Содержание
НДФЛ при договоре равноценной мены
Как можно быть уверенным, что налоговые органы так же интерпретируют данное письмо Минфина? У Вас есть практический опыт применимости именно Вашей трактовки?
Сергей
По другому его просто нельзя интерпретировать.
Суды также трактуют. вот пример (суть выделил):
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
17 февраля 2015 года Г. Смоленск
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда
В составе:
Председательствующего: Руденко Н.В.
Судей Дороховой В.В., Гузенковой Н.В.
При секретаре: Владимировой О.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по заявлению Криштопова А.А. об оспаривании решения налогового органа о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения с апелляционной жалобой представителя заявителя Криштоповой Е.В., действующей в интересах Криштопова А.А. по доверенности, на решение Гагаринского районного суда Смоленской области от 21 ноября 2014 года,
Заслушав доклад судьи Дороховой В.В., объяснения представителя заявителя Криштопова А.А.- Криштоповой Е.В., действующей по доверенности, представителя Межрайонной ИФНС №2 России по Смоленской области Резниковой А.А., судебная коллегия
У с т а н о в и л а:
Криштопов А.А. обратился в суд с заявлением о признании недействительным решения руководителя Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы (далее ИФНС) России №2 по Смоленской области №7455 от 07 августа 2014 года о привлечении его к ответственности за совершение налогового правонарушения, и возврате незаконно взысканных с него указанным решением 144449 руб. доначисленного налога, 28889 руб. штрафа и 913 руб. 56 коп. пеней.
В обоснование требований указал, что (дата) он продал квартиру, которая находилась в его собственности менее трех лет, и была приобретена (дата) по договору мены, в котором стоимость квартиры не была прописана, мена признана равноценной.
В (дата) года он подал декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, где согласно п.п.2 п.1 ст. 220 НК РФвоспользовался правом на получение налогового вычета в сумме произведенных расходов на приобретение квартиры. В соответствии с декларацией исчислил и уплатил налог в размере 34431 руб. Однако, налоговый орган при определении имущественного налогового вычета безосновательно не учел произведенные истцом расходы по приобретению квартиры по договору мены, рыночная стоимость которой на день мены была определена независимым оценщиком в размере 2111116 руб., что привело к незаконному привлечению его к ответственности за совершение налогового правонарушения, необоснованному доначислению налогов, взысканию штрафа и пени, которые он вынужден был уплатить.
Решением Гагаринского районного суда Смоленской области от 21 ноября 2014 года в удовлетворении заявления Криштопова А.А. о признании недействительным решения начальника Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России №2 по Смоленской области №7455 от 07 августа 2014 года и возврате излишне уплаченной суммы налога, штрафа и пени отказано, в том числе и по основанию пропуска срока обращения в суд.
В апелляционной жалобе представитель заявителя Криштопова Е.В. просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить. Приводит доводы о том, что заявитель доказал произведенные (дата) расходы по приобретению квартиры по договору мены, в качестве которых должна учитываться рыночная стоимость обмениваемой квартиры на дату совершения мены. На сумму произведенных расходов налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемую базу по НДФЛ. Документом, подтверждающим произведенные расходы, является договор мены, а документом, определяющим рыночную стоимость квартиры, является отчет оценщика. Также указывает, что 3-х месячный срок обжалования решения налогового органа в суд должен исчисляться с даты получения решения вышестоящего налогового органа по жалобе налогоплательщика, поданной в порядке подчиненности.
В возражениях на апелляционную жалобу начальник межрайонной ИФНС России №2 по Смоленской области Васильев И.В. указал об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований истца, поскольку отчет оценщика на дату его составления (дата). не позволяет определить рыночную стоимость квартиры на дату совершения мены (дата) Полагает, что заявитель, претендуя на уменьшение суммы облагаемых налогом доходов, не подтвердил документально расходы, связанные с приобретением квартиры по договору мены. Письма Министерства финансов, на которые ссылается заявитель, по мнению налогового органа, носят разъяснительный характер и не являются нормативными актами, обязательными для исполнения по вопросам применения законодательства о налогах и сборах.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя Криштопова Е.В. поддержала доводы апелляционной жалобы, в дополнении к ней указала, что налоговым органом не представлено доказательств несоответствия отчета оценщика требованиям закона, иного размера рыночной стоимости квартиры не подтверждено. Договор мены документально подтверждает факт понесенных на приобретение квартиры расходов в натуральной форме, в качестве которых должна быть учтена рыночная стоимость.
Представитель Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России №2 по Смоленской области Резникова А.А. возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменений.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, и возражений на нее, судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные законом для отмены судебного решения и принятия нового решения об удовлетворения требований Криштопова А.А.
Отказывая в удовлетворении заявления Криштопова А.А., суд первой инстанции исходил из того, что отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный (дата) ., не является документом, подтверждающим фактически произведенные (дата) заявителем расходы по приобретению квартиры, а потому они не могут учитываться при предоставлении имущественного налогового вычета.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с этим выводом суда и считает его неверным, основанным на неправильном толковании закона.
В соответствии с требованиями ст. 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы.
Исходя из смысла ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, оспариваемых в порядке гражданского судопроизводства относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы граждан, созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод, на него незаконно возложена какая-то обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
На основании ст. 137 НК РФ каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права.
Как следует из материалов дела, Межрайонной ИФНС России №2 по Смоленской области проведена камеральная налоговая проверка налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ<данные изъяты> предоставленной Криштоповым А.А.
Согласно уточненной налоговой декларации Криштоповым А.А. заявлен доход от продажи квартиры, <данные изъяты> в размере 2376000 руб., в ней же он отразил сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры по договору мены, в размере 2113146 руб. (2111146 руб.- рыночная стоимость квартиры, 2000 руб.- стоимость услуг оценщика), налогооблагаемая база по НДФЛ составила 262854 руб., исчислен налог на доходы (дата) подлежащий уплате, в размере 34171 руб.
2000 Как следует из материалов налоговой проверки, 27.05.2013г. Криштопов А.А. продал квартиру, <данные изъяты> и находящуюся в собственности менее трех лет, за 2376000 руб.
Указанная квартира были приобретена Криштоповым А.А. в собственность по договору мены от (дата), государственная регистрация права собственности состоялась (дата)
Согласно договору мены, Лях Т.С. обменяла вышеуказанную квартиру на недвижимое имущество Криштопова А.А.- квартиру, <данные изъяты> В договоре мены не указана стоимость обмениваемых объектов недвижимости.
Согласно пункту 14 договора, мена объектов недвижимости произведена без доплаты и признана сторонами равноценной.
В качестве доказательств, подтверждающих право на имущественный налоговый вычет, связанный с получением дохода от продажи квартиры, <данные изъяты> заявителем представлен договор мены (дата) свидетельство о государственной регистрации права собственности (дата) отчет оценщика (дата) по определению рыночной стоимости данной квартиры, договор купли-продажи квартиры (дата)
По результатам камеральной налоговой проверки начальником ИФНС России №2 по Смоленской области вынесено решение (дата) о привлечении Криштопова А.А. к ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 122 НК РФ, за неуплату суммы налога на доходы физических лиц в результате занижения налоговой базы в виде штрафа в размере 28889,80 руб., ему был доначислен налог на доходы физических лиц в размере 144709 руб., начислены пени в размере 913,56 руб.
Основанием для принятия соответствующего решения послужил вывод налогового органа о том, что налогоплательщик реально не понес расходов на приобретение квартиры по договору мены, и в качестве таких расходов не может учитываться стоимость приобретенного жилья, которая может значительно отличаться от фактических затрат налогоплательщика. Кроме того, у собственника жилого помещения могли отсутствовать расходы по его приобретению.
Однако, судебная коллегия считает решение налогового органа незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя.
Утверждения налогового органа о том, что Криштопов реально не понес расходы по приобретению квартиры по договору мены, не основаны на законе.
Согласно статье 567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 названного Кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. (ст. 568 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
Таким образом, отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, а сами договоры относятся к возмездным договорам.
В силу ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах. Налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ.
В силу подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
Согласно пп. 1,2 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Вместо получения имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При этом данная норма не содержит ограничений по способу оплаты приобретаемого имущества (денежными средствами или иным имуществом).
По смыслу вышеприведенных норм, при получении дохода от продажи квартиры, приобретенной по договору мены, заявитель вправе уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму произведенных расходов, связанных с ее приобретением.
Как указано в определении Конституционного Суда РФ от 16.07.2013г. № 1220-О, тот факт, что законодатель не предусмотрел перечень конкретных расходов, связанных с приобретением квартиры, которые могут быть учтены налогоплательщиками при определении размера налоговой базы, нельзя рассматривать как ограничение их прав. Такое регулирование направлено на предоставление налогоплательщиком возможности в каждом конкретном случае учесть любые необходимые фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением в собственность жилой недвижимости, с учетом многообразия видов таких расходов.
Применительно к данному случаю, подтверждением произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры, и основанием для получения имущественного налогового вычета, является договор мены от (дата) а подтверждением размера произведенных расходов следует учитывать рыночную стоимость обмениваемой квартиры на дату совершения мены.
Соответствующая правоприменительная позиция содержится в письме статс-секретаря заместителя министра финансов РФ от 19.08.2011г., письме заместителя директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ от 29.08.2014г.
Однако, налоговый орган, в нарушение положений п.п.5 п.1 ст. 32 Налогового Кодекса РФ, предусматривающих обязанность налоговых органов руководствоваться письменными разъяснениями Министерства финансов РФ по вопросам применения законодательства о налогах и сборах, не принял во внимание соответствующие разъяснения, не зачел подтвержденные Криштоповым расходы, чем нарушил его право на получение имущественного налогового вычета, и необоснованно привлек его к налоговой ответственности.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет и определения размера произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры по договору мены, Криштопов представил в налоговый орган отчет независимого оценщика (дата)
Согласно отчету, рыночная стоимость квартиры, <данные изъяты> по состоянию (дата) (то есть на дату совершения мены), составляет 2111146 руб.
Доказательств несоответствия данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, налоговым органом не представлено.
Таким образом, следует признать, что заявитель документально подтвердил произведенные им расходы, связанные с приобретением объекта имущества, на сумму которых подлежат уменьшению налогооблагаемые доходы от продажи квартиры.
При получении дохода от продажи квартиры в денежной форме налог уплачивается с разницы между рыночной стоимостью приобретенного по договору мены имущества и полученным доходом при продаже данного имущества.
Применительно к данному случаю, эта разница, то есть налогооблагаемая база по НДФЛ, составляет 262854 руб., с которой Криштоповым правильно исчислен налог, подлежащий уплате, в размере 34171 руб. Инспекцией ФНС расчет налога, произведенный заявителем, не оспорен.
Выводы суда первой инстанции о пропуске срока на обращение в суд с заявлением также нельзя признать обоснованными.
Статьей 138 НК РФ (в ред. ФЗ от 02.07.2013г. № 153-ФЗ) предусмотрен порядок обжалования актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц.
С 01.01.2014г. применяется обязательный досудебный порядок обжалования любых ненормативных актов налоговых органов, действий или бездействия их должностных лиц, за исключением ненормативных актов, принятых по итогам рассмотрения жалоб, в том числе апелляционных, которые могут быть обжалованы, как в вышестоящем органе, так и в суде, а также ненормативных актов Федеральной налоговой службы России, которые могут быть обжалованы только в суде. (п.2 ст. 138 НК РФ).
Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что в случае обжалования в судебном порядке актов налоговых органов ненормативного характера, срок для обращения в суд исчисляется со дня, когда лицу стало известно о принятом вышестоящим налоговом органом решении по соответствующей жалобе.
Как видно из материалов дела, Криштопов А.А. обжаловал решение ИФНС России №2 (дата) в Управление ФНС по Смоленской области, решением которого (дата) жалоба оставлена без удовлетворения.
Следовательно, трехмесячный срок для обращения в суд, установленный ст. 256 ГПК РФ, должен исчисляться(дата) Заявление в суд было подано Криштоповым своевременно.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований Криштопова А.А.
На основании п.4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, а требования Криштопова А.А. подлежат удовлетворению. Решение налогового органа (дата) о привлечении Криштопова А.А. к налоговой ответственности в виде уплаты штрафа и пени, а также доначислении ему налога, судебная коллегия признает недействительным.
Поскольку заявителем Криштоповым А.А. была произведена оплата доначисленных налогов, штрафа и пени, что подтверждается материалами дела, следовательно, произведенные им выплаты подлежат возврату налоговым органом на основании п.п.5 п.1 ст. 21 НК РФ, п.п.7 п.1 ст. 32 НК РФ.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329, п.4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
О п р е д е л и л а:
Решение Гагаринского районного суда Смоленской области от 21 ноября 2014г.- отменить.
Принять по делу новое решение, которым требования Криштопова А.А. удовлетворить.
Признать решение N 7455 от 07.08.2014г. Межрайонной инспекции федеральной налоговой службы России №2 по Смоленской области о привлечении Криштопова А.А. к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения, взыскании налогов, штрафа и пени- недействительным.
Обязать Межрайонную инспекцию федеральной налоговой службы России №2 по Смоленской области произвести возврат Криштопову А.А. излишне уплаченного налога в сумме 144449 (сто сорок четыре тысячи четыреста сорок девять) руб., штрафа в размере 28889 (двадцать восемь тысяч восемьсот восемьдесят девять) руб. 80 коп. и пеней в размере 913 (девятьсот тринадцать) руб. 56 коп.
Председательствующий:
Судьи:
Ндфл при договоре мены
Опубликовано6 июня 2019 в 17:27
Здравствуйте!
Да, Вы рассуждаете совершенно правильно.
Если, данные квартиры равноценные, то никакого налога платить не надо. Но. не забывайте, что, поскольку квартира находилась в собственности менее 3-х лет, Вы обязаны подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ. Приложите к ней договор мены недвижимого имущества, если у Вас на руках будет оценка обмененных квартир, то приложите к декларации и этот документ.
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 19 сентября 2012 г. N 03-04-08/4-310
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса .
К доходам, подлежащим налогообложению, в частности, относятся доходы от реализации недвижимого и движимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг признается, в частности, передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. При этом товаром согласно п. 3 ст. 38 Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Таким образом, передача одного товара в обмен на другой является реализацией товара.
Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.
Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой стороной договора мены.
Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с п. 2 ст. 568 Гражданского кодекса Российской Федерации была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.
В соответствии с абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, получить в установленных случаях имущественный налоговый вычет, либо в случаях, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 Кодекса , такие доходы освобождаются от налогообложения.
В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
Меняемся квартирами: когда это выгодней купли-продажи
Федот, да не тот
Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.
По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.
Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).
Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб., приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре. Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.
Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.
Кому это надо
К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.
Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.
Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.
Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.
Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.
Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.
Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.
Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.
Бубновый интерес
В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.
Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.
Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.
Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб.
То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.
Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.
Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз.
Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.
Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.
Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.
Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).
Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб. Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб. – и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше.
Не без этого
Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.
Второй – договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП. Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд. Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами.
Сложности возможны и с налоговыми органами.
Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов.
Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы.
Что нужно
В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.
Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ).
Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными.
Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.
В случае разной стоимости объектов обязательно отмечается, производится ли доплата, в каком виде (наличными или безналично), в какие сроки.
Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.
У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте Росреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет.
Продажа квартиры, которая была получена по договору мены
Продажа квартиры, полученной по договору мены
К договору мены необходимо применять правила о купле-продажи, согласно которым, каждая из сторон одновременно признается и покупателем товара, и его продавцом.
Как следует из письма Минфина России от 20 августа 2018 г. N 03-04-05/58754:
доход, получаемый каждой из сторон договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества и подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.
Согласно Налогового кодекса РФ, к доходам налогоплательщика, с которых необходимо рассчитать и перечислить подоходный налог (НДФЛ) в бюджет, относятся доходы, которые были получены в любой форме: в денежной или натуральной.
Но при этом, налогоплательщик имеет право уменьшить налогооблагаемую базу, примененив любой из двух возможных вычетов:
- в размере 1 000 000 рублей;
- в размере документально — подтвержденных расходов.
В первом случае, все более — менее понятно: допустим, физлицо продает квартиру за 1 250 000 рублей и применяет вычет в размере 1 000 000 рублей, налог тогда составит — 32 500 рублей (1 250 000 — 1 000 000 = 250 000*13 % = 32 500)
Во втором случае, возникает вопрос: как определить документально-подтвержденные расходы по квартире, которая ранее была получена по договору мены?
Необходимо посмотреть в сам договор мены, и, если там отсутствуют данные о стоимости приобретенной (обмениваемой) квартиры, тогда нужно привлечь оценщика и установить рыночную стоимость.
Таким образом, сумма документально — подтвержденных расходов определяется, как:
- стоимость квартиры согласно договора мены,
а в случае ее отсутствия: - рыночная стоимость, определенная профессиональным оценщиком.
Продажа квартиры полученной по договору мены
Опубликовано26 марта 2019 в 15:58
Срок владения новой квартирой в целях налогообложения доходов от продажи будет исчисляться со дня регистрации права собственности на эту (предоставленную по договору мены) квартиру. Срок владения данной квартирой не включает срок владения квартирой, которая располагалась в снесенном доме. Это два самостоятельных объекта недвижимости, один из которых прекратил существование.
При этом, право на применение имущественных вычетов имеется.
Обратите внмиание на это письмо Минфина от 10.11.2015 № 03-04-05/64521:
«Вопрос: Об имущественном вычете по НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, если она получена по договору мены с доплатой взамен квартиры в сносимом доме.
Ответ:
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что в связи со сносом дома налогоплательщику по договору мены предоставляется городом квартира взамен квартиры в сносимом доме. При этом налогоплательщик произвел доплату разницы стоимости жилья. Полученную квартиру налогоплательщик намеревается продать до истечения трехлетнего срока нахождения ее в собственности.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Вместе с этим согласно подпункту 1 пункта 1 и подпунктам 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры. В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.
Рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН»
Рекомендация эксперта
Адрес электронной почты для обратной связи: fortune.1992@yandex.ru.