Бухгалтерский учет в агентстве недвижимости

Бухгалтерский учет для Агентства недвижимости

Ведение бухучета в каждой отдельной отрасли имеет ряд специфических особенностей. Так и для агентства недвижимости существуют свои определенные моменты.

Рассмотрим основные расходы агентства по недвижимости:

• Заработная плата сотрудников агентства. Основным расходом является выплата заработной платы, которая, как правило, состоит из должностного оклада и % бонусной части, зависящей от стоимости проданного имущества. Помимо выплаты денежного вознаграждения, с каждой начисленной суммы заработной платы необходимо оплатить страховые взносы во внебюджетные фонды (пенсионный фонд РФ и фонд социального страхования) в размере 30% от суммы начислений.

• Арендная плата. Агентство по недвижимости должно иметь свой офис, в котором сможет принимать у себя потенциальных клиентов, заключать договора купли — продажи, принимать предварительную оплату по договору. В зависимости от объема работы, количества клиентов и заказов, агентство может снимать в аренду несколько офисных помещений.

• Реклама самого агентства и объектов недвижимости. Работа агентств недвижимости достаточно конкурентная среда. Именно поэтому для функционирования агентства необходимо выделять достаточную сумму для рекламы. Причем рекламировать необходимо не только агентство недвижимости, но и продаваемые риелторами объекты недвижимости.

В бухгалтерском учете агентств по недвижимости помимо расходов, существуют конечно же и доходы. Уточним основные доходы агентства:

• Прибыль от деятельности покупки-продажи недвижимости. Осуществляя основной вид деятельности агентство по недвижимости заключает договора купли-продажи движимых и недвижимых объектов. Тем самым получает определенный доход от заказчиков услуг.

• Выручка от сдачи недвижимости в аренду. Многие агентства по недвижимости занимаются деятельностью по найму и сдаче в найм арендуемого имущества.

Бухучет для агентства недвижимости

Бухгалтерские операции (проводки) агентств по недвижимости:

• отражена выручка от продажи недвижимости Дт 62 Кт 90;

• отражены расходы, связанные с продажей недвижимости Дт 90 Кт 20,26,10;

• отражена сумма дохода от сдачи имущества в аренду Дт 76 Кт 91;

• отражены расходы, связанные со сдачей в аренду недвижимости Дт 91-2 Кт 20,26,10.

Бухгалтерский учет для агентства недвижимости в роли «аутсорсинга» самое выгодное предложение. Минимальные риски, профессиональный уровень работы специалистов, низкая стоимость ведения бухгалтерского учета по сравнению со стоимостью ведения учета штатными бухгалтерами, полный спектр бухгалтерских услуг в одном комплекте.

Стоимость ведения бухгалтерского учета риелторской фирмы

Агентство недвижимости (ООО), применяющее УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», хочет приобрести квартиры для дальнейшей перепродажи. Могут покупаться как готовые квартиры, так и заключаться договоры участия в долевом строительстве. Может ли ООО приобрести недвижимость как товар, а не как основные средства? Каковы бухгалтерские проводки по учету данной операции?

7 марта 2018

Бухгалтерский учет

Для целей бухгалтерского учета объект, подлежащий учету, классифицируется в соответствии с установленными определениями видов активов и критериями признания их. По общему правилу указанная классификация производится первоначально при признании объекта в бухгалтерском учете исходя из соответствия его на момент признания установленным определениям видов активов и критериям признания их (Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2006 год, утвержденные письмом Минфина России от 19.12.2006 N 07-05-06/302).
При принятии к бухгалтерскому учету имущества в качестве актива определенного вида следует руководствоваться критериями (условиями), установленными в том числе ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01) и ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» (далее — ПБУ 5/01) (письмо Минфина России от 08.09.2009 N 03-05-05-01/54).
Так, из п. 4 ПБУ 6/01 следует, что в составе основных средств могут быть учтены объекты, в отношении которых одновременно выполняются следующие условия:
— объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
— объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
— организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
— объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
В Вашем случае указанные выше условия в отношении квартир выполняться не будут, поэтому данные объекты не должны учитываться в качестве основных средств.
В свою очередь, п. 2 ПБУ 5/01 предусматривает, что товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц и предназначенных для продажи.
В этой связи приобретенные для последующей перепродажи квартиры следует отражать в качестве товаров на счете 41 «Товары». Аналогичное мнение нашло отражение в письмах Минфина России от 15.11.2011 N 03-05-05-01/87, Управления МНС по г. Москве от 29.11.2002 N 23-10/2/58571.
Материально-производственные запасы принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости (п. 5 ПБУ 5/01). Товары, приобретенные организацией для продажи, оцениваются по стоимости их приобретения (п. 13 ПБУ 5/01). Перечень фактических затрат, которые могут быть учтены при формировании стоимости товара, установлен п. 6 ПБУ 5/01 и является открытым.
В бухгалтерском учете приобретение квартир отражается записями:
Дебет 41 Кредит 60 (76)
— приобретенная квартира учета в качестве товара;
Дебет 60 (76) Кредит 51
— перечислены денежные средства продавцу.
Соответственно, продажа квартир отражается:
Дебет 62 Кредит 90, субсчет «Выручка»
— отражена выручка от продажи квартир;
Дебет 90, субсчет «Себестоимость продаж» Кредит 41
— списана стоимость реализованных квартир;
Дебет 51 Кредит 62
— получены денежные средства от покупателя.
В случае заключения Вашей организацией договоров участия в долевом строительстве необходимо учитывать следующее.
Приобретённое по договору участия в долевом строительстве право (требование) является имущественным правом (ст. 128 ГК РФ).
Если Ваша организация в дальнейшем планирует переуступить такое право, то в этой ситуации возникают предпосылки для отражения приобретенного права в составе финансовых вложений на счете 58 «Финансовые вложения», субсчет «Права участника долевого строительства» на основании п.п. 2, 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений» (далее — ПБУ 19/02).
Вместе с тем допускается учет прав и на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в случае, если от дальнейшей переуступки прав требования не образуется экономической выгоды (дохода), например, в виде разницы между ценой продажи финансового вложения и затратами на его приобретение.
Доходы и расходы от последующей переуступки прав требования в случае, когда это не является предметом основной деятельности организации, следует учитывать в составе прочих доходов и расходов соответственно (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).
В результате в учете Вашей организации могут быть сделаны следующие записи:
Дебет 58 (76, субсчет «Расчеты по договору участия в долевом строительстве») Кредит 76, субсчет «Расчеты с застройщиком»
— принято к учету требование к застройщику;
Дебет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
— перечислены причитающиеся застройщику денежные средства по договору;
Дебет 62 (76, субсчет «Расчеты по договору уступки имущественного права») Кредит 91
— отражен доход от переуступки прав требования;
Дебет 91 Кредит 58 (76, субсчет «Расчеты по договору участия в долевом строительстве»)
— списана стоимость прав требования;
Дебет 51 Кредит 62 (76, субсчет «Расчеты по договору уступки имущественного права»)
— получены денежные средства от покупателя.
Если же деятельность по приобретению и дальнейшей переуступке прав по договорам долевого участия является для вашей организации основной, то переуступка отражается в составе доходов по обычным видам деятельности, т.е. с применением счета 90 «Продажи».
Возможно, что Ваша организация примет решение не переуступать право (права), а получить соответствующие объекты долевого строительства (квартиры) от застройщика.
В силу п. 4 ПБУ 19/02 активы, имеющие материально-вещественную форму, такие как основные средства, материально-производственные запасы, а также нематериальные активы, не являются финансовыми вложениями.
Следовательно, после того, как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, а квартиры по актам приема-передачи будут переданы дольщикам, в бухгалтерском учете следует отразить выбытие финансовых вложений.
Тогда в учете Вашей организации будут сделаны следующие записи:
Дебет 58, субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит 76, субсчет «Расчеты с застройщиком»
— принято к учету требование к застройщику;
Дебет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
— перечислены причитающиеся застройщику денежные средства по договору;
Дебет 41 Кредит 58, субсчет «Права участника долевого строительства»
— на дату подписания актов приема-передачи стоимость приобретенных имущественных прав включена в стоимость квартир.

Налоговый учет

Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Следовательно, приобретаемые Вашей организацией квартиры, предназначенные для дальнейшей реализации, рассматриваются в целях налогообложения в качестве товаров.
На основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения вправе учесть, в частности, расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (без НДС).
Расходы в виде стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
При этом факт оплаты товаров покупателями не имеет значения для признания налогоплательщиком расходов на их приобретение (смотрите, например, письма Минфина России от 27.10.2014 N 03-11-06/2/54127, от 17.02.2014 N 03-11-09/6275, от 24.08.2012 N 03-11-06/2/115, ФНС России от 06.12.2010 N ШС-17-3/1908@, постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 N 808/10).
Как видим, организация, применяющая УСН и выбравшая в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, вправе учесть при расчете налоговой базы расходы в виде стоимости приобретённых для дальнейшей перепродажи квартир.
В случае заключения договоров долевого участия в строительстве необходимо учитывать следующее.
Установленный п. 1 ст. 346.16 НК РФ перечень расходов, уменьшающих полученные доходы, является исчерпывающим и не содержит такой вид расходов, как расходы на приобретение имущественных прав.
Полагаем, что при реализации имущественных прав (дальнейшей переуступке) нельзя применить норму пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, так как из положений п.п. 2, 3 ст. 38 НК РФ следует, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, за исключением имущественных прав.
Учитывая изложенное, считаем, что в рассматриваемой ситуации Ваша организация не сможет признать при расчете налоговой базы расходы на приобретение прав требования по договорам участия в долевом строительстве.
Схожие выводы нашли отражение, например, в письмах Минфина России от 20.06.2013 N 03-11-06/2/23302, от 09.12.2013 N 03-11-06/2/53599, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, от 21.11.2008 N 03-11-04/2/175, определениях ВАС РФ от 27.01.2012 N ВАС-15173/11, от 08.12.2010 N ВАС-13295/10.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

Платит ли риэлтор и агентство недвижимости налоги?

Какие налоги платят риэлторы и агентства недвижимости, частные риэлторы, какие комиссионные предоставляются для налогообложения, почему некоторые посредники не платят налоги?

Как говорится в нашей стране — должны, но не обязаны, хотя кое-кто считает, что налоговые обязательства лежат на всех. Однако, у риэлторских компаний не всегда получается делать так, как надо.

Давайте рассмотрим сначала частных риэлторов или работающих в риэлторской конторе, затем агентство недвижимости.

Какие налоги платят риэлторы

Посредники платят налоги в случаях:

• если они оформлены, как наемные работники (тогда за них высе выплаты платит работодатель, т.е. агентство недвижимости);
• оформлены, как ИП (индивидуальный предприниматель);
• как ФЛ, как физическое лицо, если работают по договору, который регистрируют в налоговом органе;
• как организация (ООО), оказывающая посреднические и консультационные услуги.

Риэлторы не платят налоги, если не регистрируются как ИП или ООО и не отчитываются о доходах, как физическое лицо, конечно на свой страх и риск

Налоги риэлтора, в случае оформления в роли наемного работника:

• подоходный налог (НДФЛ), который высчитывается с официально полученной заработной платы риэлтора. ИП или ООО, которые трудоустроили риэлтора оплачивают ставку в размере 13% или 30%;
• страховые взносы по ставке, которая утверждается ежегодно (чаще она только растет). Законодатель считает, что этот взнос должен оплачивать работодатель, не трогая зарплату сотрудника, но на практике именно ее и недоплачивают риэлторам. При заключении трудового договора (ТД), подразумевается, что взимаемые выплаты идут на медицинское (ОМС), пенсионное и социальное страхование, которым сотрудник может воспользоваться в любое время. При гражданско-правовом договоре — взимаются лишь две первые.

Размеры взносов на 2018 год составляет 30%:

• социальное — 2,9%;
• медицинское — 5,1%;
• пенсионное — 22%

В случае оформления ИП риэлтором оплачиваются налоги:

• подоходный в различных комбинациях на выбор — УСН 6% и 15%;
  фиксированные взносы (страхование медицинское и пенсионное), остальное на усмотрение предпринимателя;
• взнос 1% с разницы между суммой до 300 тыс. рублей и свыше, при превышении прибыли более 300.000 рублей с начала года.

В среднем, фиксированные взносы для риэлтора индивидуального предпринимателя составят до 32.000 рублей в год, даже при нулевой отчетности. Поэтому прежде чем регистрироваться в качестве ИП, несколько раз подумайте.

Какие налоги платят агентства недвижимости с комиссионных

К риэлторской компании, при регистрации ООО, применяются следующие виды налогообложения:

• упрощенная 6% или 15% (выбирается самим налоговым агентом, в зависимости от оборота за год и прибыли;
• НДС и налог на имущество в случае, если есть филиалы по городу или уставной капитал на 25% и более принадлежит ЮЛ или более 100 сотрудников в штате.
  обязательные отчисления в Пенсионный фонд, страховые взносы.

Налоги отчисляются со средств (прибыли, оборота), который проходит через кассу агентства недвижимости

Нюансы в налоговой отчетности риэлтора на примере

Как продавать квартиры риэлтору и платить налоги, если, например, услуга оказана в размере 3% от стоимости объекта? Квартира была продана за 4 млн рублей фактически, через Росреестр провели по кадастровой стоимости, которая ниже рыночной (в случае, если собственность менее 5 лет в собственности, такие способы оформления сделок могут проводить на рынке недвижимости).

В итоге, частный риэлтор получает 120.000 рублей и обращается в налоговую, чтобы оплатить с них 13% (15.600 рублей), как физлицо, предоставляя при этом гражданско-правовой договор с собственником, как доказательство оказания услуг. В результате риэлторской отчетности собственник «попадает» на выплату 13% от суммы сделки.

Поэтому в реальности так делать никто не будет. Чаще в налоговую отчетность риэлтора попадают информационные или консультационные услуги, в размере от 10.000 рублей.

По договору подбора все гораздо проще, т.к. часто указывается фиксированная сумма услуг риэлтора по подбору объекта, консультациям, сбору документов и сопровождении сделки. По факту оказания услуг подписывается акт приема работ и на основании этих двух документов риэлтор отчитывается в налоговой, платя 6%, если ИП и 13%, если физическое лицо. по той же схеме отчитывается риэлторская компания.

Почему часто частный риэлтор по несколько лет не платит налоги? Потому что:

• как вы уже знаете, первые комиссионные можно получить спустя 6 месяцев от начала работы маклером;
• вникание в риэлторский бизнес происходит очень медленно, т.к. основан он на клиентской базе, которая не растет, как на дрожжах;
• только спустя 3 года можно говорить о стабильности заработка, но только при постоянной и ежедневной работе по увеличению клиентской базы.

Вне зависимости от масштаба деятельности и конкретного узкого профиля любого агентства недвижимости грамотное ведение бухгалтерии — важный фактор оптимальной и стабильной работы и достижения необходимых результатов в коммерческой деятельности. Вы же знаете, на чем держится стабильность любого предприятия? Профессиональное ведение бухгалтерского учета — важнейший фактор!

В каждой сфере бизнеса имеются свои специфические, присущие только этому виду деятельности особенности ведения бухгалтерского учета. Но именно в деятельности риэлторов, пожалуй, существует максимально возможное количество разного рода нюансов и подводных камней. Особенно в случае, когда агентство недвижимости имеет широкий профиль. Поэтому стоит пройти специальные дополнительные курсы бухгалтеров Информация должна быть максимально актуальной.

По мнению экспертов, наиболее значительную часть общих финансовых расходов любого агентства недвижимости составляют: реклама, это понятно – двигатель не только торговли, аренда офисного помещения, тоже понятно, хотя в современном мире можно неплохо устроиться в офисе виртуальном, и, конечно же, заработная плата сотрудников. Тут уже виртуальными технологиями не обойтись, сотрудники живые люди с живыми семьями.

Обычно валовая выручка агентства, основная деятельность которого, например, продажа квартир в каком-либо городе — величина непостоянная. Выручка существенно разнится в зависимости от сезонных ценовых колебаний, от изменения баланса спроса и предложений. Все эти факторы квалифицированный бухгалтер должен учитывать при организации финансового учета в агентстве.

Часто руководители агентств ради оптимизации своих расходов принимают решение не держать своего постоянного бухгалтера в штате, а обращаться ко внешним специалистам, к услугам так называемых аутсорсеров. Ведение бухгалтерского учета доверяют специалистам из других компаний.