Оценочная деятельность оценщики

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (последняя редакция)

29 июля 1998 года N 135-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Принят Государственной Думой 16 июля 1998 года Одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года

Список изменяющих документов

(в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ, от 07.05.2009 N 91-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 27.12.2009 N 374-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ, от 28.12.2010 N 431-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 11.07.2011 N 200-ФЗ, от 21.11.2011 N 327-ФЗ, от 30.11.2011 N 346-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ, от 07.06.2013 N 113-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ, от 23.07.2013 N 249-ФЗ, от 12.03.2014 N 33-ФЗ, от 04.06.2014 N 143-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 21.07.2014 N 225-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ, от 08.03.2015 N 48-ФЗ, от 08.06.2015 N 145-ФЗ, от 13.07.2015 N 216-ФЗ, от 13.07.2015 N 224-ФЗ, от 29.12.2015 N 391-ФЗ, от 26.04.2016 N 111-ФЗ, от 02.06.2016 N 172-ФЗ, от 23.06.2016 N 221-ФЗ, от 03.07.2016 N 360-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 29.07.2017 N 274-ФЗ, от 03.08.2018 N 312-ФЗ, от 28.11.2018 N 451-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными законами от 18.07.2009 N 181-ФЗ, от 28.07.2012 N 144-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 N 15-П) (см. Обзор изменений данного документа)

• Глава I. Общие положения
• Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации
• Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом
• Статья 3. Понятие оценочной деятельности
• Статья 4. Субъекты оценочной деятельности
• Статья 5. Объекты оценки
• Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки
• Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки
• Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки
• Статья 8.1. Информационная открытость процедуры оценки
• Глава II. Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления
• Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки
• Статья 10. Обязательные требования к договору на проведение оценки
• Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки
• Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения
• Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете
• Статья 14. Права оценщика
• Статья 15. Обязанности оценщика
• Статья 15.1. Обязанности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
• Статья 15.2. Права и обязанности заказчика оценки
• Статья 16. Независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
• Статья 16.1. Утратила силу
• Статья 16.2. Эксперт саморегулируемой организации оценщиков
• Статья 17. Утратила силу
• Статья 17.1. Экспертиза отчета
• Глава III. Регулирование оценочной деятельности
• Статья 18. Регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков
• Статья 19. Функции уполномоченных федеральных органов
• Статья 19.1. Совет по оценочной деятельности
• Статья 20. Стандарты оценочной деятельности
• Статья 20.1. Типовые правила профессиональной этики оценщиков и требования к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики
• Статья 21. Профессиональное обучение оценщиков
• Статья 21.1. Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
• Статья 21.2. Квалификационный аттестат
• Статья 22. Саморегулируемая организация оценщиков
• Статья 22.1. Функции саморегулируемой организации оценщиков
• Статья 22.2. Основные права и обязанности саморегулируемой организации оценщиков
• Статья 22.3. Раскрытие информации саморегулируемой организацией оценщиков
• Статья 23. Порядок включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков
• Статья 24. Требования к членству в саморегулируемой организации оценщиков
• Статья 24.1. Ведение саморегулируемой организацией оценщиков реестра членов саморегулируемой организации оценщиков
• Статья 24.2. Органы саморегулируемой организации оценщиков
• Статья 24.3. Порядок проведения саморегулируемой организацией оценщиков контроля за соблюдением членами саморегулируемой организации оценщиков требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики
• Статья 24.4. Порядок применения мер дисциплинарного воздействия в отношении членов саморегулируемой организации оценщиков
• Статья 24.5. Надзор за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков и ведение сводного реестра членов саморегулируемых организаций оценщиков
• Статья 24.6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности
• Статья 24.7. Договор обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности
• Статья 24.8. Компенсационный фонд саморегулируемой организации оценщиков
• Статья 24.9. Условия и порядок размещения средств компенсационного фонда
• Статья 24.10. Национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков и иные объединения саморегулируемых организаций оценщиков
• Глава III.1. Государственная кадастровая оценка
• Статья 24.11. Понятие государственной кадастровой оценки
• Статья 24.12. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки
• Статья 24.13. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
• Статья 24.14. Отбор исполнителя работ и заключение с ним договора на проведение оценки
• Статья 24.15. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости
• Статья 24.16. Утратила силу
• Статья 24.17. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости
• Статья 24.18. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости
• Статья 24.19. Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик
• Статья 24.20. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости
• Статья 24.21. Фонд данных государственной кадастровой оценки
• Глава IV. Заключительные положения
• Статья 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона
• Статья 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом

Открыть полный текст документа

Оценочная компания

Оценочная компания — структура (фирма), функции которой заключаются в оценке различных видов имущества.

Оценочная компания: функции, цели, риски

Многие операции требуют независимой оценки, что послужило основой для появления специальных компаний. Задача оценочных организаций — определение стоимости разных видов имущества — недвижимости, движимой техники, портфелей акций, земельных наделов, имущественных прав и так далее. Оценочная организация может заниматься конкретными направлениями или же выполнять оценку всех видов имущества.

Первые оценщики были индивидуальными. Они появились еще 5 тысяч лет назад. Функции специалистов брали на себя казначеи и писари при различных правителях Северной Африки, Ближнего Востока, Древнего Рима и так далее. Они формировали перечни захваченного армией имущества и производили их оценку. В задачу специалистов входила оценка материального урона во время боевых действий, определение объема имущества для выплаты налогов (дани) и так далее.

Законодательно деятельность оценщика и оценочных организаций была прописана лишь недавно. Функции оценщика были разработаны лишь в 1996 году, а саму профессию признали еще через год.

К функциям оценочной компании стоит отнести — сбор необходимой информации для оценки имущества, проведение комплекса мероприятий (расчетов) при оценке, взаимодействие с клиентами, проведение консультаций и разъяснений по вопросам оценивания тех или иных объектов, оформление отчетов с результатами оценщика.

В оценочных организациях работают специалисты различных направлений — в сфере земельных участков, недвижимости, автомобилей, ювелирных изделий и так далее. Основными требованиями к специалистам, занятым в отрасли, является высшее образование, знание компьютера, опыт работы в данной сфере, опыт составления отчетов и их последующего согласования с банковскими учреждениями и аудиторами, членство в СРО (подтверждается свидетельством).

Цели оценки могут быть различными — оформление сделок у нотариуса, проведение судебного процесса, предоставление результатов в страховую компанию или банк, передача оценочной стоимости в налоговую инспекцию или регистрационную палату.

Основные риски работы оценочной компании — ошибочная (неточная) оценка имущества (товара). Итогом ошибки может стать потеря репутации, а в ряде случаев и привлечение к материально ответственности.

Оценочная компания: направления деятельности

Современные оценочные компании берут на себя выполнение следующих задач:

1. Оценка стоимости бизнеса. Здесь задача организации — определить полную стоимость компании, как имущества, способного давать определенный доход. На данном этапе вычисляется цена всех активов предприятия (оборудования, машин, имущества, складов и так далее). Отдельно производится оценка эффективности работы предприятия, его доходы за прошлый, настоящий и будущий период, возможные перспективы развития и конкуренция на рынке. После производится сравнение организации с аналогичными предприятиями, работающими на рынке.

2. Оценка кадастровой цены (для земельных участков). В 2009-2010 годах в стране были утверждены итоги по кадастровой оценке земли. По результатам пересмотра налоги землевладельцев существенно возросли. Чем больше кадастровая цена надела, тем выше уровень налогообложения. Определение кадастровой стоимости — задача специалиста (как правило, чиновника), действующего в интересах бюджета страны. С этим связаны завышения цены земельных наделов для повышения объемов поступлений в казну. Рыночная цена может оказаться в десятки раз больше реальной.

С 2011 года налогоплательщики получили возможность защищать свои права, добиваясь уменьшения кадастровой цены участков посредством независимой оценки. Оценочные компании не только выполняют свои прямые обязательства, но и защищают интересы клиентов, помогают отстаивать мнение в суде.

3. Оценка акций — оценка самой компании или бизнеса в целом. В процессе оценки от работников оценочной организации требуются большие навыки работы, опыт, интеллект, глубокие знания биржевой отрасли. Специалисты оценочной компании проводят анализ полученной информации, используют данные из внешних источников, применяют разные методы оценки и подходы. Проводится весь комплекс работ, начиная с оценки различного имущества товарно-материального характера и заканчивая научно-исследовательской работой.

4. Оценка имущества включает в себя комплекс основных работ — оценку активов с учетом МФСО, оценку стоимости основных средств (для проведения точного бухучета по стандартам РФ), оценку крупных комплексов и технологических линий, оценку активов компании в процессе ликвидации, присоединения или реорганизации, оценку оборудования.

Объектами оценки могут выступать различные установки, агрегаты, роботизированные комплексы, технологическое оборудование, различные виды недвижимости (складская, производственная и торговая), станки, машинные парки.

5. Оценка оборудования включает в себя проведения комплекса работ по определению реальной рыночной цены оборудования и машин, которые сняты с производства, но еще эксплуатируются на предприятии. В таких случаях могут применяться разные методики расчеты — классификации, группировки и так далее.

Частнопрактикующий оценщик и страховые взносы.

27 февраля 2019

На протяжении нескольких месяцев в адрес Ассоциации СРОО «СВОД» поступают многочисленные обращения членов за разъяснением требований ИФНС об уплате страховых взносов.

В первую очередь, определим, что же такое «частнопрактикующий оценщик»?

Согласно ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 указанного Федерального закона.

Постановка на учет в качестве ЧПО происходит посредством межведомственного взаимодействия между Росреестром и региональными ИФНС через специализированные электронные системы и формы в соответствии с ч. 4 ст. 85 Налогового кодекса РФ.

Росреестр аккумулирует в сводном реестре всю информацию, полученную от саморегулируемых организаций оценщиков; СРОО, в свою очередь, получают информацию о профессиональной деятельности своего члена непосредственно от первоисточника, то есть от самого оценщика. Важно понимать, что в настоящий момент не существует никакого правового механизма, согласно которому СРОО передает или должно передавать информацию о профессиональной деятельности своих членов непосредственно в ИФНС.

Обобщив обращения членов, Ассоциация может сделать вывод о том, что постановка на учет в качестве ЧПО происходит без участия физического лица и без его последующего уведомления.

ФНС разъясняет, что в случае отсутствия в сводном реестре членов СРОО сведений о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор, такой оценщик признается плательщиком страховых взносов, то есть признается ЧПО и подлежит постановке на учет (письмо от 16.11.2018 г. № БС-4-11/22263@).

Таким образом, на вопрос, правомерно ли требование ИФНС об уплате Вами страховых взносов, Ассоциация СРОО «СВОД» разъясняет следующее.

Плательщики страховых взносов (страхователи) — это лица, которые обязаны уплачивать взносы (ст. 419 Налогового кодекса РФ, п. 2 ст. 6Федерального закона от 16.07.1999 г. №165-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об основах обязательного социального страхования», ст. 3 Федерального закона от 24.07.1998 г. №125-ФЗ «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний»). К ним относятся:

1) лица, производящие выплаты и иные вознаграждения физическим лицам (организации, индивидуальные предприниматели, физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями);

2) плательщики, не производящие выплаты и иные вознаграждения физическим лицам (индивидуальные предприниматели, оценщики и иные лица, занимающиеся в установленном законодательством Российской Федерации порядке частной практикой).

Исходя из этого, возникают 3 возможные ситуации уплаты страховых взносов:

1. Оценщик заключил трудовой договор с юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В этом случае юридическое лицо-работодатель признается налоговым агентом и плательщиком страховых взносов с сумм выплат Оценщику. Оценщик не признается ЧПО. У оценщика не возникает обязанности по самостоятельной уплате страховых взносов.

2. Оценщик осуществляет оценочную деятельность самостоятельно, заключая договоры гражданско-правового характера. В логике Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» договоры этой группы не формируют понятий «работодатель» и «трудовой договор». В этом случае оценщик признается лицом, самостоятельно осуществляющим оценочную деятельность; в сводном реестре членов СРОО сведений о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор, не содержится; оценщик признается ЧПО. Возникает обязанность по самостоятельной уплате страховых взносов.

3. Оценщик осуществляет оценочную деятельность самостоятельно, действуя как индивидуальный предприниматель. В этом случае оценщик признается лицом, самостоятельно осуществляющим оценочную деятельность; в сводном реестре членов СРОО сведений о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор, не содержится; оценщик признается ЧПО. Более того, такой оценщик относится к нескольким категориям плательщиков и в соответствии с ч. 2 ст. 419 Налогового кодекса РФ должен уплатить страховые взносы отдельно по каждому основанию – как ИП и ЧПО. Возникает обязанность по самостоятельной уплате страховых взносов в двойном размере.

Размер страховых взносов, подлежащих уплате, определяется в соответствии с ч. 1 ст. 430 Налогового кодекса РФ.

Таким образом, Ассоциация СРОО «СВОД» настоятельно рекомендует оценщикам самостоятельно контролировать факт регистрации в качестве ЧПО и отсутствие/наличие задолженностей перед бюджетом в Личном кабинете налогоплательщика, доступном по ссылке: https://lkfl2.nalog.ru/lkfl/. Получить доступ в ЛК налогоплательщика можно при личном посещении ИФНС, а если Вы являетесь пользователем системы «Госуслуги» — с использованием логина и пароля от ЕСИА.

Своевременная уплата страховых взносов поможет Вам избежать начисления пеней и штрафов.

проведение оценки

Смотреть что такое «проведение оценки» в других словарях:

• проведение испытаний — 141 проведение испытаний: Действие по проведению одного или нескольких испытаний Источник … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• СДА 06-2009: Термины и определения, используемые в Единой системе оценки соответствия в области промышленной, экологической безопасности, безопасности в энергетике и строительстве — Терминология СДА 06 2009: Термины и определения, используемые в Единой системе оценки соответствия в области промышленной, экологической безопасности, безопасности в энергетике и строительстве: Access (access to a system or scheme) opportunity… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• СДА 06-2008: Термины и определения, используемые в единой системе оценки соответствия на объектах, подконтрольных Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору — Терминология СДА 06 2008: Термины и определения, используемые в единой системе оценки соответствия на объектах, подконтрольных Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору: Access (access to a system or scheme)… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• Гарантии достоверности оценки — совокупность взаимосвязанных правил, условий и требований, соблюдение которых обеспечивает правильное проведение оценки объекта, а нарушение влечет применение мер ответственности в соответствии с действующим законодательством по оценке … Словарь терминов антикризисного управления

• Национальная процедура оценки воздействия на окружающую среду — Национальная процедура оценки возможного воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности воздействия на окружающую среду проведение оценки воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и экологической… … Официальная терминология

• заказчик процесса оценки — Лицо или организация, внутреннее(яя) или внешнее(яя) по отношению к оцениваемому подразделению организации, которое(ая) представил(а) запрос на проведение оценки и предоставляет для этого финансовые ресурсы. Тематики … Справочник технического переводчика

• заказчик процесса оценки — 3.13 заказчик процесса оценки (assessment sponsor): Лицо или организация, внутреннее(яя) или внешнее(яя) по отношению к оцениваемому подразделению организации, которое(ая) представило) запрос на проведение оценки и предоставляет для этого… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• Экспертные оценки — Экспертное оценивание процедура получения оценки проблемы на основе группового мнения специалистов (экспертов). Совместное мнение обладает большей точностью, чем индивидуальное мнение каждого из специалистов. Данный метод можно рекомендовать для… … Википедия

• Организация работ по проведению анализа, оценки и прогнозирования риска аварий гидротехнических сооружений ГЭС и ГАЭС — 5.2 Организация работ по проведению анализа, оценки и прогнозирования риска аварий гидротехнических сооружений ГЭС и ГАЭС 5.2.1 Порядок организации работ по проведению анализа, оценки и прогнозирования риска аварий ГТС гидроэлектростанций должен… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• Процедура проведения оценки регулирующего воздействия — Оценка регулирующего воздействия (англ. Regulatory Impact Assessment RIA) представляет собой процесс систематического анализа нормотворческой деятельности государства с целью выявления возможных эффектов от введения им регулятивных мер.… … Википедия

Недвижимость, как и любое другое материальное имущество, может быть объектом купли-продажи. Для совершения успешных сделок с участием недвижимости, выяснение ее реальной стоимости отвечает интересам как продавца, так и покупателя. Поэтому, чтобы узнать актуальную рыночную стоимость любого недвижимого имущества, будь то квартира, загородный дом или завод, необходимо провести его оценку — комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта, проводимый профессиональным специалистом-оценщиком. Начнем рассмотрение процесса оценки недвижимости с основных целей ее проведения.

Оценка недвижимости: зачем она проводится?

Цели проведения оценки могут быть самыми разными и сугубо индивидуальными. Однако существует несколько наиболее распространенных причин, по которым люди обращаются за оценкой недвижимого имущества:

• Первая и основная из них — определение рыночной стоимости для совершения купли-продажи. В данном случае оценка может быть как обязательной, если объект сделки является государственной собственностью, так и добровольной при работе с частным имуществом. Знать рыночную стоимость объекта очень важно: это позволяет продавцу не “продешевить”, а покупателю — не переплачивать выше рыночной стоимости.
• Оценка недвижимости также необходима при страховании данного типа имущества. Страховой компании нужно знать точную стоимость объекта для определения цены страховки и размера возмещения ущерба.
• Формирование уставного фонда предприятия — также является основанием для оценки недвижимой собственности.
• Не менее распространена и оценка недвижимости для кредитования, так как, если денежная ссуда выдается под залог недвижимого имущества, банк должен знать ее точный денежный эквивалент. Но особенно популярной услугой у оценщиков является оценка недвижимости при ипотечном кредитовании. Приобретенная в кредит квартира находится в залоге у банка и, в случае непогашения долга, выставляется на продажу по ее рыночной стоимости, определенной в ходе оценки.
• Также без оценки недвижимой собственности не обойтись при решении наследственных споров.
• Еще одна из причин — оценка недвижимости для суда. Актуальная рыночная стоимость объекта необходима для исполнения принятых в ее отношение судебных решений.
• И, конечно же, данная процедура необходима при налогообложении. Согласно Налоговому кодексу РФ, расчет налога на недвижимость осуществляется с учетом рыночной стоимости объекта с корректировкой на специфические факторы и понижающие коэффициенты, а значит без точного показателя стоимости недвижимости, полученного в ходе оценки, вычислить сумму налога и снизить вероятность возникновения разногласий с Налоговой службой не получится.

Особенности проведения оценки недвижимости

Первое, что нужно отметить — все оценочные мероприятия проводятся в строгом соответствии с Федеральным законом №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ФСО(Федеральными стандартами оценки), согласно которым выяснение стоимости объектов недвижимости может быть проведено с применением одного из трех подходов к оценке: сравнительного, доходного или затратного. Выбор подхода существенно влияет на процесс оценки и, как следствие, на ее итоговый результат. Рассмотрим вкратце условия и особенности использования каждого из подходов.

• Сравнительный подход предполагает оценку недвижимости на основании сравнения стоимости аналогичных(желательно — практически идентичных) объектов. Очевидно, что для использования данного подхода необходима обширная статистическая база по сделкам на рынке недвижимости, а самое главное — объект оценки не должен быть уникальным. Поэтому, чаще всего сравнительный подход задействуется при оценке наиболее распространенной недвижимости на рынке, например, квартир в “хрущевках”. Обязательным условием для применения данного подхода является одновременное выполнение следующих условий:
  • Оценщик должен иметь доступ к статистике по последним успешным сделкам по данному типу недвижимости;
  • Рынок недвижимости должен быть предельно открытым;
  • Необходимо наличие компетентных служб, ответственных за сбор требуемых статистических данных;
  • Факторы ценообразования, принимаемые во внимание в процессе сравнения объекта оценки и его аналогов, должны быть одинаковыми или, по крайней мере, сопоставимыми.

• Доходный подход предполагает расчет стоимости объекта на основании предполагаемых доходов от его использования. Данный метод подходит только для оценки недвижимости, способной приносить доход и при его использовании принимаются во внимание все возможные доходы, расходы, а также риски и другие нюансы, вероятные при эксплуатации объекта в будущем. Применение доходного подхода предполагает два метода оценки:
  • Метод капитализации доходов;
  • Метод дисконтирования денежных доходов.

• Затратный подход основывается на сравнении стоимости объекта оценки с затратами на возведение нового объекта аналогичного назначения и наиболее подходит при оценке загородных домов или коммерческих объектов капитального строительства, например, заводов. Данный подход довольно специфичен и может быть применен только в следующих случаях:
  • Если оценка проводится перед страхованием недвижимого имущества;
  • Если объект не сможет функционировать без предварительной реконструкции;
  • Если оцениваемый объект новый;
  • Если недвижимость является основой для улучшения и преобразования в объект другого назначения.

Порядок проведения оценки

Оценка недвижимости осуществляется по состоянию на определенную дату и проводится в несколько этапов.

1. Первый шаг — постановка задачи. Для наиболее точных и отвечающих требованиям заказчика результатов необходимо установить, с какой целью проводится оценка. Более всего в постановке задачи помогает прямое ознакомление оценщика с объектом и выяснение всех необходимых для работы параметров непосредственно “на месте”. Именно на основании этих данных будет базироваться весь дальнейший процесс оценки. Также на этом этапе определяется дата проведения оценочных мероприятий, которая будет отражена в итоговом отчете.
2. Далее формируется общий план оценки и подписывается договор, оговаривающий все условия оказываемых оценочных услуг, начиная от описания предмета оценки и заканчивая сроками и стоимостью выполнения работ.
3. Следующий этап — сбор информации — один из самых трудоемких. В ходе данного этапа анализируются и проверяются на достоверность полученная документация на объект, а также оценивается экономический потенциал рассматриваемой недвижимости. По итогам проведенного анализа определяются ключевые величины, используемые в расчете рыночной стоимости объекта.
4. Затем идет выбор одного из трех вышеописанных подходов к расчету стоимости объекта. Этот этап крайне ответственный и наиболее ярко демонстрирует компетентность и опыт оценщика, так как правильно выбранный подход — ключ к достижению желаемого результата оценки.
5. Теперь, когда получена вся необходимая информация и определен метод оценки, производится расчет рыночной стоимости объекта. Именно на данном этапе принимаются все поправки, исправляются неточности и формируется итоговый результат.
6. Последний этап — составление отчета об оценке. В нем содержится исчерпывающая информация о всем процессе оценки, а также следующие данные:

• Сведения об оценщике и дата составления отчета;
• Подробное описание объекта и причина проведения оценки;
• Список примененных в ходе оценки подходов и методов;
• Перечень использованных документов;
• Допуски, поправки и ограничения, принятые во внимание при расчете рыночной стоимости;
• И, конечно же, итоговая стоимость оцениваемой недвижимости.