5 ноября 2014 года президент Российской Федерации подписал указ, определяющий особый порядок градостроительного регулирования застройки города Сочи.
Согласно Указу Президента утверждение правил землепользования и застройки в отношении территорий проведения Олимпийских и Паралимпийских зимних игр 2014 года в Сочи, на которых расположены земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и другое особо ценное значение, и внесение изменений в эти правила до принятия федерального закона, определяющего порядок утверждения и изменения градостроительных регламентов в отношении таких земельных участков, осуществляются по согласованию с Министерством строительства и ЖКХ РФ.
Таким образом в Правила землепользования и застройки вводится новая зона — ОЦ — со своими регламентами. Минстрою РФ было поручено установить границы этих территорий.
После серьёзной работы администрацией города было предложено включить в ОЦ горный кластер, приморский кластер, где находится Олимпийский парк, а также всю приморскую часть, начиная от улицы Ленина в Адлере, вдоль всего Курортного проспекта, далее по улице Виноградной до улицы Санаторной.
Цель выделения ОЦ – обеспечение единства архитектурно-планировочной организации города, установление ограничений по использованию земель, рациональному использованию олимпийских объектов для развития города как горноклиматического и бальнеологического курорта, всероссийского спортивного, туристического и культурного центра.
23 января 2015 года председатель правительства России подписал постановление № 38 “О порядке согласования проектов правил землепользования и застройки в отношении территорий проведения ХХII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи, на которых расположены земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение, и изменений, вносимых в эти правила, а также о порядке определения границ таких территорий», которым утверждены Правила согласования проектов землепользования и застройки в зоне ОЦ.
Границы особо ценных территорий уже утверждены Министерством строительство и ЖКХ Российской Федерации, а администрацией Сочи внесены в городскую информационную базу.
Непонятно только по каким причинам городской парк «Ривьера» и первый сочинский санаторий «Кавказская Ривьера» оказались вне зоны Особо ценных территорий.
«Архитектура Сочи»
В Сочи утвердили новые правила землепользования и застройки
Решение о было принято на очередной сессии Городского Собрания Сочи. Изменения коснулись видов разрешённого использования земельных участков и объектов строительства.
В так называемой территориальной зоне Ж-2, предназначенной для малоэтажной застройки, полностью исключены виды «Многоквартирный жилой дом» и «Жилой комплекс».
В территориальных зонах Ж-3; Ж-4; Ж-5; Ж-6 (среднеэтажная и многоэтажная жилые застройки) строительство многоквартирных домов и жилых комплексов переведено в «условно разрешённые».
Такие меры, по мнению властей, помогут полностью исключить строительство многоэтажек в жилых массивах, предназначенных для индивидуальных построек.
При этом правообладатели земельных участков, решившие изменить вид разрешённого использования, не лишены такой возможности.
Решение будет принято после публичных слушаний и рассмотрения вопроса на комиссии по землепользованию и застройке.
Изменения коснулись и земельных участков для индивидуальных жилых домов. Теперь максимальная площадь возводимого жилого дома с количеством этажей не более, чем три не должна превышать общей площади 500 кв.м.
Нововведение позволит не допустить строительство многоквартирного дома на земле для ИЖС. При этом у собственника участка всегда есть право обратиться за разрешением на отклонение от предельных параметров – сделать это можно будет также после обсуждения с жителями города.
Ещё одно изменение коснулось собственников квартир в многоэтажках, возведённых до введения в действие Жилищного кодекса РФ (29.12.2004). Теперь собственникам стало проще поставить участок под домом на кадастровый учёт вне зависимости от того, на какой территориальной зоне он расположен.
Прежде это можно было сделать только после длительной процедуры согласований, сообщается на сайте пресс-службы мэрии Сочи.
Все изменения вступили в силу с момента публикации решения Городского Собрания Сочи.
Правила землепользования и застройки
ООО «Институт строительных проектов» по заданию администрации города Сочи в соответствии с муниципальным контрактом №27/09 от 21.09.2009г. выполнил проект «Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи».
Основание для разработки:
Градостроительный кодекс Российской Федерации (ст. 26 п.2, ст.51.п.3)
Земельный кодекс Российской Федерации (ст.3 п.14)
Постановление Главы города Сочи от 02.02.2009г. № 43.
Протокол заседания городской конкурсной и аукционной комиссии по размещению заказов по закупке товаров, выполнению работ и оказанию услуг для муниципальных нужд города Сочи от 03.09.2009г. № 49.
Цель работы:
Заложить информационные, методические и правовые основы для последовательного развития в городе современной системы градорегулирования, основанной на правовом зонировании, ориентированной на рыночные преобразования в сфере недвижимости, на использование правовых механизмов в сфере регулирования землепользования и застройки территории.
Основные задачи:
Разработка Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
В составе Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи выделяются 3 части:
Часть I — Порядок применения Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи и внесения в них изменений.
Часть II — Карта градостроительного зонирования муниципального образования город-курорт Сочи.
Часть III — Градостроительные регламенты муниципального образования город-курорт Сочи.
Границы муниципального образования город-курорт Сочи:
Границы приняты в соответствии с Законом Краснодарского края от 01.04.2004 № 679КЗ «Об установлении границ муниципального образования город-курорт Сочи и наделения его статусом городского округа».
Площадь городского округа 350606га.
Городской округ включает 4 внутригородских района – Адлерский, Хостинский, Лазаревский и Центральный.
Адлерский район включает сельские округа: Краснополянский (5 населенных пункта), Кудепстинский (10 населенных пункта), Молдовский (9 населенных пункта), Нижнешиловский (7 населенных пункта).
Хостинский район включает сельские округа: Барановский (6 населенных пункта), Раздольский (8 населенных пункта).
Лазаревский район включает сельские округа: Верхнелооский (8 населенных пункта), Кировский (5 населенных пункта), Кичмайский (5 населенных пункта), Лытогский (5 населенных пункта), Волковский (12 населенных пункта).
Центральный район не включает сельские округа.
Использованная нормативно-правовая документация
— Градостроительный Кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ.
— Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
— Водный Кодекс РФ от 03.06.2006 № 74-ФЗ.
— Лесной Кодекс РФ от 04.12.2006 № 200-ФЗ.
— Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
— Федеральный закон от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании».
— Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».
— Федеральный закон от 10.01.2002г. «Об охране окружающей среды» №7-ФЗ
— Федеральный закон от 30.03 1999 с изменениями от 10.01.2003 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
— Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
— Федеральный закон от 10.01.2002 №7-ФЗ «Об охране окружающей среды».
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
— Федеральный закон от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах».
— Федеральный закон от 04.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
— Федеральный закон от 24.05.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
— СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».
— СНиП II-12-77 «Защита от шума».
— СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».
— ГОСТ 22283-88 «Шум авиационный допустимые уровни шума на территории жилой застройки и методы его измерения».
— СанПиН 2.1.6.1032-01 «Гигиенические требования к обеспечению качества атмосферного воздуха населенных мест».
— СанПиН 2.1.7.1287-03 «Санитарно-эпидемиологические требования к качеству почвы».
— ГН 2.1.6.1338-03 «Гигиенические нормативы и ПДК загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест».
— ГН 2.1.8/2.2.4.2262-07 «Предельно допустимые уровни магнитных полей частотой 50 Гц в помещениях жилых, общественных зданий и на селитебных территориях» (приложение)».
— СанПиН 2.2.4.1191-03 «Электромагнитные поля в производственных условиях».
— СанПиН 2.1.3.1375-03 «Гигиенические требования к размещению, устройству, оборудованию и эксплуатации больниц, родильных домов и других лечебных стационаров».
— СанПиН 2.1.5.980-00 «Гигиенические требования к охране поверхностных вод».
— СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки».
— СН 387-78 «Инструкция по разработке схем генеральных планов групп предприятий с общими объектами (промышленных узлов)».
— СП 2.1.5.1059-01 «Гигиенические требования к охране подземных вод от загрязнений».
— СП 1.1.1058-01 «Гигиенические требования к проектированию вновь строящихся и реконструируемых промышленных предприятий».
— СП 2.2.1.1312-03 «Организация и проведение производственного контроля за соблюдением санитарных правил и выполнением санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».
— Постановление РФ от 24.02.2009 г. №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»
— Федеральное Агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Фонд «Институт экономики города» «Методических рекомендаций по подготовке Правил землепользования и застройки».
— «Методических рекомендаций по разработке схем зонирования территории городов».
— Градостроительный кодекс Краснодарского края от 21.07.2008г. №1540-КЗ.
— Закон Краснодарского края от 01.04.04 №679КЗ «Об установлении границ муниципального образования город-курорт Сочи и наделения его статусом городского округа».
— Федеральная целевая программа «Развитие г.Сочи как горноклиматического курорта (2006-2014 годы)».
— Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 № 991, с учетом изменений от 31.12.2008 № 1086. «Программа строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта».
— Закон Краснодарского края от 07.08.1996 № 41-КЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края».
— Закон Краснодарского края от 03.06.2003 № 585-КЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Краснодарского края «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края».
— Закон Краснодарского края от 27.04.2007 № 1227-КЗ «О государственной политике Краснодарского края в сфере аквакультуры».
— Постановления Правительства РФ от 07.12.1996 №1425, от 20.12.2002 № 909, от 19.07.2006 № 449 «Положения об округах горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения».
— Положение о федеральном государственном учреждении «Кавказский государственный природный биосферный заповедник им.Х.Г.Шапошникова» в редакции приказов МПР России от 17.03.2005 № 66, от 20.12.2007 № 338, от 27.02.2009 и от 26.03.2009г. № 77.
— Постановление Совета Министров РСФСР от 02.12.1977 № 604 «Об утверждении зон санитарной охраны водопроводных сооружений и источников водоснабжения Адлерского и Лазаревского районов г.Сочи».
— Постановление Совета Министров РСФСР от 02.12.1976 № 311 «Об утверждении зон санитарной охраны водопроводных сооружений и источников водоснабжения Центрального района г.Сочи».
— Концепция комплексной программы «Наследие игр», Институт региональной политики, Москва, 2009г.
— Концепция программы «Сочи — гостеприимный город», Институт региональной политики, Москва, 2009г.
— Решение Городского Собрания от 25 ноября 2008г. №289 «Об использовании территорий зеленых насаждений общего пользования».
— Российская Академия архитектурный и строительных наук отделение градостроительства «Терминологический словарь по градостроительству»
Использованная градостроительная и проектная документация:
— Генеральный план города Сочи, ФГУП «РосНИПИУрбанистики», Санкт-Петербург 2009г., ОАО «Российский институт градостроительства и инвестиционного развития Гипрогор» Москва 2009г.
— Округ горно-санитарной охраны города-курорта Сочи в Краснодарском крае, ООО Фирма по разведке, охране и технологии использования природных лечебных ресурсов «Геоминвод», Москва, 2007г.
— Отчет по созданию комплекта специализированных карт г. Б.Сочи и прилегающей части Туапсинского района для обоснования документов территориального планирования г.Б.Сочи и объектов ФЦП «развитие г. Б.Сочи как горноклиматического курорта (2006-2012гг.), ОАО «Кавказгидрогеология», 2007.
— Проект планировки территории Горной зоны Краснополянского поселкового округа города Сочи для размещения олимпийских объектов. РосНИПИУрбанистики, Санкт-Петербург, 2008.
— Проект планировки Имеретинской низменности Адлерского района города Сочи для размещения олимпийских объектов. ЗАО «ПФ»Градо».
— Проект планировки населенных пунктов Нижнешиловского сельского округа Адлерского района города Сочи, ОАО «Гипрогор», Москва.
Функциональное зонирование Бытхи в отредактированном генплане Сочи
Ранее, в публикации Зонирование микрорайона Бытха по Атласу функциональных зон Генерального плана Сочи (2017) были рассмотрены данные о функциональных зонах микрорайона Бытха (юго-западный и северный склоны), их сложившейся и планируемой застройке и иные сведения из документации по Генеральному плану, касающиеся микрорайона.
В данной публикации рассмотрены общедоступные сведения из «Карты функциональных зон городского округа» за 2018 г. по внесённым изменениям, в частности — функциональные зоны микрорайона Бытха, открытые сведения из Публичной кадастровой карты.
Согласно общедоступным сведениям, по состоянию на конец марта 2018 г., микрорайон “Бытха” в “Карте функциональных зон городского округа” до настоящего времени подписан как “Приморье”, ошибка, имевшая место еще в конце 2017 г., так и не исправлена:
1. Юго-западный склон Бытхи:
По «Карте функциональных зон городского округа», большинство участков юго-западного склона Бытхи находится в функциональной зоне:
“Зона для индивидуального жилищного строительства (не выше трёх этажей)”.
Действительно, по данным Публичной кадастровой карты, практически все земельные участки юго-западного склона Бытхи, в соответствии с проектом застройки «Юго-западный склон г. Бытха», генпланом застройки юго-западного склона г. Бытха, имеют Разрешённое использование — «Для индивидуальной жилой застройки», По документу — «Для индивидуального жилищного строительства».
Например:
По факту:
Главным образом, застройка юго-западного склона Бытхи проведена 7-9-этажными многоквартирными домами, имеются даже 12-этажный и 24-этажный:
При этом, земельный участок, площадью 1,7 гектаров с кадастровым номером 23:49:0302021:123 (единое землепользование, в состав которого входят участки с кадастровыми номерами 23:49:0302021:121 и 23:49:0302021:119), по результатам общественных слушаний (Постановление Главы города Сочи от 03.05.2017 №730), проведённых 10.07.2017 г. в Администрации Хостинского района, должен быть переведён из зоны Ж-4 (многоэтажная жилая застройка высотой до 36 метров) в зону Р-2 (Зона зеленых насаждений общего пользования):
Однако, как видно из данных «Атласа функциональных зон», до сих пор, по состоянию на конец марта 2018 г. (спустя более полугода после проведения слушаний), указанный земельный участок находится в функциональной зоне «Зона для индивидуального жилищного строительства (не выше трёх этажей)»:
2. Северный склон Бытхи:
По «Карте функциональных зон городского округа», участки северного склона Бытхи находятся в следующих функциональных зонах:
“Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (не выше 8 этажей)”: сквер “Бытха” (кадастровый номер 23:49:0301016:11), соседние с ним земельные участки (кадастровые номера 23:49:0000000:8647, 23:49:0301015:1193), ранее бывшие землями сельскохозяйственного назначения):
Сквер, согласно, зонированию, должен находиться в функциональной зоне «Зона рекреационного назначения».
“Зона многоэтажной жилой застройки (9 этажей и выше)”: муниципальный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301016:38 (соседний со сквером):
“Зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки (до 4 этажей)”: участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:8648, 23:49:0000000:8649 (ранее бывшие сельскохозяйственного назначения):
“Зона застройки малоэтажными многоквартирными, блокированными жилыми домами (1-3 этажей)”: участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:7889, 23:49:0301015:1809, 23:49:0301015:1810, 23:49:0301015:1808, 23:49:0000000:8692, 23:49:0000000:7882 (ранее бывшие землями сельскохозяйственного назначения):
При этом, земельные участки, в настоящее время, по сведениям Публичной кадастровой карты, имеющие вид разрешенного использования “Детское дошкольное учреждение” и “Общеобразовательная школа” (кадастровые номера 23:49:0301015:1809, 23:49:0301015:1810, 23:49:0301015:1808, 23:49:0000000:8692), находятся в функциональных зонах “Зона застройки малоэтажными многоквартирными, блокированными жилыми домами (1-3 этажей)” (“Жилая зона”), а не “Зона объектов образования” (“Общественно-деловая зона”):
Ряд земельных участков северного склона Бытхи (кадастровые номера 23:49:0000000:8653, 23:49:0301015:1049, 23:49:0301016:1037, 23:49:0301016:1038, 23:49:0000000:8654, 23:49:0301015:1192, 23:49:0000000:7886) в настоящее время находится в функциональной зоне “Зона отдыха (парки, скверы, бульвары, сады, пляжи)” (“Зона рекреационного назначения”):
При этом ранее, в конце 2017 г., вышеуказанный ряд земельных участков (кадастровые номера 23:49:0000000:8653, 23:49:0301015:1049, 23:49:0301016:1037, 23:49:0301016:1038, 23:49:0000000:8654, 23:49:0301015:1192, 23:49:0000000:7886) был в той же функциональной зоне “Зона отдыха (парки, скверы, бульвары, сады, пляжи)”, но другие участки северного склона Бытхи (ныне – “Жилая зона”), с нынешними кадастровыми номерами 23:49:0000000:8648, 23:49:0000000:8649, 23:49:0000000:8692, 23:49:0301015:1808, 23:49:0301015:1810, 23:49:0301015:1809, 23:49:0000000:8647 находились в функциональной зоне “Зона деятельности по особой охране и изучению природы” (“Зона охраны природных территорий”):
(Карта функционального зонирования (данные за 2017 г.))
(большее увеличение, показан юго-западный склон и часть северного склона Бытхи (данные за 2017 г.))
(большее увеличение, в правой части — участки северного склона Бытхи (данные за 2017 г.))
При этом, как уже ранее сообщалось в публикации Планируемое строительство на оползневом склоне… Последствия непредсказуемы! , бурение склонистых участков северного склона Бытхи в марте-апреле продолжается:
3. Южный склон Бытхи (лесопарковые земли):
По «Карте функциональных зон городского округа», участки южного склона Бытхи находятся в следующих функциональных зонах:
“Зона охраны природных территорий” (“Зона деятельности по особой охране и изучению природы”),
“Зона объектов туризма” (“Зона рекреационного назначения”):
Как ранее сообщалось в публикации Особо охраняемой территории местного значения лесопарк «Благодать» и урочище «Каменный хаос» — быть! , мэр города А.Н. Пахомов 21.03.2018 дал поручения департаменту архитектуры и департаменту по охране окружающей среды — подготовить необходимые материалы для придания лесопарку «Благодать» и урочищу «Каменный хаос» статуса особо охраняемой территории местного значения, а также поддержал идею восстановления рекреационного маршрута и терренкура, который ранее соединял верх горы Бытха с Мацестой.
***
Спасибо за внимание