Акт ввода в эксплуатацию собственником самостоятельно

Об утверждении Правил приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно, а также формы акта приемки

В соответствии с пунктом 4 статьи 74 Закона Республики Казахстан от 16 июля 2001 года «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» ПРИКАЗЫВАЮ:

1. Утвердить:

1) Правила приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно согласно приложению 1 к настоящему приказу;

2) форму акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно согласно приложению 2 к настоящему приказу.

2. Комитету по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства по инвестициям и развитию Республики Казахстан обеспечить:

1) государственную регистрацию настоящего приказа в Министерстве юстиции Республики Казахстан;

2) в течение десяти календарных дней со дня государственной регистрации настоящего приказа направление его копии на бумажном носителе и в электронной форме на казахском и русском языках в Республиканское государственное предприятие на праве хозяйственного ведения «Республиканский центр правовой информации» для официального опубликования и включения в Эталонный контрольный банк нормативных правовых актов Республики Казахстан;

3) в течение десяти календарных дней после государственной регистрации настоящего приказа направление его копии на официальное опубликование в периодические печатные издания;

4) размещение настоящего приказа на интернет-ресурсе Министерства по инвестициям и развитию Республики Казахстан;

5) в течение десяти рабочих дней после государственной регистрации настоящего приказа в Министерстве юстиции Республики Казахстан представление в Юридический департамент Министерства по инвестициям и развитию Республики Казахстан сведений об исполнении мероприятий, согласно подпунктам 1), 2), 3) и 4) настоящего пункта.

3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на курирующего вице-министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан.

4. Настоящий приказ вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования.

Министр по инвестициям и развитию Республики Казахстан

Ж. Қасымбек

Приложение 1 к приказу Министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 13 декабря 2017 года № 867

Правила
приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно
Глава 1. Общие положения

1. Настоящие Правила приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно (далее — Правила) разработаны в соответствии с Законом Республики Казахстан от 16 июля 2001 года «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее — Закон) и определяют порядок приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно.

2. Действие настоящих Правил распространяется на объекты, указанные в пункте 1 статьи 74 Закона.

Глава 2. Порядок приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно

3. При приемке построенного объекта собственником самостоятельно требуется наличие:

1) архитектурно-планировочного задания, выданного местным исполнительным органом, осуществляющим функции в области архитектуры и градостроительства (за исключением реконструкции (перепланировки, переоборудования) помещений (отдельных частей) существующих зданий, не связанных с изменениями несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования и не предусматривающей дополнительный отвод (прирезку) земельного участка);

2) технических условий (при необходимости в подключении, дополнительном подключении объекта к источникам инженерного и коммунального обеспечения и /или увеличения нагрузок);

3) проектной (проектно-сметной) документации либо эскиза (эскизного проекта);

4) исключен приказом Министра по инвестициям и развитию РК от 09.10.2018 № 701 (вводится в действие по истечении двадцати одного календарного дня после дня его первого официального опубликования).
Сноска. Пункт 3 с изменением, внесенным приказом Министра по инвестициям и развитию РК от 09.10.2018 № 701 (вводится в действие по истечении двадцати одного календарного дня после дня его первого официального опубликования).

4. При завершении строительно-монтажных работ, собственник после получения письменного извещения от подрядчика о готовности объекта (если строительство объекта осуществлялось подрядным способом) приступает к процедуре приемки построенного объекта в эксплуатацию.

5. При приемке построенного объекта в эксплуатацию собственник:

1) принимает объект в эксплуатацию с оформлением акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно по форме, согласно приложению 2 к настоящему приказу (далее — акт);

2) проверяет соблюдение требований проектной (проектно-сметной) документации либо эскиза (эскизного проекта), выданных исходных материалов (документов) для проектирования объекта и действующих нормативно-технических документов;

3) проверяет соответствие выполненных строительно-монтажных работ, применяемых строительных материалов (изделий, конструкций) и оборудования проектной (проектно-сметной) документации либо эскизу (эскизному проекту), а также государственным (межгосударственным) нормативам, в случае если строительство объекта осуществлялось подрядным способом.

4) при реконструкции (перепланировке, переоборудовании) помещений (отдельных частей) существующих зданий и сооружений не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования акт ввода построенного объекта согласовывает с проектировщиком на соответствие разработанного ранее технического проекта.

Сноска. Пункт 5 с изменением, внесенным приказом Министра по инвестициям и развитию РК от 09.10.2018 № 701 (вводится в действие по истечении двадцати одного календарного дня после дня его первого официального опубликования).

6. Датой ввода объекта в эксплуатацию, принятого собственником самостоятельно, считается дата подписания акта.

7. Акт является исключительным исходным документом при регистрации имущественного права на построенный объект.

8. Акт подлежит обязательному учету в местных исполнительных органах, осуществляющих функции в области архитектуры и градостроительства.

Приложение 2 к приказу Министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 13 декабря 2017 года № 867

Сноска. Приложение 2 в редакции приказа Министра по инвестициям и развитию РК от 09.10.2018 № 701 (вводится в действие по истечении двадцати одного календарного дня после дня его первого официального опубликования).

форма

Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно

УСТАНОВИЛ:

	Приложение к акту приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно
	форма

Технические характеристики

Наименование объекта	Общие сведения
	число этажей (этаж)	площадь застройки (м²)	объем здания (м³)	количество квартир	количество комнат	общая площадь (м²)	жилая площадь (м²)

продолжение таблицы

Описание конструктивных элементов			вид отопления	Благоустройство
фундамент	стены	кровля		электроснабжение	водоснабжение	горячее водоснабжение	канализация	газоснабжение

Доввод объекта основных средств риски

Риски использования основных средств следует анализировать с помощью формализованных и неформализованных критериев. И хотя рассматриваемое разрешение удостоверяет соответствие объекта строительства требованиям технических регламентов, энергетической эффективности, техническим условиям эксплуатации сетей инженерно-технического обеспечения, даже при наличии разрешительного документа складываются ситуации, когда для обеспечения возможности использования объекта в целях, предусмотренных руководством, необходимо провести дополнительные работы, не влияющие на факт получения разрешения на эксплуатацию.

ВниманиеИногда у предприятия может возникнуть необходимость считать части основного средства отдельными активами и использовать по отдельности. Как изменится в этом случае порядок бухгалтерского и налогового учета? Какие нюансы следует учесть? Каким образом производится процедура разукрупнения активов? Читаем подробнее в статье.
Что такое разукрупнение ОС Все основные средства принимаются к учету как отдельные инвентарные единицы. Но иногда может появиться надобность использовать части актива отдельно друг от друга или реализовать какую-либо часть независимо от других.
Каких-либо тенденций к изменению такого подхода пока не наблюдается, что не в последнюю очередь обусловлено последовательной позицией ВАС РФ по аналогичным вопросам .
Причем оно чаще всего связано с транспортными средствами, осуществляющими отгрузку, перевозку и передачу готовой продукции покупателям. Инновационный риск — вероятность экономических потерь, возникающих при вложении дополнительных средств в производство новых видов товаров и услуг. Причем главным компонентом инноваций является использование высокопроизводительного и низкозатратного оборудования.Тем самым становится понятно, что данный риск может состоять в вероятности покупки основных средств не в полной мере отвечающих требованиям инновационных технологий.
Использование основных средств на любом производственном предприятии сопряжено с промышленными и имущественными рисками, а также с отраслевыми и экологическими рисками.

Ввод в эксплуатацию производственных объектов

ВажноТак, в квадрате 1 «Максимальные риски», организация имеет низкие либо снижающиеся показатели финансово-экономической и технологической эффективности, что чревато существенными экономическими потерями. Квадрат 2 «Риск снижения доходности и рентабельности» имеет место в том случае, когда рост технологической эффективности сопровождается снижением финансово экономической.
В данном случае оборудование работает устойчиво и исправно, однако имеются сложности с реализацией произведенной продукции, либо другие организационные трудности, неэффективный менеджмент. Квадрат 3 «Минимальные риски» является целью любой организации, поскольку здесь наблюдается высокая эффективность использования основных средств по всем направлениям. В квадрате 4 «Риск снижения производительности» отмечается замедление технологической эффективности при высоких темпах роста финансово-экономической деятельности.

Дробление основного средства: оцениваем налоговые риски

Но судебная практика не однородна, есть и другие судебные решения — например, Постановление ФАС МО от 18.07.2013 по делу N А40-54007/12-91-301, в котором судьи обратились к Положению по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций. В нем сказано, что в состав ОС включаются законченные строительством здания и сооружения, приемка в эксплуатацию которых оформлена в установленном порядке.

ИнфоN А55-22505/2011 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 19.11.2012 N ВАС-14437/12), ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.10.2009 N А58-8541/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.05.2009 N Ф04-2762/2009(2762-А45-37) (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 18.08.2009 N ВАС-10314/09). На наш взгляд, данная позиция вполне правомерна и соответствует действующему законодательству.

Анализ рисков формирования и использования основных средств

И, наоборот, в том случает, если большинство ответов носят положительный характер, то в этом случае организации такие риски не угрожают. Основными рисками использования основных средств являются технический риск, финансово-экономический и экологический риск.

Для анализа этих видов риска следует использовать показатели, характеризующие использование основных средств по этим параметрам (энергоотдача, фондоотдача, коэффициент экологической эффективности). Энергоотдача определяется как отношение стоимости произведенной продукции за период к стоимости израсходованных энергетических ресурсов.

Фондоотдача равна отношению валовой продукции к среднегодовой стоимости основных средств. Согласно п. 1 ст.

В связи с чем налоговый орган пришел к выводу о том, что здание цеха соответствует условиям принятия данного актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, так как предназначено для изготовления продукции, предназначено для использования на срок более 12 месяцев. Кроме того, общество «Стальмонтаж» не предполагало его дальнейшую перепродажу, объект способен приносить доход и использовался в производственной деятельности, первоначальная стоимость полностью сформирована.

Оценив представленные налоговым органом и налогоплательщиком в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон в соответствии с требованиями ст. Особенности анализа использования производственного потенциала сельскохозяйственного предприятия / Панина Е.Б., Ситникова И.А., Панин С.И.

// В сборнике: Инновации, технологии, наука; сборник статей международной научно-практической конференции: в 4 частях.
В то же время Гражданский кодекс РФ (п. 3 ст. 2) прямо ограничивает применение своих норм к налоговым правоотношениям, если иное не установлено налоговым законодательством. То есть соблюдение организацией требований гражданского законодательства будет влиять на определение налоговых обязательств только в том случае, если это прямо установлено законом.
При отсутствии такой оговорки налоги должны исчисляться исключительно исходя из норм налогового законодательства . Однако на практике нередки случаи, когда налоговые органы, не имея возможности подтвердить свои претензии положениями именно налогового законодательства, ссылаются на несоблюдение налогоплательщиком требований гражданского законодательства как на основание для доначислений.

Глава 21 НК РФ предусматривает самостоятельные условия для принятия «входного» НДС к вычету. Поэтому при соблюдении требований статей 171—172 НК РФ налог, уплаченный по расходам на содержание незарегистрированного объекта недвижимости, может быть правомерно заявлен к вычету. Обоснованность подхода, предполагающего отсутствие связи между правом на налоговый вычет и признанием расходов для целей налогообложения прибыли, неоднократно подтверждалась в практике арбитражных судов . Обоснованность такого подхода была подтверждена, к примеру, еще Постановлением Президиума ВАС РФ от 06.04.1999 № 7486/98. Заметим, что в отношении налога на имущество такой вывод обычно не делается. Например, это следует из писем УФНС России по г.
Какие-либо требования о наличии регистрации объектов, в отношении которых осуществляются эксплуатационные расходы, ни статья 252, ни другие положения Налогового кодекса РФ не содержат. Следовательно, позиция налоговых органов фактически предусматривает дополнительные, не установленные налоговым законом условия для признания затрат в целях налогообложения прибыли, что недопустимо.

В настоящее время при рассмотрении аналогичных споров суды поддерживают налогоплательщиков, подтверждая, что при отсутствии указания в законе на необходимость наличия государственной регистрации это обстоятельство не сказывается на налоговых обязательствах . Каких-либо тенденций к изменению такого подхода пока не наблюдается, что не в последнюю очередь обусловлено последовательной позицией ВАС РФ по аналогичным вопросам .

Граевская Ю. С. Полесский государственный университет, Беларусь Анализ рисков формирования и использования основных средств является одной из составляющих общего анализа ОС. Основные средства являются неотъемлемой частью любого предприятия и от повышения эффективности их использования зависят важные показатели деятельности предприятия, такие как финансовое положение, конкурентоспособность на рынке . Анализ рисков формирования и использования основных средств предназначен для оценки вероятности снижения качественных характеристик и результативности эксплуатации основных средств. Риски использования основных средств следует анализировать с помощью формализованных и неформализованных критериев.

Поэтому в подавляющем большинстве случаев организации начинают использовать подлежащие регистрации объекты до момента завершения всех соответствующих процедур и получения свидетельства о праве собственности. Иное очевидно не соответствовало бы экономическим и предпринимательским интересам.

Такое разумное с точки зрения бизнеса поведение может привести к негативным налоговым последствиям. Как оценят налоговые органы расходы налогоплательщика, касающиеся объекта недвижимости, эксплуатируемого до момента государственной регистрации, и какие доводы, в свою очередь, могут быть использованы налогоплательщиком в противовес вероятным претензиям налоговых органов? Попытаемся детально ответить на эти вопросы в отношении основных налогов — налога на прибыль и НДС.

Основное средство не сразу введено в эксплуатацию: бухучет и налогообложение

Компания ГАРАНТ

Организация, применяющая общий режим налогообложения, в III квартале 2010 года приобрела столярный станок, стоимость которого составляет 30 000 рублей. Данный станок полностью пригоден к использованию, но в III квартале в деятельности организации не использовался и в эксплуатацию введен не был. Фактическое его использование начинается с IV квартала 2010 года.

Как отразить в учете ввод станка в эксплуатацию, в какой момент это нужно сделать? Как правильно ввести в эксплуатацию основное средство? Как документально оформить ввод в эксплуатацию?

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете формирование информации об основных средствах установлены ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01), а также Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина РФ от 13.10.2003 г. N 91н.

Согласно п. 4 ПБУ 6/01 для принятия актива к бухгалтерскому учету в составе основных средств необходимо одновременное выполнение следующих условий:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

К основным средствам относятся, в частности, рабочие и силовые машины и оборудование (п. 5 ПБУ 6/01). Таким образом, в рассматриваемой ситуации приобретенные организацией станок может быть учтен в качестве объекта основного средства.

Обращаем внимание, что в приведенной редакции данная норма действует с 1 января 2006 года (приказ Минфина РФ от 12.12.2005 N 147н). До этой даты п. 4 ПБУ 6/01 устанавливал следующие условия для принятие объекта к учету в составе основных средств:

а) использование в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

б) использование в течение длительного времени, т.е. срока полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организацией не предполагается последующая перепродажа данных активов;

г) способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Как видим, до 2006 года для правомерного учета объекта в составе основных средств необходимо было его фактическое использование в деятельности организации, с 2006 же года достаточно того, что бы объект был предназначен для этих целей.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее — План счетов), фактические затраты, связанные с приобретением за плату основных средств, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов, отражаются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции со счетами учета расчетов. При принятии основных средств к бухгалтерскому учету на основании надлежаще оформленных документов фактические затраты, связанные с приобретением основных средств, списываются с кредита счета 08 в корреспонденции с дебетом счета 01 «Основные средства».

Минфин России в письме от 20.09.2006 N 03-06-01-02/41 и ФНС России в письме от 02.11.2006 N ШТ-6-21/1062@ указал, что перевод имущества со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в состав основных средств и, как следствие, включение указанного имущества в состав налогооблагаемого налогом на имущество организаций осуществляются при одновременном выполнении условий, установленных пунктом 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект приведен в состояние, пригодное для использования.

В письме от 18.04.2007 N 03-05-06-01/33 Минфина России специалисты финансового ведомства указали, что объект принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, когда данный объект приведен в состояние, пригодное для использования, то есть независимо от ввода его в эксплуатацию.

Таким образом, так как в рассматриваемом случае в III квартале приобретенный организацией станок удовлетворял всем условиям, установленным п. 4 ПБУ 6/01, для принятия его к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, то именно в III квартале 2010 года он подлежал переводу на счет 01 «Основные средства». Его учет на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» до начала его использования в IV квартале 2010 года неправомерен.

В данной ситуации в бухгалтерский учет необходимо внести соответствующие исправления.

В соответствии с п. 11 Указаний о порядке составления и представления бухгалтерской отчетности (утверждены приказом Минфина России от 22.07.2003 N 67н) в случаях выявления организацией неправильного отражения хозяйственных операций текущего периода до окончания отчетного года исправления производятся записями по соответствующим счетам бухгалтерского учета в том месяце отчетного периода, когда искажения выявлены.

Документальное оформление

Для оформления и учета операций приема объектов основных средств применяются типовые формы, утвержденные постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7.

Унифицированные формы первичной учетной документации являются первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет (ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Принятие имущества к учету на счет 01 оформляется актом о приеме-передаче объекта основных средств по форме N ОС-1 (ОС-1б — для групп объектов основных средств) и инвентарной карточкой учета объекта основных средств по форме N ОС-6 (ОС-6а — на группу объектов основных средств).

При вводе основного средства в эксплуатацию должен быть издан приказ руководителя с указанием даты ввода в эксплуатацию, срока полезного использования основного средства в целях бухгалтерского учета.

Налоговый учет

Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях главы 25 НК РФ признается имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 руб.

Согласно п. 4 ст. 259 НК РФ началом начисления амортизации объекта амортизируемого имущества определено первое число месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию.

В письмах Минфина России от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425, от 05.03.2010 N 03-03-06/1/115 специалисты финансового ведомства (рассматривая ситуации налогоплательщиков, когда основные средств приняты к бухгалтерскому учету с отражением на счете 01, но не начали использоваться в деятельности организации), приводя нормы п. 1 ст. 256 НК РФ, п. 4 ст. 259 НК РФ, указывают, что по объектам основных средств, не введенным в эксплуатацию и не используемым для извлечения дохода, амортизация начисляться не может.

Из этих разъяснений следует, что объекты основных средств, не используемые для извлечения дохода, не могут быть признаны амортизируемым имуществом и введены в эксплуатацию.

Таким образом, в отличие от бухгалтерского учета, в налоговом учете для принятия объекта к учету в составе амортизируемого имущества необходимо фактическое использование данного объекта в деятельности, приносящий доход.

При вводе в эксплуатацию основного средства должен быть издан приказ руководителя о вводе в эксплуатацию основного средства в связи с началом его использования в деятельности организации с указанием даты ввода в эксплуатацию, срока его полезного использования в целях налогового учета.

При этом соответствующие записи в регистрах налогового учета будут сделаны на основании акта о приеме-передаче объекта основных средств (форма N ОС-1).

Таким образом, в бухгалтерском учете станок, пригодный для использования, но еще не эксплуатируемый, должен быть учтен в составе основных средств в III квартале 2010 года, а в налоговом учете в составе амортизируемого имущества — не ранее IV квартала 2010 года (в котором начинается его фактическое использование).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазукова Екатерина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Мягкова Светлана

Первичные документы по учету основных средств

Актуально на: 5 сентября 2017 г.

Любые хозяйственные операции в организации оформляются первичными учетными документами (ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ). И операции с объектами основных средств – не исключение. О документальном оформлении основных средств (ОС) в организации расскажем в нашей консультации.

Есть ли обязательные формы для ОС

Действующее бухгалтерское законодательство не предусматривает обязательное использование какой-либо определенной первички для документального оформления движения основных средств и их наличия (Информация Минфина № ПЗ-10/2012).

В то же время можно использовать формы, которые для учета объектов основных средств были утверждены Госкомстатом. В любом случае, какие бы формы организация не использовала («госкмостатовские» или самостоятельно разработанные, в т.ч. на основе документов Госкмостата), эти формы ей необходимо закрепить в Учетной политике в целях бухгалтерского учета.

Приведем в нашей консультации те основные формы первичных учетных документов для объектов ОС, которые были утверждены Госкомстатом. Ведь именно они в настоящее время используются наиболее широко, в т.ч. применяются по умолчанию в большинстве бухгалтерских программ.

Документальный учет поступления ОС

При поступлении основных средств в организацию наиболее часто используются как товарная накладная (форма № ТОРГ-12) (Постановление Госкомстата от 25.12.1998 № 132), так и формы, утвержденные Постановлением Госкомстата от 21.01.2003 № 7. К ним, частности, относятся:

Документальный учет наличия и движения объектов ОС

Для текущего учета ОС на поступившие объекты оформляется один из следующих документов:

• Инвентарная карточка учета объекта основных средств (форма № ОС-6);
• Инвентарная карточка группового учета объектов основных средств (форма № ОС-6а);
• Инвентарная книга учета объектов основных средств (форма № ОС-6б).

Постановлением Госкомстата от 21.01.2003 № 7 предусмотрены также следующие первичные учетные документы, которыми могут оформляться:

• прием-передача оборудования в монтаж (форма № ОС-15 «Акт о приеме-передаче оборудования в монтаж»);
• обнаружение дефектов оборудования (форма № ОС-16 «Акт о выявленных дефектах оборудования»);
• внутреннее перемещение объектов ОС внутри организации (между структурными подразделениями) (форма №ОС-2 «Накладная на внутреннее перемещение объектов основных средств»);
• прием-сдача объектов ОС из ремонта, реконструкции, модернизации (форма № ОС-3 «Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств»).

Документальный учет выбытия ОС

При выбытии объектов ОС могут использоваться, в частности, такие формы первичных учетных документов в зависимости от причины выбытия:

Информацию о том, как заполнять формы первичных учетных документов, утвержденных Постановлением Госкомстата от 21.01.2003 № 7, можно найти в Указаниях по применению и заполнению форм. Эти Указания содержатся также в Постановлении Госкомстата от 21.01.2003 № 7.

В отдельных случаях для документального учета выбытия может использоваться и товарная накладная (форма № ТОРГ-12) (Постановление Госкомстата от 25.12.1998 № 132) (например, в случае продажи, мены), а также иные документы, которые должны быть утверждены организацией в ее Учетной политике в целях бухгалтерского учета.

Как ввести дом в эксплуатацию — пошаговая инструкция

Что считается капитальным домом на земельном участке

В определении объекта капитального строительства теперь есть указание на временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) заменено на некапитальные строения и сооружения. При этом установлено, что под некапитальными строениями и сооружениями понимаются строения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Законодатели и городская администрация ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.

Если резюмировать все, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и некапитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

Минимальные требования к построенному дому

Обращаемся к СНиП 31-02-2001:

Количество домов на участке	не более 1
Отступ от других домов	≥ 5 метров
Отступ от границы участка (забора)	≥ 3 метров
Этажность дома	не более 3-х этажей
Минимальный состав помещений	Жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, туалет, кладовая или встроенные шкафы, помещение теплогенераторной (при отсутствии централизованного теплоснабжения).
Высота от пола до потолка	Жилых комнат и кухни ≥ 2.7 м (для мансарды ≥ 2.3 м); остальные помещения ≥ 2.5 м; коридорах и при устройстве антресолей ≥ 2,1 м.
Минимальные размеры помещений	Общей жилой комнаты — 12 м; спальни — 8 м (при размещении в мансарде — 7 м); кухни — 6 м. Ширина помещений должна быть не менее: кухни и кухонной зоны в кухне-столовой — 1,7 м; передней — 1,4 м, внутриквартирных коридоров — 0,85 м; ванной — 1,5 м; туалета — 0,8 м. Глубина туалета должна быть не менее 1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м — при открывании двери внутрь.

Если дом, который вы хотите построить, будет превышать указанные выше условия, то перед началом строительства придется согласовать в органах местного самоуправления проект, выполненный лицензированой проектной организацией (Законодательное регулирование — п.3,4,5 ГрК РФ).

При этом, приемная комиссия может придраться к тому, что:

• Дом построен всего за месяц. Чиновники считают, что это слишком быстро;
• Специалисты видят подвох в отсутствии дорожки к двери и расположенных рядом с домом досках и строительных лесах;
• Может не понравиться то, что углы бруса не обрезаны, на второй этаж можно попасть лишь по приставной лестнице, а между кухней и гостиной отсутствует перегородка;
• В доме нет условий для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище.

Внимание! В конце 2018 года, по результатам проверки по усиления муниципального контроля, региональное министерство экономразвития рекомендовало главам администраций дополнить административные регламенты обязательной видеофиксацией построенных зданий на земельных участках.

Какие документы нужны для ввода дома в эксплуатацию

Перечень документов, строго ограничен и не может быть расширен по желанию стороны, принимающей документы на рассмотрение. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы (ч.З ст.55 ГрК РФ):

1. Выписка из ЕГРН на земельный участок;
2. Градостроительный план земельного участка;
3. Разрешение на строительство дома;
4. Схема, отображающая расположение построенного дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
5. Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС);
6. Копия результатов инженерных изысканий и копия разделов проектной документации, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (пунктами 2, 8 — 10 части 12 статьи 48, частью 18 статьи 5);
7. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае строительства по договору);
8. Документ, подтверждающий соответствие построенного дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (форма не установлена);
9. Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Однако, согласно Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 191-ФЗ (последняя редакция) п.4 ст. 8 — до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

То есть, чтобы ввести дом в эксплуатацию до 01.03.2020 достаточно подать в МФЦ «Мои документы» всего два документа:

1. Технический паспорт на построенный дом (заказывать в БТИ);
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 350 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию

Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство.

Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия.

Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:

Шаг 1 — подписать акт приемки дома со строителями

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.4 ст.753) по договору строительного подряда сдача объекта и его приемка заказчиком оформляются актом приемки, подписанным обеими сторонами. Постановлениями Госкомстата России (от 30 октября 1997 года №71а, от 11 ноября 1999 года №100) утверждены формы акта приемки — КС-2 и КС-11:

• Форма КС-2 применяется для приемки какого-либо определенного объема строительных работ в рамках объекта строительства, а также для приемки этапа работ, предусмотренного договором строительного подряда;
• Форма КС-11 применяется для приемки объекта строительства в целом.

Шаг 2 — получить заключение от государственного строительного надзора

Когда акт приемки подписан, обращаемся в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.3,4 ст.54 ГрК РФ). В отношении опасных производственных объектов, линий связи, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года №54. Срок рассмотрения заявления 10 дней, после чего будет оформлено и выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо дан аргументированный отказ.

В течение 10 дней на ваш объект приедет выездная комиссия, по результатам проверки которой и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (п.16 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ). Заключение о соответствии (ЗОС) органа государственного строительного надзора выдается только в случае, если при строительстве не было нарушений соответствия работ требованиям нормативной технической документации и проекта, либо такие нарушения устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

В конце вас ждет еще одна итоговая проверка, которая проводится органом государственного строительного надзора после завершения строительства. На итоговую проверку, в зависимости от сложности объекта, отводится до одного месяца.

Шаг 3 — получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ч.1 ст.55 ГрК РФ). Выдается на основании обращения застройщика в орган, выдавший разрешение на строительство (федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления), с соответствующим заявлением (ч.2 ст.55 ГрК РФ).

В течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным органом принимается решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Решения принимаются на основании проверки наличия и правильности оформления документов, прилагаемых к заявлению (список ниже).

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698:

Можно сказать, что дом принят, потому что все остальные действия основаны на данном разрешении

Следует отметить, что государственный строительный надзор осуществляется с даты получения разрешения на строительство (ч. 5 ст. 52 ГрК РФ) до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного объекта требованиям технических норм и правил. Поэтому положительное заключение выдается только в том случае, если надзор за строительством осуществлялся регулярно и на протяжении всего периода строительства. А если по вине застройщика такой надзор не осуществлялся, то надзорный орган вправе отказать в выдаче ЗОС.

Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство

В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.

Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.

Тем не менее с 1 марта 2015 года в России действует ФЗ № 20, который определяет упрощённый порядок сдачи индивидуальных жилых домов в эксплуатацию до 2020 года по так называемой дачной амнистии. Теперь чтобы зарегистрировать жилое строение достаточно подать в Росреестр только 2 документа:

1. Технический паспорт на построенный;
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок.

Упрощенный порядок позволяет оформить ввод в эксплуатацию, как только что построенное жилье, так и давно существующий самострой. Слово «самострой», конечно, сленговое, но обладатель зданий с таким статусом несет реальную юридическую ответственность. Правовой смысл сводится к простой логике: поскольку объект не прошел государственную проверку, никто не может гарантировать его безопасности и вероятности нарушения прав других граждан.

Легализация частного самостроя процесс сложный, но почти всегда выполнимый. С многоквартирными домами и коммерческими объектами ситуация иная — узаконить такие самострои сложнее.

Узаконивание самостроя проходит либо в судебном, либо в административном порядке:

• В суде нужно доказать, что построенное здание соответсвует нормам СНиП, а также не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.
• В административном порядке легализуют самострой на дачных и садовых участках.

Владелец самостороя не может продать, передать, завещать свою недвижимость. Более того, в любой момент такое жилье могут снести, а земельный участок под строением изъять на законных основаниях.

Какие последствия от самостроя

С 1 июля 2018 года Правительство РФ устанавло сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.

Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.

Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.

Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.

Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).

Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.

Категория жилья, освобожденная от сноса

Правительство предлагает запретить сносить жилые дома на земле под ИЖС, дачных и садовых участках, поскольку это, как правило, единственное для собственников жилье. При этом должны быть соблюдены три следующих условия:

1. владельцем дома обязан быть собственник земли;
2. параметры дома должны соответствовать градостроительным требованиям;
3. а регистрацию постройки необходимо провести до 1 марта 2018 года. Это дата окончания действия закона «о дачной амнистии» от 2006 года, предусматривающего упрощенный порядок оформления собственности на недвижимость. Продлять действие этого закона пока не предполагается.

Проекты законов предусматривают компенсацию из бюджета рыночной стоимости объекта под снос, если покупатель, приобретая его, не знал, что это самострой, т.к. здание прошло законную регистрацию. Право получения компенсации распространяется только на объекты, решение о сносе или реконструкции которых принято после 1 июля 2018 года.

Что делать после сдачи дома в эксплуатацию

1. Следующей стадией легализации жилья будет получение кадастровых документов. Для этого необходимо обратиться в БТИ. Сотрудники организации проведут дополнительный осмотр здания и оформят два паспорта — технический и кадастровый.
2. Оформить право собственности на построенный объект в Росреестре (длится около 2-х недель). О том, как зарегистрировать построенный дом в собственность, я рассказываю здесь.
3. После регистрации собственности в Росреестре — владелец становится официальным пользователем. Это означает, что он обязан осуществлять все коммунальные платежи в соответствии с официальным подключением к сетям. Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность осуществлять платежи по жилищно-коммунальным услугам возложена на лиц, являющихся собственниками недвижимости или её нанимателями. Это означает, что сразу после введения жилого помещения в эксплуатацию, об этом необходимо оповестить все коммунальные службы, зафиксировать показания счетчиков и осуществлять регулярные платежи.
4. Появление в стране еще одной единицы недвижимости означает и появление новой единицы налогообложения.

Как самостоятельно зарегистрировать построенный дом в собственность

Как содержать и эксплуатировать дом после строительства

Когда дом построен — строение переходит в новое юридическое состояние, а владелец должен руководствоваться нормативами содержания жилья в надлежащем состоянии. К таким нормативам относится ведомственный документ № 170, утвержденный в 2003 г. Госстроем РФ под названием «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», о содержании которых я кратко расскажу ниже.

В правилах содержится исчерпывающее определение понятия «жилищный фонд» — все строения, признанные пригодными для постоянного или временного проживания, независимо от форм собственности и территории размещения, называются жилым фондом. Индивидуальный жилой дом, несомненно, относится к данной категории, поэтому его владельцы несут всю полноту ответственности за поддержание жилья в надлежащем состоянии, то есть в соответствии с правилами № 170.

• Согласно п.1.8. Правил, под технической эксплуатацией понимается управление жилым фондом и его санитарное содержание. Поскольку свой дом на своей земле — это полноценная часть жилого фонда, его владелец обязан обеспечивать текущий и капитальный ремонт, производить уборку мест придомовой территории и уход за зелеными насаждениями.
• Обязанностью домовладельца является ведение и обеспечение сохранности технической документации длительного и временного хранения. В Правилах приводится перечень всей обязательной документации. Введя дом в эксплуатацию, его владелец должен обеспечивать полноценное функционирование жилья под контролем Государственной жилищной инспекции РФ (п. 1.10).
• Правилами запрещаются любые изменения в доме, которые могут повлечь за собой нарушение прочности несущих конструкций, существенно ухудшить состояние коммуникаций и противопожарного оборудования. За подобные действия владелец дома несет ответственность. В лучшем случае он должен будет устранить опасные нововведения, в худшем, если в результате аварий кто-нибудь пострадал, ответственность может быть более серьезной, вплоть до уголовной.
• Для того, чтобы избежать штрафов и предписаний, все перепланировки нужно согласовывать с компетентными органами. Таким образом, правила Госстроя № 170 являются сводом норм, регламентирующих деятельность всех владельцев и пользователей объектов жилого фонда.

Другими словами, придется поддерживать жилье с помощью периодического ремонта, переоборудования, перепланировки и технической эксплуатации. Эти виды обеспечения жизнеспособности строений делятся на две части — требующих согласований и разрешений контролирующих органов и не требующих подобных действий.