задатка. Это наиболее ярко видно при анализе доказательственной и обеспечительной функций задатка.

Доказательственная функция:

В соответствии с законом задаток выдается в доказательство заключения договора, т.е. выполняет доказательственную функцию. Из этого следует, что если между сторонами имеет место спор о том, был или не был заключен договор, то при наличии доказанного в надлежащем порядке факта выдачи и, соответственно, получения задатка можно говорить и о наличии факта заключения договора, обеспечиваемого им. При этом, конечно, необходимо, чтобы сторонами были соблюдены условия закона, при которых договор считается заключенным (ст. 432, 433 ГК). Аванс также выполняет доказательственную функцию. Однако следует иметь в виду, что факт выдачи аванса не является безусловным доказательством факта заключения договора. Выдача и получение задатка являются безусловным доказательством наличия состоявшегося договора.

Главная функция задатка — обеспечение исполнения договорного обязательства. Именно потеря задатка одним или возвращение его другим в двойном размере составляют суть обеспечительной функции задатка. В этом качестве сам задаток и его обеспечительная функция приобретают штрафной характер.

Аванс не выполняет обеспечительной функции. Поэтому сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения в случае прекращения по соглашению сторон обязательства до начала его исполнения, а также во всех случаях неисполнения договора, за исключением тех, когда по закону или условиям договора другая сторона сохраняет право на вознаграждение, несмотря на неисполнение договора. В отличие от аванса в соответствии с п. 1 ст. 381 ГК задаток должен быть возвращен только в случае прекращения обеспечиваемого обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК).

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, как следует из легального определения задатка, последний в договорных отношениях должен выполнять три функции: платежную, доказательственную и обеспечительную.

Но, в отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка, залог, удержание, банковская гарантия, обеспечительная функция задатка носит двусторонний характер, что вытекает из п. 2 ст. 381 ГК РФ. Так, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Платформа ОФД 📌 РекламаОФД со скидкой 30%. Новогодняя акция на подключение касс ОФД поможет бухгалтеру сдать отчеты + аналитика продаж + работа с Честным ЗНАКом Узнать больше

Также одной из отличительных черт задатка по сравнению с другими способами обеспечения обязательств является то, что реализация его обеспечительной функции возможна только при наличии вины.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

Как правило, задаток применяется в различных договорных отношениях. Однако следует сразу оговориться, что в гражданском законодательстве существует два вида задатка: первый – задаток как один из общих способов обеспечения обязательств (ст.ст. 380, 381 ГК РФ), а второй – задаток, который используется в ходе заключения договора на торгах (п. 4 ст. 448 ГК РФ). Так, согласно п. 4 ст. 448 ГК РФ, еще до заключения договора участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола, который имеет силу договора, утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Как видно из правового регулирования, задаток, вносимый участниками торгов, не обладает доказательственной функцией, поскольку вносится еще на стадии подачи документов в целях участия в торгах, в период, когда между организатором и участником торгов отсутствуют какие-либо договорные отношения. В то же время, полагаем, что правовое регулирование указанного вида задатка в большей степени отвечает потребностям гражданского оборота, чем регулирование отношений по вопросу использования задатка, которое закреплено в ст.ст. 380 и 381 ГК РФ.

В повседневной практике наиболее часто граждане сталкиваются с задатком как одним из способов обеспечения обязательств при заключении договоров купли-продажи жилых помещений.

Между тем, использование задатка при заключении договоров купли-продажи жилых помещений является краеугольным камнем отечественной правоприменительной практики и доктрины.

В доктрине сложилось мнение, что задатком могут обеспечиваться только денежные обязательства, только вступившие в действие договоры, а также обязательства, в которых одновременно реализуются все три функции задатка (доказательственная, платежная и обеспечительная).

Так, например, по мнению В. А. Лапача, задатком может обеспечиваться практически любое обязательство, основанное на консенсуальном договоре, в том числе и обязательства сторон по договору купли-продажи недвижимости, за исключением купли-продажи жилых помещений, поскольку договор купли-продажи жилого помещения требует государственной регистрации, а, следовательно, может считаться заключенным только с момента такой регистрации.

Кроме того, многие правоведы полагают, что задаток не может применяться как способ обеспечения обязательств в предварительном договоре. По мнению Е. Л. Невзгодиной, «стилистический анализ текста нормы ст. 380 ГК однозначно свидетельствует о том, что все три функции задатка могут обеспечивать одновременно лишь один договор; иными словами, один и тот же задаток может обеспечивать исполнение лишь одного договора».

Полагаем, что подобное мнение является результатом слишком узкого толкования п. 1 ст. 380 ГК РФ и сделано без учета складывающейся правоприменительной практики и практики гражданского оборота.

Как известно, в повседневном гражданском обороте задаток в основном используется как раз при согласовании условий договоров купли-продажи жилых помещений именно на стадии заключения предварительных договоров купли-продажи, а три его функции, как правило, распределяются между предварительным и основным договором.

В этой связи, представляется необходимым осветить основные проблемы и риски применения задатка в обязательствах по купле-продаже жилых помещений, а также ответить на вопрос о том, возможно ли и как согласно букве и духу действующего законодательства и сложившейся правоприменительной практике использовать в таких обязательствах задаток.

Как было указано, одним из краеугольных камней применения задатка при покупке жилых помещений является вопрос о возможности внесения задатка по предварительному договору.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как видно, при заключении предварительного договора возникают обязательства только неимущественного характера – заключить основной договор. Именно неимущественный характер предварительного договора является одним из аргументов того, что задаток как способ обеспечения денежного обязательства не может применяться в подобного рода договорных отношениях.

Мы не согласны с подобной позицией. Так, при внимательном прочтении п. 1 ст. 380 ГК РФ очевидно, что его формулировка не позволяет говорить о том, что все три функции задатка должны быть реализованы исключительно в отношении одного договора и в один и тот же момент.

Следует согласиться с тем мнением, что дискуссии о возможности применения задатка на стадии заключения предварительного договора вызваны неудачной редакцией п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Кроме того, формулировка о выдаче задатка в счет причитающихся по договору платежей неоднозначна. В данном случае речь может идти как о договоре, который уже заключен, так и о договоре, который может быть заключен в будущем, либо о договоре, заключенном устно. Указанная формулировка также не исключает того, что договор, исполнение которого обеспечивается задатком, может лишь предусматривать, что одна из его сторон в скором времени обязана будет выплатить другой стороне платеж по договору. Так, предварительный договор, согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Между тем, согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, следует признать допустимость использования задатка в предварительном договоре. В этом случае задаток доказывает заключение предварительного договора, обеспечивает исполнение обязанности по заключению основного договора и засчитывается в счет платежей, указанных в предварительном договоре, в момент заключения основного договора.

В последнее время отечественная правоприменительная практика в большинстве случаев также допускает возможность применения задатка при заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений, указывая на диспозитивность гражданского законодательства и на то, что ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (см., например, Определение ВС РФ от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5, Определение Свердловского областного суда от 27 марта 2013 г. по делу № 33-3490/2013, Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 января 2011 г. № 33-273/2011, Апелляционное определение Воронежского областного суда от 7 июня 2012 г. № 33-2377, Апелляционное определение Забайкальского краевого суда от 25 сентября 2012 г. по делу № 33-3127-2012).

Так, например, при рассмотрении одного из дел суд указал следующее: «Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т. е. продавца П. и покупателя С. заключить основной договор – договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию» (Определение ВС РФ от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5).

При этом допускается, что письменное соглашение о задатке может быть составлено как в виде отдельного документа, так и включено в качестве условий в текст самого предварительного договора (см., например, Апелляционное определение Томского областного суда от 24.05.2013 г. по делу № 33-1418/2013).

В некоторых случаях суд даже допускает реализацию обеспечительной функции задатка не только в отношении предварительного договора, но и в отношении планируемого к заключению договора купли-продажи (см., например, Апелляционное определение Томского областного суда от 11 мая 2012 г. по делу № 33-1126/2012).

Однако порой встречается судебная практика, в которой утверждается, что задаток не может обеспечивать исполнение обязательств, вытекающих из предварительного договора (см., например, Определение Свердловского областного суда от 26 июня 2012 г. по делу № 33-7743/2012) и что договор задатка должен заключаться вместе с основным договором (см., например, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 29 мая 2012 г. по делу № 33-3698/2012, Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 6 февраля 2013 г. по делу № 33-538/2013, Апелляционное определение Белгородского областного суда от 7 мая 2013 г. по делу № 33-1438, Апелляционное определение Вологодского областного суда от 8 мая 2013 г. № 33-1997/2013).

Таким образом, как видно из проведенного анализа, заключая соглашение о задатке ранее заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, участники гражданского оборота несут риск того, что соответствующая сумма может быть признана авансом и взыскана с потенциального продавца как неосновательное обогащение вне зависимости от того, по чьей вине не состоялось заключение основного договора.

Однако, поскольку участники гражданского оборота в большинстве подобных случаев не обращаются в суд, на практике вне зависимости от того, на какой стадии заключается соглашение о задатке и в какой форме, стороны, не вникая в нюансы правового регулирования, соблюдают правила ст. 381 ГК РФ о последствиях прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Другой проблемой применения задатка на практике является вопрос о соблюдении требования п. 2 ст. 380 ГК РФ о письменной форме соглашения о задатке. Так, из анализа существующей судебной практики следует, что сама по себе расписка в получении (выдаче) задатка не может свидетельствовать о соблюдении письменной формы соглашения о задатке. Такая форма считается соблюденной только путем оформления документа о договоренности, т. е. путем заключения соглашения о задатке, договора о задатке, либо посредством включения в текст обеспечиваемого задатком договора условий о задатке (см., например, Решение Рязанского областного суда от 15 мая 2007 года, Определение Московского городского суда от 10 августа 2010 г. по делу № 33-23836).

Между тем, иногда в практике встречаются случаи, когда даже при заключении соглашения о задатке в письменной форме суд отказывает в признании указанной суммы задатком по причине отсутствия письменного документа, оформляющего основное обязательство (основного либо предварительного договора). В этом случае суды, руководствуясь положением п. 3 ст. 380 ГК РФ, признают эту сумму авансом (см., например, Кассационное определение Орловского областного суда от 14 декабря 2011 г. по делу № 33-1823).

Согласно ч. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не будет заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

Полагаем, что в связи со сложившейся противоречивой судебной практикой по вопросу допустимости применения задатка в период до заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, положения ст. 380 ГК РФ требуют соответствующих уточнений.

Представляется, что действующее законодательство уже имеет нормативное закрепление возможности выполнения задатком в некоторых случаях не всех своих функций одновременно. Так, например, задаток при заключении договоров на торгах (п. 4 ст. 448 ГК РФ) первоначально выполняет только обеспечительную функцию, поскольку его передача преследует побуждение победителя и организатора торгов заключить соответствующий договор. В этом случае, как мы видим, задаток, по сути, обеспечивает обязанность по заключению в будущем основного договора.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере.

Полагаем, что подобное нормативное регулирование специального вида задатка позволяет расширительно толковать положение п. 1 ст. 380 ГК РФ и признать, что функции задатка могут быть реализованы не только одновременно, но и последовательно. Например, сначала обеспечительная и доказательственная, и только потом – платежная. Именно такая последовательность реализации функций задатка заложена при использовании задатка на стадии заключения предварительного договора.

Поскольку сложившаяся практика гражданского оборота по вопросу применения задатка более единообразна и удобна, чем неоднозначное правовое регулирование этого вопроса и противоречивая судебная практика, тенденции развития гражданского законодательства свидетельствуют о том, что в скором времени в ГК РФ может появиться редакция ст. 380 ГК РФ, в большей степени приближенная к практике существующего гражданского оборота.

Так, согласно п. 190 ст. 1 Проекта Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 380 ГК РФ предлагается дополнить пунктами следующего содержания:

«4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

5. В случаях, установленных законом, задатком могут быть обеспечены иные требования, чем те, которые указаны в пункте первом настоящей статьи. В таких случаях правила настоящего Кодекса о задатке применяются, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон».

Подобный исход многолетних дискуссий по вопросу о возможности применения задатка к предварительному договору является более чем последовательным, поскольку в полной мере соответствует традициям развития классического частного права. Так, например, в римском частном праве задаток мог использоваться в качестве средства понуждения к заключению договора. Во Французском Гражданском Кодексе задаток преимущественно является способом обеспечения именно предварительных договоров. В русском дореволюционном праве в обязательствах сторон, предметом которых были неимущественные обещания продать или купить, также традиционно использовался задаток .

Именно поэтому мы считаем верной и полезной содержащуюся в Проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ поправку в ст. 380 ГК РФ, которая направлена на более корректное и подробное регулирование отношений по использованию задатка. Внесение соответствующих изменений поможет положить конец дуализму доктринальных мнений и противоречивой правоприменительной практике по вопросу применения задатка.

На основании изложенного, следует признать, что задатком является денежная сумма, внесенная в доказательство заключения договора и обеспечение исполнения обязательства, в том числе по заключению договора в будущем. Сумма задатка подлежит зачислению в счет платежей, причитающихся либо по уже заключенному договору, либо по договору, который будет заключен в будущем.

Проведенный анализ правоприменительной практики по вопросу применения задатка в ходе купли-продажи жилого помещения позволяет дать некоторые рекомендации, минимизирующие риски признания недействительным использования задатка в подобных правоотношениях.
После достижения договоренности о заключении в ближайшее время договора купли-продажи жилого помещения сторонам следует:

1. Передать задаток только собственнику жилого помещения либо его уполномоченному представителю по заключенному с ним соглашению, избегая передачи суммы задатка риелторам по агентским договорам.
2. Заключить предварительный договор купли-продажи жилого помещения с соблюдением требований, установленных ст. 429 ГК РФ.
3. Предусмотреть в предварительном договоре условие о задатке, его размере, сроке и порядке внесения, указав, что задаток вносится в обеспечение обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи жилого помещения. Также в предварительном договоре следует предусмотреть время и место заключения основного договора, последствия уклонения от заключения основного договора купли-продажи по вине одной из сторон, соответствующие п. 2 ст. 381 ГК РФ. Не лишним в предварительный договор будет включить условие о выплате неустойки на случай нарушения договора одной из сторон (в этом случае, даже в ситуации признания соглашения о задатке недействительным с виновной стороны может быть взыскана неустойка).
4. Одновременно с предварительным договором подписать двустороннее соглашение (договор) о задатке.
5. При составлении расписки в получении задатка обязательно указать в тексте, что соответствующая сумма получена в качестве задатка в обеспечение исполнения предварительного договора.
6. До истечения срока действия предварительного договора направить другой стороне уведомление о намерении заключить основной договор.
7. Подумать, стоит ли включать условие о задатке в договор, если сторона является участником альтернативной сделки (ситуация, при которой собственник, продавая свое жилое помещение, одновременно или с небольшим разрывом во времени приобретает другое). В таких ситуациях уклонение от заключения основного договора может быть вызвано срывом параллельной сделки. В подобных случаях стоит заключать соглашение об авансе, а не о задатке, в целях избегания риска уплаты задатка в двойном размере.

***

Лапач В. А. Когда задаток невозможен… // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. № 12. С. 64.

Невзгодина Е. Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б. Л. Хаскельберга / Под ред. Д. О. Тузова. «Статут», 2008. С. 35.

Лапач В. А. Указ. соч. С. 65.

См. подробнее: Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист. 2005. № 32. С. 5; Скловский К. И. К вопросу о задатке при приобретении жилых помещений // Эж-Юрист. 2000. № 7. С. 12.

Невзгодина Е. Л. Указ. соч. С. 40.

Скловский К. И. К вопросу о задатке при приобретении жилых помещений // Эж-Юрист. 2000. № 7. С. 12.

Ермошкина М. Указ. соч. С. 6.

Ермошкина М. Указ. соч. С. 6.

Отсутствие подобного уведомления в письменном виде в некоторых случаях может лишить добросовестную сторону возможности взыскать задаток в двойном размере (см., например, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 10 сентября 2012 г. по делу № 33-8042-2012).

Анна Журавлева, начальник юридического отдела ООО «Маршал Эстейт» (г. Москва), к. ю. н.

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо.

Что такое аванс и задаток и чем они отличаются?

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может. Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения. Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе. Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере

Скачать образец договора задатка «

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»?

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий.

Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть.

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

• Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.

• Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.

• Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.

• Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.

• Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.

• Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.

• Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.

• Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.

• Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.

• Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.

• Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.

• И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть. Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов. Можно еще зайти на сайт суда по месту нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам. Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры.

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток. Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

В расписке должны быть:

• Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации

• Сумма предоплаты

• Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору

• Дата

• Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

Скачать образец расписки «

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам.

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Какой должен быть размер аванса (задатка) при покупке недвижимости? на сайте Недвио

Насколько серьезно вы решили покупать недвижимость? Как продавец может быть точно уверенным в том, что заинтересованное лицо действует не из праздного интереса, а действительно хочет приобрести землю либо загородный дом? Один из способов решения этой проблемы – внесение авансового платежа либо задатка.

Отличие аванса от задатка

Задаток и аванс – два разных с правовой точки зрения понятия, которые, ни в коем случае, нельзя путать и обобщать.

Основным отличием является то, что задаток является платежом, подтверждающим договорные обязательства в рамках заключаемого договора.

Задаток, при несоблюдении условий договора, либо его расторжения покупателем, до момента совершения сделки купли-продажи возврату не подлежит.

Аванс – это предоплата, вносимая лицом, заинтересованным в покупке, в рамках заключенного соглашения на дом или земельный участок, гарантирующая надлежащее исполнение обязательств. Несостоявшаяся в силу разных причин, сделка является поводом для возврата авансового платежа в его полном размере.

Субъекты, пришедшие к согласию о передаче авансовой суммы, в счет первичного погашения стоимости недвижимости, должны в обязательном порядке заключать дополнительное соглашение, которое можно заверить как нотариально, так и обойтись без заверения. Обязательное условие – его письменное заключение.

Авансовые суммы вносятся на предварительном этапе согласования вопроса купли-продажи. Благодаря вносимой денежной сумме, подтверждается факт серьезности взаимоотношений между покупателем и продавцом, изъявляется желание стать полноправным владельцем имущества со стороны заинтересованного лица.

Особенности внесения авансовых платежей

Внесение денег в качестве предоплаты за недвижимость — это часть от общей покупной цены, которая передается продавцу, как способ показать, что будущий владелец серьезно относится к своему намерению получить в собственность недвижимое имущество. То есть, это предварительная выплата части суммы за покупаемую недвижимость.

Данная процедура осуществляется для того, что закрепить объект за покупателем на время сбора и проверки документов на желаемый дом или участок.

Платить или не платить?

Вопрос о необходимости передачи n-нной суммы в качестве авансовой выплаты всегда щепетильный, и решается с продавцом всегда в индивидуальном порядке.

Если недвижимость, выставленная на продажу, пользуется повышенным покупательским спросом и хочется снизить риски реализации коттеджа или земли иному лицу, оптимально договорится с продавцом о внесении предоплаты – как фактического подтверждения серьезности намерений покупателя.

На законодательном уровне размер задатка или авансового платежа не установлен, и определяется исключительно между заинтересованными лицами и, как показывает статистика, составляет обычно 5-10% от стоимости реализуемого объекта.

Предложение аванса или задатка меньшей суммы обычно оставляет впечатление о несерьезности покупателя и его интереса по сравнению с предложениями, которые могут доходить до 7-10% от цены.

С юридической точки зрения, продавцу следует грамотно установить финансовую планку по первоначальной выплате, не превышающую 10% от стоимости объекта. Лучше не выходить из этих границ, что будет также являться признаком хорошем тона.

Принципы заключения договора авансового платежа

Земельный кодекс, а также нормы Гражданского права курируют вопрос о принципах, правилах приобретения частных домов и земельных участков. Одним из условий является передача денег от приобретающего недвижимость лица ее продавцу до момента совершения сделки.

Письменный договор закрепляет достигнутые договоренности сторонами и является:

1. Подтверждением исполнения в полном объеме своих обязательств, к которым относится уплата % от стоимости объекта с одной стороны, и обязанность не отчуждать его иным заинтересованным лицам – с другой;
2. Выступает страховкой для каждого из участников:

• если сделка будет аннулирована по вине покупателя, переданные деньги могут не возвращаться продавцом;
• если продавец, в силу разных причин, решить не продавать землю, он обязан по оговоренным условиям произвести возврат переданной в качестве задатка суммы в полном объеме.

Чтобы покупатель был юридически защищен от вероятных мошеннических действий недобросовестного продавца, соглашение заключается только в письменной форме.

Образец соглашения о задатке при приобретении загородного дома

Какие документы следует иметь при себе для оформления предварительного договора?

Для сторон обязательно потребуются:

1. Паспорта каждого участника сделки;
2. Документы, подтверждающие право собственности на дом и участок земли от прежнего владельца;
3. Кадастровый паспорт на земельный участок.
4. Сведения, подтверждающие право собственности на постройки и иные объекты, расположенные на приобретаемом участке.

Подписывать документы необходимо по факту оценки реализуемого участка земли, иногда независимой экспертизы дома, согласования всех юридических нюансов, важных моментов, предшествующих заключению сделки.

Как правильно составить соглашение на передачу денег?

Чтобы документ имел юридическую силу, и мог использоваться в случае ненадлежащего исполнения одной из сторон своих обязательств в суде, он должен составляться с учетом следующих норм права:

1. Следует обязательно указать вносимый размер задатка (цифрами и прописью);
2. В договоре прописывается период, в течение которого должно быть заключено полноценное соглашение купли-продажи объекта;
3. Должны быть описаны все условия, предшествующие купле-продаже;
4. Прописывается окончательная сумма, которую с учетом уже внесенного задатка (аванса), следует внести в качестве 100% уплаты;
5. Указываются все реквизиты лиц, участвующих в сделке (фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес проживания и т.д.).

Заверять нотариально или нет?

В Гражданском кодексе нет четкого указания на то, что договор задатка/аванса должен быть в обязательном порядке нотариально заверен. Но, для собственного спокойствия и полной уверенности в исполнении обязательств, лучше всего нотариально заверить все бумаги.

Требования, предъявляемые к задатку

1. В качестве задатка может выступать только определенная денежная сумма. Если стороны договорились о передаче какого-либо имущества, это уже будет относиться к залоговым отношениям (с обязательным заключением договора залога);
2. Соглашение о передаче денег должно заключаться только в письменной форме;
3. Задаток передается:
   • в счет будущих платежей за недвижимость по договору;
   • как подтверждение заключаемого соглашения о покупке недвижимости (при возникновении споров и их решения, в рамках судебного разбирательства, по факту заключенного/незаключенного между сторонами договора купли-продажи, с передачей денежной суммы, может быть расценен судом, как фактическое подтверждение заключения договора);
   • как стимулирующий принцип, направленный на обеспечение исполнения ранее оговоренных обязательств.

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по будущей сделке. Задаток – это весьма жесткая гарантия обеспечения соблюдения всех условий договора. Действия, связанные с его внесением и получением, регулируются гражданским законодательством.

Гражданско-правовые основы

Конкретное определение понятия задатка дано в статье 380 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой статье, задаток – это какая-то денежная сумма, которую перечисляет один из участников договорного обязательства другому участнику в счет выполнения предстоящих платежей по данному заключаемому соглашению. Задаток можно рассматривать как факт подтверждения подписания договора и вступления договора в законную силу со всеми предусмотренными договором обязательствами.

Цели, которые преследует задаток

Задаток преследует цель побудить сторону в договоре к надлежащему исполнению взятых ей на себя обязательств и гарантировать интересы другой стороне договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Функции задатка

Основная функция задатка заключается в том, что задаток служит гарантом обеспечения всех пунктов соглашения, в рамках которого он был получен.

Задаток выполняет следующие функции:

1. Стимулирующую, то есть побуждает сторону, обязанную по договору к надлежащему исполнению обязательств, под страхом материальных потерь.

2. Универсальную, то есть, не только побуждает, но и гарантирует защиту интересов другой стороны в случае ненадлежащего исполнения обязательств.

3. Гарантийную, то есть, гарантирует защиту интересов обеих сторон договора при неисполнении обязательств одной из сторон.

Кроме того, задаток выполняет и ряд других важных функций:

1. Платежную. Эта функция заключается в том, что задаток является частью основного платежа по договору.

2. Обеспечительную. То есть преследует цель обеспечить исполнение обязательства.

3. Доказательственную. Эта функция заключается в том, что соглашение о задатке подтверждает факт заключения договора.

Где используется задаток

Задаток может быть получен одной из сторон по договору только при заключении письменного договора, в котором предусмотрены обязательства обеих сторон. При этом одна из сторон по договору должна выплатить другой стороне по договору определенную договором сумму денежных средств. Самый распространенный пример подобных соглашений – сделки по купле-продаже недвижимого имущества.

На практике можно выделить несколько ситуаций, при которых сделки совершаются практически всегда с внесением задатка, а именно:

• Отсутствие у покупателя всей суммы денег на руках. В этом случае внесенные денежные средства покупателем будут являться гарантией для продавца того, что второй участник сделки – покупатель найдет необходимые денежные средства в сроки, указанные в соглашении;

• Наличие недооформленного пакета документов на продаваемый объект у продавца-владельца объекта. В этом случае задаток вносится на срок, который согласуется обеими сторонами сделки и достаточный для подготовки всех необходимых бумаг по сделке.

• Наличие обременения на объект сделки. Такая ситуация возможна, когда объект сделки выступает в роли обеспечения банковского кредита.

• Временное отсутствие одного из участников сделки. В этом случае вносимые денежные средства будут служить гарантом того, что сделка состоится, когда отсутствующий участник сделки вернется и сможет заключить договор.

Разница между задатком и авансом

Очень часто путают задаток и аванс, поскольку в обоих случаях денежная сумма передается до исполнения обязательств по договору. Однако, несмотря на схожесть, задаток и аванс существенно различаются. Самое главное отличие заключается в последствиях неисполнения обязательства. Отметим, что в гражданском законодательстве нет точного определения понятия аванса. Но при этом на законодательном уровне регламентируются отношения, возникающие при предварительной оплате товаров, работ или услуг. Так, заранее внесенная частичная или полная сумма денежных средств от стоимости продаваемых товаров, работ или услуг является авансом.

Главное отличие авансового платежа от задатка заключается в том, что аванс не обязывает стороны сделки к исполнению обязательств по договору. Любой из участников сделки имеет право отказаться от сделки. В этом случае аванс должен быть возвращен в полном объеме. То есть, в случае неисполнения обязательства по договору аванс всегда возвращается и в некоторых случаях возможно взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

Совсем иначе выглядит ситуация с возвращением задатка. В случае если до исполнения обязательств по договору был уплачен задаток последствия для одной из сторон более тяжелые. Если за неисполнения договора ответственная сторона давшая задаток, он остается у другой стороны. То есть, сумма задатка не подлежит возврату, если сделка срывается по вине того участника сделки, который вносил задаток. Если за неисполнение договора ответственная сторона получившая задаток, она обязана вернуть другой стороне двойную сумму задатка.

Аванс, как и задаток, является денежной суммой, которая уплачивается до исполнения договора в счет будущих платежей. Отсюда, аванс выполняет фактически две функции: платежную и удостоверяющую. Обеспечительной функции аванс не имеет. Задаток же, кроме платежной функции, выполняет еще две важных функции – обеспечительную и удостоверяющую.

Плюсы и минусы задатка как способа обеспечения обязательства

Несмотря на свою простоту и универсальность в правоприменительной практике задаток является довольно рискованным способом обеспечения обязательств.

Минусы задатка

1. Задаток нельзя взыскать в случае частичного исполнения обязательства должником. При этом не имеет значение, что исполнение обязательства должником было несущественным. Судебная практика исходит из того, что правила о задатке не применяются при исполнении договора ненадлежащим образом.

2. Задаток является одной из мер ответственности за неисполнение обязательства, а потому взыскание двойной суммы задатка и неустойки, если она предусмотрена договором, не допускается.

Задаток может обеспечивать далеко не каждое обязательство. Обязательство, обеспеченное задатком должно удовлетворять ряду требований:

-задатком обеспечиваются лишь денежные обязательства;

-задатком обеспечиваются только действующие договоры;

-задатком обеспечиваются только обязательства, в которых реализуются все вышеуказанные функции задатка.

3. В судах задаток часто квалифицируют как аванс, даже случаях, когда в договоре стороны называли вносимые суммы задатком. Так при заключении предварительного договора купли-продажи с условием о задатке суды признают суммы, обозначенные в предварительном договоре задатком, авансом. Хотя имеется и другая судебная практика.

Плюсы задатка

Однако кроме минусов задаток имеет и плюсы, которые заключаются в следующем:

• в отличии от неустойки суды не уменьшают сумму взыскиваемого задатка, а потому у потерпевшей стороны договора всегда есть возможность получить ту сумму которую она внесла в качестве задатка, а не значительно меньше как это предусмотрено ГК РФ при взыскании неустойки.

• задаток является удобным способом обеспечения обязательств, вытекающих из преддоговорной ответственности. Этим объясняется его широкое применение при проведении торгов.

Оформление соглашения о задатке

Соглашение о задатке оформляется как расписка, причем обязательно в письменном виде. Нотариально заверять такой документ нет необходимости, но рекомендуется заключать договор в присутствии двух свидетелей, которые обязаны поставить подпись на соглашении о задатке. Отметим, что в случае нотариального оформления существенно облегчается механизм взыскания суммы при выявлении нарушений условий соглашения о задатке.

При составлении соглашения о задатке следует обязательно указать, что это соглашение является именно «задатком». Указывать другие слова – «аванс», «залог» нельзя, так как это приведет к некорректности такого договора и, как следствие, к недействительности заключаемого договора.

В соглашении о задатке следует указывать:

• Наименование объекта, за который вносится задаток. При этом следует указать максимально полную информацию. Например, для квартиры надо указать точный почтовый адрес, количество комнат, площадь квартиры, состояние квартиры;

• ФИО участников сделки;

• Паспортные данные каждой из сторон сделки.

• Размер вносимой денежной суммы.

• Сроки выполнения всех обязательств по договору.

• Подписи обеих сторон по договору.

• Подписи свидетелей (при наличии).

• Дата составления.

Приведем пример:

Если продавец по договору купли-продажи квартиры, до заключения договора передает покупателю денежную сумму, которую в письменной расписке называет задатком, то эта сумма до государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры будет являться авансом.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством соглашение о задатке должно заключаться только в письменной форме независимо от суммы задатка. Несоблюдение письменной формы соглашения о задатке влечет признание переданной суммы авансом.

Если задатком обеспечивается сделка, требующая регистрации, то и соглашение о задатке начинает действовать только с момента регистрации основной сделки.

Последствия неисполнения обязательств

Задаток является эффективным способом обеспечения выполнения обязательств по договору и побуждает обе стороны к выполнению обязательств, предусмотренных договором, в полной мере и строго в указанные сроки.

Если сделка не состоялась по вине того участника, который вносил сумму задатка, то уплаченные денежные средства ему не возвращаются.

Если сделка не состоялась по вине участника сделки, который получил денежные средства, то в этом случае он должен выплатить двойную сумму полученных денежных средств.

В случае, если стороны решили отказаться от исполнения обязательств по обоюдному согласию, то сумма задатка просто возвращается, а соглашение о задатке расторгается. При этом никаких штрафных санкций не предусмотрено.

>Задаток при покупке квартиры

Когда возможен возврат залога при покупке квартиры

Согласно Статье 381 ГК РФ, задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:

✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;

✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;

✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;

✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;

✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.

❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Какой задаток берут при продаже квартиры

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.

Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного. Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки. А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.

Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.

Договор задатка при покупке квартиры — образец 2018 — должен содержать:

📃 Данные сторон. Укажите данные о покупателе и всех владельцах недвижимости, если их несколько. Обычно пишут фамилию, имя и отчество, серию и номер паспорта, место регистрации либо фактического проживания.

📃 Дату заключения. Это поможет доказать, что договор был заключен в определенную дату, в случае споров.

📃 Данные о недвижимости. В соглашение о задатке вносят адрес квартиры, ее кадастровый номер, общую и жилую площадь, стоимость. При желании можно указать дополнительные данные — например, номер выписки, свидетельствующей о праве собственности на недвижимость.

📃 Сумму задатка. Ее обязательно указывают цифрами и расшифровывают прописью.

📃 Порядок передачи денег. Укажите, когда и каким способом покупатель передаст продавцу деньги. Например, напишите реквизиты расчетного счета или укажите, что вся сумма будет передана наличными в момент подписания соглашения.

📃 Время, в течение которого совершится сделка. Укажите сроки, в течение которых нужно оформить основной договор купли-продажи. Желательно указывать конкретные даты, например — до 31.10.2018, а не фразы «в течение месяца».

📃 Права и обязанности сторон. Например, нужно указать, что покупатель обязан своевременно внести оставшуюся сумму по сделке, а продавец — передать квартиру в состоянии, которое было при осмотре.

📃 Форс-мажорные обстоятельства. Следует указать, что можно относить к форс-мажорным обстоятельствам и как они повлияют на условия исполнения договора.

📃 Дату вступления в силу. Обычно указывают, что соглашение вступает в силу с момента его подписания.

📃 Подписи. В конце договора все стороны обязательно ставят подписи и расшифровку — фамилию с инициалами.

Соглашение о задатке можно составить самостоятельно или использовать типовой образец. Чтобы скачать типовой договор о задатке при покупке квартиры, нажмите на ссылку.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры: какие еще документы нужны

Чтобы задаток имел полную юридическую силу и к сделке не было вопросов, помимо соглашения нужно оформить еще два документа: предварительный договор купли-продажи и расписку.

Предварительный договор купли-продажи составляется перед основным договором. В нем прописывают все договоренности, которых достигли продавец и покупатель. Например, указывают:

📝 стоимость квартиры, размер задатка, порядок расчетов — например, прописывают реквизиты продавца и сроки перечисления денежных средств;

📝 список документов, которые нужно подготовить к сделке, и сроки их подготовки продавцом;

📝 список предметов мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире;

📝 сроки передачи недвижимости покупателю;

📝 кто оплачивает услуги нотариуса, подготовку иных документов к сделке и другие расходы;

📝 данные недвижимости — общую и жилую площадь, номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие.

Расписка о получении задатка за квартиру удостоверяет, что продавец получил задаток в полном объеме. Ее составляют в свободной форме, но в документе обязательно должны быть следующие сведения:

📌 фамилии, имена, отчества обоих участников сделки — продавца и покупателя; при необходимости можно указать паспортные данные;

📌 адреса регистрации и фактического проживания обеих сторон;

📌 указание того, что денежные средства передаются именно в качестве задатка, а не как аванс;

📌 сумма задатка — как и в соглашении, ее указывают цифрами и расшифровывают прописью;

📌 подписи обеих сторон сделки с расшифровкой — фамилией и инициалами.

Дополнительные вопросы: о чем еще нужно знать

Как выглядит типовой договор задатка при покупке квартиры?

Законодательство не предъявляет строгих требований к форме соглашения о задатке: главное — содержание. Обычно документ печатают на бумаге, вручную заполняют данные обеих сторон и другие существенные сведения, и подписывают.

Как правильно дать задаток при покупке квартиры?

Полная инструкция приведена выше. Краткая инструкция:

🤝 договоритесь с продавцом о сумме задатка, сроках регистрации сделки и других существенных условиях;

📋 проверьте готовность документов к сделке, получите согласие супруга продавца, уточните другие важные нюансы;

📝 составьте и подпишите предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке и расписку о получении денег;

💰 передайте деньги в момент подписания расписки.

Возможен ли задаток при покупке квартиры в ипотеку

Внесение залога при покупке квартиры с ипотечным кредитом, материнским капиталом и другими дополнительными условиями возможно. Просто в соглашении о задатке, помимо других существенных условий, указывается порядок оформления материнского капитала, порядок расчета с продавцом с использованием ипотечных средств или другие нюансы в зависимости от того, какие средства вы используете для покупки недвижимости.

Возвращается или нет задаток при покупке квартиры в случае форс-мажорных обстоятельств?

Согласно Статье 381 ГК РФ, если обязательства невозможно исполнить или обе стороны согласны расторгнуть договор, внесенный задаток должен быть возвращен. Но все зависит от договоренности. Именно поэтому мы рекомендуем прописывать возможные форс-мажорные обстоятельства и их влияние на условия сделки в соглашении. К форс-мажорным обстоятельствам можно отнести смерть продавца или покупателя, порчу имущества — например, пожар в квартире — и другие обстоятельства непреодолимой силы, которые помешают исполнению обязательств по договору.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 ГК РФ).

1. Понятие задатка

Согласно п. 1 статья 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой стороне:

• в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне;
• в доказательство заключения договора
• в обеспечение его исполнения.

Таким образом, задаток как способ обеспечения обязательств выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную.

Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора.

Например, стороны договариваются о заключении договора купли-продажи жилого помещения. Продавец и покупатель заинтересованы в совершении сделки и для гарантии серьезности намерений каждого из них договариваются о задатке.

Чем задаток отличается от аванса? См. статью «Аванс и задаток. В чем разница? Отличия?»

2. Форма соглашения о задатке. Содержание соглашения

Соглашение о задатке должно быть заключено в простой письменной форме (статья 160 ГК РФ). При этом сумма задатка значения не имеет. Несоблюдение письменной формы соглашения о задатке повлечет последствия в виде признания переданной суммы авансом.

Соглашение о задатке должно содержать:

• указание конкретного обязательства, в обеспечении которого передается задаток;
• сумму задатка;
• реквизиты сторон соглашения о задатке;
• порядок и сроки передачи задатка.

3. Оформление задатка
Образец соглашения о задатке

1) Задаток может быть оформлен отдельным соглашением между сторонами.

См., например: Соглашение о задатке в счет оплаты по договору купли-продажи жилого помещения

2) Условие о задатке может быть включено в основное обязательство.

См., например: Договор купли-продажи квартиры (с условием о задатке)

3) Задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

См., например: Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

4. Задаток по предварительному договору
и уклонение от заключения основного договора

Рекомендуем публикации:

• Задаток по предварительному договору купли-продажи. Можно ли включить в предварительный договор купли-продажи недвижимости условие о задатке?
• Уклонение от заключения основного договора купли-продажи. Действия. Что делать (какие действия предпринять) в случае, если сторона, подписавшая предварительный договор купли-продажи, уклоняется от заключения основного договора?
• Уклонение стороны предварительного договора от заключения основного договора. Что понимать под «уклонением стороны от заключения основного договора»?

5. Последствия неисполнения договора, обеспеченного задатком

Последствия неисполнения договора будут выражаться в следующем:

• если за неисполнение договора ответственен давший задаток Покупатель, данный задаток остается у Продавца;
• если за неисполнение договора ответственен получивший задаток Продавец, он обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка.

Кроме задатка, виновная сторона также обязана возместить убытки, причиненные неисполнением договора, с зачетом суммы задатка, если иное не предусмотрено договором.

6. Снижение судом суммы задатка по ст. 333 ГК РФ

При взыскании двойной суммы задатка суд вправе снизить ее размер

В п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:

Судам следует учитывать, что положения статьи 333 ГК РФ с учетом содержащихся в настоящем постановлении разъяснений применяются к предусмотренным пунктом 2 статьи 381 Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком (пункт 1 статьи 6 ГК РФ). Так, при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ.

Ответственная за неисполнение договора сторона, давшая задаток, также вправе ставить вопрос о применении к сумме задатка, оставшегося у другой стороны, положений статьи 333 Кодекса, в том числе путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).

7. Возврат задатка без санкций

В силу акцессорного характера задатка как способа обеспечения исполнения обязательства прекращение основного обязательства влечет и прекращение задатка

Пунктом 1 статьи 381 ГК РФ установлены случаи, когда задаток должен быть возвращен без каких-либо дополнительных санкций для сторон:

• если по соглашению сторон обязательство прекращается до начала его исполнения;
• если возникает обстоятельство, за которое ни одна из сторон не отвечает, и вследствие которого обязательство невозможно исполнить (статья 416 ГК РФ).

То есть, в указанных случаях задаток возвращается стороне, передавшей его, в однократном размере.